房產(chǎn)眾籌現(xiàn)狀及發(fā)展前景法律問題初探

　　摘要 在“互聯(lián)網(wǎng)+”的背景下，房產(chǎn)眾籌作為一種新型融資模式發(fā)展迅速。國內(nèi)房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目數(shù)量眾多，模式多元化，涉足房產(chǎn)企業(yè)不斷增多，項(xiàng)目涉及范圍不斷擴(kuò)大，但總體規(guī)模相對較少。房產(chǎn)眾籌迅速發(fā)展的背后存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)。文章通過收集整理現(xiàn)有數(shù)據(jù)，對我國房產(chǎn)眾籌現(xiàn)狀進(jìn)行梳理，分析房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目涉及的法律問題，以期更好地發(fā)揮其作用。
　　關(guān)鍵詞 房產(chǎn)眾籌 運(yùn)行模式 產(chǎn)品房產(chǎn)眾籌 股權(quán)房產(chǎn)眾籌
　　中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.12.330
　　自2014年3月4日在中關(guān)村募集的“滄州眾籌建房項(xiàng)目”開始，房產(chǎn)眾籌在我國開始了爆發(fā)式發(fā)展。在房產(chǎn)眾籌爆發(fā)式發(fā)展的背后，其實(shí)是房地產(chǎn)行業(yè)的整體下滑。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2014年1-11月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況》數(shù)據(jù)顯示：1-11月份，商品房銷售面積101717萬平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積下降10.0%，辦公樓銷售面積下降9.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長7.1%。商品房銷售額64481億元，下降7.8%。其中，住宅銷售額下降9.7%，辦公樓銷售額下降20.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長7.2%。。房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況整體下滑，開發(fā)商資金回籠困難；而市面上房源價(jià)格居高不下，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系愈發(fā)失衡，房地產(chǎn)行業(yè)如何降低庫存房產(chǎn)、解決融資問題已迫在眉睫。
　　與此同時(shí)，中央政府發(fā)布各項(xiàng)指導(dǎo)意見，大力推動(dòng)“互聯(lián)網(wǎng)+”行業(yè)，支持互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展，在政府支持以及商業(yè)判斷的背景下，國內(nèi)各大房地產(chǎn)商紛紛與互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)合作，推出房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。
　　一、房產(chǎn)眾籌的界定
　　房產(chǎn)眾籌起源于美國，在《Jumpstart Our Business StartupsAct》出臺的背景下，2012年初由Fundfise網(wǎng)站率先將眾籌方式引入房地產(chǎn)行業(yè)，在華盛頓地區(qū)發(fā)起房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。目前，F(xiàn)und-rise公司與RealtyMogul公司是美國最知名的房產(chǎn)眾籌公司，根據(jù)兩家網(wǎng)站頁面信息顯示，僅該兩家公司發(fā)起投資的房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目累計(jì)價(jià)值已達(dá)50億美金。
　　眾籌一詞本是舶來品，譯自英文“Crowdfunding”，是指一群人出于利或非營利的目的，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺為特定項(xiàng)目或公司提供資金支持。眾籌是一種“眾包”（Crowdsourcing）和“替代性金融”（Altemalive Finance）。眾包是互聯(lián)網(wǎng)概念，是指通過網(wǎng)絡(luò)在大量人群中征集服務(wù)、技術(shù)、知識、金錢等，積少成多。因此，眾籌的本質(zhì)可以視為針對資金的眾包。替代性金融是相對傳統(tǒng)金融方式而言，是指在傳統(tǒng)金融體系以外的融資方式和渠道，例如通過網(wǎng)絡(luò)融資、P2P金融。房產(chǎn)眾籌，簡單地說就是將眾籌這一融資方式運(yùn)用到房地產(chǎn)行業(yè)，包括相關(guān)物業(yè)權(quán)益。根據(jù)上述解釋，房產(chǎn)眾籌是指通過互聯(lián)網(wǎng)形式面向大眾公開進(jìn)行的與房產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的投融資行為，從目前國內(nèi)實(shí)踐來看眾籌標(biāo)的主要集中在城市商業(yè)住房房產(chǎn)、營業(yè)性房產(chǎn)以及相關(guān)物業(yè)管理權(quán)利。
　　對于眾籌的分類，以投資回報(bào)形式為標(biāo)準(zhǔn)，可分為四類：公益型眾籌、產(chǎn)品型眾籌、借貸型眾籌和股權(quán)型眾籌。但是具體到房產(chǎn)眾籌的分類，理論尚未形成統(tǒng)一，實(shí)踐中更是紛繁蕪雜。筆者借鑒眾籌分類標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目，認(rèn)為房產(chǎn)眾籌可以劃分為以下三種類型：產(chǎn)品型房產(chǎn)眾籌、借貸型房產(chǎn)眾籌和股權(quán)型房產(chǎn)眾籌。我國房產(chǎn)眾籌發(fā)展時(shí)間較短，各大眾籌平臺對于房產(chǎn)眾籌的模式尚處于摸索階段，因此市場上出現(xiàn)許多利用眾籌噱頭進(jìn)行房產(chǎn)營銷的項(xiàng)目。例如京東金融的“屋莫愁項(xiàng)目”，眾籌支持者支持2萬元，以獲得購房優(yōu)惠5萬的資格；萬科地產(chǎn)在廣州進(jìn)行的眾籌拍賣項(xiàng)目，將拍得資金作為收益一次性回報(bào)給消費(fèi)者。而上述項(xiàng)目均是將眾籌模式簡單的運(yùn)用至房產(chǎn)營銷環(huán)節(jié)，并沒有進(jìn)行本質(zhì)上的金融創(chuàng)新，并不是本文所討論的房產(chǎn)眾籌。
　　以法律視角觀之，產(chǎn)品型房產(chǎn)眾籌，指面向潛在購房者募集資金用于房產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)，待房產(chǎn)項(xiàng)目竣工后向支持者交付房屋的眾籌方式。支持者的目的是為了獲取房產(chǎn)本身，因此通常會(huì)與發(fā)起人圍繞“購房”這一將來行為簽訂合同。二者之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系應(yīng)受合同法、城市房地產(chǎn)管理法、商品房預(yù)售管理辦法等相關(guān)法律法規(guī)的調(diào)整。
　　相對而言，借貸型房產(chǎn)眾籌與股權(quán)型房產(chǎn)眾籌的投資性更加明顯。借貸型房產(chǎn)眾籌中支持者與發(fā)起人之間是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，支持者提供資金目的是為獲得利息回報(bào)；股權(quán)型房產(chǎn)眾籌中，支持者提供資金獲得發(fā)起人的股權(quán)或股權(quán)份額，以期將來能夠獲得股權(quán)增值或公司分紅。實(shí)踐中最常見的為產(chǎn)品型房產(chǎn)眾籌與股權(quán)型房產(chǎn)眾籌。
　　二、我國房產(chǎn)眾籌行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析
　�。ㄒ唬﹪�家政氛風(fēng)向
　　房產(chǎn)眾籌迅速發(fā)展的原因之一是國家政策方向的日趨明朗化。2015年3月，國務(wù)院發(fā)布“關(guān)于深化體制機(jī)制改革加快實(shí)施創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略若干意見”中，提出在我國開展股權(quán)眾籌試點(diǎn)工作。2015年5月1日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好新形勢下就業(yè)創(chuàng)業(yè)工作的意見》中肯定了互聯(lián)網(wǎng)金融為拓寬創(chuàng)業(yè)投融資渠道所起的積極作用，鼓勵(lì)開展股權(quán)眾籌融資試點(diǎn)，積極探索和規(guī)范發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)金融，促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)。2015年6月16日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于大力推進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新若干政策措施的意見》，指出支持互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展，引導(dǎo)和鼓勵(lì)眾籌平臺規(guī)范發(fā)展。2015年7月4日，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于積極推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+”行動(dòng)的指導(dǎo)意見》，其中出現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)金融”這個(gè)關(guān)鍵詞共15次，并且還強(qiáng)調(diào)要促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展，培育一批具有行業(yè)影響力的互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新型企業(yè)。2014年12月19日，中國證券業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《私募股權(quán)眾籌融資管理辦法（試行）征求意見稿》（以下簡稱私募股權(quán)眾籌征求意見稿），該意見稿對股權(quán)眾籌的性質(zhì)、股權(quán)眾籌平臺定位、投資者保護(hù)等方面做出了相關(guān)規(guī)定；2015年1月，八家股權(quán)眾籌互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)成為證券業(yè)協(xié)會(huì)的認(rèn)證會(huì)員。這標(biāo)志著眾籌行業(yè)，尤其是股權(quán)眾籌被納入監(jiān)管體制內(nèi)，并逐步進(jìn)入正軌發(fā)展階段。

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