中國房地產(chǎn)業(yè)的波及效應(yīng)與產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析

　　摘　要：近幾年，隨著我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)過熱、過快發(fā)展，房價(jià)居高不下，舉國關(guān)注。本文運(yùn)用投入產(chǎn)出模型，基于我國2007年投入產(chǎn)出表，利用影響力系數(shù)、感應(yīng)度系數(shù)、投入結(jié)構(gòu)等指標(biāo)，定量測(cè)度我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)及產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，從而明確房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位。
　　關(guān)鍵詞：投入產(chǎn)出；影響力系數(shù)；感應(yīng)度系數(shù)；消耗系數(shù)
　　中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A doi:10.3969/j.issn.1672-3309（s）.2012.04.07 文章編號(hào)：1672-3309（2012）04-14-03
　　改革開放以來，我國人民的居住狀況不斷得到改善，然而近幾年房價(jià)過高問題卻備受百姓關(guān)注。金融危機(jī)發(fā)生后，房價(jià)有所回落，2009年第二季度之后，房價(jià)大幅度攀升，當(dāng)年全國住房平均價(jià)格上漲25.1%，同期城鎮(zhèn)居民實(shí)際收入增長10.5%，高房價(jià)讓普通家庭無力承擔(dān)。2011年，政府大力調(diào)控樓市，制定了史上嚴(yán)厲的調(diào)控政策，市場(chǎng)成交量大幅下滑，70個(gè)大中城市的房價(jià)不同程度的有所下降。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè)，在推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，滿足居民住房需求方面發(fā)揮著重要的作用，然而近幾年該行業(yè)的畸形、失衡發(fā)展最終也將影響著國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此，如何正確定位房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的位置、如何保證房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展成為棘手的難題。一個(gè)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中的地位和作用可以通過產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)和關(guān)聯(lián)效應(yīng)來體現(xiàn)。本文基于2007年的數(shù)據(jù)，通過對(duì)房地產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)和關(guān)聯(lián)效應(yīng)做實(shí)證分析，從而定位房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，提出相關(guān)對(duì)策，以期促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
　　一、我國房地產(chǎn)業(yè)的波及效應(yīng)分析
　　國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系中, 產(chǎn)業(yè)部門的變化會(huì)按照不同的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)方式引起與其直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門的變化, 然后導(dǎo)致與后者直接和間接相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)部門的變化,依次傳遞,乃至影響力逐漸消減,這一過程即為產(chǎn)業(yè)波及。產(chǎn)業(yè)波及對(duì)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)體系的影響,就是產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)。產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)主要通過感應(yīng)度系數(shù)、 影響力和影響力系數(shù)等指標(biāo)定量分析。
　　1、我國房地產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)分析
　　影響力反映某一產(chǎn)業(yè)最終產(chǎn)品的變動(dòng)對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出變動(dòng)的影響能力,表現(xiàn)為該產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)能力。影響力的相對(duì)水平用影響力系數(shù)表示，即某產(chǎn)業(yè)的影響力與國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)影響力的平均水平之比。一個(gè)產(chǎn)業(yè)影響力系數(shù)越高，該產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力就越大。影響力系數(shù)的計(jì)算公式如下：
　　Fj=■（i,j=1,2…n）,上式中■■表示里昂惕夫逆矩陣中第j行之和，■■■表示里昂惕夫逆矩陣中各列之和的平均值。Fj>1表明該行業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響力高于社會(huì)平均水平。
　�。ǜ鶕�(jù)我國2007年投入產(chǎn)出表計(jì)算）
　　由表1可知，在2007年度，影響力系數(shù)位居前列的是衛(wèi)生、社會(huì)保障和社會(huì)福利事業(yè)，其次是通信設(shè)備計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)，位居前幾位的基本是制造業(yè)，表明這些行業(yè)的發(fā)展能夠有力的拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的增長，需要予以大力發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)為0.58519，即房地產(chǎn)業(yè)每新增100億元的最終產(chǎn)品對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)是58.52億元，影響力位居第40位，表明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用不強(qiáng)。
　　2、我國房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)分析
　　感應(yīng)度系數(shù)表示國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)綜合的最終需求對(duì)部門生產(chǎn)的拉動(dòng)作用，是衡量國民經(jīng)濟(jì)對(duì)該行業(yè)拉動(dòng)影響的指標(biāo)。感應(yīng)度系數(shù)越高的產(chǎn)業(yè)， 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)該產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用就越大。感應(yīng)度系數(shù)的計(jì)算公式如下:
　　Gi=■（i,j=1,2…n）,上式中■■為里昂惕夫逆矩陣的第i行之和， ■■■表示里昂惕夫逆矩陣中各行之和的平均值。Gi>1表示該行業(yè)受國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用大于社會(huì)平均水平。
　　由表2可知，2007年對(duì)國民經(jīng)濟(jì)最終使用的增加最為敏感的行業(yè)為化學(xué)工業(yè)，其次是金屬制品業(yè)與通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)制造業(yè)，說明隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)有力帶動(dòng)以上行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)為0.6251，即國民經(jīng)濟(jì)各部門支出都增加100億元，房地產(chǎn)的產(chǎn)出增加62.51億元，表明該行業(yè)受國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用較弱。
　　二、我國房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析
　　產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析主要是分析某一行業(yè)與其他行業(yè)在產(chǎn)品供求等方面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系。本文主要通過直接消耗系數(shù)與完全消耗系數(shù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析，同時(shí)消耗系數(shù)也能間接反映房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他行業(yè)的拉動(dòng)作用。
　　1、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其他行業(yè)的直接消耗系數(shù)
　　直接消耗系數(shù)反映某部門在單位產(chǎn)品生產(chǎn)過程中對(duì)各部門產(chǎn)品的直接消耗量。用投入產(chǎn)出表上各種產(chǎn)品的年總產(chǎn)量去除它對(duì)某種相應(yīng)產(chǎn)品的消耗量， 便可得出單位產(chǎn)品的消耗量，即直接消耗系數(shù)。
　　其公式為aij =■ (i，j=1,2,…n) ，上式中xij表示i部門對(duì)j部門的中間投入，Xj表示j部門的總產(chǎn)出。
　　由表3可知，與我國房地產(chǎn)業(yè)存在直接消耗的部門有38個(gè)，與4個(gè)部門不存在直接消耗關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)直接消耗最大的幾個(gè)部門是：金融業(yè)，租賃與商業(yè)服務(wù)業(yè)，建筑業(yè)，住宿與餐飲業(yè)，化學(xué)工業(yè)，其中金融業(yè)，租賃與商業(yè)服務(wù)業(yè)的直接消耗系數(shù)都超過0.02，即房地產(chǎn)業(yè)每生產(chǎn)1萬元的產(chǎn)品，對(duì)以上部門的直接消耗均在200元以上；建筑業(yè)，住宿與餐飲業(yè)，化學(xué)工業(yè)的直接消耗系數(shù)都超過了0.01，說明房地產(chǎn)業(yè)與這些行業(yè)也存在著密切的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，對(duì)這些部門的要素投入的直接依賴性較大，同時(shí)對(duì)以上行業(yè)的生產(chǎn)也有較大的輻射作用。
　　2、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其他行業(yè)的完全消耗系數(shù)
　　完全消耗是指某行業(yè)在生產(chǎn)單位商品的過程中對(duì)其他產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的直接消耗與全部間接消耗之和。其用矩陣形式表示為B = ( I- A )- 1- I，式中：B為完全消耗系數(shù)矩陣，( I - A )- 1為列昂惕夫逆矩陣，I為單位矩陣
　　由表3可知，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)18個(gè)部門的完全消耗系數(shù)超過0.01。最主要的6大部門是：化學(xué)工業(yè)、金融、租賃與商業(yè)服務(wù)業(yè)、金屬冶煉與壓延加工業(yè)、通信設(shè)備制造業(yè)、石油加工與煉焦工業(yè)。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，對(duì)化學(xué)工業(yè)，金融業(yè)，租賃與商業(yè)服務(wù)業(yè)的直接消耗系數(shù)與完全消耗系數(shù)都比較大，說明該行業(yè)與上述3行業(yè)存在著最為密切的經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系。同時(shí)，雖然有些行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的直接拉動(dòng)作用不大，但間接拉動(dòng)作用不可忽視，如石油與天然氣開采、交通運(yùn)輸與倉儲(chǔ)業(yè)的直接消耗系數(shù)都比較小，分別是0、0.0037335，但它們的完全消耗系數(shù)是0.011750209、0.013780012，其生產(chǎn)也部分受房地產(chǎn)業(yè)的影響。
　　三、結(jié)論與啟示
　　1、產(chǎn)業(yè)波及效應(yīng)分析發(fā)現(xiàn)該產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的影響力在42個(gè)部門中排名不高，說明其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)缺乏很強(qiáng)的影響力與直接拉動(dòng)作用，但是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)其先行產(chǎn)業(yè)（化工，金融，金屬冶煉、通信設(shè)備制造業(yè)等）將起到積極的拉動(dòng)作用，而這些先行產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)能間接帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
　　2、我國房地產(chǎn)業(yè)從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)上看，與金融業(yè)、租賃與商業(yè)服務(wù)業(yè)、化學(xué)工業(yè)，金屬冶煉、通信設(shè)備制造業(yè)存在著密切的技術(shù)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，對(duì)這些行業(yè)具有比較大的拉動(dòng)與輻射作用。
　　3、房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)高于其影響力系數(shù)，表明國民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的拉動(dòng)作用強(qiáng)于房地產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)住房需求的提高也將有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此政府應(yīng)盡力滿足居民正常的住房需求。嚴(yán)厲的樓市調(diào)控遏制了投機(jī)，但也一定程度地傷害了剛性需求，政府制定政策應(yīng)考慮調(diào)控政策的彈性，滿足剛性需求。
　　4、繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障與廉租房建設(shè)，切實(shí)保障低收入者的居住權(quán)利。其次是強(qiáng)化市場(chǎng)約束，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加速房企的優(yōu)化重組，通過稅收等手段遏制投機(jī)性購房，減少市場(chǎng)波動(dòng)。最后進(jìn)一步完善資本市場(chǎng)的建設(shè)，提高金融產(chǎn)品多樣性，為熱錢提供更多高回報(bào)的投資渠道，減少對(duì)樓市的沖擊�？傮w而言，為了保證我們經(jīng)濟(jì)的健康、快速發(fā)展，我國需要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，同時(shí)應(yīng)保證房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。
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