能否告別沒譜的樓盤成本

　　時間：2007年6月22日
　　地點(diǎn)：賽迪大廈18層會議室
　　形式：中計(jì)在線嘉賓現(xiàn)場對話
　　對話嘉賓：
　　李航
　　AMT咨詢公司高級經(jīng)理
　　武繼華
　　北京天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司企業(yè)管理部經(jīng)理
　　吳越
　　魯能英大集團(tuán)有限公司綜合部企業(yè)信息主管
　　楊之驥
　　明源軟件公司北方大區(qū)銷售總監(jiān)
　　
　　編者按
　　盡管房價(jià)在不斷攀升，房地產(chǎn)行業(yè)利潤居高不下，但是房地產(chǎn)行業(yè)還是面臨越來越大的市場壓力，房地產(chǎn)這個被稱為是暴利的行業(yè)，也不得不開始更加關(guān)注對成本的控制。
　　那么，成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)的意義在哪里？房地產(chǎn)企業(yè)該如何實(shí)現(xiàn)有效的成本控制？在房地產(chǎn)成本控制中信息化能做什么？房地產(chǎn)公司該如何通過信息化手段來實(shí)現(xiàn)有效的成本控制呢？
　　對話篇
　　房地產(chǎn)企業(yè)該如何未雨綢繆地通過信息化手段來有效控制成本，在越來越激烈的市場競爭中立于不敗之地呢？
　　觀點(diǎn)篇
　　房地產(chǎn)公司可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇合適的信息化模式，幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)的成本管理。
　　選型篇
　　房地產(chǎn)行業(yè)解決方案五花八門，房地產(chǎn)公司該怎么挑選合適的軟件及方案？
　　案例篇
　　看看標(biāo)桿企業(yè)是如何通過信息化手段來實(shí)現(xiàn)合理的成本管理的。
　　暴利行業(yè)也要控制成本
　　主持人：很多人認(rèn)為，房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，對成本的需求不那么大。事實(shí)是這樣嗎？成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)有什么意義？
　　武繼華：現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的利潤正在逐漸變薄。隨著國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的不斷加強(qiáng)，土地招拍掛等行業(yè)政策的不斷出臺，房地產(chǎn)行業(yè)日趨規(guī)范，市場競爭日趨激烈，行業(yè)日趨成熟，成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)管理中越來越重要，甚至關(guān)系到它的核心競爭力。
　　南方房地產(chǎn)行業(yè)市場化比較早，他們更早地通過精細(xì)化管理來控制成本，在這方面擁有較強(qiáng)的競爭力。成本的精細(xì)化管理是整個房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢。
　　吳越：成本控制在任何行業(yè)都是非常重要的，跟這個行業(yè)暴利不暴利沒有多大關(guān)系。
　　李航：確實(shí)如此。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個高利潤行業(yè)短時間不會改變，但是不能說這樣就可以不控制成本了。房地產(chǎn)企業(yè)每個項(xiàng)目都要投入很多資金，如果不進(jìn)行有效的控制就很容易失控。
　　將來土地越來越稀缺，價(jià)格越來越高，有效控制物化成本，可以降低土地成本提高帶來的影響。
　　主持人：成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理中占什么樣的地位？
　　武繼華：房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，資金投入很大，成本控制比其他行業(yè)更加重要。其他行業(yè)不會像房地產(chǎn)行業(yè)那樣，個別產(chǎn)品的問題就可能關(guān)系到一個公司的存亡，尤其是對小公司來說。房地產(chǎn)行業(yè)資金密集的特點(diǎn)決定著其管理層特別注重現(xiàn)金流管理。
　　我國處在高速發(fā)展期，房地產(chǎn)產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，再加上地域差別，產(chǎn)品可復(fù)制性相對較弱，不像電視機(jī)、汽車可以實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)，導(dǎo)致對產(chǎn)品進(jìn)行成本控制的難度很大。在發(fā)展比較穩(wěn)定的美國和日本，行業(yè)的規(guī)范和成熟可以規(guī)避很多問題，房地產(chǎn)產(chǎn)品可復(fù)制性相對較強(qiáng)，成本管理也相對比較容易。
　　成本的管理與控制是房地產(chǎn)企業(yè)的基本功。但是，只有在客戶、產(chǎn)品定位準(zhǔn)確的情況下，才能真正體現(xiàn)成本管理的價(jià)值。當(dāng)然也不是說成本越低越好，而是要合理，否則就會影響產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)或質(zhì)量。
　　吳越：過去房地產(chǎn)公司對成本控制不夠重視，有“三拍”的說法：開始覺得項(xiàng)目挺好，拍板說開始干吧；干了一段時間覺得成本一直在漲，開始拍桌子罵人；再過一段時間感覺成本太高，做不下去了，只好拍屁股走人。
　　事實(shí)上，成本管理對房地產(chǎn)企業(yè)很重要。成本控制是保證房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)健康發(fā)展的一個要素。我們正在提出向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)，并且做了很多相關(guān)工作。
　　主持人：剛才大家談到了日本和美國的房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。那么，國外經(jīng)驗(yàn)也好，或者其他行業(yè)龍頭企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)也好，對我們房地產(chǎn)企業(yè)有哪些借鑒意義呢？
　　武繼華：其實(shí)很多經(jīng)驗(yàn)都可以在不同行業(yè)間相互借鑒。在借鑒本行業(yè)標(biāo)桿經(jīng)驗(yàn)的同時，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該借鑒其他先進(jìn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)。美國最大的房地產(chǎn)企業(yè)普爾迪公司，就借鑒了大量其他成熟行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，如汽車行業(yè)的客戶細(xì)分戰(zhàn)略、客戶全生命周期管理等。
　　捷達(dá)和寶萊是在同一條生產(chǎn)線上生產(chǎn)的。他們大部分的生產(chǎn)過程是一樣的，但做出的產(chǎn)品卻完全不一樣，適合兩種人群。這就是通過模塊化、標(biāo)準(zhǔn)化來實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約一個范例。
　　我國的房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿—萬科公司，也借鑒了普爾迪公司或其他行業(yè)的一些做法。萬科也強(qiáng)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化。以前萬科開發(fā)的產(chǎn)品都有一個特點(diǎn)：在每個城市的城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域不斷復(fù)制其成熟的產(chǎn)品，形成一個產(chǎn)品系列，使得項(xiàng)目成本更容易控制。在這個系列做得很成熟的基礎(chǔ)上，萬科開始擴(kuò)展產(chǎn)品線，形成越來越多的產(chǎn)品系列。目前，萬科已經(jīng)建立了規(guī)范化的管理體系，看上去好像產(chǎn)品很多。萬科在中國日趨規(guī)范的市場里做得日益規(guī)范，形成了自己的核心競爭力。
　　
　　規(guī)范管理是關(guān)鍵
　　
　　主持人：地產(chǎn)公司的成本主要由哪些環(huán)節(jié)產(chǎn)生，影響成本的要素是什么？
　　武繼華：房地產(chǎn)公司的成本控制體系中一般包含產(chǎn)品、管理和資金成本。其中，產(chǎn)品成本又包括了土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施和建安費(fèi)用等。
　　因?yàn)橘Y金是有時間價(jià)值的，所以一般房地產(chǎn)公司進(jìn)行項(xiàng)目評價(jià)時不會單純地看成本，而采用動態(tài)評價(jià)指標(biāo)，如內(nèi)部收益率來衡量。房地產(chǎn)公司的每塊成本都需要嚴(yán)格控制，但思路和方法是不一樣的。
　　客戶與產(chǎn)品定位是否準(zhǔn)確，管理是否規(guī)范，是否掌控各類相關(guān)信息和資源，都是影響房地產(chǎn)成本的關(guān)鍵要素。
　　李航：房地產(chǎn)成本控制是一個全過程的控制，從一開始的產(chǎn)品定位、產(chǎn)品調(diào)研、產(chǎn)品設(shè)計(jì)，到后來的建造、營銷等環(huán)節(jié)�，F(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司開始引入目標(biāo)成本管理，但其中有個很大的誤區(qū)就是，他們往往更關(guān)心物化成本，如經(jīng)常被提到的工程造價(jià)、工程核算。雖然物化成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目整體成本中所占比例很高，但是前期成本的多少對后期物化成本起決定性的作用。所以這一塊很重要。
　　主持人：各位覺得房地產(chǎn)行業(yè)成本管理的難點(diǎn)是什么？該怎么來控制？
　　武繼華：難點(diǎn)在于對實(shí)際社會成本的把握。
　　第一，產(chǎn)品要準(zhǔn)確定位：要滿足目標(biāo)客戶的需求，否則后期不斷修改的話會浪費(fèi)很多時間和金錢。
　　第二，過程規(guī)范：要把房地產(chǎn)項(xiàng)目分成幾個階段來進(jìn)行成本監(jiān)控，看每個階段是否都按照計(jì)劃在運(yùn)作；如果出現(xiàn)偏離，就要采取相應(yīng)的解決方案進(jìn)行必要的糾正。
　　第三，專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)的建立：要從前期的產(chǎn)品定位，到中期的產(chǎn)品建造和營銷推廣，再到后期的客戶服務(wù)，進(jìn)行有效的管理和把控。
　　李航：我同意武經(jīng)理的說法。房地產(chǎn)公司成本管理關(guān)鍵要根據(jù)預(yù)期投資回報(bào)建立目標(biāo)成本，然后從管理會計(jì)的角度將目標(biāo)成本分解到各部門，成為他們的責(zé)任成本，并在每個階段建立相應(yīng)的動態(tài)成本。
　　科學(xué)的目標(biāo)成本的建立有兩個關(guān)鍵要素：首先，要建立可供參考的數(shù)據(jù)庫；其次，所有成本都要建立在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上—這樣成本的構(gòu)成就有一定的邏輯，可以推算出大概的物料費(fèi)用。
　　目標(biāo)成本科目不能太粗，也不能太細(xì)：太粗起不了控制效果，太細(xì)則可操作性差。關(guān)鍵是要可管理，可以落實(shí)到具體的人或部門。
　　吳越：另外，房地產(chǎn)公司對可控成本，如直接成本、間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、上繳稅金等，進(jìn)行管理和監(jiān)控才有意義。想控制不可控的成本，如市場調(diào)整、國家政策、客戶需求等引起的成本，是沒有意義的。
　　
　　整體信息化是趨勢
　　
　　主持人：信息化對房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制有哪些幫助？
　　李航：信息化對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的意義非常重大。比如說，剛才提到成本控制要參考過去積累的數(shù)據(jù)，這就需要通過信息化手段來實(shí)現(xiàn)。再比如說，全過程的成本控制，也必須通過信息化系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)。在手工狀態(tài)下，房地產(chǎn)公司經(jīng)常會出現(xiàn)一個合同付好幾次款的現(xiàn)象，如果通過系統(tǒng)記錄數(shù)據(jù)，這種現(xiàn)象是不可能發(fā)生的。

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