買賣不破租賃制度的反思|買賣不破租賃

　　【摘要】面對日益飆升的房價，很多城市蝸居一族都選擇租房的方式暫時緩解住房壓力。商品房租賃過程中隱藏著諸多法律問題。本文主要從房屋租賃期間出租人轉(zhuǎn)讓房屋時，承租人援引買賣不破租賃原則進行對抗作為切入點，展開對《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第229條規(guī)定存在的缺陷進行分析，進而提出一些完善的建議。承租人只有對該制度有全面的理解，才能更加靈活地運用該制度，最大程度地保護自身利益。
　　【關(guān)鍵詞】買賣不破租賃；租賃權(quán)；承租人
　　【中圖分類號】DF418 【文獻標(biāo)識碼】A
　　【文章編號】1007―4309（2010）10―0078―1.5
　　
　　一、買賣不破租賃制度
　　
　　在理論上，“買賣不破租賃”通常是用來指承租人以其租賃權(quán)對抗受讓租賃物的所有權(quán)的第三人現(xiàn)象。
　�。ㄒ唬┖�義
　　“買賣不破租賃”并不是一項專業(yè)法律術(shù)語，具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場合，承租人對于該房屋的使用權(quán)，不會因為該房屋的買賣而受影響，買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力。
　�。ǘ�）我國法律規(guī)定
　　我國法律對買賣不破租賃有明確的規(guī)定：《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”；《城市房屋租賃管理辦法》第11條規(guī)定：“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”；《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效�！�
　�。ㄈ�）存在的作用
　　買賣不破租賃制度在絕大多數(shù)國家的法律中都有比較完整的規(guī)定，該制度的強大生命力足以說明它有存在的必要和特殊意義。
　　第一，使承租人的合法權(quán)益受到保護，具體地體現(xiàn)了合同法的立法宗旨。通過保護合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，《合同法》希望借此達到維護社會經(jīng)濟秩序、促進社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的目的。買賣不破租賃原則不僅平等地保護了買賣雙方當(dāng)事人和租賃雙方當(dāng)事人的權(quán)利和權(quán)益，還特別關(guān)懷了租賃合同中的承租人權(quán)利。
　　第二，有利于穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序，體現(xiàn)秩序價值目標(biāo)，而這種秩序價值正是法律所追求的。社會經(jīng)濟不斷發(fā)展、交易日益頻繁，平等主體之間的經(jīng)濟交往隨之密切起來， “一女多嫁”現(xiàn)象也偶有出現(xiàn)：一間房屋今天剛租出去，而明天就可能轉(zhuǎn)手出賣，如果按照調(diào)整物權(quán)與債權(quán)的一般原則來處理，新的所有權(quán)人可以對抗承租人，這使承租人的承租風(fēng)險大大增加了，經(jīng)濟秩序被擾亂。
　　
　　二、對我國《合同法》第229條的反思
　　
　　我國《合同法》第229條沿襲原《經(jīng)濟合同法》第23條第2款而來，即“出租方應(yīng)按照合同規(guī)定的時間和標(biāo)準(zhǔn)，將出租的財產(chǎn)交給承租方使用。如果出租房將財產(chǎn)所有權(quán)已轉(zhuǎn)給第三方，租賃合同對財產(chǎn)的所有方繼續(xù)有效�！卑殡S著經(jīng)濟生活的日益復(fù)雜化，商品經(jīng)濟的逐步滲透，該條規(guī)定的弊端也凸現(xiàn)出來，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
　　第一，未以承租人受讓租賃物的交付實際占有租賃物為要件，對于交易安全十分不利。依據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，租賃物只要是在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，無論出租人是否已經(jīng)將租賃物交付給承租人，也不論承租人是否實際占有租賃物，承租人均可以主張其租賃權(quán)具有對抗買受人的效力，這一立法規(guī)定，帶來了很大的威脅交易安全的隱患。因為如果出租人尚未交付租賃物或者承租人并沒有實際占有租賃物時，從出租人處受讓租賃物的第三人是根本無法知悉標(biāo)的物尚已經(jīng)存在租賃權(quán)的。為了防止可能存在的承租人事后主張權(quán)利，就必須投入更多的成本弄清楚該標(biāo)的物的實際權(quán)利狀況，這無形中加大了交易成本，而且嚴(yán)重阻礙了交易的順暢進行。
　　第二，對于可能發(fā)生對抗力的租賃物的范圍沒有明確限定，價值判斷上有失權(quán)衡。但從租賃標(biāo)的物來看，既包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)，也包括權(quán)利。在我國，土地歸國家所有，不動產(chǎn)主要指房屋，而不包括土地所有權(quán)。這樣看來，我國《合同法》第229條關(guān)于租賃物所有權(quán)變動的表述存在漏洞，它排除了土地使用權(quán)在出租期間可能發(fā)生的對抗可能性。
　　第三，對“買賣不破租賃”效力的規(guī)定不夠完整。租賃物在租期內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動后，由此產(chǎn)生的效力涉及出租人、承租人和受讓人三方當(dāng)事人，從而也產(chǎn)生三者之間的法律關(guān)系。承租人與受讓人的關(guān)系是體現(xiàn)租賃權(quán)對抗力的主要領(lǐng)域，“租賃合同繼續(xù)有效”體現(xiàn)了所謂的“不破租賃”。然而，承租人與受讓人之間的效力除了這一法定債的移轉(zhuǎn)外，還有出租人與承租人之間還發(fā)生出租人應(yīng)否對受讓租賃物所有權(quán)造成的債務(wù)不履行行為向承租人負(fù)擔(dān)保責(zé)任問題，等等。①
　　
　　三、《合同法》第129條的完善
　　
　　鑒于我國《合同法》第129條存在的一些缺陷，我認(rèn)為可以從以下幾個方面作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。
　�。ㄒ唬└拍钌细�精確
　　“買賣不破租賃”這一法律制度，不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權(quán)變動，還包括因贈與、繼承、互易甚至合伙投資引起的所有權(quán)變動。此種廣義理解已為大多數(shù)人所認(rèn)同。據(jù)此，“買賣不破租賃”精確地理解為“租賃物所有權(quán)變動不得對抗租賃物債權(quán)”更為準(zhǔn)確些。但目前尚沒有明確法律條文給予明確。
　　（二）使用范圍更明確
　　“租賃”，依《合同法》第212條規(guī)定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。這一條款并沒有對租賃物進一步設(shè)定限制，就是可包括不動產(chǎn)也可以是動產(chǎn)，單從字面看，無論是不動產(chǎn)還是動產(chǎn)都可以適用“租賃物所有權(quán)讓與不得對抗租賃物債權(quán)”原則。但是當(dāng)我們將這個概念運用到第229條的時候，不禁會發(fā)現(xiàn)，如果所有權(quán)轉(zhuǎn)移以交付為要件的動產(chǎn)也適用第 229條，將不利于財產(chǎn)的流通，有悖于現(xiàn)代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞，應(yīng)限定于不動產(chǎn)，如房屋等更妥。但目前司法習(xí)慣是這樣做，但也沒有法律條文明確規(guī)定。
　�。ㄈ�）考慮特殊情形
　　第一，買賣不破租賃與抵押權(quán)競合時，應(yīng)限制使用該原則，原因在于法律對租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強化了債權(quán)的效力，從而達到對租賃人權(quán)利保護的目的，但租賃權(quán)的性質(zhì)不會因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下，仍然適用 “先物權(quán)優(yōu)于后債權(quán)，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”的原則。一旦債務(wù)人不能償還債務(wù)，可以通過變賣抵押物用于清償債務(wù)。
　　第二，財產(chǎn)保全與租賃競合。二者效力發(fā)生沖突時如何處理解決，盡管法律沒有明文規(guī)定應(yīng)怎么處置，并且從“買賣不破租賃”的適用條件來看，買賣的行為也是發(fā)生于后，按理說應(yīng)該也可以適用“買賣不破租賃”。但是，我們不難發(fā)現(xiàn)，如果這樣執(zhí)行會出現(xiàn)很多原則性錯誤。若適用該原則，那么租賃合同繼續(xù)有效，這將導(dǎo)致租賃債權(quán)的實現(xiàn)或清償不僅優(yōu)先于第一順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠職工工資和勞動保險費用及第二順序的破產(chǎn)企業(yè)結(jié)欠稅款，而且優(yōu)先于同為第三順序的其他破產(chǎn)債權(quán)，甚至這一租賃債權(quán)將會得到完全實現(xiàn)或全額清償，這有悖于《破產(chǎn)法》的基本制度和分配原則，亦違反了公平公正的民法基本原則。
　　因此我們認(rèn)為《合同法》第229條雖然規(guī)定了租賃物所有權(quán)的變動不影響租賃合同的效力，即“買賣不破租賃”原則，但是該原則并非不受限制，在抵押權(quán)和財產(chǎn)保全等權(quán)利先期存在的情況下，所有權(quán)一旦發(fā)生轉(zhuǎn)移，租賃合同便處于不穩(wěn)定狀態(tài)。如果現(xiàn)所有權(quán)人主張解除合同，買賣就會破掉租賃。故“買賣不破租賃”是一個有限原則，不是無限適用的原則。
　　
　　【注釋】
　�、偻鯘设b：《民法學(xué)說與判例研究》（四），北京：中國政法大學(xué)出版社，1998年版，第190頁。
　　【參考文獻】
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　　[4]梁慧星主編.民商法論叢[M].北京：法律出版社，2006.
　　【收稿日期】2010年9月12日
　　【作者簡介】余敏（1986― ）：女，安徽六安人，安徽大學(xué)法學(xué)院民商法專業(yè)2009級碩士研究生，研究方向：民商法。

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