北京保障性住房 [保障性住房建設(shè)存在的問題及建議]

　　摘 要 住房保障問題是關(guān)系國計民生和社會穩(wěn)定的重大問題。近年來我國不斷加強社會保障性住房的建設(shè)，但這僅是完善保障性住房體系的開端，改革發(fā)展依然任重道遠。本文分析了當(dāng)前我國社會保障性住房建設(shè)存在的問題，并提出一些完善社會保障性住房體系的建議。
　　關(guān)鍵詞 保障性住房；存在問題；建議
　　
　　保障性住房，通常是指提供給特定人群使用的，在政府的統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)籌下建房，并限定了建造標(biāo)準(zhǔn)和銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會保障性的住房。保障性住房的分類有多種，主要有社會保障性商品房（含經(jīng)濟適用房、限價房）、社會保障性租賃房（含廉租住房、普通租賃房、租賃公寓）、安置房（含拆遷安置房、解危安置房以及落實僑房政策安置房）等。保障性住房是與商品房相對的一個概念，它的取得不能完全按經(jīng)濟支付能力和市場價格而定。
　　當(dāng)前，我國的保障性住房建設(shè)是民心工程，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。我國通過近10年的探索和實踐，我國部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的優(yōu)惠，提高了居住水平、改善了居住環(huán)境，取得了可喜的成績。然而，保障性住房政策在具體實施過程巾，卻出現(xiàn)了較多問題。
　　1.保障性住房建設(shè)存在的問題
　　1.1 城市住房保障配套政策和運行機制不完善
　　目前，一些省市的保障性住房的建設(shè)管理缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一組織的機制。保障性住房的建設(shè)、管理及分配等各個環(huán)節(jié)相互脫離，用地規(guī)劃、土地供應(yīng)、項目計劃的制定落實、督促監(jiān)管的責(zé)任不夠明確，在管理缺乏共享信息資源的建立，不能科學(xué)規(guī)范的進行管理，致使有限的住房保障資源的效益最大化無法得到實現(xiàn)。
　　1.2 缺失公平性
　　房地產(chǎn)市場的主體主要由開發(fā)商和消費者組成，他們必須適應(yīng)市場經(jīng)濟規(guī)律，按市場經(jīng)濟規(guī)律辦事，房地產(chǎn)市場的開發(fā)商之間，消費者之間必須站在同一條起跑線上。而經(jīng)濟適用房的出現(xiàn)，卻使這兩個市場主體人為地脫離了同一條起跑線。從建設(shè)主體來說，目前經(jīng)濟適用住房的開發(fā)商大都由政府指定，多為統(tǒng)建辦、解困辦等政府單位，或是與政府有所掛鉤的關(guān)系戶，而不是通過公開招投標(biāo)形式產(chǎn)生，這樣，就并不是所有實力、講誠信的開發(fā)商都有同等的機會參與經(jīng)濟適用住房的開發(fā)建設(shè)。從消費主體來說，相關(guān)政策規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策只提供給經(jīng)批準(zhǔn)有資格購買經(jīng)濟適用住房的居民―中低收入者享受，而并非全體公民享受。但在實際操作中，中低收入家庭通常是具有“國”字身份的家庭，即國營企業(yè)、事業(yè)、行政單位，這使得非“國”字身份的家庭就被排出在外，從而造成了同一社會的居民由于人為所定的“身份”的不同，而受到了不同的對待。即使在相同“身份”的階層內(nèi)，由于單位的權(quán)力大小不一樣，發(fā)放住房補貼也不一樣，使得有些購房者雖有資格享受經(jīng)濟適用住房，但無力支付購買它，對這些人而言，他們實際上就未能享受到經(jīng)濟適用住房的優(yōu)惠政策，與享受到經(jīng)濟適用住房優(yōu)惠政策的居民相比，他們就受到了不公平的對待。
　　1.3 保障房資金來源不足
　　保障房的資金來源主要有以下途徑：住房公積金增值收益扣除計提貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的全部余額；從土地出讓凈收益中按照不低于10％的比例安排用于廉租住房保障的資金；市縣財政預(yù)算安排用于廉租住房保障的資金；省級財政預(yù)算安排的廉租住房保障補助資金；中央預(yù)算內(nèi)投資中安排的補助資金；中央財政安排的廉租住房保障專項補助資金；社會捐贈的廉租住房保障資金；其他資金。
　　從以上可以看出，除了土地出讓收益的10％為硬性約束外，其它資金來源極不穩(wěn)定，也存在漏洞。首先住房公積金增值收益極不穩(wěn)定，而且存在很大的風(fēng)險，本來收益不高，扣除貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費后所剩無幾。省級、市縣的財政預(yù)算安排更是形同虛設(shè)，地方政府負債累累，從政府自利性的角度來看，保障房的建設(shè)阻礙了地方政府收取更多的土地出讓金，如果沒有強制的硬性約束，這項資金來源也是難以得到有力保障的。中央預(yù)算投資和專項補助雖然得到很好的發(fā)揮，但中央投入仍然較少，2010年中央財政用于住房保障的有2358億元，僅占財政支出的2.63%。社會捐贈資金更是困難，由于商品房市場的暴利和持續(xù)的繁榮，加上社會人士對保障房的認識不夠，政府引導(dǎo)不積極，目前的情況來看也是不理想的。
　　2.完善社會保障性住房體系的建議
　　2.1 建立保障性住房標(biāo)準(zhǔn)體系，規(guī)范開發(fā)商行為
　　規(guī)范開發(fā)商行為，除了制定相關(guān)的法律．借助于法律的強制性來實施以外，還應(yīng)當(dāng)借鑒發(fā)達國家保障性住房建設(shè)的經(jīng)驗，建立保障性住房標(biāo)準(zhǔn)體系。建立針對保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，這些標(biāo)準(zhǔn)要與國家的經(jīng)濟狀況、社會發(fā)展水平、中低收入階層的收入水平相適應(yīng)，并在發(fā)展中不斷完善。建設(shè)過程中應(yīng)始終遵循經(jīng)濟性與合理性原則。對于經(jīng)濟適用房，土地資源的優(yōu)化利用在規(guī)劃中要首先考慮；其次。提供適用與中低收入階層支付能力經(jīng)濟、合理的住宅。保障性住房應(yīng)控制好規(guī)劃設(shè)計、施工方法及材料采購等諸環(huán)節(jié)，降低工程造價、把合理運用政府補貼作為首要前提。
　　2.2 加快推進多渠道資金籌集機制和激勵政策
　　通過稅收優(yōu)惠、財政貼息貸款、發(fā)行債券、房地產(chǎn)投資信托基金、融資擔(dān)保等措施，發(fā)揮財政資金杠桿作用。鼓勵社會資金投入保障性住房建設(shè)，推動社會企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)，對承建保障性住房的開發(fā)企業(yè)，實行拿地優(yōu)先權(quán)，對企業(yè)所得稅、營業(yè)稅減免等。
　　2.3 提高住宅規(guī)劃、設(shè)計、施工和產(chǎn)業(yè)化現(xiàn)代化水平
　　保障性住房價格和面積相對低一些，但不能等于住宅的質(zhì)量和水平也要低一些。從我國的國情出發(fā)，新建的保障性住房要在“經(jīng)濟合理，面積適當(dāng)，質(zhì)量優(yōu)良，住得舒適”上大做文章。據(jù)了解，日本國有不少中等收入者居住50―60平方米一套的住房，由于住房布局合理、功能齊全、環(huán)境優(yōu)美、采用先進的材料和設(shè)備，仍能住得舒適、溫馨。
　　總之，要堅持原則，把握實質(zhì)和關(guān)鍵，認真分析，全局考慮，強化責(zé)任，嚴(yán)格考核，不斷完善住房保障體系，使之更加科學(xué)，社會效益最大化。
　　
　　參考文獻
　　[1] 劉雅琴. 保障性住房建設(shè)存在的問題和建議. 中國城市經(jīng)濟，2011（4）.
　　[2] 黃波. 我國保障性住房建設(shè)中存在的問題及建議. 魅力中國，2011（2）.
　　[3] 馬紹玉. 關(guān)于完善社會保障性住房體系的思考. 新財經(jīng)（理論版），2011（2）.
　　

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