“余震”難息_最將難息

　　 　　地產(chǎn) 　　 　　5月12日下午，在經(jīng)歷了一場驚心動(dòng)魄的劇烈震動(dòng)后，成都置信總經(jīng)理黃曉進(jìn)獲知，“仙林谷鄉(xiāng)”項(xiàng)目公司的所有員工已杳無音信。 　　成都置信的全稱是“成都置信實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司”――成都最大房地產(chǎn)企業(yè)，也是四川汶川地震中唯一報(bào)告項(xiàng)目嚴(yán)重受損的大開發(fā)商。其在彭州龍門山銀廠溝一帶的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“仙林谷鄉(xiāng)”損失嚴(yán)重，有1名員工死亡，3人重傷。
　　“現(xiàn)在工人已經(jīng)放假，施工設(shè)備投入搶險(xiǎn)，復(fù)工要等待安全檢查。我們正在評(píng)估地震對公司及市場造成的影響，不確定因素很多�！秉S曉進(jìn)向記者表示。
　　5月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部啟動(dòng)了《建設(shè)系統(tǒng)破壞性地震應(yīng)急預(yù)案》一級(jí)響應(yīng)，要求震區(qū)在建的建筑工程酌情停工，以防止發(fā)生更多人員傷亡和次生災(zāi)害。四川省已要求全省建筑施工現(xiàn)場全部停工，待地震監(jiān)測部門發(fā)出安全信息、進(jìn)行全面安全檢查合格后，才可復(fù)工。
　　四川省建設(shè)廳同時(shí)要求，所有大型施工設(shè)備和技術(shù)專家需要接受調(diào)配。
　　目前看來，此次地震的直接損失多集中于縣鄉(xiāng)一級(jí)。這些地區(qū)的房屋多為當(dāng)?shù)亟ㄖ�商或小型開發(fā)企業(yè)承建，對去年以來蜂擁進(jìn)入成都、重慶的大開發(fā)商并未造成直接重創(chuàng)。但諸多不確定的市場因素則顯示，房地產(chǎn)業(yè)的“余震”必將持續(xù)到來。
　　
　　◆雪上加霜？
　　成都市場是許多全國性地產(chǎn)商投資鏈條中的重要一環(huán)。
　　2007年，成都地產(chǎn)市場火暴，土地交易價(jià)格屢創(chuàng)新高。但時(shí)至地震到來前的幾個(gè)月，房地產(chǎn)業(yè)卻驟遇冬天，經(jīng)歷著近5年來最大的市場波動(dòng)。一方面，自去年年底以來，全國各地市場房屋成交量下降，廣東等地房價(jià)首次呈現(xiàn)下跌態(tài)勢；另一方面，受銀行信貸緊縮的影響，大多數(shù)開發(fā)商在高速擴(kuò)張后，資金普遍吃緊。
　　地震災(zāi)害突降，令一度火暴的西南地產(chǎn)市場，在全國市場遭遇拐點(diǎn)后雪上加霜，進(jìn)一步繃緊了各相關(guān)大開發(fā)商的資金鏈條。
　　5月13日，中新地產(chǎn)集團(tuán)（控股）有限公司（下稱中新地產(chǎn)）發(fā)布公告稱，其位于成都和重慶的開發(fā)項(xiàng)目直接受損，預(yù)計(jì)相關(guān)項(xiàng)目完成日期會(huì)延遲，可能會(huì)對其2008財(cái)年業(yè)績造成不利影響。
　　中新地產(chǎn)網(wǎng)站資料顯示，中新地產(chǎn)在重慶、成都分別有中新城上城和中新公園大道項(xiàng)目，總建筑樓面面積分別為79.3萬平方米和77.5萬平方米。
　　大多數(shù)在成都擁有項(xiàng)目的地產(chǎn)上市公司，并未如中新地產(chǎn)發(fā)布預(yù)損報(bào)告。
　　2007年，萬科、富力地產(chǎn)、萬通、首創(chuàng)、中海、招商、合景泰富、保利、中海等全國性地產(chǎn)開發(fā)商，均在成都、重慶等地獲取多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　2007年10月，富力地產(chǎn)斥資8.1億元拿下成都新都地塊，加上早前斥資17.1億元取得的地塊，在成都共有新都富力桃園和熊貓城兩個(gè)大型項(xiàng)目。
　　今年5月初，富力地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理鄭穗偉對外透露，今年計(jì)劃推出熊貓城的一期、二期項(xiàng)目及新都的富力桃園項(xiàng)目，在成都完成4億元的銷售。同時(shí)，在重慶市場完成20億元銷售額。如今受地震影響，這一業(yè)績很可能延后。
　　合景泰富在2007年上市后，斥資36億元在成都拿地，這一金額約占其上市融資總金額的2/3。目前其在成都有兩個(gè)在建項(xiàng)目預(yù)計(jì)2009年完工。
　　此外，中國海外在成都有常春藤、中海蘭庭項(xiàng)目正處于施工階段。雅居樂在成都有一個(gè)總建筑面積31.4萬平方米的項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2008年竣工。
　　原計(jì)劃于今年赴港上市的龍湖地產(chǎn)，則在成都擁有8個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。分析人士認(rèn)為，地震可能對其上市融資計(jì)劃產(chǎn)生不利影響。
　　另據(jù)東方證券分析報(bào)告顯示，萬科2008年在成都將有7個(gè)項(xiàng)目在建，其中5個(gè)項(xiàng)目已竣工結(jié)算，預(yù)計(jì)竣工面積超過60萬平方米，目前已銷售20多萬平方米。東方證券認(rèn)為，目前上市公司中，萬科由于在成都有較多的項(xiàng)目而受到地震的短期影響最大，預(yù)計(jì)成都萬科的銷售進(jìn)度可能會(huì)放緩，銷售價(jià)格也面臨向下調(diào)整的壓力。
　　北京穆迪投資者服務(wù)有限公司（下稱北京穆迪）分析師曾啟賢也認(rèn)為，地震后，由于材料和勞動(dòng)成本上漲以及銷售延誤，會(huì)使相關(guān)地產(chǎn)公司的利潤和運(yùn)營現(xiàn)金流受壓。
　　
　　◆宏觀面與標(biāo)準(zhǔn)變數(shù)
　　地產(chǎn)商現(xiàn)在更關(guān)注的是地震對宏觀政策的影響，即是否會(huì)使得中央政府改變之前的緊縮政策，放松銀根。
　　5月15日，央行成都分行相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，在報(bào)經(jīng)總行同意后，對受災(zāi)嚴(yán)重的成都、綿陽、德陽、廣元、雅安、阿壩藏族羌族自治州等六市州，地方法人金融機(jī)構(gòu)5月20日暫不提高存款準(zhǔn)備金率，緊縮局部放松。5月19日，央行和中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)布緊急通知，要求各家銀行對災(zāi)區(qū)不能按時(shí)償還各類貸款的單位和個(gè)人不催收催繳，不罰息，不作不良記錄，不影響其繼續(xù)獲得災(zāi)區(qū)其他救災(zāi)信貸支持。
　　“地震會(huì)使宏觀方面出現(xiàn)更復(fù)雜的局面，并且給人們的投資和消費(fèi)心態(tài)帶來影響。整個(gè)經(jīng)濟(jì)的變數(shù)都會(huì)增加�！比A高萊斯副總經(jīng)理公衍奎向記者表示。
　　地產(chǎn)商們需要考慮的一個(gè)變數(shù)，是房屋抗震標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)在震后提升。在這次汶川大地震中，大量房屋倒塌引發(fā)了人們對震區(qū)房屋抗震標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)注，要求提高房屋抗震等級(jí)的呼聲相當(dāng)強(qiáng)烈。
　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在5月16日國新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，根據(jù)現(xiàn)有政策規(guī)定，四川省的建筑都是按預(yù)防地震烈度為7度的抗震標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防的。而此次地震烈度達(dá)到10度至11度，大大超出了原有抗震標(biāo)準(zhǔn)，特別是臨近震中的房屋，絕大部分都會(huì)倒塌。
　　不過，在很多地產(chǎn)商看來，在震后提高汶川及成都等所有震區(qū)的抗震強(qiáng)度是不現(xiàn)實(shí)的。
　　中國土木工程學(xué)會(huì)空間機(jī)構(gòu)委員會(huì)委員、東南大學(xué)建筑系教授葉繼紅向記者介紹，一個(gè)新建建筑提高1度抗震強(qiáng)度，成本往往要翻一番。葉介紹說，中國還沒有大震后提高當(dāng)?shù)亟ㄖ�抗震等�?jí)的先例，因?yàn)檫@確實(shí)不大可行。
　　華高萊斯副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，提高抗震標(biāo)準(zhǔn)不僅僅是企業(yè)的問題。災(zāi)后重建規(guī)模很大，政府也難以負(fù)荷。在成本和堅(jiān)固性方面，需要尋找一定的平衡。
　　不過，這些判斷并不排除地震之后的建筑標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有微調(diào)，或?qū)�建筑材料和方式有更�?yán)格的限定。葉繼紅表示，從抗震性能看，鋼結(jié)構(gòu)是最好的，其成本比磚混機(jī)構(gòu)略高。而磚混結(jié)構(gòu)要增加抗震能力，可以通過多加構(gòu)造柱來實(shí)現(xiàn)。
　　有地產(chǎn)商向記者表示，他們不會(huì)提高建筑抗震等級(jí)，但可能會(huì)對建筑質(zhì)量提出更高的要求。如果只是在現(xiàn)有抗震強(qiáng)度上，增加成本不會(huì)超過20％。成都的建筑成本一般在1000元/平方米以下，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑成本一般只有每平方米五六百元。這樣，成本增加不會(huì)太大。
　　
　　◆成都冷暖
　　在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，地震對于成都的地產(chǎn)市場影響非常直接，但不至于對全國造成重大影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的區(qū)域性很強(qiáng)。北京穆迪分析師曾啟賢認(rèn)為，西南市場與長三角、珠三角等市場相比較小，“從成都和重慶項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流，對于大部分受影響的上市公司并不構(gòu)成巨額的收入。比如說，在2008年，中國海外、雅居樂、中新地產(chǎn)只有10％～15％的預(yù)測銷售來自這些城市�！�
　　但成都本地所受的沖擊則相當(dāng)直觀，地震之后，開發(fā)商在成都項(xiàng)目均在短期內(nèi)停工停售。據(jù)東方證券研究所統(tǒng)計(jì)，5月11日至17日，受地震影響，成都新房僅成交752套，環(huán)比上周大降60.98％。
　　“目前市場氣氛出現(xiàn)一些變化，由于地震造成的恐慌，人們會(huì)推遲做出重大供款決定�！敝貞c中原營銷策劃顧問有限公司總經(jīng)理莊澤寶對記者表示。公司原定在5月推出的一兩個(gè)樓盤已經(jīng)決定先延期一個(gè)月。他認(rèn)為，一些地產(chǎn)商今年的銷售計(jì)劃可能受到影響。一方面，地震會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目推遲推出，銷售時(shí)間縮短；另一方面，市場氛圍也不明朗。
　　成都作為中國西南重鎮(zhèn)，極具成長魅力，過往對整個(gè)西南地區(qū)有較強(qiáng)的輻射力，在國家推出“西部大開發(fā)”戰(zhàn)略之后，房地產(chǎn)市場近年來迅速崛起。在近年一些一線城市市場逐漸趨向飽和時(shí)，成都成為一些開發(fā)商重點(diǎn)開拓的二線城市。據(jù)介紹，成都外地人口購房比例達(dá)到一半，主要來自成都周邊地區(qū)和新疆、西藏等周邊省份。
　　但是，據(jù)國家發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，今年2月～4月，在全國宏觀調(diào)控緊逼之勢下，成都房價(jià)已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)下跌。地震的爆發(fā)無疑將推波助瀾。
　　“由于損失大量財(cái)富，成都周邊地區(qū)消費(fèi)能力下降。同時(shí)，災(zāi)后重建也會(huì)使資源投入方向發(fā)生改變。一些原用于發(fā)展產(chǎn)業(yè)的資金和資源會(huì)優(yōu)先投入到重建中。不僅房地產(chǎn)業(yè)短期內(nèi)會(huì)受到直接負(fù)面影響，旅游、零售、建筑等行業(yè)也會(huì)受到?jīng)_擊，成都的整體經(jīng)濟(jì)都會(huì)受到一定抑制�！比A高萊斯副總經(jīng)理公衍奎表示。
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長顧云昌認(rèn)為，一至兩年內(nèi)，成都市場的需求會(huì)受到一定抑制。
　　對于這次地震會(huì)否影響到一些全國性開發(fā)商的戰(zhàn)略布局，重慶中原總經(jīng)理莊澤寶認(rèn)為，已建項(xiàng)目和已拿土地應(yīng)該不受影響，今后每個(gè)開發(fā)商可能會(huì)在策略上有自己的考量。
　　不過，亦有分析人士認(rèn)為，震后重建，亦可能使一些房地產(chǎn)商迎來機(jī)遇。5月20日，萬科董事會(huì)通過決議，決定授權(quán)公司在未來三至五年中，投入1億元參與地震災(zāi)區(qū)的臨時(shí)安置、災(zāi)后恢復(fù)和重建工作。不過公告強(qiáng)調(diào)，將“以純公益的方式”，莊澤寶認(rèn)為，災(zāi)后重建與萬科目前開始偏重于小戶型和大眾房的策略是吻合的。（汪蘇、張映光）

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