樓市泡沫 樓市泡沫將破

　　 　　房地產(chǎn)的冬天要來了。 　　銷量向下，房價回頭，一場降價風(fēng)潮在深、滬、京蔓延開來。事實上，此間風(fēng)險，早在十?dāng)?shù)年前，就已經(jīng)為地方政府、銀行、地產(chǎn)商所悄然埋下
　　中國房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷10年來最困難的時期，這是十?dāng)?shù)年風(fēng)險累積的必然結(jié)果。
　　
　　◆“深圳90%的項目都存在打折降價行為”
　　深圳，這個位于廣東沿海的經(jīng)濟繁榮城市，曾于2007年8月，創(chuàng)造了中國城市商品住宅均價的最高紀(jì)錄――18000元/平方米，這個價格較一年前翻了一番。
　　但到了2008年8月下旬，深圳的房價跌了1/3。
　　這兩年來，深圳市房價所經(jīng)歷的“過山車”式的漲跌輪回，從某種程序上預(yù)言了中國一線城市房地產(chǎn)的未來。
　　皇御苑三期，是一個位于深圳中心城區(qū)福田區(qū)的樓盤――開盤后的3個月內(nèi)，先后推出了兩項優(yōu)惠政策：一次性付款9.6折和“買兩房送五萬，買三房送八萬”。但從2007年11月開盤到2008年7月初，這個樓盤全部600多套住宅僅賣出了不到40%。
　　售樓員張靖濤說，最近一個月來看房的人不超過30個，這相當(dāng)于去年11月一天的看房人數(shù)。
　　這個樓盤的開發(fā)商在深圳還有三處住宅小區(qū)，屬于規(guī)模中等的房地產(chǎn)公司。
　　萬科、招商等深圳地產(chǎn)龍頭企業(yè)也在降價。
　　“近期深圳90%的項目都存在打折降價行為�！鄙钲谑猩鐣�科學(xué)院城市營運研究中心主任高海燕接受記者采訪時說。
　　來自中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，更清楚地表明了深圳市房價的整體現(xiàn)狀――自2008年1月以來，深圳市商品住宅均價月均回落1000元/平方米。截至8月，深圳市房價降至不到11000元/平方米，成交量較去年同期下跌近60%。
　　深圳房價大幅跌落之下，一些貸款買房的深圳市民采取了“斷供”。2008年6月，一篇署名為“風(fēng)語”的《深圳斷供已過千億，次貸危機浮現(xiàn)》博客文章稱，其所在的蛇口片區(qū)某商業(yè)銀行斷供達到15億元。作者以該銀行的規(guī)模推斷，整個深圳地區(qū)斷供規(guī)�？赡苓_到千億元。
　　但深圳市銀監(jiān)局7月25日稱，深圳的個人貸款不良余額不足14億元。深圳市銀監(jiān)局認(rèn)為，斷供只是個別現(xiàn)象。
　　究竟有多少貸款買房者中斷還款，目前尚不明確。
　　
　　◆上海房價目前出現(xiàn)了步深圳后塵的跡象
　　按照國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，與深圳同為一線城市的北京、上海目前房價平穩(wěn)。
　　但，2008年初以來，京、滬兩地開發(fā)商打折、買房送車、送物業(yè)費等變相降價措施已經(jīng)迭出不窮。
　　上海市一直被地產(chǎn)商鼓吹為“保值升值功能最好”的中心樓盤，8月成了降價的領(lǐng)頭羊。
　　位于內(nèi)環(huán)內(nèi)――上海最繁華地段的君御豪庭、上海新昌城的均價都跌去了20%。中遠(yuǎn)兩灣城，位于普陀區(qū)的樓盤的成交價，5個月內(nèi)(8月比3月)降了8000元，跌幅近40%。
　　此外，上海市中環(huán)和遠(yuǎn)郊的一些樓盤價格，都出現(xiàn)了10%左右的下調(diào)。
　　樓市價格下跌的面積進一步擴大，包括杭州、重慶、大連、沈陽等城市的房價都出現(xiàn)了小幅下跌。來自國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示：2008 年7月份全國70個大中城市的房屋平均銷售價格同比漲幅連續(xù)5個月下降。
　　值得注意的是，房屋交易量在下滑。
　　2008年7月，京、滬、深三地住房的成交量，僅為去年同期的一半左右(數(shù)據(jù)來自中指數(shù)研究院)――成交量下降反映的是供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變。
　　張化學(xué)，中國指數(shù)研究院咨詢部主管表示，成交量下跌，銷售收入減少，將進一步促使房地產(chǎn)企業(yè)降價促銷，回籠資金。
　　地產(chǎn)老板們的憂心已經(jīng)表露出來。SOHO中國董事長潘石屹從2008上半年以來，不止一次在公開場合呼吁房地產(chǎn)行業(yè)要做好過冬準(zhǔn)備。事實上，國家統(tǒng)計局的調(diào)查表明，2008年2季度，房地產(chǎn)企業(yè)家的信心指數(shù)較前一季度繼續(xù)回落，在所有行業(yè)中排名倒數(shù)第一。
　　更重要的是消費者的心理預(yù)期――8月下旬，央行針對國內(nèi)銀行的個人房貸進行調(diào)查時表示，此輪房地產(chǎn)交易下降的根本原因，就在于市場觀望氛圍的進一步增強。
　　
　　◆銀行貸款支撐下的高負(fù)債經(jīng)營模式
　　房地產(chǎn)下行，直接考驗中國的金融系統(tǒng)。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2007年底，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率平均超過80%，且大多都是銀行債務(wù)。
　　中國最大的國有商業(yè)銀行之一中國建設(shè)銀行，近期迫不及待地找房地產(chǎn)企業(yè)討回貸款。該行在8月中旬發(fā)表的一份報告中表示，目前正加緊催收到期的房地產(chǎn)開發(fā)貸款。
　　招商銀行的行長馬蔚華也在2008年中報發(fā)布會上說，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟周期影響較大，招行計劃把房地產(chǎn)開發(fā)貸款的總量控制在5%左右。上半年，這家老牌股份制銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款余額，已經(jīng)下滑到了110億元，這個數(shù)字比2007年的年底大約減少了10億元。
　　采取類似行動的，不僅招行和建行。央行數(shù)據(jù)顯示，自2008年1月以來，國內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的增幅連續(xù)7個月回落。
　　對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，斷了的不只是財路，更可能是生命線。銀監(jiān)會的一項數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，中國國內(nèi)商業(yè)銀行涉及房地產(chǎn)企業(yè)和個人住房的按揭貸款數(shù)額高達5萬億元。這個機構(gòu)的另外一個最新數(shù)據(jù)是，2008年1月到7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1/5的資金，都來自銀行直接貸款。如果算上房地產(chǎn)企業(yè)通過自籌資金、外資等其他間接貸款渠道，銀行資金最終所占比例超過70%。
　　中國房地產(chǎn)公司的運作，屬于典型的銀行貸款支撐下的高負(fù)債經(jīng)營模式。
　　銀行和房地產(chǎn)公司的聯(lián)姻始于1996年。從這一年開始，中國開始試行資本金制度――要求投資項目必須首先落實資本金。按此規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一旦湊足占項目總投資1/5的資本金，就可運作一個商品房開發(fā)項目。
　　“當(dāng)時相當(dāng)一批開發(fā)商利用從地方政府手中拿到的土地去向銀行抵押貸款，再滾動開發(fā)”，中國指數(shù)研究院咨詢部主管張化學(xué)說，這批開發(fā)商實際上只用5%～10%的資金就可以撬動整個項目了。
　　在以銀行為主導(dǎo)的金融體系下，企業(yè)融資渠道非常有限。直到1990年，中國政府才決定在上海和深圳兩個沿海城市各設(shè)立一家證券交易所，并且實行嚴(yán)格的上市審批程序。在兩地上市的企業(yè)中，大型國有企業(yè)占多數(shù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)想通過證券市場融資，難度較大。
　　共同的“國有”屬性，也是銀行向部分房地產(chǎn)企業(yè)提供巨額貸款的一個重要因素。2007年，在中國市場，年銷售額超過100億元的房地產(chǎn)企業(yè)中，超過一半為國有企業(yè)。
　　另外一方面，個人住房按揭貸款也相當(dāng)寬松，刺激了市場需求。從1998年開始，個人住房貸款成為銀行熱門的金融產(chǎn)品，各家銀行紛紛降低貸款條件，首付款一降再降。到了2000年，各商業(yè)銀行競爭白熱化時，甚至推出了零首付。
　　“零首付”居民住房貸款，在實際中存在著兩種“版本”：一種是商業(yè)銀行推出的，如2000年7月中國建設(shè)銀行和中國工商銀行在上海、廈門及廣東推出住房貸款“零首付”業(yè)務(wù)；另一種是開發(fā)商自己運作，方法包括開發(fā)商開出購房者已經(jīng)負(fù)擔(dān)20%房款的證明，向銀行申請貸款；或者是抬高房價，利用虛高的房價得到100%的貸款。
　　零首付雖然減免了當(dāng)期負(fù)擔(dān)，卻加重了未來還貸的負(fù)擔(dān)。以10年期30萬元的住房按揭為例，假如月息是7.83%，零首期按揭月供就約為3200元，這比付3成首期后月供高出了1000元。隨著經(jīng)濟形勢的變化，利率的上調(diào)，購房者未來債務(wù)負(fù)擔(dān)增加，從而影響其還貸能力。
　　事實上，零首付是建立在透支未來消費的基礎(chǔ)之上。
　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至2007年底，中國居民的住房擁有率高達80%，而同期人均GDP為中國15倍的德國居民的住房擁有率尚不及中國一半。美國、英國、法國、日本等發(fā)達國家的該比率均在70%以下。
　　
　　◆信貸危機已經(jīng)凸顯
　　高負(fù)債經(jīng)營模式，需要房價不斷上漲才能支撐。一旦房價出現(xiàn)下跌，就會影響銀行還款。
　　目前，信貸危機已經(jīng)凸顯。
　　截至2008年6月底，中資銀行各項人民幣房貸不良率比上年末上升0.22個百分點，已經(jīng)逼近3%的國際警戒線。
　　在金融重鎮(zhèn)上海，上海市銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2007年底，該市中資銀行房地產(chǎn)貸款占各項貸款接近1/3，如果加上大量以房產(chǎn)作為抵押的其他貸款，房地產(chǎn)價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產(chǎn)安全。
　　央行也意識到這是一個全國性的問題，在2008年8月發(fā)布的一份報告中提醒，金融機構(gòu)需要密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸的三重風(fēng)險：一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開發(fā)貸款不良率上升；二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加；三是預(yù)售資金管理缺位可能會產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險。
　　“隨著房地產(chǎn)市場下行通道進一步確立，不良貸款率將會顯著提高�！焙ＭㄗC券的一位著名分析師表示，房價下跌對銀行沖擊的更大影響在于，作為銀行主要貸款抵押品的房地產(chǎn)和土地資產(chǎn)將會貶值，在以銀行為主導(dǎo)的中國金融體系下，一旦銀行貸款不良率大幅攀升將可能引發(fā)整個金融系統(tǒng)的動蕩。
　　最近一項新的信貸緊縮措施出臺――2008年8月27日，央行和銀監(jiān)會公布《金融促進節(jié)約集約用地通知》，要求各金融機構(gòu)嚴(yán)禁放貸給開發(fā)商買地。這是自2004年以來，中央政府為防止房價過快上漲，所采取的系列信貸調(diào)控的最新舉措。
　　2007年9月，央行曾宣布提高二套房首付比率和貸款利率，隨后又規(guī)定住宅在封頂之后才能預(yù)售。上述政策出臺后，很多銀行都收緊了房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房按揭貸款。
　　中國農(nóng)業(yè)銀行廣州一家的支行的信貸員告訴記者，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的貸款業(yè)務(wù)一般都放在最后考慮。
　　不少分析人士都認(rèn)為，一些中小房地產(chǎn)公司將瀕臨破產(chǎn)。國泰君安證券研究所報告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口會達到3100億元。
　　滬深兩市發(fā)布的年中報的109家房地產(chǎn)企業(yè)，上半年負(fù)債總計超過3500億元，較去年同期上升了65%(數(shù)據(jù)截至2008年8月29日)。
　　即便持有150多億元現(xiàn)金的萬科集團，在2008年中報中也明確提出將謹(jǐn)慎拿地，繼續(xù)秉持現(xiàn)金為王的策略。
　　可想而知，降價促銷、出讓儲備土地、出讓子公司股權(quán)，將成為不少房地產(chǎn)企業(yè)回籠現(xiàn)金的選擇。
　　此前在資本市場利好行情和房價暴漲的鼓舞下，中國房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)掀起了一場圈地?zé)�，那些極度擴張并且負(fù)債累累的開發(fā)商此時卻被自己囤積的大量土地所累。
　　地產(chǎn)公司首創(chuàng)置業(yè)，8月20日宣布以600萬元將天津市東麗區(qū)的華明項目60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予RZP，將其附屬子公司擁有的天津市新青區(qū)的新青項目40%及60%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給首創(chuàng)置業(yè)及RZP，代價各為400萬元及600萬元。
　　招商地產(chǎn)，萬科集團最近也有類似賣地舉動。
　　發(fā)行公司債，是上市房地產(chǎn)公司解困的一條主要渠道。據(jù)不完全統(tǒng)計，2008年以來，金地集團、新湖中寶、保利地產(chǎn)、萬科A、北辰實業(yè)、中糧地產(chǎn)等發(fā)行公司債的申請相繼獲得證監(jiān)會的審批。
　　一些非上市地產(chǎn)公司甚至不惜向民間借貸。5月，嘉興市廣源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獲得上市公司大紅鷹1億元人民幣自有資金的貸款，貸款期限一年，年利率為18%，這是銀行中長期貸款年利率的2倍多。
　　但即使這樣高的利率，并非所有開發(fā)商都能貸到。
　　
　　◆土地財政也在縮水
　　樓市下行，也影響到了地方政府的稅收增長。國家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2008年7月，國內(nèi)稅收增幅比今年上半年回落了19.7個百分點，其中證券、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅收入均出現(xiàn)了負(fù)增長。
　　中國的地方財政，一直被稱為“土地財政”――地方政府深度介入房地產(chǎn)市場，通過出讓土地，獲得土地出讓金和各種稅費等資金收益。
　　1997年亞洲金融危機之后，住宅產(chǎn)業(yè)被視為經(jīng)濟發(fā)展的新增長點，2003年被國務(wù)院確定為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面受中國以GDP增長為政績考核指標(biāo)的驅(qū)動，另一方面是稅收體制的影響。中央政府的這一決定得到地方政府由衷的“積極響應(yīng)”。
　　在中國當(dāng)前的分稅制體制下，房地產(chǎn)有關(guān)稅費歸地方政府征收并使用，共涉及營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、印花稅等13個稅種。
　　因此，全國各地政府不惜動員各種資源加大房地產(chǎn)投資。1997年至2006年間，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增幅超過20%，為同期GDP年均增幅的2倍。房地產(chǎn)稅費逐漸成為地方政府財政收入的主要來源。
　　地方政府助推房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主要是圍繞土地供應(yīng)來實現(xiàn)。
　　目前，中國實行的是土地公有制，私人只能擁有40到70年的土地使用權(quán)。天則經(jīng)濟研究中心主任張曙光認(rèn)為，而在現(xiàn)行的公有制土地制度中，國有制土地是可以直接上市交易的，農(nóng)村集體所有制也必須轉(zhuǎn)換成國有制土地后才可以上市交易。中國地方政府都設(shè)有土地儲備交易中心，進行土地交易。
　　一些地方政府為了扶持房地產(chǎn)開發(fā)，對國有土地使用權(quán)出讓金的繳納采取寬松的政策――低價協(xié)議出讓土地，使開發(fā)商用很少的錢就能拿到土地開發(fā)商品房。由于地方政府違章批地，不規(guī)范用地滋生的腐敗案件也頻繁發(fā)生。
　　為了遏制協(xié)議出讓土地的灰色空間，國土資源部2002年推行招、拍、掛制度。但是，開發(fā)商當(dāng)時普遍認(rèn)為該制度會推高土地價格，于是紛紛加速囤地步伐，間接推高了土地價格――建設(shè)銀行研究部的一份報告顯示，2001年初至2007年5月份，開發(fā)商只完成了手頭上40%的土地項目，余下的均被囤積和倒賣。
　　上海證券報評論部主任時寒冰，在今年8月底召開的后奧運時代高峰論壇上表示，協(xié)議出讓制改成招、拍、掛制，事實上造成了地方政府壟斷土地，是導(dǎo)致此輪房價暴漲的重要原因。
　　地價確實不斷攀升。
　　2007年全國各大城市地價的平均水平為1751元/平方米，較2000年增長了3/4。
　　開發(fā)商和地方政府合力推動了房地產(chǎn)市場水漲船高，與此同時，房屋拆遷糾紛案件也呈大幅上升趨勢。
　　在土地經(jīng)營管理上，中國中央政府采取了與地方政府截然不同的措施。為打擊開發(fā)商過度囤地行為，2008年1月，國務(wù)院辦公廳宣布，土地閑置滿兩年堅決無償收回。同時還要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院作出專題報告。
　　此舉雖然是圍繞土地問題展開，但卻是“意在房價”。促使房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)土地，增加房屋供給，這是國家實行對房地產(chǎn)行業(yè)“增加供給、抑制需求”調(diào)控思路的具體表現(xiàn)。
　　然而，一些地方政府紛紛出臺措施，從信貸支持、稅收扶持、報建費減免、鼓勵土地轉(zhuǎn)讓、地價款緩繳等方面支持開發(fā)商。
　　盡管如此，中央政府宏觀調(diào)控力度加強，地方政府運作空間收窄，房地產(chǎn)市場上的主體力量明顯受到了制約。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，中央政府當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策應(yīng)該還會延續(xù)。
　　
　　◆炒房團因素被“高估”
　　眼下，受宏觀經(jīng)濟下行、樓市蕭條影響，炒房團離場跡象也日益明顯。但事實上，與制造了樓市泡沫的開發(fā)商、銀行、地方政府相比，投資客其實只是推高房價的一個次要因素。
　　民眾對于炒房團“興風(fēng)作浪”樓市的印象，始于名噪一時的溫州炒房團。2003年，溫州炒房團大規(guī)模購買福州房產(chǎn)，3年后，福州大多數(shù)樓盤價格上漲了一倍以上，部分甚至達到了150%。
　　此后，溫州炒房團的足跡，又循著上海、北京等沿海發(fā)達城市，向內(nèi)陸二、三線城市遷移。此間，恰逢全國性房價上漲期。由此，溫州炒房團的“走到哪，漲到哪”的名聲開始流傳。國土資源部2004年就指出，個別地方游資炒作房地產(chǎn)造成房價泡沫，造成非理性上漲。
　　溫州炒房團，事實上只是中國高達數(shù)萬億元的民間閑散資金，尋求投資渠道的一個縮影。2003年急劇拉升的房地產(chǎn)投資，對民間資金來說，是暗示了這一市場的潛在升值空間。所謂資本逐利而動，炒房團自然應(yīng)運而生。
　　不過，近日地產(chǎn)中介公司我愛我家提供的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年7月，北京市擁有2套以上住房的顧客，已經(jīng)主動將房屋售價下調(diào)了20%。
　　
　　◆樓市“拖累”經(jīng)濟增長？
　　被視為中國經(jīng)濟引擎之一的上海，2008年上半年GDP增長，罕見地低于全國平均水平。
　　上海統(tǒng)計局總經(jīng)濟師蔡旭初7月24日在上海市政府新聞發(fā)布會上表示，2008年上半年，房地產(chǎn)業(yè)對上海全市經(jīng)濟增長的貢獻率為負(fù)數(shù)，導(dǎo)致GDP少增長0.4%。
　　與此形成對照的是，1998年以來，上海房地產(chǎn)投資占固定投資總額的比重一直維持在40%的水平。
　　復(fù)旦大學(xué)管理學(xué)院副教授陳杰認(rèn)為，投資過于集中到房地產(chǎn)行業(yè)，不可避免地對很多其他產(chǎn)業(yè)形成了擠壓和替代，并直接影響到上海的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。坊間對此的通俗解釋是，“房地產(chǎn)綁架了經(jīng)濟”。
　　北京也意識到了這一點。7月，北京市發(fā)改委表示，未來將提高其他產(chǎn)業(yè)和其他領(lǐng)域的投資，以增加城市的經(jīng)濟增長點。
　　房地產(chǎn)對全國經(jīng)濟增長的影響程度，要低于北京、上海等地。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2008年上半年，房地產(chǎn)投資占全國固定資產(chǎn)投資比重尚不足20%，該數(shù)據(jù)并不包括房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資。
　　房地產(chǎn)行業(yè)對國民經(jīng)濟增長的影響，主要通過鋼鐵、水泥、建材等上游產(chǎn)業(yè)，以及家電等制造業(yè)下游產(chǎn)業(yè)來實現(xiàn)――2008年上半年，由于房地產(chǎn)投資增幅的回落，國內(nèi)鋼筋的產(chǎn)量已經(jīng)減少1%。國海證券分析師朱生球的預(yù)計，未來1年，由于房地產(chǎn)投資放緩，國內(nèi)鋼鐵價格可能下調(diào)20%。
　�。ā吨袊�新聞周刊》2008年第33期，作者為該刊記者）

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