【中美房市之比較】 中美貿(mào)易戰(zhàn)對(duì)中國(guó)房市

　　隨著美國(guó)房市泡沫的破滅,很多人都在問一個(gè)問題:中國(guó)房市的泡沫何日會(huì)破?在他們眼里,中國(guó)房市的泡沫要比美國(guó)房市的泡沫巨大得多。 　　可是令人驚奇的是,中國(guó)的房?jī)r(jià)不跌還漲,讓人大跌眼鏡,對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)持高不下大惑不解,甚至產(chǎn)生各種幻覺。
　　有必要對(duì)中美房市的根本格局和異同展開對(duì)比分析,才能作出清醒的結(jié)論。
　　先來(lái)看看美國(guó)的房市。首先它是一個(gè)成熟的市場(chǎng),在最近這次因?yàn)榇钨J而引爆的金融風(fēng)暴之前,其實(shí)一直處于相當(dāng)成熟的階段,甚至在融資貸款方面也比其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家更為周密。
　　隨著市場(chǎng)規(guī)律的運(yùn)作,它的基本情形可以用一串簡(jiǎn)單數(shù)字來(lái)模擬形容為下列格局:譬如有100戶家庭,60多戶擁有自己的住房,30余戶租用房屋。每年大致又新增添一戶家庭,于是又新建一所住房。新房上市后,因?yàn)闂l件好,售價(jià)比一般舊房要貴,所以只有某位經(jīng)濟(jì)條件好的家庭能夠買得起,同時(shí)賣出自己的原有房。由此而引發(fā)了一系列的二手房交易,一般會(huì)有四五戶家庭通過買賣二手房而改善居住條件。房產(chǎn)市場(chǎng)熱的時(shí)候甚至?xí)�有六戶家庭參與,市場(chǎng)冷的時(shí)候也有三戶家庭參與。
　　除極少數(shù)家庭以外,絕大多數(shù)買房的家庭都要靠向銀行借貸來(lái)交付購(gòu)買住房的費(fèi)用。日后若是不能按期還款,銀行則沒收其住房,并通過市場(chǎng)迅速將抵押房產(chǎn)拍賣來(lái)回收貸款本金和利息。隨著經(jīng)年累月這樣市場(chǎng)化的運(yùn)轉(zhuǎn),三分之二擁有住房的家庭仍然還都沒有還完貸款。由于這樣成熟的市場(chǎng)化程度、新房與二手房比例以及銀行及時(shí)回收抵押房、拍賣收回部分現(xiàn)金彌補(bǔ)貸款損失,才使得所謂房市泡沫的壓力如此巨大。一旦房?jī)r(jià)回落,牽連千家萬(wàn)戶,不說(shuō)人人自危至少是涉及所有貸款戶,每家都得重新掂量還款計(jì)劃與手中房產(chǎn)是否物有所值。
　　再來(lái)看看中國(guó)房市的基本格局。從1980年代以來(lái),住房改革基本導(dǎo)向?yàn)樗接谢�和市�?chǎng)化,尤其是1998年7月3日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》后,原屬政府和國(guó)有企事業(yè)單位所有的公房迅速通過廉價(jià)銷售轉(zhuǎn)化為私有住房。根據(jù)2005年全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù),中國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房的各類比例大約是:自建房40%,購(gòu)商品房為18%,購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房6%,購(gòu)原公房19%,租原公房和租商品房18%,其他4%。
　　自建房主要是在大城市郊區(qū)和中小城鎮(zhèn),一般在城區(qū)所占比例很小,隨著土地制度和住房改革對(duì)自建房增加了限制,所占比例可以基本忽略不計(jì),這樣重新調(diào)整后實(shí)際上就是全國(guó)城市約三分之一家庭租房和三分之二家庭自有住房,與美國(guó)的比例基本差不多,甚至略高�；蛘哒f(shuō)是大約三成租房,三成購(gòu)買原公房,一成購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房,三成購(gòu)買商品房。而且由于當(dāng)初通過私有化廉價(jià)購(gòu)買了公房的人基本沒有貸款,目前有房戶中仍然處于還款階段的比例遠(yuǎn)比美國(guó)三分之二這樣的一個(gè)比例要小得多。
　　其次,二手房市場(chǎng)起步很晚、規(guī)模有限,每年市場(chǎng)銷售面積中新房與二手房的比例和美國(guó)完全是相反的,高達(dá)3∶1、2∶1而不是1∶3、1∶6。
　　以北京為例,2005年,北京住房買賣成交35萬(wàn)套和4079.2萬(wàn)平方米,其中存量房交易僅僅為7萬(wàn)套(其中含3.9萬(wàn)套二手商品住房和3.1萬(wàn)套已購(gòu)房改公房)和712.5萬(wàn)平方米,存量住房交易僅占全部住房交易的約20%。而美國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明:2005年美國(guó)住房存量約為12437.7萬(wàn)套,2005年新竣工住房為193.2萬(wàn)套,增量?jī)H僅相當(dāng)于存量部分的1.55%。從市場(chǎng)交易規(guī)模來(lái)看,2005年美國(guó)新建獨(dú)立住房全年交易量為128.3萬(wàn)套,而存量部分二手房交易為618萬(wàn)套,前者相當(dāng)于后者的20.7%,幾乎與北京市的數(shù)據(jù)成反比。
　　這意味著中國(guó)住房貸款規(guī)模仍然不大,負(fù)有住房貸款家庭比例不高。例如中大恒基2007年北京存量住房市場(chǎng)分析表明,全款購(gòu)房客戶占總體比重達(dá)43%。而在新房市場(chǎng)全款購(gòu)房也存在一定比例。而且貸款買房者多為中高收入階層,并且很多得到了父母和岳父母等幫助支付首付和償還貸款,違約風(fēng)險(xiǎn)較低。
　　這樣,中國(guó)的住房市場(chǎng)格局與美國(guó)房市迥異,即使看似相同程度的市場(chǎng)泡沫壓力,其實(shí)際社會(huì)壓力卻要小得多,所以不能與美國(guó)攀比,以為中國(guó)房市泡沫破滅在即。
　　何況中國(guó)房市貸款機(jī)制與美國(guó)也大相徑庭,除去放款相對(duì)保守以外,中國(guó)國(guó)有銀行與美國(guó)私營(yíng)銀行的行為方式準(zhǔn)則也不完全相同,在信貸規(guī)模、利率和準(zhǔn)入門檻方面受到了政府的極大管制。除非中央政府看到形勢(shì)嚴(yán)峻,勒令銀行收回貸款,導(dǎo)致房屋低價(jià)拍賣,房?jī)r(jià)急劇下降,壓力才會(huì)傳遞到銀行和房主身上,否則銀行和房主則會(huì)拖到事情有轉(zhuǎn)機(jī)之時(shí),因而房市泡沫亦可以暫緩破滅。
　　這樣說(shuō),并不意味著我們認(rèn)為中國(guó)房市泡沫可以永不破滅。
　　事實(shí)上中國(guó)的局部地區(qū)如海南、深圳等地也曾經(jīng)歷過房市泡沫破滅,但那里的具體情況恰恰從反面證明了我們的上述分析的合理性。與中國(guó)城市的普遍情況甚至以及美國(guó)的情況不同,那些全新的開發(fā)地區(qū),恰恰是購(gòu)買新房者人人背負(fù)房債的基本格局,也就是說(shuō)要比美國(guó)房市的基本格局更加超前的市場(chǎng)化運(yùn)作,人人化作“房奴”深陷其中,這樣的住房市場(chǎng)對(duì)于房市泡沫壓力的承受能力比美國(guó)還要低,所以遠(yuǎn)在美國(guó)房市泡沫破滅之前就老早破滅了。何況當(dāng)時(shí)中央政府對(duì)銀行貸款的態(tài)度亦有所不同,由于是局部地區(qū),時(shí)間較早,沒有及時(shí)承擔(dān)對(duì)銀行的壓力,卻反而是督促銀行清理債務(wù),也就更加使當(dāng)?shù)胤渴械呐菽�迅速破滅�?
　　總而言之,通過上述中美房市基本格局的對(duì)比,我們不僅可以看清中國(guó)房市泡沫何以遲遲不破的原因,更可以看到它潛在的、未來(lái)的危害。
　　中國(guó)房市基本格局的現(xiàn)狀實(shí)際上讓我們看出,中國(guó)住房改革從理論到實(shí)踐雖然經(jīng)歷了大約三十個(gè)年頭,其市場(chǎng)化程度其實(shí)尚淺,千萬(wàn)不要被數(shù)十年前公房迅速私有化的表象所迷惑,天真地相信市場(chǎng)已在一夜中形成。當(dāng)時(shí)大家都有了房不等于年青一代長(zhǎng)成后也可以到市場(chǎng)上去購(gòu)房。實(shí)際上,隨著房市泡沫的迅猛增長(zhǎng),年青一代去市場(chǎng)購(gòu)房的希望日趨渺茫。
　　于是我們面臨這樣的兩難境地:一方面,房市泡沫遲遲不破的根本原因在于市場(chǎng)的尚未形成和不成熟,而另一方面,我們又不停地正走在通往成熟市場(chǎng)的道路上。例如,近年來(lái)北京的新房二手房銷售比例已經(jīng)從近乎4∶1減少到幾乎1∶1。隨著我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展成熟,住房交易量和結(jié)構(gòu)正在發(fā)生迅速的改變,特別是上海、廣州、深圳等部分城市存量住房交易量正在接近甚至逐漸超過新建商品房交易量。既然房市泡沫不破的原因在于市場(chǎng)尚未成熟,這樣與日俱增的泡沫豈不是猶如一顆定時(shí)炸彈,一俟市場(chǎng)成熟之日即是泡沫破滅之時(shí)。
　　說(shuō)到底,通過私有化而一夜形成的所謂市場(chǎng),其實(shí)本質(zhì)上更接近于賭場(chǎng)而非市場(chǎng)。通往賭場(chǎng)的大客車往往在收費(fèi)十塊錢的同時(shí)贈(zèng)送十塊錢的餐券和價(jià)值十塊錢的賭籌,但這賭籌必須掏出十塊錢現(xiàn)金方能生效。中國(guó)房市里通過私有化擁有住房的人眼見手里的房子以幾何級(jí)數(shù)迅猛增值,雖然感覺良好,但除非另有所居卻不能將手中的房屋套現(xiàn),其情形與前往賭場(chǎng)的人頗為相近。即使手中被贈(zèng)與的賭籌從十塊漲至百塊千塊,仍然套不了現(xiàn),又有何干。
　　這種虛幻的增值假象除了增加心理刺激之外一無(wú)用處。如果說(shuō)有過任何實(shí)際效用,那恐怕就是在過去的幾年里因?yàn)樗�謂財(cái)富增值效應(yīng)而刺激了消費(fèi),對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有過一定程度的積極作用。如果是那樣的話,在抑制房市泡沫時(shí)就不能不投鼠忌器,唯恐有損整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)�？墒钱吘故蠛κ且獮榛嫉�,不能坐視不顧。
　　近日來(lái),我們聽說(shuō),有人預(yù)測(cè),說(shuō)是2010年中國(guó)房市再漲20%根本不成問題。這其實(shí)恰恰正是問題之所在。盡管由于上述所分析的原因中國(guó)房市泡沫至今不破,但我們切不可熟視無(wú)睹或者推波助瀾,可是又不宜過度強(qiáng)行壓抑并導(dǎo)致泡沫的瞬間破滅。
　　唯一的希望是在保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的同時(shí)等待市場(chǎng)的成熟,例如通過擴(kuò)大二手房市場(chǎng)繼續(xù)降低新房二手房銷售面積的比例,逐步調(diào)整到類似美國(guó)的1∶4、1∶5的程度。對(duì)宏觀調(diào)控政策的最大挑戰(zhàn)也正在于如何才能抑制房?jī)r(jià)的暴漲而又不引發(fā)它的暴跌。
　　這需要群策群力,認(rèn)真研究,小心規(guī)劃,逐步實(shí)行。借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn),我們認(rèn)為逐步出臺(tái)征收物業(yè)稅應(yīng)該是可行的積極措施――既可抑制投機(jī)購(gòu)買,防止市場(chǎng)過熱,又利于社會(huì)公正,減少貧富不均。更可以局部先行,逐步推開,并隨機(jī)調(diào)整稅額,促使房?jī)r(jià)穩(wěn)定,避免大起大落。
　　總之,應(yīng)該以穩(wěn)定為目標(biāo),而不是一味地樂見其漲。無(wú)論是民眾還是政府決策部門,尤其是所謂經(jīng)濟(jì)學(xué)家,都必須小心翼翼、如履薄冰,切不可妄言漲跌――除非你是一個(gè)投機(jī)者,企圖在價(jià)格波動(dòng)的巨瀾中謀取暴利。(作者朱小棣為美國(guó)哈佛大學(xué)住房研究所高級(jí)研究員,易成棟為中國(guó)中央財(cái)經(jīng)大學(xué)副教授,標(biāo)題有改動(dòng))
　　(摘自1月21日《南方周末》)

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