【萬達廣場商業(yè)運營的道與術(shù)】道與術(shù)

　　萬達廣場，2002年發(fā)源于萬達集團，六年來，作為中國樓市中商業(yè)地產(chǎn)的典范作品，憑借成熟的可復(fù)制經(jīng)營模式，足跡遍及北京、上海、天津、南京、武漢、成都、濟南、沈陽、寧波等20余座城市。
　　2008年，“帆船之都”青島，萬達廣場即將二度綻放，繼臺東商業(yè)街上萬達廣場聚集無限商機之后，在山東路市北CBD核心區(qū)域，規(guī)劃建筑面積38萬平方米的新萬達廣場已經(jīng)撩起面紗，一場站在城市運營高度引導(dǎo)商業(yè)文明的大幕開啟了。
　　萬達模式、競爭力?商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗與前景?萬達廣場如何理解青島?將帶給這座城市和城市中的人們怎樣的驚喜?無論是房地產(chǎn)業(yè)界，還是廣大市民或消費者，公眾對于萬達廣場充滿了期待。為此，記者約訪了青島萬達廣場置業(yè)有限公司總經(jīng)理張安平先生。
　　記者：人們對一個項目關(guān)注的同時，希望能進一步了解這家企業(yè)，首先請您對萬達集團及萬達廣場的發(fā)展歷程作一下簡要介紹。
　　張安平：大連萬達集團成立于1988年，經(jīng)過20年發(fā)展，已經(jīng)成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團，資產(chǎn)300多億元，成為中國民營企業(yè)的龍頭企業(yè)。而萬達廣場，作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中一種成熟領(lǐng)先的開發(fā)模式，業(yè)務(wù)遍及全國20余座城市，截至目前已經(jīng)建成和正在建設(shè)的萬達廣場系列產(chǎn)品超過30座。
　　記者：早在2002年，萬達廣場已經(jīng)作為中國商業(yè)地產(chǎn)的一個成功案例被廣泛傳播，走到今天，萬達廣場的商業(yè)模式有怎樣的演變，沉淀下來的核心競爭力是什么?
　　張安平：1988年萬達開始起步，做了許多住宅類產(chǎn)品，在尋求差異化競爭的過程中，我們認識到，中國經(jīng)濟實力的快速提升、城市化進程的加快對于商業(yè)的需求極其巨大，而且商業(yè)氛圍或商圈能夠帶來區(qū)域價值的極大提升，對于區(qū)域的成熟將產(chǎn)生巨大的推動作用，周邊物業(yè)的使用價值和投資潛力也隨之提高。同時，在中國專心從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以說寥寥無幾。因此，經(jīng)過探索與實踐，到了2002年，商業(yè)地產(chǎn)成為萬達的核心競爭力。
　　發(fā)展到今天，萬達廣場的商業(yè)模式經(jīng)歷了三次演變�，F(xiàn)在青島臺東商業(yè)街上的萬達廣場是第一代，建筑面積約5萬平方米，引進了沃爾瑪、必勝客、萬達影城等主力店。這是2002年到2004年時期的產(chǎn)物，建筑空間都不大，基本上是單店經(jīng)營，業(yè)態(tài)構(gòu)成也相對比較簡單。
　　第二代萬達廣場大約形成于2003年到2005年，主要是建筑面積10萬平方米以上的多功能店集合體。這一時期，我們發(fā)現(xiàn)一種現(xiàn)象，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目建成以后全部出售，過于分散的業(yè)主不能達成一致的經(jīng)營策略，容易造成投資回報后續(xù)無力。因此，萬達廣場決定新開發(fā)的商業(yè)物業(yè)全部持有經(jīng)營，并成立萬達商業(yè)管理有限公司，進行國際化商業(yè)品牌的資源整合。
　　正在建設(shè)中的青島市北CBD萬達廣場是第三代作品，不僅有綜合體建筑的表現(xiàn)形式，而且從城市規(guī)劃的高度吸納了最新的商業(yè)文明，改變城市面貌的同時提供全新的消費體驗，在就業(yè)、稅收多個指標(biāo)上直接促進了一方經(jīng)濟。
　　記者：能不能具體談一談青島新萬達廣場的項目定位、業(yè)態(tài)構(gòu)成以及投資或經(jīng)營前景?
　　張安平：集成建筑、豐富業(yè)態(tài)、多元服務(wù)，是這個項目的基本特征。青島萬達廣場規(guī)劃總建筑面積38萬平方米，有18萬平方米將設(shè)計為戶型面積40―120平方米的高品質(zhì)住宅，另外20萬平方米是長期持有經(jīng)營的商業(yè)部分。
　　如此規(guī)模的商業(yè)空間在青島市繁華中心是非常稀少的，我們將建設(shè)一個超五星級大酒店、一家高端品牌百貨、一家大型綜合購物超市、一家電器超市等。休閑娛樂方面，將建成目前亞洲最大的電玩城、一家檔次專業(yè)俱佳的KTV，萬達國際影城中將設(shè)有全球罕見的巨幕影廳，還配套有國際健身俱樂部和高檔酒樓等業(yè)態(tài)。此外，我們還將規(guī)劃數(shù)萬平方米的室內(nèi)步行街，提供風(fēng)情獨具的精品購物和休閑空間。
　　作為第三代萬達廣場的成熟作品，青島萬達廣場更多汲取了之前的經(jīng)驗，長期積累下來的萬達戰(zhàn)略合作伙伴或品牌資源，也成為后續(xù)經(jīng)營能力的堅實后盾。萬達廣場有一個經(jīng)營信條：長期持有健康百年，才能成為一座城市經(jīng)濟發(fā)展的持續(xù)推動力。這個項目實施之后，將為這一城市片區(qū)提供上萬人的就業(yè)機會，每年預(yù)期產(chǎn)生上億元的穩(wěn)定稅收。如同市北區(qū)招商部門的一位領(lǐng)導(dǎo)所說，“項目是實實在在的經(jīng)濟，經(jīng)濟是實實在在的項目”。
　　記者：萬達兩次進入青島投資項目，已經(jīng)對這座城市有著深刻理解，您對青島的城市個性有怎樣的認識?萬達廣場將帶給青島人民怎樣的消費體驗和生活方式?
　　張安平：每一座城市都有自己的性格，青島建城的百年歷史不算太長，拋開當(dāng)年德國或日本等外國的殖民色彩，先進文化的確在短時間內(nèi)把一個漁村改造為一座城市。海派文化使青島育成了一種悠閑從容的品位，略顯前衛(wèi)的商業(yè)基礎(chǔ)十分扎實，青島人也表現(xiàn)出一種既放松又優(yōu)越的生活態(tài)度。
　　改革開放前的很長一段時間由于各種原因，青島的時尚消費意識產(chǎn)生斷層割裂。直到今天，青島重新煥發(fā)出一座海洋城市的活力，與此同時，過度依賴海景資源，使得這個城市區(qū)域之間經(jīng)濟差距有些大。城市進步的東擴北進，成為激活整個城市潛力的自發(fā)動因。
　　這樣一個背景下，萬達廣場所在的市北CBD擔(dān)負起振興區(qū)域經(jīng)濟的責(zé)任，如何通過高效集約的商業(yè)運營和服務(wù)，從城市規(guī)劃的高度，引導(dǎo)全新的具有國際化視角的商業(yè)文明?萬達廣場的理解和努力方向是，在便利的交通通達條件下，為生活半徑內(nèi)的青島市民提供全天候的消費生活新體驗。清晨即起，健身、交際、購物、餐飲、游戲、文化、商務(wù)，直到夜生活中的時尚派對，生活精彩隨機捕捉，這兒是一處可以讓人呆足一整天的場所。相信萬達廣場的建成和經(jīng)營必將對市北區(qū)乃至青島市的商業(yè)水準(zhǔn)的提升和城市規(guī)劃與經(jīng)濟的均衡發(fā)展產(chǎn)生突出的推動作用。

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