[2012,萬科的策略是過冬] 萬科的過冬邏輯

　　11月12日，天空放晴。萬科企業(yè)股份有限公司（000002.SZ，以下簡(jiǎn)稱“萬科”）總裁郁亮騎車完后，在萬科東莞住宅產(chǎn)業(yè)化基地接受了數(shù)十家媒體的專訪。成功瘦身24斤的郁亮看上去心情不錯(cuò)，簡(jiǎn)單向媒體分享最近的運(yùn)動(dòng)心得和瘦身經(jīng)驗(yàn)后，就記者提問的房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)、住宅產(chǎn)業(yè)化、15平方米小戶型、行業(yè)集中度以及萬科應(yīng)對(duì)策略等問題作出一一回應(yīng)。
　　
　　“過去的美好歲月正常嗎？”
　　
　　記者：如何看待本次房地產(chǎn)調(diào)控和2008年調(diào)控的區(qū)別？
　　
　　郁亮：這次房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)際是2008年調(diào)控的延續(xù)。按道理，2008年調(diào)控本來應(yīng)該在2009年見效，結(jié)果后來發(fā)生了全球金融危機(jī)，中國(guó)為了防止經(jīng)濟(jì)的衰退，出臺(tái)政策拯救了中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。拯救房地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)時(shí)是好事情。但是調(diào)控任務(wù)沒有完成，后來的調(diào)控屬于補(bǔ)調(diào)。好比骨折，第一次沒接好，第二次拉開了再接，反而會(huì)更痛。兩次調(diào)控唯獨(dú)不一樣的地方在哪里？就是政府把保障房建設(shè)上升到核心層面，通過政府和市場(chǎng)的層面共同解決居住問題。
　　
　　記者：目前，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)在哪里？
　　
　　郁亮：最近我聽到一些同行在抱怨，留戀過去的好日子。我是這樣看待這件事情的，確實(shí)與過去甜水里長(zhǎng)大的美好歲月相比，日子不好過了。但是過去的美好歲月應(yīng)該嗎？正常嗎？如果這樣想就不會(huì)留戀過去了。
　　
　　記者：如何看待行業(yè)的前景？
　　
　　郁亮：地產(chǎn)行業(yè)的前景依然不錯(cuò)，在“十二五”期間，房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)健康穩(wěn)定地發(fā)展。從國(guó)民消費(fèi)來說，最大的需求依然是住房，正常的剛性需求依然存在。中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理溫家寶最近的講話里提及，居民的正常住房需求，還是要支持的。房?jī)r(jià)問題不合理，該調(diào)整的調(diào)整，長(zhǎng)期來看，沒有理由悲觀。有人說，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金歲月已經(jīng)不在了，我卻不這么認(rèn)為，只是像過去那種特別不正常、富得流油的狀況不在了。接下來，房地產(chǎn)行業(yè)依然會(huì)有機(jī)會(huì)。
　　
　　要蓋適合人住的房子
　　
　　記者：有觀點(diǎn)說樓市已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，開發(fā)商該如何應(yīng)對(duì)？
　　
　　郁亮：下半場(chǎng)開場(chǎng)就和上半場(chǎng)不一樣，開發(fā)商要改變踢法。過去的情況是，只要有好產(chǎn)品就一定可以賣掉，這個(gè)邏輯現(xiàn)在不成立了，未來的市場(chǎng)一定是居住為主的需求。上半場(chǎng)，萬科堅(jiān)持一個(gè)東西――為普通人蓋好房子；下半場(chǎng)，我們要蓋有人住的房子，適合人居住的房子才會(huì)有人要。上半場(chǎng)，如果是產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，下半場(chǎng)軟服務(wù)的元素就要跟上去。萬科提供的不只是房子，而是生活的一部分。
　　
　　記者：目前，出現(xiàn)房企抱團(tuán)的現(xiàn)象，萬科手上有300多億元現(xiàn)金，有沒有企業(yè)向萬科求援？
　　
　　郁亮：這個(gè)行業(yè)非常分散，競(jìng)爭(zhēng)很厲害，怎么抱團(tuán)？萬科也很瘦，要抱胖子才溫暖。另一方面，這個(gè)行業(yè)的集中度會(huì)逐步提高。這個(gè)過程要清楚，下半場(chǎng)要贏得比賽，所需技能不同了，沒有一家發(fā)展商可以穩(wěn)操勝券。
　　
　　記者：有一個(gè)說法，本輪調(diào)控一定要讓幾家房企倒閉才算見效。一些做品質(zhì)地產(chǎn)的開發(fā)商，成本較高，沒有降價(jià)空間，所以危機(jī)重重，你怎么看待這一現(xiàn)象？
　　
　　郁亮：降價(jià)一定要按成本來衡量，不能虧本嗎？房?jī)r(jià)回到合理水平是大勢(shì)所趨，跟利潤(rùn)、成本沒有關(guān)系。
　　
　　記者：萬科有多少降價(jià)空間？
　　
　　郁亮：萬科的定價(jià)策略是合理的，要求當(dāng)月推出新盤要賣出60%。老百姓的接受程度不斷變化的，降價(jià)空間不能一概而論。此外，投資比例過高的區(qū)域，可能泡沫多一點(diǎn)，而核心城市的房?jī)r(jià)就很穩(wěn)定。這方面，二手房?jī)r(jià)格可以作為區(qū)域房?jī)r(jià)的參考。
　　
　　住宅工業(yè)化符合國(guó)策
　　
　　記者：如何看待住宅工業(yè)化，政府政策方面進(jìn)展如何？
　　
　　郁亮：住宅工業(yè)化的春天已經(jīng)快來了，因?yàn)樯钲�、上海、北京、沈陽都出臺(tái)了相應(yīng)的政策。產(chǎn)業(yè)化推廣過程中，萬科確實(shí)做了一些貢獻(xiàn)，包括研發(fā)基地，也是這方面的嘗試。未來有兩個(gè)因素會(huì)推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)化：首先國(guó)家節(jié)能減排壓力較大，政府在“十二五”期間會(huì)加大這方面的力度；另一方面，建筑工人薪水去年以來上漲40%―50%。如果這樣漲下去，最后用機(jī)器代替人工會(huì)成為趨勢(shì)，而且也有利于提高建筑效率、質(zhì)量、成本，同時(shí)可滿足國(guó)家節(jié)能減排的要求。
　　
　　記者：目前，住宅工業(yè)化會(huì)不會(huì)使得房地產(chǎn)的成本有所增加？技術(shù)、配套問題如何解決？
　　
　　郁亮：工業(yè)化成本確實(shí)有增加，但各地也會(huì)有一些政策，如北京工業(yè)化住宅項(xiàng)目可以獲得額外3%的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)，以補(bǔ)貼工業(yè)化成本。深圳可以額外獲得200元/平方米的獎(jiǎng)勵(lì)。萬科工業(yè)化住宅的面積在不斷擴(kuò)大，每年增速不少于50%。配套方面，住宅工業(yè)化畢竟不是一個(gè)高精尖的東西，只要有需求，立即就會(huì)有相關(guān)企業(yè)提供相關(guān)的產(chǎn)品。
　　
　　冬天要把身體練好
　　
　　記者：2011年樓市的關(guān)鍵詞是什么？2012年樓市行情會(huì)怎樣，萬科的應(yīng)對(duì)策略是什么？
　　
　　郁亮：2011年，樓市的關(guān)鍵詞是調(diào)控。2012年，萬科的發(fā)展策略是過冬。即進(jìn)入冬天模式：第一，講究現(xiàn)金為王，手中的現(xiàn)金比利潤(rùn)更重要；第二，賣房子積極一點(diǎn)，不能囤地；第三，不能買錯(cuò)地，買地和買股票一樣，買錯(cuò)地非常虧錢。此外，降低行政費(fèi)用，例如，到期要求更換的車輛考慮延期，降低會(huì)議標(biāo)準(zhǔn)。最后，冬天要把身體練好。
　　
　　記者：保障房對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，能否替代商品房？
　　
　　郁亮：保障房是一個(gè)社會(huì)項(xiàng)目，但是對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用有待觀察。保障房建設(shè)能持續(xù)多久，建設(shè)資金從何而來，最后效果怎么樣，都還需要觀察。
　　
　　記者：萬科有沒有投資海外市場(chǎng)的規(guī)劃？
　　
　　郁亮：規(guī)劃沒有，想法有，萬科董事長(zhǎng)王石在國(guó)外學(xué)習(xí)也有這方面的目的。萬科會(huì)和投資方合作，就技術(shù)合作、實(shí)踐的可能性等方面進(jìn)行探討、溝通。可能會(huì)嘗試，但不是長(zhǎng)期戰(zhàn)略。
　　
　　記者：萬科15平方米的小戶型，最近進(jìn)展如何？
　　
　　郁亮：計(jì)劃在北京推出，北京的市場(chǎng)那么大，一定能夠銷售出去。15平方米小戶型鼓勵(lì)自住的年輕人來購(gòu)買，不鼓勵(lì)投資客。這種戶型只是一種過渡性產(chǎn)品，將來成家的話肯定要換大房子。

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