構(gòu)建住房供應(yīng)體系【世界各國(guó)構(gòu)建住房保障體系的基本模式和經(jīng)驗(yàn)歸納】

　　切實(shí)解決與改善中國(guó)低收入居民家庭的住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”的目標(biāo)，乃是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重中之重。中國(guó)共產(chǎn)黨的“十七大”報(bào)告指出：“努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居�！薄敖∪�廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難�！边@充分體現(xiàn)了中國(guó)黨和政府對(duì)于住房保障體系建設(shè)工作的高度重視。低收入家庭的住房保障問(wèn)題也是世界各國(guó)面臨的一個(gè)共同性社會(huì)問(wèn)題。通過(guò)總結(jié)和歸納這些國(guó)家在解決低收入家庭的住房保障問(wèn)題方面的基本模式和有益經(jīng)驗(yàn)，無(wú)疑能給中國(guó)推動(dòng)住房保障體系的建設(shè)以及相關(guān)改革提供有益的啟示。
　　
　　世界各國(guó)構(gòu)建住房保障體系的基本模式
　　
　　國(guó)際通行理論將政府在住房政策中的角色定位歸納為以下三種：雛生型(Embryonic)、社會(huì)型(social)以及全面負(fù)責(zé)型(Comprehensive)，這三種類型的具體內(nèi)容如下：
　　雛生型。在這一類型中，政府將住房視為一種社會(huì)的消費(fèi)而不是生產(chǎn)或投資，傾向于采取消極態(tài)度面對(duì)住房需求，將之視為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的阻礙，低收入者要自己尋求解決房屋需求的方法。巴西、印度、墨西哥是“雛生型”保障的典型代表。
　　社會(huì)型。在這一類型中，政府將自身的職責(zé)定位傾向于照顧市場(chǎng)無(wú)法滿足其住房需求的人群，政府認(rèn)為這部分群體在勞動(dòng)市場(chǎng)中已經(jīng)處于不利地位，更難以在自由的房屋市場(chǎng)中滿足住房要求，因此需要對(duì)他們進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓�共政策傾斜。英國(guó)、美國(guó)、加拿大是“社會(huì)型”保障的典型代表。
　　全面負(fù)責(zé)型。在這一類型中，政府承擔(dān)起了滿足所有公民住房需要的責(zé)任，并不視這種責(zé)任為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的包袱，反而認(rèn)為是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分；同時(shí)政府的干預(yù)是長(zhǎng)期的而不是短暫的，而是根據(jù)需要和資源，作出長(zhǎng)線的規(guī)劃，確保長(zhǎng)期有足夠的房屋供應(yīng)。瑞典、德國(guó)、新加坡是“全面負(fù)責(zé)型”保障的典型代表。
　　相應(yīng)地，由于各國(guó)政府在住房保障政策中的不同定位，導(dǎo)致了普惠模式、特惠模式和中間模式這三種典型的保障性住房發(fā)展模式。
　　普惠模式。以日本、印度尼西亞、新加坡為代表。在這一模式下，政府的中央財(cái)政支出中住房及其社區(qū)環(huán)境投資項(xiàng)目所占比例較多。三國(guó)中央財(cái)政支持中，住房項(xiàng)目及其社區(qū)環(huán)境所占比例分別為13.76％、13.56％、12.10％。同時(shí)政府還對(duì)較多家庭住房消費(fèi)給予資助。例如，新加坡80％的居民居住在住房提供的租屋中；日本以財(cái)政補(bǔ)貼和融資制度普遍支持住宅建設(shè)，公有資金住宅占總建設(shè)戶數(shù)將近一半。
　　特惠模式。以美國(guó)、英國(guó)、加拿大為代表。在這一模式下，政府的中央財(cái)政支出叫住房及其社區(qū)環(huán)境項(xiàng)目所占的比例很少。三國(guó)中央財(cái)政支持中，住房及其社區(qū)環(huán)境項(xiàng)目所占的比例分別為2.88％，2.24％，1.57％。同時(shí)政府只對(duì)極少數(shù)家庭給予特別資助。美國(guó)對(duì)于極少數(shù)實(shí)在沒(méi)有能力解決自己住房問(wèn)題的低收入階層給予特惠政策。在不同的階段分別有不同程度的援助，如公共住房計(jì)劃政策、租金補(bǔ)貼、抵押貸款利率補(bǔ)貼計(jì)劃、低收入居民住房稅收信用計(jì)劃等。
　　中間模式，以印度、馬來(lái)西亞、埃及等國(guó)為代表。它介于普惠模式與特惠模式之問(wèn)，在中央財(cái)政支出中，住房及其社區(qū)環(huán)境項(xiàng)目所占比例在5％左右。三國(guó)中央財(cái)政支持中，住房項(xiàng)目及其社區(qū)環(huán)境所占比例分別為5.66％、7.31％、5.30％
　　而就具體的保障性住房供給方式而言，又可以分為以下六種(見(jiàn)下圖)：
　　
　　
　　世界各國(guó)構(gòu)建住房保障體系的經(jīng)驗(yàn)歸納
　　
　　綜合分析在住房保障方面取得較好實(shí)際政策效果的國(guó)家和地區(qū)，可以大體歸納出以下幾個(gè)方面的有益經(jīng)驗(yàn)：
　　其一，階梯式發(fā)展特征顯著。從歷史發(fā)展的視角來(lái)看，這些國(guó)家在住房保障體系的建設(shè)過(guò)程中，其保障水平呈現(xiàn)出顯著的階梯式發(fā)展特征，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的不同時(shí)期，住房保障政策的側(cè)重點(diǎn)不盡相同。一般都是首先解決住房困難即“有無(wú)”的問(wèn)題，然后再逐步增加住房面積，提高住房質(zhì)量和改進(jìn)居住水平。概括而言，相關(guān)國(guó)家和地區(qū)政府的住房保障政策大體都經(jīng)歷了如下演變：在工業(yè)化和城市化初期，住房保障政策的重點(diǎn)是為急速增加的城市人口提供最基本的住房條件，大量興建用于出租的公房，解決住房短缺的問(wèn)題；之后城市人口趨于動(dòng)態(tài)穩(wěn)定，住房政策的再點(diǎn)從數(shù)量轉(zhuǎn)到質(zhì)量，各國(guó)政府開(kāi)始調(diào)整政策，要求按更高的面積和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)建造新房，房屋的供給與分配從滿足需要轉(zhuǎn)變?yōu)楦�加注重需求�?
　　其二，不同階段采取不同措施。一般在住房供求矛盾尖銳、住房嚴(yán)重短缺的情況下，政府更傾向于通過(guò)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)、提供專項(xiàng)運(yùn)營(yíng)資金，直接建造以出租為主的公房，這樣有利于發(fā)揮政府動(dòng)員資源的優(yōu)勢(shì)，在較短的時(shí)期內(nèi)刺激住房總量的快速上升，解決住房短缺狀況。但最突出的缺點(diǎn)是政府財(cái)政壓力過(guò)大，房屋建成后還要相應(yīng)承擔(dān)管理維護(hù)的成本。隨著住房問(wèn)題的逐步緩解，住房需求和供求關(guān)系都趨于穩(wěn)定之后，政府的保障措施傾向于采用一些市場(chǎng)化的間接性的保障手段，如政府對(duì)普通住房發(fā)展商住房建設(shè)投資和私人住宅投資實(shí)行優(yōu)惠貸款(長(zhǎng)期低息貸款或貼息貸款)、貸款利息減免等辦法，支持非營(yíng)利機(jī)構(gòu)發(fā)展低成本、低租金住房，從而間接干預(yù)住房供應(yīng)，通過(guò)市場(chǎng)為中低收入居民提供住房保障。
　　其三，保障層次嚴(yán)明。這些國(guó)家首先都非常注意住房保障標(biāo)準(zhǔn)的層次性。這一方面可以使不同收入水平的居民能享受到政府不同程度的保障，體現(xiàn)了對(duì)每一位居民的公平；另一方面也促使了住房保障手段的多元化，政府可以針對(duì)住房保障的不同對(duì)象，提供多種不同方式的保障手段。
　　為保證這種層次性的實(shí)現(xiàn)，許多國(guó)家和地區(qū)都建立了嚴(yán)格的收入劃分標(biāo)準(zhǔn)和資格審查制度，規(guī)定不同收入標(biāo)準(zhǔn)所能享受到的住房保障待遇，并嚴(yán)格執(zhí)行住房保障對(duì)象的進(jìn)入、退出標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)保障對(duì)象的收入發(fā)生變化后，保障標(biāo)準(zhǔn)會(huì)隨之改變，保障措施也會(huì)及時(shí)調(diào)整。這種經(jīng)濟(jì)、合理、分層次的住房保障措施，不僅有利于減輕政府住房保障負(fù)擔(dān)及保障成本，同時(shí)也有效控制了不同保障水平和保障手段的適用對(duì)象與范圍，避免了保障對(duì)象因家庭收入政變后仍過(guò)度享受福利待遇的現(xiàn)象發(fā)生，使得更多低收入居民能享受到政府的保障待遇。
　　其四，動(dòng)態(tài)監(jiān)管到位。保障性住房作為一種特殊商品，不僅本身價(jià)值大、使用期長(zhǎng)、轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)賣等變更程序復(fù)雜。而且保障對(duì)象千變?nèi)f化、保障標(biāo)準(zhǔn)千差萬(wàn)別、保障手段五花八門，因此，對(duì)其有效監(jiān)管一直是各國(guó)政府十分重視的一項(xiàng)工作，采用多種方式進(jìn)行干預(yù)。
　　而確保監(jiān)管得以到位的核心，乃是這些國(guó)家的政府對(duì)健全住房保障對(duì)象檔案工作的高度重視和不遺余力，他們對(duì)這一工作的嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致和準(zhǔn)確可以說(shuō)是極其到位的。實(shí)踐證明他們以此為基礎(chǔ)進(jìn)行的嚴(yán)格動(dòng)態(tài)監(jiān)管也是十分有效并得到廣泛認(rèn)可的。具體的監(jiān)管手段包括：一是依法簽訂住房保障租賃合同，合同期滿要求續(xù)保的必須要經(jīng)過(guò)重新審核，只有符合條件者方準(zhǔn)予續(xù)簽；二是嚴(yán)格審核住房保障的準(zhǔn)入和退出對(duì)象，當(dāng)住房保障對(duì)象收入水平超過(guò)當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，將讓其按期騰退保障性住房或停發(fā)住房租金補(bǔ)貼；三是住房保障及管理情況適時(shí)向公眾公示。
　　
　　(責(zé)任編輯：李瑞蔚)

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