【徐滇慶,12億人沒有購房能力】 購房能力評估

　　中國有12億人口不在房地產(chǎn)市場，這部分人已經(jīng)沒有購買商品房的能力了 　　自去年12月份開始，中央決定對包括北京、上海、杭州在內(nèi)的全國105個重點城市的地價進行監(jiān)控，高地價需要及時上報。有媒體報道，截至5月5日，各地上報的“交易異�！钡貕K總共已達90宗。近日，“地價監(jiān)控”政策再次升級，國土資源部已將土地價格監(jiān)控范圍擴大到縣市一級行政單位。“地價監(jiān)控”對于遏制房價有無作用，本刊就此采訪了經(jīng)濟學(xué)家徐滇慶教授。
　　
　　國土部曾組織調(diào)研，認為“地價推高房價”說不成立，是這樣嗎？
　　徐滇慶：地價高了，肯定會影響開發(fā)商成本，會推高房價，這是直接的影響。
　　有人認為，目前的土地供給是政府壟斷模式，只有通過行政手段才能調(diào)控地價，是嗎？
　　徐滇慶：是的。因為現(xiàn)在土地都為國有，只有一個供配方，由國家統(tǒng)一調(diào)配地價，是可以做到的。
　　土地財政已經(jīng)成為地方的主要財源，在中央政府嚴厲的調(diào)控下，地方政府要保證收入不減，會如何應(yīng)對？
　　徐滇慶：如果用一些優(yōu)勢地段來蓋廉租房和經(jīng)濟適用房，地方政府在土地出讓金上的收入當然會減少，他們會不會把窮人趕到交通不便的地段，來蒙蔽政策，就需要有監(jiān)督。所以說，地方政府上還有很大的運作空間。
　　目前在房地產(chǎn)問題上產(chǎn)生了中央和地方博弈的現(xiàn)象，中央調(diào)控地價會否受到來自地方政府的阻力？
　　徐滇慶：當然會。讓土地開發(fā)出讓金歸地方所有，會產(chǎn)生激勵機制，你不讓他從出售土地上多賺錢他當然不高興，但是地方政府和企業(yè)不同，它畢竟歸中央和上級領(lǐng)導(dǎo)指揮。
　　值得一提的是，過去在中央出臺調(diào)控政策的同時往往會同時產(chǎn)生新的地王，其實調(diào)控最不利的是中小開發(fā)商嗎？
　　徐滇慶：央企參與土地拍賣活動，一般的開發(fā)商很難競爭。控制地價能夠避免央企和大企業(yè)拍出地王，對于穩(wěn)定地價肯定有好處。對中小企業(yè)來說，如果競爭規(guī)則明確，而且大量引導(dǎo)投入廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)，中小企業(yè)就有了廣闊的用武之地。如果只做豪宅和大型商務(wù)建筑，會把中小企業(yè)擠出行業(yè)，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是不利的。
　　中央?yún)⑴c調(diào)控地價會否使開發(fā)商和地方政府的關(guān)系發(fā)生改變？
　　徐滇慶：不會。開發(fā)商的目標是利潤最大化，這點不需要懷疑。
　　地價監(jiān)控政策和先前的“限購”或“一房一價”有何關(guān)聯(lián)？
　　徐滇慶：“限購”和“一房一價”是合理的，但不能持續(xù)，是火燒眉毛的應(yīng)急之作；控制地價如果運作得好，可以長期做下去�！耙环恳粌r”帶來的負面影響可能會傷害社會道德、鼓勵弄虛作假，甚至促進貪污腐敗。如果土地政策能正確執(zhí)行，對于理清房地產(chǎn)市場的亂象會有根本性好處。
　　按照國土部的說法，這項政策是為了防止房價泡沫流向二三線城市，您覺得這些地區(qū)是否存在房價暴漲的可能？
　　徐滇慶：由于一線城市限購，資金會流向二線、三線，但目前來看，一線城市投機活動仍然要比二線、三線城市猖獗，很多人愿意在一線、二線城市炒房，因為三線、四線城市升值的空間不大，到縣城炒房回報率太低。
　　有預(yù)測今年房價總體將下降一到兩成，您對此樂觀嗎？
　　徐滇慶：說今年房價能夠跌30%，不行的話跌10%也好，這都是老百姓善良的愿望，我很理解，但能不能成為現(xiàn)實，我們還要好好分析。不是說我力挺房價，我也希望降，但要吸取教訓(xùn)。
　　現(xiàn)在國家政策和民間預(yù)測多而雜，老百姓該如何穩(wěn)定心態(tài)？
　　徐滇慶：大部分老百姓還是心里有數(shù)，跟著外界忽悠亂轉(zhuǎn)的越來越少了。很多人觀望的原因是兜里沒那么多錢，因為貧富差距太大，13億中國人有12億不在房地產(chǎn)市場，這部分人已經(jīng)沒有購買商品房的能力了。

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