人生總有歡喜 難免亦常有淚 [歡喜之后難免有淚]

　　 　　再高明的人,難道能預(yù)見1997年的金融風(fēng)暴?正是這場風(fēng)暴,造成了香港樓市的崩潰｡ 　　 　　“十年來的香港樓市,粉碎了以往的‘黃金定律’｡”“基強聯(lián)行”董事長陳基強搖著頭說｡
　　只要手里有兩年的供樓款,就能閉著眼睛在香港置業(yè),這就是香港人昔日公認的“黃金定律”｡他們都相信,樓市有漲有跌,但從不會“跌跌不休”,即便市況低迷,略受煎熬定能翻身｡然而,2007年的香港樓價,卻仍只相當(dāng)于1997年最高點時的七成左右｡
　　“十年后依然沒能漲回來,你能夠想象當(dāng)時有多‘癲’!”
　　
　　泡沫夸張
　　
　　2002年5月陳基強在上海創(chuàng)辦“基強聯(lián)行”,從事房地產(chǎn)投資銀行業(yè)務(wù)｡
　　他的事業(yè),在香港起步｡1989年,22歲的他從美國俄亥俄州大學(xué)畢業(yè)后回到香港｡1991年他進入當(dāng)?shù)匾患曳慨a(chǎn)公司,從事地產(chǎn)代理和物業(yè)經(jīng)紀(jì)｡
　　陳基強認為,人們早已聽說了許多“負翁”十年間的慘淡,實際上,故事往往要從1991年說起｡
　　他說,“二戰(zhàn)”結(jié)束后香港樓市有6個產(chǎn)業(yè)周期,從1991年到1997年的這個上升段“非常驚人”｡7年間香港房價增長了4倍,1997年6月巔峰狀態(tài)時,一般中檔住宅的房價達到每平方米8萬元左右(文中均為港幣),豪宅價格更是高達每平方米20萬元｡
　　當(dāng)時他進入的那家房產(chǎn)公司在香港有8間門店,每月交易量達到七八十個單位｡“買進房子稍稍裝修一下再賣出,一個周期不會超過3個月,利潤率不會低于30%,你想一想年利潤率有多高!”陳基強說,他記得最夸張的事情,是同一套房子,在同一家公司,一個月里居然進出了3次!
　　“與期房的樓花炒作比起來,這還是小巫見大巫呢｡”陳基強說,90年代初的香港,一套房子從預(yù)售到交付,轉(zhuǎn)手十余次不足為奇,每一次應(yīng)該都有15%到20%的利潤率｡
　　1991年3月下旬,市場傳聞匯景花園將于近日推出,長江實業(yè)的售樓處轉(zhuǎn)眼排起長隊,發(fā)展商多次貼出告示勸喻市民,但沒人愿意離去,最后居然出動警察驅(qū)散人群｡
　　港府在1991年8月頒布了打擊炒樓的7項措施,比如規(guī)定樓盤登記時每人只可登記一次限購一個單位等,但樓價繼續(xù)急升｡同年12月,港府再推出6項措施,如向買賣樓花者征收樓價的2.75%的印花稅､促使銀行按揭貸款最高比例從九成降低到七成｡第二年,一些地產(chǎn)商自行將按揭比例提高到七成半到九成,市場熱度難退｡港九各區(qū)主要大型屋村的成交價在1992年3月底升至每平方米4萬元以上,到1994年第一季度,售價升至每平方米5萬元以上｡
　　1996年豪宅成為香港樓市明星,平均升幅達到了三到四成,港島半山一些熱門豪宅的升幅超過了50%｡在豪宅帶動下,中小型住宅樓宇價格再度攀升20%到25%｡1997年初,尖沙咀豪宅嘉文花園發(fā)售,當(dāng)天一個4號籌以203萬元轉(zhuǎn)售,樓花價格竟相當(dāng)于樓價的兩成｡
　　當(dāng)時香港地產(chǎn)代理業(yè)可謂風(fēng)生水起,三四千家店鋪都活得有滋有味｡一間小型地產(chǎn)代理公司最低投資額只需要10萬港幣,而代理一宗樓宇交易就能獲利數(shù)萬｡地產(chǎn)代理市場一年的傭金金額高達數(shù)十億元｡市場火爆,銀行按揭部門､律師行和地產(chǎn)代理忙得不可開交,一些地產(chǎn)代理的工作時間是從早上9點到第二天凌晨1點,為的是賺取更多傭金｡1996年美聯(lián)物業(yè)的金牌經(jīng)紀(jì)人廖玉娟,全年收入超過400萬元,成為醒目的“打工皇帝”｡
　　當(dāng)時香港流行一句話:HighTech就揩(從事高科技往往蝕本),LowTech就撈(炒樓就賺錢)｡經(jīng)商獲利哪里比得上炒樓投機快捷保險?“一鋪定輸贏,贏了就發(fā)達”的賭徒心態(tài)成為主流｡
　　陳基強說,1997年成交的物業(yè)中,一手房與二手房的數(shù)量大約為1比6,僅從這個數(shù)字,就可見炒風(fēng)之盛｡
　　一份資料顯示,1996年底香港甲級寫字樓的租金在全球主要商業(yè)城市中高居榜首,國際競爭力大受影響｡租金高昂使得不少商鋪難以為繼,只得打烊關(guān)張｡高地價､高樓價､高租金加劇了社會貧富懸殊,貧富差距急劇擴大｡1997年3月,幾家傳媒收到匿名信,有人聲稱要對當(dāng)時的房屋司首長下毒｡
　　香港的房地產(chǎn)泡沫如何越來越大?陳基強說,要探究樓價飆升的原因,離不開當(dāng)時的宏觀經(jīng)濟背景｡
　　房地產(chǎn)業(yè)在香港經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中一直占有很大的比重｡90年代初,香港房地產(chǎn)業(yè)､制造業(yè)和金融服務(wù)業(yè)三足鼎立,其中房地產(chǎn)業(yè)一度占到了GDP的四成｡如果說香港經(jīng)濟曾經(jīng)圍著房地產(chǎn)轉(zhuǎn),似乎也并不為過｡
　　其次,香港政府一直實行高地價政策｡有人統(tǒng)計,從1971年到1997年,香港政府的賣地收入占到了財政總收入的13.5%,其中1980到1981年度,賣地收入占財政總收入的比重高達35%｡地產(chǎn)業(yè)的景氣程度,直接影響港府的財政收支平衡｡
　　陳基強說,對此業(yè)內(nèi)人戲稱是“面粉比面包貴”:許多項目的地價加上建筑成本,就已經(jīng)相當(dāng)于當(dāng)時的市場賣價,發(fā)展商的利潤都指望著項目運行過程中的樓價漲幅｡有的項目,地價甚至占到了總成本的90%,因此香港幾乎沒有“爛尾樓”――但凡拿得起土地,就不會蓋不起樓｡如此一來,地價就是天價,樓價怎么可能低下頭來?
　　還有,香港實行聯(lián)系匯率制度,使得長期跟隨美國推行低利率政策,大量銀行存款被擠壓到樓市和股市｡而香港長期穩(wěn)定的經(jīng)濟增長,使得市民的投資熱情不斷升溫｡
　　1994年,陳基強離開香港到北京開拓業(yè)務(wù),“當(dāng)時許多人說我笨｡1997年樓市大跌之后,他們又開始夸我高明｡”
　　陳基強笑著說:這并不是我的高明｡況且,再高明的人,難道能預(yù)見1997年的金融風(fēng)暴?正是這場風(fēng)暴,造成了香港樓市的崩潰｡
　　市道輪回?
　　
　　這十年里,內(nèi)地許多人說起香港“負翁”的傳聞,總是不勝唏噓,以為種種慘痛前所未有｡
　　這也許真是一種誤解｡內(nèi)地房地產(chǎn)市場起步較晚,人們沒有看到過多少循環(huán)周期｡他們不知道,在香港,從浪尖到波谷的起起落落并不罕見｡
　　就像《獅子山下》所唱:人生中有歡喜,難免亦常有淚｡
　　放眼看去,1877年到1881年上半年,香港地價､樓價的升幅就曾高達6倍｡1881年樓價大跌,破產(chǎn)者眾多,當(dāng)時香港立法局首位華人議員伍廷芳,據(jù)說就是因為地產(chǎn)投機失敗而悄然離港北上,出任李鴻章的幕僚｡
　　就在近50年里,大起大落也很常見｡1965年香港爆發(fā)銀行危機,大幅收縮對房地產(chǎn)業(yè)的貸款,諸多地產(chǎn)商因資金周轉(zhuǎn)不靈而倒閉,地價､樓價和租金大幅暴跌,1964年觀塘工業(yè)地皮最高售價每平方英尺120元,到了1965年底,只有每平方英尺40元｡
　　1973年香港出現(xiàn)股票投機狂潮,地價､樓價和租金也不斷攀升,樓花炒賣異常活躍,不少地產(chǎn)商都推遲了樓宇銷售,寧愿空置,待價而沽,市場一度有買家無賣家｡而隨著恒生指數(shù)從1973年3月的1774.96點,跌到1974年12月10日的150.11點,地產(chǎn)業(yè)同樣呵氣成冰｡
　　1978年地產(chǎn)市場再次爆發(fā),尖沙咀東部地價3年內(nèi)上升了六七倍,樓價也上升了3倍｡
　　尖沙咀新世界中心售樓處輪購沙田第一城,一個星期前就有人露宿街頭排隊,隊伍中有人帶了木棒､鐵管自衛(wèi)｡到1982年樓價崩盤,普遍比高峰時期下跌三四成,許多炒樓者又成了被捆住手腳的“大閘蟹”｡
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　　陳基強說,1997年10月開始的樓市深幅調(diào)整與以往不盡相同,因為這一次的跳水,關(guān)鍵原因是人們難以預(yù)測的亞洲金融風(fēng)暴｡許多人對香港政府的“八萬五計劃”耿耿于懷,認為大量推出廉價公屋拉低了樓價,實際上,面對凌厲風(fēng)暴,政府早已“軟化”了立場,彈性處理這一計劃,它對市場的真正影響十分有限｡
　　根據(jù)他的數(shù)據(jù),1997年香港前十大發(fā)展商推出的住宅單位占到了銷售總量的80%,而十大巨頭中,又以長江實業(yè)､新世界發(fā)展､新鴻基地產(chǎn)和恒基地產(chǎn)四家最為煊赫｡
　　以往無論市況涼熱,各大巨頭在銷售新盤時似乎都有默契,總會彼此之間輪流開盤,輪流推銷,樓宇單位分成小批推出,秩序井然｡他們總會盡量避免“撞盤”和殺價｡香港消費者委員會曾經(jīng)稱這種默契“推高了樓價,減低消費者比價的機會”｡陳基強說,巨頭之間既有競爭又有合作,一些項目都是共同開發(fā),自然不會拆臺｡
　　而這一次地產(chǎn)危機,傳統(tǒng)的游戲規(guī)則幾乎蕩然無存,新樓盤的減價大戰(zhàn)十分慘烈,形成了樓價大跌的骨牌效應(yīng)｡“這反映了當(dāng)時他們對后市的普遍預(yù)期｡”陳基強說｡
　　地產(chǎn)代理和物業(yè)經(jīng)紀(jì)的業(yè)內(nèi)人士,在這次危機中多是傷痕累累｡陳基強說,他們曾經(jīng)一路奏凱,以為自己是市場中的頂尖人物,肯定能在低位買入,高位賣出｡強烈的自信使得他們出手彪悍,卻極少能在市況改變前全身而退｡
　　陳基強的一位朋友是某公司董事,1997年時年薪高達150萬元,此人在1997年初持有4套物業(yè),利潤就高達2000萬元左右｡當(dāng)時老板對他不敢有絲毫不敬,生怕一言不合就拂袖而去｡沒過多久,市道急轉(zhuǎn)直下,此人不但2000萬元利潤化為烏有,還欠下了800萬元的債務(wù)｡此時,變成了他生怕開罪老板,因為一旦被炒魷魚,供樓簡直成了天方夜譚｡
　　“當(dāng)初是天天晚上卡拉OK,開紅酒,吃牛排;后來呢,每天準(zhǔn)時下班回家看DVD｡整個人徹底變了樣｡”
　　不過,當(dāng)初的這些“負翁”,由于多是久經(jīng)沙場的業(yè)內(nèi)人士,不少都已抓住了翻身機會｡陳基強說,有一些人就是在上海樓市扳了回來｡
　　“如果CPI是3%,貸款利率是6%,房價每年上漲10%左右沒有什么不正常,只是保證資產(chǎn)不貶值而已｡”陳基強說,長遠而論,他看好香港樓市,尤其是在這個市場褪盡了虛火的今天｡

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