太平洋國際大酒店被取締內幕

　　 　　一個地處上海市中心鉆石地段的豪華大酒店，在生意最紅火的時候突遭取締，可能還是頭一回，本刊記者探尋內幕后發(fā)現(xiàn)，一個企業(yè)可能碰到的問題，他們都碰到了，沒有比這更好的政治經濟學教材了。
　　
　　6月20日下午3點，在上海陜西北路288號太平洋國際大酒店的九樓餐廳，該酒店實際管理方--澳大利亞第一澳元國際金融集團，召集全體小業(yè)主開會(實際到場的有100多位)，目的有二，一是說明情況--該酒店在今年3月被公安部門依法取締，原因是沒有特種行業(yè)許可證，這在當時的上海是一個不小的經濟事件。停業(yè)至今，第一澳元公司聲稱他們作了種種努力，包括承擔了由此造成的800多萬經濟損失，但至今不能恢復營業(yè)。二是亮出方案，希望得到廣大業(yè)主們的支持和配合--第一澳元決定暫停支付合同規(guī)定應該支付給小業(yè)主的6月份的房租，直到正式恢復營業(yè)。第一澳元提出，只要業(yè)主們與他們簽訂統(tǒng)一的新合同，讓酒店盡快重新開業(yè)，第一澳元還是愿意承擔停業(yè)所造成的一切損失的。
　　第一澳元這么做是有道理的。第一澳元急需一個新合同---合同的這邊，將是第一澳元在上海新注冊的一家酒店管理公司，合同的那邊，希望是全體業(yè)主，而不再是部分。當初公安部門不給其許可證的主要理由是該酒店存在多頭經營---一家酒店有好幾個管理公司在做(其中第一澳元擁有業(yè)主的合同最多)，不利于治安管理。而第一澳元一開始與業(yè)主簽訂委托經營合同的主體，并不是第一澳元本身，而是一家名叫澳森普瑞特的中外合資公司，第一澳元向有關方面出具合同和付款證明說，他們早已收購了這家公司，只是沒有及時去辦工商登記變更，但澳森普瑞特的原股東認為他們在此項目中仍有權益---這種矛盾鬧到政府那里，給恢復營業(yè)造成新的障礙。第一澳元的上海之路一直不順，現(xiàn)在更是到了內外交困的地步，這對一家在澳大利亞擁有相當規(guī)模､其主席黃志偉被譽為杰出華商代表的大公司來說，真是恥辱。
　　
　　尷尬的"變性樓"及回租問題
　　
　　老實說，第一澳元到上海經營酒店項目本身沒有錯，上海酒店業(yè)這兩年風光無限，至少可以一直紅火到2010年世博會，酒店管理也是第一澳元在澳大利亞的眾多項目之一，有實力也有經驗，但選擇的樓盤先天不足�，F(xiàn)在是太平洋國際大酒店的這棟樓原來是個爛尾樓，原先是按照辦公樓的設計建造的，后來"變性"，成了住宅樓，規(guī)劃書上寫的是--住宅(酒店式公寓)，2002年開始銷售，正值房產市場復蘇，加上有回租合同，賣得很順利，開盤價1萬多元，后來被炒到3萬多元(停業(yè)前，該酒店一套室內面積35平方米的套房，房租高達200元美元一天)，這起"變性手術"的主刀醫(yī)師之一就是第一澳元。黃志偉如今雖然焦頭爛額，但仍對此有幾分得意：這可能是上海最早的房產"變性手術"之一，用回租的形式促進銷售是他從澳大利亞搬來的，當時在上海還屬首創(chuàng)。第一澳元不僅"主刀"，還有實際投資--要變性為酒店，就要進行豪華裝修，開發(fā)商資金不夠，第一澳元投了2400萬人民幣。但是，最終該樓盤產證上寫的不是酒店，也不是酒店式公寓，而是住宅。事實上，業(yè)主們完全沒法把它當家來用--沒有煙道，不能用明火，窗戶不能打開，等等。
　　當時上海的許多"變性樓"幾乎都碰到了這一類問題，這個樓盤還算幸運的。有的爛尾樓從辦公樓變性為商住樓(規(guī)劃書上寫的)，但產證出來還是商業(yè)用房，那些想買了住人的業(yè)主就覺得上當了---既不能住家，而且水､電､煤的計價要比住宅樓高出許多。那為什么業(yè)主們最終都沒有起來"造反"呢?因為房價漲了，而且漲得不是一點點，業(yè)主們高興之余也就把這些缺陷都悶進了。事實上，商務樓變性為"酒店式公寓"是行不通的，改成"公寓式酒店"還勉強湊合。按現(xiàn)行法律規(guī)定，住宅樓變成營業(yè)性酒店，屬于擅自改變房產用途，但有關部門對此網開一面，任由其生存在灰色地帶，要不他們就沒法交代，當初為什么規(guī)劃書上要寫"酒店式公寓"，這是不是忽悠消費者呢?如今像太平洋國際大酒店這種性質的樓盤不少，屬于歷史遺留問題､特殊問題特殊處理，但問題只是暫時被掩蓋了。
　　黃志偉提出，要正確看待這類房產變性問題，不要漠視其存在或歧視它，事實上在西方發(fā)達國家，房產性質變來變去有一定普遍性，是市場經濟在發(fā)展過程中自我調節(jié)､平衡的正常現(xiàn)象，只不過國內的相關法律法規(guī)顯得滯后了。
　　黃志偉承認，他一開始就犯了一個錯誤：沒有強制要求所有業(yè)主都跟他們簽回租合同，而在澳大利亞，他們都是這么做的。黃志偉說，他當時主要是擔心上海人不接受這種"新生事物"，怕一旦強制會影響樓盤銷售，這一錯誤直接導致該酒店后來變成多頭經營，除少數(shù)幾套業(yè)主自用外，其余500多套，有不下5家酒店經營公司在從事出租､中介等業(yè)務，于是彼此打價格戰(zhàn)，你給小業(yè)主8%年回報，我給8.5%，他出9%，碰到客戶大家搶，碰到費用彼此推諉，碰到問題誰都不愿負責，酒店管理怎么可能搞得好?后來這一點，成了酒店經營許可證無法更新延期，最終被取締的主要原因。但問題是，酒店從2003年開張至今年3月被取締，一直存在這個問題，為什么有關部門當時是頒給他們許可證的，甚至在停業(yè)前還被評為"治安管理先進單位"，而現(xiàn)在突然又不給了呢?這也是一個歷史遺留問題，是不是可以采取更柔軟一些的措施呢?
　　
　　當合作伙伴變成敵人
　　
　　
　　在長期的多頭經營中，第一澳元一直簽有最多的業(yè)主，也一直想把整個酒店的管理搞好，但肯定會受到很多干擾，這是客觀原因，但主觀上，第一澳元的確存在內部管理混亂､用人不當?shù)呢熑�。酒店的物業(yè)管理公司是澳森普瑞特，就是已經被第一澳元買下的那家公司，所以第一澳元應該對整個酒店的物業(yè)管理負責，但小業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理班子三天兩頭在換，起先兩任總經理是澳大利亞派來的"老外"，管得不錯，但最終都被撤走了，不知道是公司覺得用"老外"成本太高，還是"老外"不熟悉中國國情，尤其面臨這種錯綜復雜的局面，公司覺得用"頭腦靈活點的"中國人更合適，很可能是兩種考慮都有。
　　黃志偉沒想到，一旦"本土化"，似乎麻煩就接踵而來---第三任總經理沒干多久就逃之夭夭，至今下落不明(黃志偉說此人在任內干盡"吃里扒外"的勾當)，據講第四任總經理比前任更"猖狂"，逃跑時還"卷走"了很多公司資金､文件和印章，酒店就是在那個時候被依法取締的，黃志偉承認，那段時間酒店管理的確處于真空期。這一次，忍無可忍的黃志偉報案了。至今為止，辦案警察給他的答復是：正在調查中，詳細情況不便透露。據黃志偉說，現(xiàn)在他才知道這兩個人過去都有"污點"。本刊記者尚未核實黃志偉的說法，但這肯定是個教訓---用一個人，僅僅聽人介紹，或者聽其自我吹噓是不夠的，據一家著名的國外私人偵探公司透露，80%的個人提供的簡歷存在不同程度的虛假，全世界都一樣。
　　如今第五任物業(yè)經理又怎樣呢?記者設法找到第五任總經理的手機和辦公室電話，打過去統(tǒng)統(tǒng)沒人接，總臺小姐說，總經理和她的助手們現(xiàn)在"沒有固定上班時間"，業(yè)主要找她也很難。顯然，她在躲避，但為何如此，無人能說清。
　　在酒店停業(yè)后，原先互相爭斗的多家管理公司終于找到了共同利益，酒店被迫停業(yè)一個月后，一份多邊協(xié)議誕生了--其余4家全部歸入第一澳元旗下，由第一澳元統(tǒng)一經營管理，黃志偉總算看到走出困境的希望了，但新的對手出現(xiàn)了--澳森普瑞特!澳森普瑞特說這個酒店的經營權是他們的，沒你第一澳元什么事，這下麻煩大了!
　　當初第一澳元接受酒店項目后，面臨用什么主體與小業(yè)主簽返租合同的問題。如果他們及時了解并懂得按照法定程序辦事，到外經貿委報批，成立一家外商獨資酒店經營公司，今天就一點問題都沒有，這個領域對外資早開放了，但據第一澳元說，走程序要半年時間，他們聽信了國內合作方--澳森普瑞特實際控制人的建議，有現(xiàn)成合資企業(yè)的捷徑可走，不需要再等半年，就決定"借殼簽約"，采取的辦法是從這位出資人手里買下該公司60%的股權，其余40%股份原本屬于第一澳元的一個股東。但澳森普利特的注冊資金不算很大，第一澳元擔心小業(yè)主不愿意跟它簽，于是第一澳元集團再與澳森普瑞特簽了個擔保合同：一旦澳森普瑞特發(fā)生問題，第一澳元承擔一切責任。黃志偉走捷徑是短視的，但更奇怪的是，第一澳元遲遲沒有去政府有關部門辦理相關變更手續(xù)，所以政府部門今天完全有理由說，我們只看到澳森普瑞特，沒你第一澳元什么事，唯一有事的是你們擔保了這個公司，現(xiàn)在停業(yè)了，澳森付不出錢來，只好請你們付了!據說，靜安區(qū)招商辦有關人士就是這個意見。黃志偉說，他們?yōu)槭裁床豢纯次覀冎�前簽的那些合同以及我們購買股份的付款憑證呢?我沒有及時辦理更改手續(xù)，是因為不懂國內有關法規(guī)，的確有過失，但辦理更改手續(xù)只是備案問題，不會影響實際的事實吧?你現(xiàn)在要我付澳森普瑞特該付的款，可以，我有擔保，但你也要承認我的權利呀!你不能既要我承擔義務，又不讓我享有權利吧?
　　但對方不這么看，據代表澳森普瑞特原股東的劉先生介紹，第一澳元和澳森普瑞特不僅僅是借殼買殼的關系，在太平洋國際大酒店這個項目上，澳森普瑞特進來的時間比第一澳元要早，澳森是開發(fā)商的朋友，和開發(fā)商是有合同的，是開發(fā)商指定的物業(yè)管理經營方。他不否認，后來有一個將股份轉讓給第一澳元的合同，但他認為，沒有最終辦理變更手續(xù)，就等于此事還沒有得到法律承認，所以澳森沒有理由退出。黃志偉又給大家上了一課：朋友是朋友，生意是生意，和朋友一起做生意，好的時候要想好不好了以后怎么辦。
　　
　　前景撲朔迷離
　　
　　本刊記者致電澳森普瑞特的法人代表文勇，但他的手機要么沒人接，要么處于關機狀態(tài)。致電靜安區(qū)招商辦負責人施先生，他的回答是，現(xiàn)在，政府有關方面要求他們停止多頭經營的狀況。事情搞成這樣，都是他們自己內部矛盾造成的。酒店所在的靜安區(qū)江寧路街道招商辦負責人葉先生在接受記者電話采訪時說，他覺得這事應該盡快妥善解決，要不可能滋生不安定因素�，F(xiàn)在第一澳元在舉杠鈴，但酒店只要一天不開張，管理方就要承受一天二三十萬元的損失，萬一第一澳元撐不住了跑了呢?業(yè)主們找誰去?
　　的確，這事拖不得，牽涉到這么多業(yè)主的利益。據說已經發(fā)生過第一澳元的一個董事被軟禁的事件，現(xiàn)在黃志偉和他手下人經常遭到各路對手的"恐嚇"，而且每路人都聲稱自己是有背景的，搞得黃志偉的一位合作者很犯疑，問他，你是不是以前在澳大利亞干過什么損害中國國家利益的事情?如果干過，這一切都有解釋了，咱們趕快撤!黃志偉說他沒干過，絕不讓步。據悉，第一澳元與業(yè)主們重簽協(xié)議的進程已經展開，在本文開頭講到的那次會上，黃志偉語氣中肯得近乎哀求的長篇發(fā)言得到了多數(shù)業(yè)主的同情和首肯，他們決定相信他，再給他機會，所以他對前景仍然抱有信心。
　　但原澳森普瑞特控股方代表劉先生認為，黃志偉仍然過不了這道坎。他說，上次會上也有不同聲音，你第一澳元100多個業(yè)主都還沒搞定，400多個你就那么輕易搞得定?就算你搞定了，"我可以很肯定地講，你還是拿不到恢復營業(yè)的證照!不行你們可以試試看!"劉先生話說得擲地有聲。"第一澳元的問題多著呢，決不是僅僅解決了一個多頭經營問題就行了，據我了解，黃志偉在澳大利亞的公司面臨嚴重的財務危機，外債一大堆呢!"盡管表面上很硬，私底下劉先生最近也主動約過第一澳元的一位股東進行溝通，希望雙方能達成某種妥協(xié)。劉先生的意思很清楚，你第一澳元要救活這個項目，唯一的道路是跟我合作，他的"合作"是什么意思?據黃志偉說，之前他們提出配合完成更改手續(xù)的價碼是"1000萬人民幣"!
　　直到記者截稿前得到的消息是，劉先生的"預言"似乎應驗了：原定于上周在波特曼大酒店舉行的簽約會，進行得并不順利，原本多頭經營，后又達成一致的幾家管理公司，現(xiàn)在又產生新的分歧。有人到簽約現(xiàn)場"阻撓､驅趕"前來簽約的小業(yè)主，波特曼大酒店怕被波及，中途取消了第一澳元的會場租約。據黃志偉提供的內部監(jiān)視錄像顯示，7月2日晚，一批打手模樣的人手持棍棒闖進太平洋國際酒店圍毆他們的員工，目前警方已著手調查此事。酒店物業(yè)公司的第五任總經理又跑了，這次總算沒有跑得無影無蹤，而是"投奔"到第一澳元的對手---另一家管理公司那里去了---簡直可以用"金玉其外，敗絮其中"來形容這家酒店!
　　對于黃志偉的真實實力及能力，本刊記者了解不多，從外表看，黃志偉更像個學者，衣著樸素而整潔，待人接物謙恭又斯文，唯一顯示他身份的是他的信用卡，是他任主席的第一澳元金融集團發(fā)行并命名的(但據說他極少參加各種應酬)，"沒辦法，商場就是戰(zhàn)場，我絕不退縮!到今天這個地步，我就更不能讓步了，要不人家真會認為我做了什么理虧的事。"黃志偉對記者說。不服輸是可以的，但他恐怕先要"拎清"他的問題到底出在哪里?
　　記者就此事采訪了上海邦信陽律師事務所高級合伙人律師鄒林林，該所擁有豐富的涉外經濟案件處理經驗，其最新接手的案件是如今鬧得不可開交的法國達能和宗慶后的糾紛。鄒林林說，像太平洋國際大酒店這樣的紛爭如今絕非個別，這類案件的共同教訓是：一，外資在進入中國的時候不了解或者不遵守國內有關法律，屬于"事先功課沒做好"，通過走捷徑以規(guī)避所謂的麻煩，是典型的部分中國人和海外華商的思維方式。二，哪怕一開始說得再好，不管是誰說的，政府部門招商引資的官員也好，合作伙伴也好，諾言最終要落實到法律，僅有合同和誠信是不夠的，中國商界的誠信文化和體系還有待完善，合同很容易發(fā)生違約或有多種解釋，所以法律手續(xù)一定要做"干凈"，產權要明晰，要不然就很難得到有效的保護，第一澳元和澳森普瑞特的紛爭是可以爭論的，不管結果會怎樣，第一澳元現(xiàn)在回過頭來解決這個事情的成本會很高。據他了解，目前國內法院或有關部門碰到這類糾紛，一般不會馬上有定論，強制執(zhí)行，而是傾向于先讓雙方自行協(xié)調，時間會很長，而時間對第一澳元來說是昂貴的。三，職業(yè)經理人的問題層出不窮。鄒林林說，在國內，職業(yè)經理人作為一個有素養(yǎng)､有準則､有誠信､有社會地位的獨立階層，還沒有形成，所以很多股東更愿自己親力親為，企業(yè)管理結構很落后。四，潛規(guī)則問題。毋庸諱言，中國是個講人情､關系的社會，會有所謂的潛規(guī)則。鄒林林說，這里有一個度的問題，完全依靠人情､關系也不對，人情畢竟敵不過法律，但完全無視這個因素，各方關系處理得不好，也會給企業(yè)的發(fā)展造成障礙，盡管本文敘述的這個案件這方面的因素不很明顯。

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