王維洛：德國(guó)土地使用權(quán)和中國(guó)土地使用權(quán)之比較——中國(guó)城市拆遷過(guò)程中賠償問(wèn)題分析

　　2003年以來(lái)，中國(guó)因征用土地、拆遷房屋而出現(xiàn)了一系列被涉及者自殺、自焚、示威等事件。特別是于2003年8月發(fā)生的南京市被拆遷戶翁彪自焚身亡的悲劇，令人震驚。相關(guān)事件的矛盾焦點(diǎn)之一是征地拆遷者和被征地拆遷戶之間對(duì)補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額有極大爭(zhēng)議。究竟土地房屋的價(jià)格和拆遷賠償費(fèi)怎樣計(jì)算才比較合理？中國(guó)的政府部門和企業(yè)在征地拆遷過(guò)程中的計(jì)價(jià)賠償方法有何不妥之處？西方國(guó)家在這方面通常又是怎么做的？本文從德國(guó)土地使用權(quán)和中國(guó)土地使用權(quán)的比較入手，比較分析兩國(guó)土地使用權(quán)的相似之處和不同之處，然后用實(shí)例來(lái)解釋中國(guó)和德國(guó)在計(jì)算拆遷賠償費(fèi)方面的差別是什么。

　　一、德國(guó)的土地使用權(quán)

　　德國(guó)《民法大典》第94條規(guī)定，土地上的房屋建筑是土地的組成部分，房屋建筑從屬于土地，為土地所有權(quán)的擁有者所有。德國(guó)所有的土地（包括已建土地和非建土地，如農(nóng)田、林地、綠地等）都實(shí)行土地登記，即地籍登記。地籍登記簿中的土地所有者是唯一受法律承認(rèn)和保護(hù)的土地所有者。德國(guó)的土地所有權(quán)絕大部分歸私人（自然人、法人）所有，也有一部分歸公眾所有（如國(guó)家、州、市鎮(zhèn)所有）。德國(guó)的“土地使用權(quán)條例”第1款規(guī)定：土地使用權(quán)是可以買賣、可以繼承的、在土地的地上或地下?lián)碛薪ㄖ�物的�?quán)力。通過(guò)德國(guó)“公寓式住房所有權(quán)法”，土地使用權(quán)也可以運(yùn)用到公寓式住房，成為公寓式住房土地使用權(quán)。土地所有者（Eigentuemer ）和土地使用權(quán)者（Erbbaurechtshaber ）到公證處簽訂土地使用權(quán)合同，然后在地方法院的地籍登記所登記。地籍登記所向土地使用權(quán)者發(fā)放地籍簿，并在土地所有者的地籍簿中權(quán)役和限制的第一項(xiàng)上注明已經(jīng)出讓了土地使用權(quán)。土地使用權(quán)的年限由合同來(lái)確定，居住用地一般為99年，工業(yè)用地一般為70年。通常，土地使用權(quán)者每年向土地所有者交付使用土地的土地使用金，合同規(guī)定的土地使用金的數(shù)額也登記入地籍簿中。土地使用期結(jié)束后，土地使用權(quán)回歸土地所有者，作為組成部分的建筑物也隨土地使用權(quán)回歸土地所有者所有，但土地所有者要向土地使用權(quán)者支付建筑物的賠償費(fèi)。土地使用權(quán)可一次或多次延長(zhǎng)。在大多合同中都約定，土地使用權(quán)者有優(yōu)先購(gòu)買土地的權(quán)力。在德國(guó)，土地使用權(quán)擁有者也有自己的地籍簿，地籍簿中登記的土地使用權(quán)包括對(duì)建筑物或住房的所有權(quán)。

　　德國(guó)的土地使用權(quán)是有價(jià)值的�！暗聡�(guó)土地價(jià)值評(píng)估條例”（WertV ）和“土地價(jià)值評(píng)估大綱”（WertR ）對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估有具體規(guī)定，內(nèi)容比較復(fù)雜。簡(jiǎn)單地說(shuō)，土地使用權(quán)的價(jià)值由兩部分組成，一是土地部分，一是建筑物部分。土地部分的價(jià)值來(lái)自于土地使用期限內(nèi)一般地租和具體土地使用金之間的差價(jià)。地租和具體土地使用金的差價(jià)越大，土地使用剩余年限越長(zhǎng)，土地使用權(quán)中土地部分的價(jià)值就越高。在土地所有者未出讓土地使用權(quán)的情況下，土地和地上建筑物的價(jià)值完全土地所有者所有；
在出讓土地使用權(quán)之后，土地價(jià)值就被分為兩個(gè)部分，一部分歸土地所有者，另一部分歸土地使用權(quán)擁有者。在德國(guó)，土地使用權(quán)擁有者的土地部分的價(jià)值接近土地價(jià)值總額50％的情況頗為普遍，原因是地租和具體土地使用金的差價(jià)大，土地使用年限長(zhǎng)。這樣，土地使用權(quán)的全部?jī)r(jià)值即由部分土地價(jià)值和百分之百的建筑物價(jià)值組成。

　　二、中國(guó)的土地使用權(quán)

　　1982年中華人民共和國(guó)憲法第10條規(guī)定：城市的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；
宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。根據(jù)中華人民共和國(guó)憲法，土地所有權(quán)的形式只有國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)兩種，私人（自然人和法人）不能享有土地所有權(quán)，而其他生產(chǎn)資料則分屬國(guó)家、集體和私人所有。同時(shí)，“土地管理法”第7條規(guī)定：“國(guó)有土地可以依法確定給全民所有制單位或者集體所有制單位使用，國(guó)有土地和集體所有的土地可以依法確定給個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理使用土地的義務(wù)�！边@就產(chǎn)生了私人土地使用權(quán)，依照法律公民可以享有土地使用權(quán)。

　　接著而來(lái)的問(wèn)題就是，公民個(gè)人享有什么樣的土地使用權(quán)，是有償?shù)耐恋厥褂脵?quán)還是無(wú)償?shù)耐恋厥褂脵?quán)？中國(guó)在改革初期開(kāi)始征收城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)。1980年12月國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)的“全國(guó)城市規(guī)劃工作會(huì)議紀(jì)要”指出：“征收城鎮(zhèn)土地使用費(fèi)，是城鎮(zhèn)建設(shè)和維護(hù)的一個(gè)固定資金來(lái)源。在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)占用土地的單位和個(gè)人，均應(yīng)該按照當(dāng)年實(shí)際占地面積交納土地使用費(fèi)。土地使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)在測(cè)算土地級(jí)差收益的基礎(chǔ)上進(jìn)行，并且根據(jù)土地等級(jí)的變化，每隔若干年作一次調(diào)整。對(duì)于不同的土地使用單位，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有所不同�！背擎�(zhèn)土地使用費(fèi)實(shí)質(zhì)上就是一種土地稅。這一文件提到了“土地級(jí)差收益”和“土地等級(jí)”，承認(rèn)了土地是有價(jià)值的、土地價(jià)值的高低由土地的級(jí)差收益和土地等級(jí)決定。

　　1987年全國(guó)各地開(kāi)始實(shí)行向城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用者征收土地使用費(fèi)的制度。土地使用費(fèi)屬于地方稅的一個(gè)變種，征收的土地使用費(fèi)用于地方城鎮(zhèn)建設(shè)和維護(hù)。由于土地所有權(quán)的擁有者和最大管理者中央政府卻并未從地方征收的土地使用費(fèi)中得利，所以一年后中央政府決定將土地使用費(fèi)改為土地使用稅，從1988年11月1日實(shí)行“中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例”，從此城鎮(zhèn)土地使用稅由為由中央政府和地方政府分成。土地使用稅的收入大大改善了地方政府和中央政府的財(cái)政狀況。嘗到甜頭之后，1990年5月19日，國(guó)務(wù)院發(fā)布頒布了“中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例”。根據(jù)這個(gè)條例，城鎮(zhèn)國(guó)有土地權(quán)可以出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承，中國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)也因此有了價(jià)值；
國(guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者一次向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金�！俺鲎尅⑥D(zhuǎn)讓”的實(shí)質(zhì)就是買賣國(guó)有土地的使用權(quán)，“出讓”是第一次出賣，由國(guó)家將國(guó)有土地的使用權(quán)出賣給私人（編者注：中國(guó)將國(guó)家出賣土地給自然人、法人的行為稱為“一級(jí)市場(chǎng)”）：“轉(zhuǎn)讓”則是私人間土地使用權(quán)的買賣（編者注：自然人、法人間的土地買賣稱為“二級(jí)市場(chǎng)”）。土地使用權(quán)出讓金或轉(zhuǎn)讓金的高低就是出賣土地使用權(quán)的價(jià)格。2003年中國(guó)城市地價(jià)最高的杭州市曾以每畝1億元人民幣的價(jià)格出賣國(guó)有土地使用權(quán)。

　　三、德國(guó)土地使用權(quán)和中國(guó)土地使用權(quán)之比較

　　德國(guó)土地使用權(quán)和中國(guó)土地使用權(quán)有不少相同之處，但在許多方面，如建立土地使用權(quán)的目的、土地使用期限的長(zhǎng)短、土地使用期限的延長(zhǎng)、延長(zhǎng)的優(yōu)先權(quán)、土地使用權(quán)回歸時(shí)的賠償?shù)�，也有不少差異。這里只探討兩個(gè)差別，一是土地使用權(quán)登記的差別，一是土地使用權(quán)價(jià)值的差別。

　　我們假設(shè)，在一塊面積為667平方米的土地上建有一座兩層樓的住宅，共有12套住房，總建筑面積為840平方米，總居住面積為672平方米；
這12套住房連同土地使用權(quán)在80年代后期和90年代初通過(guò)私有化出賣給住戶，其中第6號(hào)住房有居住面積56平方米，為總居住面積的十二分之一，相應(yīng)的建筑面積份額為70平方米。下面分析一下第6號(hào)住房連同土地使用權(quán)在中國(guó)和德國(guó)登記有何不同。

　　中國(guó)的土地使用權(quán)和房產(chǎn)是分開(kāi)登記的。第6號(hào)住房的所有者將該住房的房產(chǎn)所有權(quán)登記后，可領(lǐng)到房產(chǎn)登記證。房產(chǎn)登記證記錄有第6號(hào)住房的地址、位置、居住面積56平方米或建筑面積70平方米、住房的性質(zhì)、房產(chǎn)所有者的名字等等。同時(shí)，第6號(hào)住房的所有者還要辦理土地使用權(quán)證。在土地使用權(quán)證上記錄有地區(qū)名稱、地段和地塊號(hào)碼、位置、土地面積667平方米、住房居住面積56平方米或建筑面積70平方米、土地使用權(quán)擁有者的姓名等等。

　　德國(guó)的土地使用權(quán)象土地所有權(quán)一樣，使用權(quán)擁有者有自己的地籍簿，房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)登記在一本地籍簿內(nèi)，其內(nèi)容如下：833/10000的土地使用權(quán)，某城市某地區(qū)011地段1820號(hào)地塊，面積667平方米，林蔭大街第8號(hào)，位于2單元2樓左側(cè)的第6號(hào)公寓（附劃分圖）的特別所有權(quán)。

　　中國(guó)和德國(guó)土地使用權(quán)登記最大的不同不在于土地使用權(quán)證和房產(chǎn)登記證是否合一（德國(guó)只有一本地籍簿，既記錄土地使用權(quán)又記錄住房的產(chǎn)權(quán)，運(yùn)作和管理比較方便；
而中國(guó)分別有土地使用權(quán)證和房產(chǎn)登記證，運(yùn)作和管理比較麻煩），而是在于中國(guó)的土地使用權(quán)證上記錄了土地面積667平方米和住房居住面積56平方米或建筑面積70平方米，而在德國(guó)地籍簿上記錄的是土地面積667平方米和833/10000的土地使用權(quán)，但并未直接注明住房居住面積或建筑面積。德國(guó)地籍簿上記錄的833/10000的土地使用權(quán)來(lái)自第6號(hào)公寓的70平方米建筑面積是總建筑面積840平方米的1/12（或按居住面積56平方米是總居住面積672平方米的1/12計(jì)算），住房居住面積或建筑面積是通過(guò)建筑劃分圖上注明的第6號(hào)住房來(lái)保證。中德兩國(guó)之間土地使用權(quán)登記方面的這個(gè)看來(lái)只是技術(shù)層面的微小區(qū)別，將對(duì)第6號(hào)住房及其土地使用權(quán)的價(jià)值產(chǎn)生很大的影響，特別是在征地和房屋拆遷的情況下，下面要著重討論。

　　在中國(guó)，土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由后者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。城鎮(zhèn)政府受土地所有者國(guó)家的委托，通過(guò)公開(kāi)拍賣，出賣土地使用權(quán)，居住用地的使用期限為70年。在實(shí)際操作中，出價(jià)“最高”的開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)。開(kāi)發(fā)商可能繼續(xù)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，也可能直接投資建設(shè)，最后將建成的住房連同割小的土地使用權(quán)出賣給顧客。在前面提到的2003年國(guó)有土地使用權(quán)每畝價(jià)格高達(dá)1億元人民幣的杭州市，該市2003年的住房?jī)r(jià)格高達(dá)8千元／平方米，而面向西湖的住房?jī)r(jià)格超過(guò)1萬(wàn)元／平方米。在這8千元／平方米的價(jià)格中，既包括了每平方米中的建筑價(jià)值，也包括了每平方米建筑面積上所包含的土地使用權(quán)的價(jià)值。

　　根據(jù)傳統(tǒng)的地租理論，土地的價(jià)值v 等于地租r 除以利息，即v=r/i ，地租r 等于土地價(jià)值v 乘以利息r=v ×i ；
土地使用權(quán)x 的價(jià)值等于利息乘以折現(xiàn)因素：

　　x=r ×（1-1/（1+i ）∧n ）/i=v×i ×（1-1/（1+i ）∧n ）/I（其中n 為使用年限）

　　當(dāng)使用年限n 為70年、利息i 為4％時(shí)，土地使用權(quán)x 的價(jià)值就等于0.94×v ；
也就是說(shuō)，當(dāng)使用年限n 為70年、利息為4％時(shí)，土地使用權(quán)的價(jià)值相當(dāng)于土地所有權(quán)價(jià)值的94％。換言之，當(dāng)土地使用權(quán)以1億元／畝的價(jià)格出讓時(shí)，土地所有權(quán)的價(jià)值約為1.07億元／畝。

　　在德國(guó)，土地使用權(quán)擁有者通常每年向土地所有者支付土地使用金，而不是一次性支付土地使用金。但是德國(guó)法律也允許一次性支付土地使用金，在土地所有者同意的情況下，法律同樣允許土地使用者根本不支付土地使用金。

　　在中國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)下列途徑獲得土地使用權(quán)：向城鎮(zhèn)政府購(gòu)買（政府出讓土地使用權(quán)），開(kāi)發(fā)商支付土地使用權(quán)出讓金；
或向城鎮(zhèn)政府取得征地拆遷許可，支付被涉及者拆遷賠償。在法律形式上，這屬于被拆遷者向開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

　　四、征地拆遷過(guò)程中應(yīng)該如何賠償？

　　在中國(guó)之所以會(huì)如此大規(guī)模地發(fā)生被拆遷戶的抗?fàn)帲�是因�(yàn)樵诓疬w過(guò)程中政府官員與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)權(quán)錢交易合謀侵奪拆遷戶的利益。究竟被拆遷戶損失了多少，下面通過(guò)一個(gè)具體案例來(lái)加以解釋。

　　假如上面提到的第6號(hào)住房連同其他11戶住戶以及其他建筑中的幾百戶居民在2003年被通知要征地拆遷。拆遷之后，在這667平方米的土地上將新建18層的住宅樓，總建筑面積將達(dá)7，200平方米，總居住面積為5，180平方米，共50套住房，平均每戶建筑面積為144平方米，居住面積約104平方米。如果開(kāi)發(fā)商向城鎮(zhèn)政府購(gòu)買相同區(qū)位和質(zhì)量的土地，假定土地使用權(quán)出讓金的價(jià)格為22，490元人民幣／平方米，即1，500萬(wàn)元人民幣／畝。

　　如果這個(gè)征地拆遷發(fā)生在中國(guó)，開(kāi)發(fā)商會(huì)向第6號(hào)住房的主人提供以下兩個(gè)選擇：其一是給錢，開(kāi)發(fā)商以當(dāng)?shù)匾皇址?千元／平方米的價(jià)格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)，支付70平方米56萬(wàn)元人民幣的征地拆遷賠償費(fèi)；
其二是給房，開(kāi)發(fā)商在房屋建成后，在原區(qū)位提供70平方米建筑面積的新建房作為征地拆遷的賠償，住戶在拆遷建設(shè)期間需自己另找住房。如果住戶要求一個(gè)更大面積的住房，則必須按8千元／平方米的價(jià)格向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買超過(guò)70平方米以上的面積。中國(guó)的許多住戶會(huì)傾向于第二個(gè)方案，(點(diǎn)擊此處閱讀下一頁(yè))

　　這也是中國(guó)征地拆遷賠償中常被使用的“以新?lián)Q舊”方案。

　　如果這個(gè)征地拆遷發(fā)生在德國(guó)，開(kāi)發(fā)商要支付的拆遷賠償費(fèi)就不是56萬(wàn)元人民幣了，而是151萬(wàn)元人民幣。其具體計(jì)算如下：土地部分，667平方米X 833/10000X 22，490元／平方米＝125萬(wàn)元（其中833/10000是地籍簿中登記的比例）；
建筑部份，假定價(jià)格為5，920元／平方米建筑面積、使用年限為100年、剩余使用年限為50年、折舊為38％，折余價(jià)格為5，920元X （100％-38％）＝約3，670元／平方米建筑面積，每套單元的折余價(jià)值是3，670／平方米建筑面積X 70平方米＝25.7萬(wàn)元。這樣，土地加建筑的總價(jià)值是125萬(wàn)元＋25.7萬(wàn)元＝150.7萬(wàn)元＝約151萬(wàn)元。顯然，在同樣條件下，德國(guó)的開(kāi)發(fā)商必須對(duì)被拆遷戶支付151萬(wàn)元征地拆遷賠償費(fèi)，比中國(guó)開(kāi)發(fā)商支付的數(shù)額多95萬(wàn)元；
換言之，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商支付的征地拆遷賠償費(fèi)只是應(yīng)該支付數(shù)額的37％。在這種情況下，若開(kāi)發(fā)商再?gòu)?qiáng)行拆遷，被涉及者做出強(qiáng)烈的反抗，其實(shí)是意料之中的事。

　　在中國(guó)，第6號(hào)住房的主人在征地拆遷之前，在667平方米的土地上有70平方米建筑面積的土地使用權(quán)。如果他接受“以新?lián)Q舊”的征地拆遷賠償方案，他仍然有70平方米建筑面積的土地使用權(quán)，他的權(quán)利似乎沒(méi)有受到侵害。征地拆遷之前，這70平方米建筑面積的土地使用權(quán)是70/840，即833/10000的土地使用權(quán)，可以理想化地折算為833/10000X667平方米＝55.56平方米的土地面積上的土地使用權(quán)。在征地拆遷和新建之后，土地上的建筑面積從原來(lái)的840平方米上升到7，200平方米，他所擁有的70平方米建筑面積的土地使用權(quán)，只是70平方米／7，200平方米，即97/10000的土地使用權(quán)，可折算為97/10000X667平方米＝6.5平方米的土地面積上的土地使用權(quán)。通過(guò)征地拆遷和新建，第6號(hào)住房主人的土地使用權(quán)從833/10000減少到97/10000，減少了736/10000，即失去了土地使用權(quán)中的絕大部分。從理想化的土地面積來(lái)看，則從55.56平方米減少到6.5平方米。其價(jià)值的減少是顯而易見(jiàn)的。

　　從另一方面來(lái)看，在建筑部分，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商以新?lián)Q舊，最好的情況是不考慮原住房的折舊（但90年代后期多數(shù)地方是考慮折舊的），多支付的價(jià)格是新造價(jià)的38％（約16萬(wàn)元），這給第6號(hào)住房主人一定的經(jīng)濟(jì)好處。但需要指出的是，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商在建筑部分給予住戶的好處，遠(yuǎn)不足以彌補(bǔ)住戶在土地使用權(quán)方面的損失，因此第6號(hào)住房主人并沒(méi)有得到合理的征地拆遷賠償。中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就是這樣明目張膽地侵害被拆遷戶的利益，幾乎可以說(shuō)，中國(guó)的每一家被拆遷戶都被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重重地盤剝了一次。因此，中國(guó)的許多被拆遷戶拒絕搬遷，甚至投入維權(quán)活動(dòng)，因?yàn)樗麄兠墒艿膿p失實(shí)在是太大了。

　　目前在中國(guó)還存在著其他損害房產(chǎn)所有者和土地使用權(quán)擁有者的現(xiàn)象，比如，在一塊土地的兩座住房建筑之間又加建一座住房建筑，在一個(gè)居住小區(qū)原來(lái)規(guī)劃的綠地上又建造房子等。雖然這并未涉及到征地拆遷的問(wèn)題，但是由于一塊土地上建筑面積總量的增加使原來(lái)土地使用權(quán)擁有者各自所占份額減少，土地使用權(quán)擁有者的經(jīng)濟(jì)利益就事實(shí)上受到了侵害。

　　結(jié)論

　　目前在中國(guó)征地拆遷賠償中普遍實(shí)行的“以新?lián)Q舊”的方法是否侵害了被拆遷者的利益，要看開(kāi)發(fā)商在建筑部分給予的“以新?lián)Q舊”的好處是否能抵銷被拆遷者在土地部分的損失。由于征地拆遷后新建住宅的總面積大于原有住宅的總面積，若按原住戶被拆建筑的面積計(jì)算賠償或“以新?lián)Q舊”，所有原住戶的土地使用權(quán)比例都減少了，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則白白侵占了原住戶的部分土地使用權(quán)。

　　用以下公式可以計(jì)算原住戶在土地使用權(quán)價(jià)值方面的損失：

　　令m 為該住房的建筑面積，s （0）為征地拆遷之前該土地上的建筑面積之總和，q（0）=m/s（0）為征地拆遷之前該住房所擁有的土地使用權(quán)比例；
由于是“以新?lián)Q舊”，該住戶擁有的建筑面積m 保持不變，s （n ）為征地拆遷之后該土地上的建筑面積之總和，q （n ）=m/s（n ）為征地拆遷之后該住房所擁有的土地使用權(quán)比例；

　　那么，q （0）-q（n ）=m/s（0）-m/s（n ）為征地前后的土地使用權(quán)比例的損失，損失的價(jià)值為（m/s （0）-m/s（n ））×v ×l （其中v 為土地使用權(quán)的價(jià)值，單位為元／平方米；
l 為土地的面積，單位為平方米。本文例中m=70平方米，s （0）=840平方米，s （n ）=7，200平方米，v=22，490元／平方米，l=667平方米）：

　　（m/s （0）-m/s（n ））×v ×l=（70/840-70/7，200）×22，490×667=約110萬(wàn)元。

　　建筑部分的增益主要來(lái)自開(kāi)發(fā)商用新造價(jià)來(lái)支付已經(jīng)使用若干年后的建筑物。其增加的價(jià)值為m ×y ×d ，其中：m 為建筑面積，單位為平方米；
y 為建筑物的新造價(jià)，單位為元／平方米；
d 為折舊率，<100％，由建筑物的使用年限和剩余使用年限所決定（文中的m=70平方米，y=5，920元／平方米，d ＝38％），則m ×y ×d ＝70×5，920×38％=約15萬(wàn)元。

　　由于目前中國(guó)土地使用權(quán)出讓價(jià)格高昂，住宅價(jià)格中的50％以上為土地使用權(quán)價(jià)格（而在德國(guó)一般為10-20％），所以在大多數(shù)情況下，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建筑部分給予的“以新?lián)Q舊”的好處難以抵銷被拆遷者在土地部分的損失。例如，本文中引例中的土地部分的損失為110萬(wàn)元，建筑部分的增益為15萬(wàn)元，實(shí)際損失為95萬(wàn)元。

　　中國(guó)的土地使用權(quán)登記中，只登記該住房的建筑面積或居住面積，而不登記土地使用權(quán)的相對(duì)比例，這種作法不足以保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)。在上述案例中，如果第6號(hào)住房的所有者接受“以新?lián)Q舊”的方案，其土地使用權(quán)登記中70平方米的建筑面積的土地使用權(quán)表面上沒(méi)有發(fā)生變化，似乎其私有財(cái)產(chǎn)未受到拆遷的影響。而按照德國(guó)地籍簿的登記辦法來(lái)衡量中國(guó)這種“以新?lián)Q舊”方案對(duì)舊房所有者產(chǎn)權(quán)的影響，就可以明顯地看出，拆遷之前為883/10000的土地使用權(quán)，拆遷之后就變成為97/10000的土地使用權(quán)，其份額的減小就反映出來(lái)了。

　　土地使用權(quán)的價(jià)值與土地使用權(quán)登記中的土地使用權(quán)的比例成正比。土地使用權(quán)的比例越大，所擁有土地使用權(quán)的價(jià)值也越大；
土地使用權(quán)的比例越小，所擁有土地使用權(quán)的價(jià)值也越小。隨著一塊土地上總建筑面積的增加，原住戶所擁有的土地使用權(quán)的比例不斷減少，其土地使用權(quán)的價(jià)值也不斷減少。為完善中國(guó)的土地使用權(quán)制度，應(yīng)當(dāng)在土地使用權(quán)登記中增加土地使用權(quán)比例一項(xiàng)，而且規(guī)定，一塊土地上所有土地使用權(quán)比例之和為100％。在未征得土地使用權(quán)擁有者同意之前，不得更改土地使用權(quán)登記中的土地使用權(quán)比例，以此保護(hù)土地使用權(quán)擁有者和住房所有權(quán)者的私人財(cái)產(chǎn)不受損害。不過(guò)如此一來(lái)，那些官商勾結(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就無(wú)利可圖了，在他們背后撐腰的貪官污吏也沒(méi)有油水可撈了�？梢韵胍�(jiàn)，在土地使用權(quán)登記中增加土地使用權(quán)比例這一小小的規(guī)章補(bǔ)充修改，雖然技術(shù)上毫無(wú)困難，卻必定會(huì)遇到重重阻力，耗時(shí)長(zhǎng)久而難以完成。

　　「參考文獻(xiàn)」

　　《中華人民共和國(guó)憲法》，《中華人民共和國(guó)民法》，《中華人民共和國(guó)土地管理法》，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，“1980年全國(guó)城市規(guī)劃工作會(huì)議紀(jì)要”，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，《德國(guó)基本法》（Grundgesetz），《德國(guó)民法大全》（Buergerliches Gesetzbuch ），《德國(guó)土地使用權(quán)條例》（Erbbaurechtsverordnung），《德國(guó)住房法》（Wohnungseigentumsgesetz ），《德國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估條例》（WertV ），《德國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估大綱》（WertR ）

　　王維洛/中國(guó)旅德學(xué)者、德國(guó)多特蒙德大學(xué)工學(xué)博士，原載《當(dāng)代中國(guó)研究》[2004年][第2期（總第85期）]

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