楊光：房地產(chǎn)，你為什么這么牛?

　　房屋，憑什么這么值錢？

　　胡潤的年度富豪榜又出爐了，上榜的“國產(chǎn)富豪”將近一半來自于房地產(chǎn)界。這不奇怪，房價在“井噴”，持續(xù)高速增長的房地產(chǎn)業(yè)一向是“批發(fā)式”盛產(chǎn)富豪的行業(yè)。糟糕的是，在造就富翁的同時，如海納百川一般，房屋，也成了吞噬涓涓細流般的居民收入的超級聚寶盆。從某種意義上講，房地產(chǎn)財富的增值，正是中國經(jīng)濟增長和國民財富增長的一個縮影。

　　關(guān)于房屋與財富的觀念，在不到十年的時間里，我們已經(jīng)有了很大的變化�！靶∪�件”（手表、自行車、縫紉機）和“大三件”（電視、冰箱、洗衣機），如今都不值錢了，曾經(jīng)昂貴的手機，也早已不叫“大哥大”了。今天，似乎只有房屋才是唯一真正可靠的財產(chǎn)，一般中國城鎮(zhèn)家庭從改革開放之前的“吃不起、穿不起”，發(fā)展到后來的“用不起、玩不起”，再發(fā)展到現(xiàn)在的“住不起”，房屋與財富的關(guān)聯(lián)、房屋凝聚財富的觀念，就這樣凸顯出來了。而在低利率的環(huán)境下，在股市期市不景氣的情形下，在其它商品紛紛降價貶值的情況下，房屋，一躍而成了比貨幣更加堅挺的財富。

　　中國的房價高企，在大中城市擁有一套像樣的住房，差不多等值于一個中國人半輩子（甚至一生）的全部收入。房屋如此值錢，它在普通家庭的財產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的分量之重，儼然具有“一枝獨秀”、“風景這邊獨好”的壓倒性地位，更成為結(jié)婚、離婚、遺產(chǎn)事務(wù)中爭奪的焦點。買不起房屋的人自然是“窮得沒有房子”，而很多買了房子的人，則“窮得只剩下房子”了。上海市統(tǒng)計局的“居民房產(chǎn)需求狀況問卷調(diào)查”表明，高達75.7%的家庭無購房計劃，其中67%的人聲稱買不起目前價位的房屋，然而，市場卻不愿意理會這樣的聲音，房價仍然在漲。房屋，憑什么就能這么值錢？

　　越超常規(guī)發(fā)展，越超常規(guī)漲價嗎？

　　隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展自然是正常的，考慮到房屋商品化、市場化的起步比較晚，長期壓抑的住房需求一下子集中釋放，一段時間的超速發(fā)展也是可以理解的。但快速發(fā)展與快速漲價本不應(yīng)有必然的聯(lián)系，商品豐富了，價格應(yīng)該下降，越發(fā)展越稀缺，越“超常規(guī)發(fā)展”，越滿足不了常規(guī)的需求，這便有些可疑了。

　　1998年以來，房地產(chǎn)業(yè)一直以兩倍于GDP的速度在“跨躍式發(fā)展”。房子越建越多，但供給量的大幅增長，卻沒有帶來價格的穩(wěn)定或下降，房屋的價格反而越來越高，在上海、北京等地，動輒一平米上萬元的房價，已經(jīng)高得有些離譜。那么高的房價，誰去買房呢？工薪階層買不起，白領(lǐng)買得吃力，占人口少數(shù)的富人一兔三窟也就夠用了，未必大城市的房地產(chǎn)是只有一個用途，專供海內(nèi)外的投機商們炒作之用的？

　　在宏觀調(diào)控的大背景下，央行的報告顯示，2004年前三季度的土地交易價格、房屋銷售價格、房屋租賃價格仍然分別同比上漲了11.6%、9.9%和2.1%，11月份，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度房地產(chǎn)價格同比上漲了13.4%，其中住宅價格上漲11.5%。而在漲價的同時，全國房產(chǎn)銷售面積同比增長19.3%，其中商品住宅銷售同比增長30.3%，這又表明市場需求的增長仍然強勁。

　　一種生活必需品的價格高到大多數(shù)人都買不起的地步，卻仍然購銷兩旺，對這一現(xiàn)象的解釋是五花八門的。但不管怎么解釋，道理似乎也只有對立的兩種，一種是漲價有理、還得繼續(xù)漲，一種是漲價無理、泡沫終將破滅。

　　有一種漲價的“主流”理由，是說中國人多地少、處于城市化初期、大中城市人口膨脹、城區(qū)土地寸土寸金，所以，房地產(chǎn)需求的增長是真實的，并沒有水分和泡沫。因為人多地少，已經(jīng)高價的房地產(chǎn)盡管仍然漲價，還將長期供不應(yīng)求。這個理由聽起來堂而皇之，其實很可笑，如果按這同樣的理由，凡是人均資源少的東西都要漲價，中國應(yīng)該大幅漲價的東西可就多了。中國的人再多、地再少，生存環(huán)境固然比不上歐美俄，但也還不至于惡化到連蓋房子的土地都不夠了的地步。如果真是到了找不到地方蓋房子的時候，別說中國的房地產(chǎn)業(yè)談不上還有什么發(fā)展，小康也好，崛起也好，民族復興也好，一切的一切，恐怕也都談不上了。如果中國人已經(jīng)無地可居了，這個國家還有什么希望？

　　是什么因素促進了房價的上漲？在高價房屋的價格構(gòu)成中，建筑成本只占小頭，而地價、稅費、融資與交易成本、開發(fā)商利潤占了大頭。政府壟斷了土地交易、將土地當作“第二財政”，開發(fā)商與地方政府利益結(jié)盟、要靠房地產(chǎn)拉抬GDP政績、充實小金庫，房地產(chǎn)市場競爭不足、運作不規(guī)范，其實，價格高企的原因也不過如此。而少數(shù)“先富起來”的人投資渠道狹窄，在低利率情形下，大量民間和海外游資被迫在大城市的高價房地產(chǎn)上打發(fā)財主意，使房地產(chǎn)業(yè)投機風氣盛行，這就給了地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商以拔高地價、抬高房價的機會。最終，居民不得不接受由投機性市場形成的高價格，房地產(chǎn)業(yè)也就象抽水機一樣，把居民的血汗收入源源不斷地抽走，多年的辛苦所結(jié)晶出來的財富，不過變成了作為生活必需品的房屋。

　　房地產(chǎn)的價格，真的沒有泡沫？

　　2004年，幾乎未受宏觀調(diào)控政策的任何影響，房地產(chǎn)繼續(xù)著投資增長、銷售業(yè)績增長和價格飆升的中國奇跡，引來官產(chǎn)學界陣陣爭議。由易憲容、謝國忠、史蒂芬•羅奇提出的房地產(chǎn)泡沫論，已遭到房地產(chǎn)界和相關(guān)政府部門的連聲反駁。謝國忠先生曾準確地預(yù)言了香港的房市泡沫，而且對中國經(jīng)濟也有著長期的關(guān)注和研究，我們不可以以所謂中國特殊論忽視了他們的言論。

　　要充分地證明房地產(chǎn)有泡沫，與充分地否認房地產(chǎn)有泡沫一樣，都是不那么容易的，尤其是當這種論證觸及到巨大的經(jīng)濟權(quán)力與商業(yè)利益的時候。

什么房價收入比，什么房屋空置率，什么土地供求關(guān)系，繞來繞去，也還是公說公有理，婆說婆有理。

　　然而，房地產(chǎn)泡沫論與郎咸平提出的國資流失論一樣，在惹惱官產(chǎn)兩界的同時，卻在民間社會引起了廣泛的共鳴。對大多數(shù)中國人、尤其是對生活在上海北京等大城市的普通市民來說，實在無需乎訴諸任何精密的理論論證，難道自己的遭遇還不夠說明問題嗎：摸摸自己的錢包，馬上能得出“家庭經(jīng)濟學”意義上極其科學和準確的結(jié)論：房價真的太高了！

　　2004年年底，有“中國房地產(chǎn)業(yè)奧斯卡”之稱的第六屆中國住交會在上海拉開序幕。在住交會現(xiàn)場，一塊標題為“數(shù)字中國地產(chǎn)”的宣傳欄上赫然寫著“中國房地產(chǎn)還有20年以上的好景”的大標語，并配有五段文字，茲全文照錄于下：

　　“中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻的。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒有任何一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力。

　　1998年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資、竣工面積、銷售面積始終保持了年均20%左右的增長。

　　2003年中國住宅投資占GDP比例超過了美國，已經(jīng)達到了5.7%。而在美國，房地產(chǎn)業(yè)作為國家經(jīng)濟的三大支柱產(chǎn)業(yè)（汽車、醫(yī)藥、房地產(chǎn)），已持續(xù)了50多年。

　　2020年，中國的城鎮(zhèn)人口將達到10.2億人，年均增長4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達到330億平方米，比2004年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米。”

　　這些文字，看似“王婆賣瓜，自賣自夸”，其實是暗有所指的。顯然，它代表了房地產(chǎn)業(yè)界的“大腕”和“小腕”們對引起激辯的“房地產(chǎn)泡沫論”的集體回應(yīng)。

　　在住交會上，還出售了一份由全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會、中城聯(lián)盟、萬通、華遠、北京城建、優(yōu)博等六家地產(chǎn)單位（開發(fā)商及社團）出資組建的REICO工作室提出的“2004年度地產(chǎn)報告”的長篇摘要。該報告摘要全面地駁斥了泡沫論，它對房地產(chǎn)投資增幅過大的解釋是，房地產(chǎn)業(yè)的超速發(fā)展源于供給結(jié)構(gòu)上對國有單位自建住房的替代，而這個替代過程尚未完成（2003年房地產(chǎn)業(yè)的供給也只占全部供給的58.6%），“因此房地產(chǎn)業(yè)的超常規(guī)增長肯定還會正常地維持相當一段時間”。關(guān)于空房率、房價收入比等指標，報告給出的數(shù)據(jù)與泡沫論者提供的數(shù)據(jù)天差地別、頗具“震撼力”，比如，居民的住房可支付性指數(shù)為112.97（指中位收入家庭對中位住房價格的承受能力，大于100即表明支付能力良好），報告說，2003年比1997年房價才增長了123.55%，而居民可支配收入?yún)s上升了155.55%，房屋價格的形成機制是健康的，房價并不高；
2003年全國的房屋空置率也僅為3.26，房價收入比僅為3.32（而后兩個數(shù)據(jù)一般的測算結(jié)果是大于10的）。報告認為今年宏觀調(diào)控以來房價上漲仍然過快的原因，就是信貸壓縮、土地“招拍掛”政策的必然效應(yīng)（在反駁泡沫論上，政府與業(yè)界聲音一致，但在漲價原因上，政府與業(yè)界是相互指責的）。根據(jù)該報告，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向、增長速度、價格走勢都是正常和合理的，如果說雞蛋里面挑骨頭，該產(chǎn)業(yè)還有什么問題的話，問題顯然是發(fā)展還不足、價格還沒有完全到位，而不是“過熱”或“泡沫”。

　　業(yè)界人士的樂觀言論，表明他們對房地產(chǎn)的長期牛市行情充滿信心，或者是假裝對房地產(chǎn)的長期牛市行情充滿信心。如果房地產(chǎn)業(yè)能供銷兩旺、穩(wěn)步發(fā)展，政府自然也樂觀其成。然而，對于買不起住房的中國居民來說，他們有什么理由可以樂觀呢？

　　“好光景”就不能降價嗎？

　　說“中國房地產(chǎn)業(yè)還有20年以上好光景”，此話并不為過。中國的糧食業(yè)和餐飲業(yè)已經(jīng)有好幾千年的好光景了，即使兵荒馬亂的時節(jié)、即使生命權(quán)和發(fā)展權(quán)朝不保夕之際，人們照樣需要衣食住行，房地產(chǎn)業(yè)憑什么就不能再有20年的好光景呢？但是，如果說“中國房地產(chǎn)業(yè)還有20年以上大漲價”，此話卻未免有些一廂情愿，也恐怕會令占人口絕大多數(shù)的中低收入的“天下寒士”俱失歡顏。

　　國土資源部已經(jīng)武斷地否認了地價拉動房價的說法，反而認為是房價推動了地價，房子那么好賣，地皮那么緊張，所以地皮就得漲價啊，即使?jié)q了價，也還是供不應(yīng)求啊。建設(shè)部政策研究中心甚至在一份報告中說，“不能認為只要降房價就是好事”，理由是降價會讓已經(jīng)有房屋的家庭財產(chǎn)縮水�？磥恚�不僅房地產(chǎn)漲價的責任無人愿負，而且房屋漲價是好事還是壞事，居然也沒有定論。從政府的上述觀點看，電視機和空調(diào)器當然也不宜降價，否則電器財產(chǎn)就會貶值，而誰家還能沒有幾樣電器呢？這樣的歪理不駁也罷了。

　　既然不承認房地產(chǎn)有泡沫，降價又有何風險？如果降價事關(guān)重大，豈不說明房價的風險超出了理性市場可以容忍的范圍？如果房地產(chǎn)降價果真不是好事，難道房價上漲就是好事？如果漲價是好事，那又是誰家的好事？

　　易憲容曾提醒“謹防房地產(chǎn)業(yè)要挾中國經(jīng)濟”，因為房地產(chǎn)把整個國民經(jīng)濟與它捆綁在了一起，還與地方財政、政府業(yè)績、民眾利益、金融風險緊密掛鉤。但是，不論房地產(chǎn)有沒有泡沫，其實關(guān)于房屋價格的結(jié)論都應(yīng)該是一樣的：如果有泡沫，就需要擠壓泡沫，讓其不至于威脅到中國的政治經(jīng)濟大局，那就需要價格穩(wěn)定和下降；
如果沒有泡沫，讓房地產(chǎn)這種生活必需品的價格適合絕大多數(shù)居民的購買力水平，無疑也是業(yè)界和政府義不容辭的責任，結(jié)果都是，降價是好事！

　　房地產(chǎn)業(yè)的好光景當然應(yīng)該不止二十年，但是，好光景還得滿足一個大前提：既要發(fā)展，又要平價，這兩個目標在實踐中統(tǒng)一起來，好光景才能靠得住。

　　2004年12月

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