蔡金水：房價背后的博弈
發(fā)布時間:2020-05-26 來源: 日記大全 點擊： 
前言
[關鍵詞：“看緊土地，管好信貸”的宏觀調控政策沒有取得預期的效果，中央對房地產從抑制土地資金供給轉向抑制住房需求、調控房價。房地產市場的拐點已經出現(xiàn)。房價上漲的真正根源是貧富懸殊和對通貨膨脹的恐懼。治標更要治本]
最近一個多月以來，中央連續(xù)出臺了一系列調控房價的文件：國務院“國八條”、“新八條”；
加上5月11日國務院轉發(fā)的七部委文件；
5月27日、30日建設部接連出臺的兩個穩(wěn)定住房價格，加強房地產稅收的政策，在全社會引起了巨大反響。
這些新政策的出臺表明：
第一、2004年以來中央為了抑制房地產過熱，用“看緊土地，管好信貸”出臺的一系列從源頭上抑制土地資金供給，宏觀調控房地產的政策沒有取得預期的效果。只是使房地產的投資規(guī)模增長有所減少，抑制了供給，反倒造成了住房供需缺口加大，房價急劇上升，引起了老百姓的強烈不滿，甚至上升為舉國關注的社會問題。而房價上漲，開發(fā)商的暴利增加，又吸引了大批游資包括國外熱錢，進入房地產市場炒賣房屋，推波助瀾，進一步哄抬了房價。
因此此次又要從抑制供給轉向抑制住房需求，對購房加息加稅，出臺一系列調控房價的政策。
第二、說明近兩年來關于房地產是否過熱，有無泡沫的一場大爭論有了結論。中央確認房地產市場是一個過熱的不健康的市場，需要進一步加大宏觀調控的力度。七部委聯(lián)合文件的出臺，說明原來意見并不一致的央行、建設部、國土資源部等各部門不再各唱各的調，至少在表面上達成了統(tǒng)一，聯(lián)起手來打壓房價。原來站在開發(fā)商一邊堅持房地產市場并不過熱，沒有泡沫的建設部也轉變了立場，與各部門聯(lián)手出臺文件進行調控。
但是，對于這些新政策，也產生了很大爭議。利益受損的開發(fā)商和地方政府并不滿意，只是在中央的高壓下，不得已表示接受。房地產開發(fā)商的代表人物任志強說：我們投降。我們必須老實一點，才能不老挨打。而地方政府也在以各種方式如：減少高價房銷售，增加低價房銷售來拉低商品房均價以應對中央的問責。但各地房價有的開始下降，有的明升暗降，有的明降暗升，有的甚至逆勢上漲，正處于僵持階段。但去年年底還一路喊著“房地產形勢依然大好”的地產大佬們也預言，一年內房價必跌無疑。房地產市場的拐點已經出現(xiàn)。
因此，面臨一場大洗牌的開發(fā)商以及圍繞著他們的利益集團、地方政府仍會以各種方式與中央政府進行博弈。有人擔心，“上有政策，下有對策”，中央的調控組合拳又會打在棉花上。
而對于用加息加稅抑制需求的辦法來降低房價，很多老百姓和媒體也并不買賬。認為是刀子捅向開發(fā)商的高房價，流血的卻是老百姓、真正的購房人。用增加購房負擔，讓老百姓買不起房，或增加房地產稅讓老百姓買得起房也住不起房的辦法調控房地產市場，豈不是更讓老百姓失望？提高利息等于房價上漲，加重了購房者的負擔，受益的是銀行；
加稅加重了住房人的負擔，受益的是地方政府。加息加稅也不影響炒房者和開發(fā)商的利益，因為他們最終是要轉嫁到購房者身上。調來調去還是這些利益集團受益，老百姓出血，群眾怎么會滿意？
追究這幾年房價飛漲的根源，現(xiàn)在，老百姓和一些經濟學家都把矛頭指向了開發(fā)商、地方政府、銷售商、相關部門尋租的一些腐敗官員、被拉進“圈”內的為其代言的經濟學家以及傳媒人。還有“溫州炒房團”“山西炒房團”以及各地的投機炒房客；
賭人民幣升值涌入中國房地產市場的海外熱錢；
等等。指出他們已經形成一個龐大的房地產利益集團，推動了房價上升和房地產過熱，對社會經濟發(fā)展造成了嚴重危害。認為他們都是房價上漲的幕后黑手，應該予以打擊。這些當然有一定道理。正是這些利益集團集合起來的巨大能量推動了房價的不正常上漲。但是開發(fā)商有一句話說對了：市場經濟下，市場決定價格。房價上漲是因為有旺盛的需求，賣得出去的價格才有人買。如果沒有人買，那無論開發(fā)商、炒房客多么黑心，哄抬房價，牟取暴利，大概最后也只能砸在自己手里，成為爛尾樓。所以房價不正常上漲的后面是不正常的需求。而造成不正常的需求的真正根源是貧富懸殊和對物價不斷攀升引起的對通貨膨脹的恐懼感。近年來，先富起來的一部分人紛紛購置豪宅，引起社會心理的強烈失衡。僅僅十幾年前，原來從局長處長到一般公務員，從廠長經理到普通職工，大家都住在一個院子里，住同樣標準的房子，差別很小。人們能住上一套六七十平方米的兩三居室就很滿意、很知足。而現(xiàn)在，高官大款們紛紛買了豪宅，有了幾套大房子還不滿足，對全社會起了巨大的刺激作用。于是，剛剛解決了溫飽的普通老百姓也不甘心還住在幾十平方米的小戶型里，忍不住群起效尤，急于改善自己的居住條件了。據說現(xiàn)在80%的城鎮(zhèn)居民有購房欲望，人人見面說買房。雖然中國的國情和他們的經濟能力還遠不能達到這種水平，但是銀行購房按揭貸款又使他們有了可以提前消費，能夠透支自己經濟承受能力的途徑。于是，有了一套六七十平方米的兩三居室，本來住得很好的人們都要貸款幾十萬再買一套大房子，甚至也要在郊區(qū)買一套度假別墅。參加工作不久剛結婚的小兩口，淘空老爸老媽的家底，背上幾十萬債也要一步到位，買一百多平方米的大房子成為“負翁”。沒有買到房子或者買不起房子的人則怨聲載道。而近年來，糧食、食品、水電氣熱、醫(yī)療、教育等人民生活必需品的價格都在急劇上漲，引起老百姓對通貨膨脹的預期感到恐懼，害怕手中的一點積蓄又變成廢紙，急于找到保值增值的手段。而在很少投資手段的中國，現(xiàn)在股市崩盤，郵市低迷，文物90%以上是假貨，而中國老百姓的傳統(tǒng)心理，只有站著的房子躺著的地一直被看作比黃金更可靠的保值品。于是就更加速了了人們買房的熱情。恰逢中央宏觀調控出臺，控制土地，抑制投資，使地價上漲，房子供給減少，反倒刺激了房價上漲。開發(fā)商、炒房客趁機哄抬房價，更加劇了老百姓的恐慌，擔心以后更買不起房了。更多的人涌入買房或炒房市場，刺激房價更加高漲，形成惡性循環(huán)。甚至出現(xiàn)幾天幾夜排隊購買經濟適用房的盛況。
房子是一種特殊商品。第一，它是人民生活必需品，與吃飯穿衣一樣沒有人能離得開。
因此保證人們的基本住房需求，讓居者有其屋是每一個社會的責任和義務。普通住宅的價格必須與人民收入水平相適應，讓絕大多數(shù)普通老百姓買得起。政府并有責任讓弱勢群體、貧困階層也能住上房子。
第二，它價值巨大，是財富的象征。并像黃金一樣具有投資和保值的功能。當面臨惡性通貨膨脹的威脅時，人們會急于將手中的貨幣變成黃金、房子等能保值的物品，造成房價畸形飛漲。
第三、它還是奢侈品，有享樂功能。因此擁有房子的欲望永無止境。房子的需求并不以夠住為標準。高官大款們擁有了多套豪宅也并不滿足。當貧富差距越來越大，富裕階層的府第越來越寬敞，越來越豪華，對其他階層的刺激也就越來越大，攀比效仿心理越嚴重，使買不起房的人越不滿，造成的社會問題也就越來越嚴重。對一個家庭來說，超出自身承受能力，透支負債買房是一種巨大的生活壓力，甚至是災難。而對一個國家來說，超出社會經濟承受能力，透支資源、能源、土地，則會嚴重影響國民經濟的正常運行，引發(fā)社會動蕩，更是一種災難。
因此，降低房價，治標更要治本。要把房價降到絕大多數(shù)人能夠接受的水平，房價上漲不能只是從表像上找原因，而要從根源上找。要抑制豪強，不能給有錢人超出國情蓋豪宅，以縮小住房上的貧富差距，消除老百姓的不平衡心理甚至是仇恨心理。同時要下大力氣穩(wěn)定物價，特別是與老百姓生活息息相關的生活必需品和醫(yī)療教育等公共服務的價格，不允許壟斷集團任意漲價，以消除老百姓現(xiàn)在對通貨膨脹的巨大恐懼。并提高存款利率，使人民幣存款不再是負利率。遏制超出社會承受能力的不合理的住房需求，滿足普通老百姓的合理住房需求，保證供給，才能使房價平穩(wěn)下降。
一、中央連續(xù)密集出臺的宏觀調控政策在全社會引起強烈反響和巨大爭議
近幾年，房地產一直是社會各界關注的熱點，房地產是否過熱？有無泡沫？爭論得熱火朝天。進入2005年，房價問題更是成了社會焦點問題。2005年5月11日國務院辦公廳轉發(fā)的建設部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監(jiān)會等七部委《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》在媒體上一公布，立即在全社會引起廣泛關注和巨大反響。在房地產業(yè)更是引起一場軒然大波。這是繼3月26日國務院辦公廳發(fā)出《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，即業(yè)界所說的“舊八條”，4月27日，國務院常務會議提出“加強房地產市場引導和調控的八點措施”，即業(yè)界所說的“新八條”之后，所發(fā)布的又一調控房地產市場的重大舉措。調控的重點由房地產的投資規(guī)模轉向房地產價格。2003年以后，我國宏觀經濟指標中，投資率和投資增長速度都偏高。宏觀調控的著力點一直放在調控投資規(guī)模上，對房地產市場的調控思路是控制兩個閘門：一個是信貸閘門，一個是土地閘門。但調控的結果并不理想，控制土地的結果是地價不斷上漲，刺激了房價的不斷上漲。房價的不斷上漲又使房地產行業(yè)利潤率增加，而暴利的存在就會沖破任何行政和法律的約束，使更多的合法資金和非法資金更多的涌入房地產業(yè)。事實表明，2003年之后，大量的資金通過非銀行的渠道進入房地產行業(yè)，“溫州炒房團”“山西炒房團”以及各地的投機炒房客；
賭人民幣升值涌入中國房地產市場的海外熱錢，都在房地產市場上興風作浪，企圖通過控制土地和信貸的方式調控房地產沒有取得預期的效果。反倒使房價過快增長，使房價成為當前全社會所普遍關注的問題。已經引起了群眾的強烈不滿。
國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計顯示：2004年，內地商品房平均銷售價格同比上漲14.4％，漲幅比上年提高10.6個百分點，其中商品住宅價格上漲15.2％。這一數(shù)據糾正了此前有關部門公布的2004年房價漲幅只有9.7％的謬誤。進入2005年，房地產投資增長依然較快，一季度達到了26.7％；
房地產市場價格仍然持續(xù)上漲，一季度，我國商品房平均銷售價格同比上升12.5％，漲幅比去年同期提高5.8個百分點。二季度中國三十六個大中城市房價仍保持上漲態(tài)勢，漲幅約在7.5%左右。而這一數(shù)字，仍受到各界的普遍質疑，實際上漲的幅度，可能要比政府部門公布的上漲幅度還大得多。而且國家統(tǒng)計局的專家認為，下半年房價增長仍可能偏快。
按現(xiàn)行政策房價肯定降不下來，如不及時調控還可能引發(fā)新一輪房價上漲。所以，中央一系列調控政策相繼出臺。
從去年到今年，老百姓對于房屋價格暴漲不滿的網絡議論和批評趨向白熱化，大有從市場經濟領域轉移到政治領域的苗頭。提起商品房價絕大多數(shù)人都覺得價格太高了。以北京上海為例，一個普通的三口之家，即使年收入能達到5萬元，并且存下其中的3萬元用于購房，要購買一套房子也需要30多年！而實際上，年收入能達到5萬元的家庭并不是多數(shù)；
即使達到了5萬元，每年存下3萬元購房談何容易！如果不與紐約和東京比的話，中國的房價已經堪稱世界第一�，F(xiàn)在上海，北京，杭州的120平方米公寓房價都在一百三十萬人民幣的價格以上，相當于15萬美元的價格。可是在紐約皇后區(qū)的同樣面積的公寓房價房價只要5萬美元。
15萬美元已經可以在美國的休斯頓買一棟新的獨居屋。而美國的房子質量還比上海的好得多，并擁有永久土地使用權。中國則只有70年土地使用權�？墒侵袊胀üと说氖杖胨�，在工資水平比較高的上海的平均工資也只是美國普通工人平均工資的十分之一。所以中國的房價與工資比率是美國的幾十倍。中國的房價工資比率無以倫比。房價已經遠比收入漲得快，遠遠超出了普通工薪階層的承受能力，成為一個嚴重的社會問題。
房地產是一種需要消耗大量土地資源、能源、水資源、鋼鐵銅鋁等金屬礦產資源、木材水泥等建筑材料，以及巨大運力、巨額資金的行業(yè)，土木之工不可擅動，必須根據國家的財力物力適度發(fā)展。房地產過熱，投資過大，超越了社會經濟承受能力，就會消耗過多的國民經濟資源，造成整體經濟過熱，產生一系列嚴重后果，影響國民經濟的正常發(fā)展。2003年后的中國經濟，出現(xiàn)了部分行業(yè)的過熱現(xiàn)象，煤、電、油、運全線告急，進、出口連續(xù)幾年增長超過30%，加劇了中國經濟與外部環(huán)境的摩擦，最直接的表現(xiàn)就是國外對人民幣匯率問題的喋喋不休。而導致我國宏觀經濟過熱的罪魁禍首就是房地產行業(yè)，沒有房地產行業(yè)投資的連續(xù)高速增長，就不會有鋼鐵消費與生產的高速增長，也就不會有電力的緊張和煤炭的短缺，運輸?shù)膲毫蜁徑�。可見，宏觀調控的重點應該是房地產，(點擊此處閱讀下一頁)
對房地產行業(yè)的調控事關宏觀調控工作的成敗。當前一些地區(qū)、一些城市房地產市場上出現(xiàn)的地價和商品住房價格上漲過快、供應結構不合理、市場秩序混亂等突出問題，如不能得到及時、有效的解決。這些局部性、結構性的問題，就很有可能演變成全局性的問題，影響到整個國民經濟的穩(wěn)定運行。高地價將導致官富民窮，高房價將削弱中國城市競爭力，透支經濟高增長空間，縮短經濟高增長周期，透支子孫后代的財富空間。必將釀成嚴重的社會問題。房地產市場的高速發(fā)展還積累了金融風險。經過4年的高速增長，房地產開發(fā)貸款和住房抵押貸款已經占銀行總量的相當?shù)谋戎�，房地產金融的風險越積越高，已經引起了高層的充分重視。有人甚至指出高房價可能將在兩年內拖垮中國的經濟。已到了政府不得不調控的地步。中央政府顯然已經越來越清楚地意識到投資規(guī)模過大和房價非正常上漲所潛伏的巨大風險。高層決策者已下了決心，抑制房價過快上漲勢頭已成宏觀調控的首要目標。以致今年兩會期間成了人大代表政協(xié)委員議論的重點，并寫入了今年的《政府工作報告》，溫家寶總理在報告中明確提出要抑制房地產價格過快上漲�！皟蓵眲倓傞]幕，一攬子調控房市的政策迅即出臺：
3月16日，央行宣布提高按揭房貸利率0.2個百分點；
隨后，財政部放出將來會開征地產稅的信號；
3月26日，國務院下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》（業(yè)界稱為“國八條”）顯示出國家對房地產市場實行進一步宏觀調控的決心。而“國八條”中的第二條，國務院更是將矛頭直指一直和地產商們關系不明不白的各地方政府，“把穩(wěn)定房價提高到政治高度，建立政府負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任”。
對于住房價格做出如此嚴厲而明確的規(guī)定，建國以來，前所未有。
4月24日，中國人民銀行行長周小川公開表示，內地確實有些城市的房地產增長過快，國家會就這些城市推出新的調控政策。抑制房地產存在的大量投機和炒作現(xiàn)象。
4月25日，在房地產表現(xiàn)最為瘋狂的上海，中共中央政治局委員、國務院副總理曾培炎在全國部分城市房地產形勢座談會上指出，抑制房價過快上漲勢頭是今年宏觀調控的一項重要任務。并嚴厲批駁了房地產開發(fā)商抵制中央宏觀調控政策的一些說法。
4月27日，國務院常務會議提出“加強房地產市場引導和調控的八點措施”
5月11日，七部委文件出臺。
5月27日，建設部出臺了《關于貫徹〈國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知〉的通知》（建住房電[2005]33號）。
5月30日，建設部出臺《關于轉發(fā)〈國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知〉的通知》（建住房電[2005]35號）
前后一個多月時間，連發(fā)兩個國務院文件調控房價，出臺如此密集的調控政策，史無前例。中央政府之所以再出重拳，就是因為看到了前一階段宏觀調控失靈的跡象。此舉表明，宏觀調控一年多來的房地產業(yè)形勢依然嚴峻。中央政府已經確認房地產市場是一個不健康的市場，存在著諸多急待解決的問題，而不是開發(fā)商所說的購銷兩旺，根本沒有泡沫，非常健康的市場。抑制房價虛高已經成為政府要務。中央政府在今年還要通過宏觀政策調整，進一步調控房地產市場，抑制目前房地產市場中房價增長速度和幅度太快。七部委文件和最近的一系列房地產政策的變動，透露出的一個強烈的信號是決策層對房地產市場的認識得到了統(tǒng)一。在此前，高層對房地產市場的認識并不統(tǒng)一。最早央行首次提到要“防止產生房地產泡沫，防止信貸過度集中于房地產業(yè)”。但是央行的預警并沒有得到太多人的關注。2003年之后央行對房地產市場政策的關注度不斷增加，2003年6月，央行下發(fā)了被業(yè)界稱為“121號文件”的《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，卻受到開發(fā)商、地方政府和建設部等部門的抵制，并公開聲稱房地產根本不過熱。引發(fā)了一場關于房地產有沒有泡沫的大爭論。建設部和國土資源部在觀點上的不一致更是舉國矚目。而此次，抑制房價過快上漲勢頭已成為中央宏觀調控的首要目標，并寫入了今年的《政府工作報告》，5月11日，與房地產有關的七部委又聯(lián)合出臺文件，它充分地反映了中央各部門在對房地產泡沫問題的認識上得到了統(tǒng)一，這是一個質的變化。在短短時間內，針對房地產市場，接連出臺一次比一次更為嚴厲、更為具體的宏觀調控措施，一方面彰顯了中央加強房地產市場宏觀調控的決心，另一方面，也充分說明了房地產市場存在問題的嚴重。說明宏觀調控現(xiàn)在正處于關鍵階段。
此次5月11日國務院辦公廳轉發(fā)七部委文件<通知>提出了要保證中小套型住房供應、打擊炒地、期房禁止轉讓等新措施，這些規(guī)定是把3月底的“國八條”的精神落實到了政策層面，將政府對房地產市場的宏觀調控措施進一步細化。3月26日，國務院出臺的切實穩(wěn)定房價的八點意見，是把穩(wěn)定房價提高到了政治層面，要求各省領導為房價虛高負責。而這次的七部委文件則是具體實施《意見》，其內容直接指向目前房地產投資規(guī)模過大、價格上漲幅度過快等問題，要求各地區(qū)、各部門認真貫徹落實國務院各項調控政策措施，做好供需雙向調節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經濟適用住房建設，合理引導住房消費，促進住房價格的基本穩(wěn)定和房地產業(yè)的健康發(fā)展，加強調控房地產價格。要制止“炒地”、加大對閑置土地的清理力度、增強“土地調控”政策、盤活開發(fā)商手中的土地資源，擠壓房地產市場的源頭泡沫，進一步向居住類用地傾斜。另外配合加強對規(guī)劃方面管理力度，改善目前新房市場“面積過大，總價過高”的現(xiàn)狀，緩和市場供應的結構性矛盾。
自2005年6月1日起，要對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；
個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；
對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。
新政策的出臺極大地震撼了開發(fā)業(yè)，面對《意見》的出臺，滬、深股市迅速作出了反應。
隨著滬、深指數(shù)大跌，房地產股更是成為領跌板塊，有的地產股票被直接打到了跌停，上證地產指數(shù)當天大跌3.32%，去年年底還一路喊著“房地產形勢依然大好”的地產大佬們也不再說“房價不會降，只能漲，還要再漲20年”，而是改為齊聲預言，一年內房價必跌無疑。
因此房地產市場的拐點已經出現(xiàn)，必將對下一步房地產市場的發(fā)展，抑制投資過快增長產生巨大影響。開發(fā)商及一些地方政府的不同聲音也開始出現(xiàn)在各處。
一些開發(fā)商對新政策表示不滿，有人說：近期出臺的房地產行業(yè)政策比較多，從行業(yè)角度來看，新政策對企業(yè)管得太多了，已經有從宏觀調控轉向微觀管理的意思，此次《意見》還規(guī)定了“經濟適用房的建設單位利潤要控制在3％以內”，連成本都管，留給企業(yè)的自主余地太小。說是市場經濟了，政府要減少干預。有的代言人就說：這些政策本身非但起不到“穩(wěn)住房價”的效果，相反只會提高人們的居住成本，只會讓人們更難于買到房子。房價仍會大漲。清查超期未動工土地也并非易事，特別是在北京，大量協(xié)議出讓的土地本身就存在著很多遺留問題，許多土地涉及拆遷、方案審批、規(guī)劃調整等非開發(fā)企業(yè)因素。只有土地能夠自由轉讓，才可以讓土地資源得到更好的利用，也才有助于房價的降低。限制人們“炒買炒賣”土地，土地怎么會流到最善于利用土地者的手中呢？等等。新政策將使絕大部分實力不足的開發(fā)公司陷入困境，面臨淘汰，更激起了開發(fā)商的對抗心理。房地產新政策下，開發(fā)商一改往日風光，緊急收縮戰(zhàn)線：原本有投資意向的項目停止談判，改為觀望；
資金鏈不穩(wěn)的企業(yè)不再輕賭開發(fā)利潤，小企業(yè)大量拋售手中地塊；
綜合類企業(yè)減少房地產投資，轉戰(zhàn)其他產業(yè)。一輪激烈的大洗牌行業(yè)淘汰正在進行中。
而一些地方政府和經濟學家也或明或暗的質疑中央的調控政策，害怕房屋降價會影響地方經濟，一再宣揚中央政策不能降低房價，房價只能是增幅減小，降價則是不可能的。如果房價大幅度降低，房地產崩盤，會造成多么嚴重的后果。其實不過是怕地方政府的利益會受損罷了。新政策出臺后，各地房價有的開始下降，而在地方政府的支持下，有的明升暗降，有的明降暗升，有的甚至逆勢上漲，出現(xiàn)新房價未降，舊房價看漲的現(xiàn)象。正處于僵持階段。
因此，面臨一場大洗牌的開發(fā)商以及圍繞著他們的利益集團、地方政府仍會以各種方式與中央政府進行博弈。有人擔心，“上有政策，下有對策”，中央的調控組合拳又會打在棉花上。
針對這些聲音，前不久，中央領導同志提出了嚴厲批評：“這種調子七八年前怎么沒人說啊。那個時候，想盡各種辦法讓政府出臺政策，來扶持房地產行業(yè)的發(fā)展。這么多年國家扶持了幾千億的信貸資金在房地產行業(yè)啊。這個金融風險誰在背著呢？政府在背著。現(xiàn)在出來了幾個億萬富翁，就不需要國家的干預了？房地產行業(yè)從來都是一個政府干預度最大的行業(yè)，這在哪個國家都一樣。因為是靠國家稀缺的土地資源來盈利，國家怎么可能不干預！在非常時期，在非常產業(yè)，政府是永遠要干預的。不干預，非典的時候糧油必需品還不漲出個天價�。〔桓深A，石油、電力的價格不也得瘋漲啊！國民經濟還怎么協(xié)調發(fā)展？要多買房沒問題，我們不限制。我們限制的是拿銀行的錢、拿國家的錢去囤積房產、去賭博。有人把政府調控房價解讀成限制消費，說這就像限制消費者到餐廳就餐一樣不符合市場經濟。這樣的說法不是強詞奪理是什么？政府從來不限制你到餐廳消費，但是你如果用銀行的錢、用國家的錢去大吃大喝，你說該不該管？現(xiàn)在一些投機者、甚至一些國外的投機者，拿著中國的銀行的錢去炒房子，一買幾十套，政府該不該管��？”
一些專家學者認為，去年以來針對房地產業(yè)的調控力度不可謂不大，但實際成效卻不如政策預期那么好。究其原因就是，在中國，一個龐大的房地產利益集團正在形成。其中包括：開發(fā)商、炒家、銷售商、地方政府、相關部門的一些借土地、放貸、審批等尋租發(fā)財?shù)母瘮」賳T、被拉進“圈”內的為其代言的經濟學家以及傳媒人。這個利益集團所能左右的權力、掌控的資源和擁有的能量，已經非常驚人了。他們已經主宰了房地產市場絕大部分話語權。
新的政策嚴重妨礙了他們的利益，他們仍然會以各種方式或明或暗地進行抵制。七部委文件出臺后，為了平息開發(fā)商的不滿，建設部就一再聲明：政府此番對房地產市場的宏觀調控目的只有一個：即在七部門《意見》的標題中就明確提到的“穩(wěn)定住房價格”。旨在穩(wěn)定房價，并非打壓房價。甚至還有建設部的官員明確指出：“《意見》不是降房價，房價仍要漲，只是要將漲幅降下來�！贝朔哉撍坪鯎崞搅碎_發(fā)商們的情緒，地產大碗們又不約而同地發(fā)出同樣的聲音，“房價不會大跌，政策是穩(wěn)定房價，不是讓房價大跌”；
使得他們在之后對《意見》的討論中，幾乎一致?lián)碜o“八條新政”。說明了這個利益集團的能量。所以有的學者指出：現(xiàn)在房地產業(yè)有些人，已經狂妄到要問鼎政治、裹挾政府、搬動政策方向盤的地步了。
涉及到房地產的官員們，正認真地考慮如何將水搞混、搞亂，以維護他們的利益。從全國范圍內看，房地產價格的穩(wěn)定要靠政府調控的措施和決心。局部過熱的房地產已經出現(xiàn)了下跌的拐點，但也有可能把泡沫擠到沒泡沫的地方。如果僅僅談房地產均價，那只會變成數(shù)字游戲。國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉說：“在我看來，‘新國八條’最新的政策實際上主要是一種行政的調控，這就好比北京所有的房子，三環(huán)以內的房子和四環(huán)以內的房子全部停建，所有的房子都在四環(huán)以外開工，北京市的房價就下來了。這是什么？是一種數(shù)字游戲，不是真正的房價下降。房價下降應該是指同一級別的土地上的商品房，明年的價格比今年的價格低，我認為這才是真正的下降，但是目前主要采取的辦法是結構調整�！�
而對于用加息加稅抑制住房需求的辦法來降低房價，很多老百姓和媒體也并不買賬。認為是刀子捅向開發(fā)商的高房價，流血的卻是老百姓、真正的購房人。用增加購房負擔，讓老百姓買不起房，或增加房地產稅讓老百姓買得起房也住不起房的辦法調控房地產市場，豈不是更讓老百姓失望？提高利息等于房價上漲，加重了購房者的負擔，受益的是銀行；
加稅加重了住房人的負擔，受益的是地方政府；
加息加稅也不是炒房者和開發(fā)商拿錢，因為他們最終是要轉嫁到購房者身上。調來調去還是保證這些利益集團受益，讓老百姓多出血，群眾怎么會滿意？房價政府官員越管越高，房價越來越背離其實際價值和普通百姓的實際承受能力，(點擊此處閱讀下一頁)
他們是在辦公室里想出來的辦法。政策不斷出臺：調高貸款利率，提高首付；
土地招拍掛，地價上漲；
提高水電氣熱原材料價格；
增加營業(yè)稅房地產稅，增加房屋轉讓流轉階段和持有階段的負擔；
結果是都轉嫁給了真正的購房者，買單的永遠是老百姓，并未觸動開發(fā)商、炒房者和大款的利益，老百姓窮的越來越窮，而富人卻越來越富。這些政策不利于搞活二三級市場，更不利于減輕群眾住房負擔，這與中央的本意是大徑相庭。政府為了打擊炒房、穩(wěn)定房價、防止泡沫，制訂了一系列的政策，從8.31大限的土地政策、央行提高房貸利率以及2年內出售征收營業(yè)稅等等，是為了有效的抑制房產泡沫。可是老百姓買房時，價格并沒有下降，有媒體說反而誤傷了窮人，中央銀行在一年之內兩次提高房貸利率，招致一片罵聲。雖然央行領導一再宣稱，提高利率不是針對窮人，但是，批評聲依舊鋪天蓋地。就連一位著名的房地產商都認為，“稅收始終是對窮人造成負擔，對于富人又無所謂�！庇械木W站作出這樣的大幅標題：央行新政朝地產泡沫捅刀子流血是老百姓。更有網民認為，房貸新政將劫富八百損貧三千。而作為房產市場的主體？購房者在這場房價之爭中，幾乎沒有發(fā)言的機會，對房價的漲跌只能被動接受，更別想提自己的想法和建議了。由于目前房產市場處于賣方市場，購房者屬于弱勢群體。對房價漲跌與否沒有發(fā)言權，加上開發(fā)商在銷售過程中設置的重重“陷阱”，最后，往往受傷的總是購房者，更多的則是普通老百姓。所以，在目前激烈的房價漲跌之爭過程中，作為市場主體的購房者是“缺位”的。
居者有其屋的問題不止是一個經濟問題，更是一個政治問題，是一個事關黨和政府是否真正執(zhí)政為民、讓廣大百姓從改革開放偉大實踐中受益的重大問題，房價能否平穩(wěn)降低至社會可以承受并能使房產行業(yè)健康持久發(fā)展，也是市場經濟條件下我國政府執(zhí)政能力的一次重大考驗。國資委宏觀研究部部長趙曉博士評價“國八點”和七部委新政的時候表示，這些“非價格性的宏觀調控”已經帶來了實際的效果，然而沒有達到根本目的。房地產市場是經濟問題，應該由經濟手段來最終解決。
因此一場房價背后的博弈將繼續(xù)在各不同利益集團之間展開。
為什么房價會如此飛漲？為什么宏觀調控政策卻調出新一輪房價上漲，陷入尷尬的境地？
到底應該用什么平抑房價？房價飛漲背后更深層的問題是什么？我們應該撥開迷團，做更深入的研究。
二、房價為什么會漲？
房價上漲的根本原因是貧富差距和對通貨膨脹的恐懼
為什么房價這兩年會如此飛漲？對這個問題各不同利益集團給出了不同的解釋，但都強調責任不在自己一方，而把責任推給其它方面。
其實，房價上漲是我國在現(xiàn)階段經濟發(fā)展過程中多種社會因素綜合造成的。從1998年住房改革開始到現(xiàn)在，短短十年不到的時間要想解決掉幾十年堆積的問題而讓房地產市場歸于理性而且健康發(fā)展是非常艱難的。其實它所牽涉的是更深層的社會矛盾。
現(xiàn)在，大部分人特別是普通老百姓是把矛頭指向了房地產開發(fā)商。認為正是他們勾結地方政府，腐蝕政府官員，騙取銀行貸款，圈占大量土地，炒作地皮，哄抬房價，牟取暴利，無惡不作，怨聲載道，所以是造成房價上漲的罪魁禍首。在過去的兩三年里，我們還聽到不少地產界的另類“創(chuàng)新”行為。比如，與中介聯(lián)手哄抬房價；
讓內部員工虛擬“客戶”簽訂購買合同，騙取銀行按揭貸款，造成樓盤旺銷的假象；
雇用民工排隊，制造樓市搶購恐慌；
與某些媒體合謀，造就“炒房”大軍；
等等。在炒地皮、騙貸款、虛假廣告、偷工減料……
等方面，各樣的奇巧的游戲層出不窮。早期一些房地產商和黑社會基本上都是勾結在一起的，在許多城市里，法院的拆遷令都要靠房地產商用黑道的方式來執(zhí)行。
新華社北京6月2日電建設部副部長劉志峰2日揭露當前房地產市場經營中的10大違法違規(guī)行為，要求房地產企業(yè)守法經營。
劉志峰說，目前，在房地產開發(fā)、交易環(huán)節(jié)存在的問題主要表現(xiàn)為：
·未取得開發(fā)資質或者超越資質等級從事房地產開發(fā)。
·不執(zhí)行國家關于房地產項目資本金管理的規(guī)定，采取虛假出資、騙取貸款等方式從事項目開發(fā)。不履行項目規(guī)劃審批條件，擅自突破建筑容積率等指標，增加層數(shù)、建筑面積等獲取超額收益。
·通過分解項目、不履行開竣工以及銷售價格、套型面積等項目建設要求，延緩項目開發(fā)進度、囤積炒賣土地。
·拖欠工程款和農民工工資。
·開發(fā)商、中介機構和媒體聯(lián)合，惡意炒作，虛構買賣合同，囤積房源，哄抬房價。
·一些開發(fā)企業(yè)不向購房人出具商品房買賣合同示范文本，欺瞞購房人，損害消費者的合法權益。
·有的開發(fā)企業(yè)串通房屋測繪機構，多算建筑面積，或者不合理地加大公用部位分攤面積。
·有的企業(yè)提供不實價格和銷售進度信息，誘騙消費者爭購。
·有的中介機構利用合同欺詐或通過假冒房主、串通真房主以假出租、出售等方式騙取中介費。
劉志峰表示，這些行為嚴重影響房地產市場健康發(fā)展，損害了行業(yè)的整體形象，也是造成部分城市的部分項目房價非理性上漲的重要原因。
對開發(fā)商的暴利，更是舉國痛罵。在2004年中國房價上漲10.8％的同時，中國地產富豪在所有行業(yè)中也獲得最高的財富增長。我國的房地產開發(fā)業(yè)每年都造成了無數(shù)千萬富翁、億萬富翁，2004《福布斯》中國大陸富豪榜排名前100位中，50%以上涉足房地產業(yè)。在前20名中，有11位涉足房地產行業(yè)。而《福布斯》全球富豪榜中，500位富豪中卻只有30人左右是地產商。2005年《新財富》富人榜中，房地產業(yè)富人的財富達1363.9億元。今年新上榜的17位房地產富人共增加了185億元財富，而連續(xù)兩年入選“《新財富》500富人榜”的房地產業(yè)富人，財富上漲119.8億元，升幅為10.2％，與房價的升幅相當。可見，中國房地產的財富大多數(shù)進入了私人口袋。暴利的代價是就高房價�，F(xiàn)在賣100萬臺冰箱僅能獲得2億元左右利潤，而投資建一個300萬平米的小區(qū)在某些城市可獲得50億元以上的利潤，大多數(shù)人認為：只有嚴厲打壓開發(fā)商，抑制開發(fā)商的暴利才能降低房價。
目前大多數(shù)城市房地產開發(fā)中的利潤率普遍在15%以上，而據新華社2005年5月25日報道，一些地產開發(fā)商自曝行業(yè)利潤黑幕，“實際的利潤都在25％以上”，中高檔商品房平均利潤率更高，一般達到30%－40%，也就是說，一套房子的房價1/4甚至1/3以上都是開發(fā)商的暴利，遠高于其他行業(yè)的平均利潤率水平。而從國際上多數(shù)國家情況來看，房地產開發(fā)商的平均利潤一般只在3-5%左右，遠低于我國目前的房地產開發(fā)的平均利潤率。
但開發(fā)商說做不到這么高的暴利，“開發(fā)商根本就別想活下來”。因為開發(fā)商“開發(fā)一個項目，前前后后就要蓋二三十個公章，每蓋一個公章都要打點一番，何況還有那么多不明不白的稅外費�！眲t使我們看到了高利潤的背后無處不在的市場腐敗。
如果我們把房價分成建設成本、土地成本（包括拆遷）、開發(fā)商利潤、政府正常稅收、政府官員腐敗收益和投機收益幾塊的話，由于建設成本、土地成本基本是剛性的，開發(fā)商要取得較高的利潤，必須從其他地方彌補奉獻給官員的腐敗收益，并且還要有很多剩余。那么，開發(fā)商又是怎樣來維護自己高利潤的？“手法”就是建設部副部長劉志峰揭露的那10大違法違規(guī)行為，最常用的主要有三種：一是調高樓盤容積率；
二是做假賬、巧避稅；
三是差價空轉。
我們看到，每個環(huán)節(jié)都充滿著權錢交易。比如，開發(fā)商可以通過特殊途徑，打通主管部門的關系，以“做城市標志性建筑、政府重點工程或其他多種理由”，把樓盤的容積率從原來規(guī)劃的2調高到3或者5，甚至9或10，這就意味著在同樣一塊土地上可以開發(fā)3倍、5倍甚至10倍于土地面積的商品房，從而利潤也就成倍地放大。開發(fā)商還可以聘請資深會計，將明明賺一個億的樓盤，處理成只賺四千萬或者更低，從而給外界造成樓盤成本越來越高不得不提高售價的假像；
或者利用城市高新區(qū)、開發(fā)新區(qū)的稅收優(yōu)惠政策，在這些地方注冊新的公司，以享受高新區(qū)、開發(fā)區(qū)招商引資的新企業(yè)稅收減免等優(yōu)惠政策，僅這一項就可以省下數(shù)百萬甚至上千萬元。針對土地拍賣，開發(fā)商還可以與當?shù)卣孪冗_成私下協(xié)議，許諾如果得到土地，將會如何回報，這樣地方政府可在土地掛牌拍賣前設置門檻，阻斷其他的競拍者。
當然，某種意義上，房地產商也是權力的犧牲品。并不是所有的房地產商，甚至也不是大多數(shù)房地產商愿意去行賄的，但是權力一旦插手市場，為了利潤，房地產商只有向權力稱臣。另一方面，對于政府官員來說，當巨大的利潤輕易就可獲得時，權力尋租行為也就不再有其他顧忌。因此，對利潤的追求使地方政府、房產開發(fā)商以及投機者結成了穩(wěn)固的聯(lián)盟。
這樣的市場，房價焉能不漲？
可以說，在房地產這樣一個腐敗橫行的市場中，腐敗已經成為一種無形制度，一種人人都要遵循的規(guī)則。這種情況下，中央政府的調控措施，很可能被利益集團架空或者扭曲為其所用。因此，要使房價下降，必先清潔市場，反對腐敗。
所以，另一些人指出，地方政府的腐敗官員才是地產泡沫的最大制造者，真正的罪魁禍首。這些年一些城市房價連年瘋漲，與地方政府的參與或主導密不可分。中國部分房地產價格不健康的上漲是地方政府主導下的價格上漲。房價問題反映了地方與中央政府的財政博弈。
在過去統(tǒng)收統(tǒng)支的稅制下，高度集中的財政體制使地方政府在政策方面也高度依賴中央政府。然而，上個世紀80年代實行分稅制改革以后，地方政府在稅收上相應地有了自己的利益。分稅制一方面賦予了地方政府發(fā)展經濟的激勵性動力，另一方面也賦予了地方與中央政府博弈的力量。其中最主要的就是11號令給了地方政府可以通過合法低價征地，再高價出讓土地的權力，使地方政府發(fā)現(xiàn)了土地的價值，原來自己腳下還有一座巨大的金礦可以挖掘經營，就是用土地經營城市，搞房地產。
由于在當前政策下，房地產能給地方政府帶來巨大的好處。從大處著眼，它拉動當?shù)谿DP，增加財政收入，改變城市面貌，提高城市形象，安排就業(yè)崗位，這都是任何一個官員夢寐以求的政績。從小處來講，土地價格的差異化和定價機制的隨意性給官員腐敗提供了巨大的空間。假如腐敗也講投入產出的話，房地產業(yè)永遠是回報最高的產業(yè)之一�；谶@兩點，各個城市，特別是大中城市，對房地產的支持是不遺余力的。一些地方政府調控房地產市場主要有以下五招：第一是大量拆遷，刺激市場需求；
第二是提高拆遷的補償標準，推動房價不斷上漲；
第三是抬高土地拍賣的價格；
第四是控制和取消經濟適用房；
第五是操縱媒體，有的甚至操縱房地產統(tǒng)計數(shù)據，誤導消費者�？梢�，讓地方政府對當?shù)胤績r負責是有根據的。有了地方政府的全力支持，這個行業(yè)就吸引了眾多的社會資金，就必然走向過熱。其表現(xiàn)就是盲目“經營城市”，大搞形象工程，“造城運動”，擴大拆遷規(guī)模，人為制造需求旺盛，拉動房價的虛假現(xiàn)實。并且瘋狂炒地皮，一些地方政府低價征地，轉手高價出讓，賣地越多，財政收入越多；
價格越高，政府收益越大，“政績”也就越突出。在很多地方，房地產成為地方經濟的第一支柱，房地產稅和與之相關的建筑業(yè)稅收成為地方最大稅源。而這還不算賣地的收入，賣地的土地出讓金有的地方甚至占財政收入的一半。面對這一巨大誘惑，有的地方政府甚至唆使開發(fā)商哄抬地價。一些政府官員認為房價高是經濟發(fā)達的標志，與其它城市攀比。少建甚至不建經濟適用房、廉租房，熱衷批建高檔房屋，導致房屋結構不合理，老百姓要買的房子，開發(fā)商和政府不愿意蓋，因為利潤率和稅收少；
而開發(fā)商愿意蓋的房子，老百姓買不起。房價人為上漲。要抑制房價，首先應該規(guī)范地方政府行為。
另外，銀行也難辭其咎。因為光靠地方政府和房地產商，還不足以操控房地產的價格。
沒有源源不斷的資金支持，高房價就撐不了多久。大多數(shù)房地產商的資金70%以上是來自銀行。除了一部分是來源于私募、抵押、騙貸、信托、假按揭、黑錢和外資，房地產商的資金來源至少有兩個正常通道，一是自己用取得的國有土地向銀行抵押貸款，二是買房者從銀行按揭的資金也都進入了房地產商的賬戶。充足的資金使房地產業(yè)保持了高速度發(fā)展，也使空置房和房價一樣長年雙雙保持在高位，房子多年賣不出去，卻不見開發(fā)商破產，這一點絕對是中國特色，用經濟學原理無法解釋。房價越高，從銀行貸出來的資金越多。高價房對房地產商來說沒有任何風險，最終的結果只有兩個，要么賣給買房者，要么抵給銀行。源源不斷的資金支持，使房地產商再高的價格也能扛住?點擊此處閱讀下一頁)
扛住了高價格也就扛住了高利潤，最后通過按揭轉嫁到買房者頭上。而對銀行來說，龐大的存貸差是巨大的壓力，相對來說，房地產貸款，特別是購房者的按揭貸款比起其它貸款還是壞賬率較低的優(yōu)質貸款，能得到穩(wěn)定的收益。
更不用說還有多少銀行人能夠從中得到很多黑色收入了。所以這些年房地產貸款和購房按揭貸款一直以驚人的速度增長。在中國19萬億元貸款總量中，房地產相關貸款有2.5萬億元，占全國銀行機構貸款總額的七分之一。而更可怕的是，在全國19萬億元貸款中，以房地產及土地抵押的貸款，要占到50%的比重。也就是說，全國老百姓在銀行的儲蓄存款總額12萬億元中的70%都押在了房地產上。銀行對開發(fā)商和高房價實際上起了助紂為虐幫兇的角色。而當國家要調控房價時，銀行又趁火打劫，提高房貸利率，成了真正的受益者。
此外，廣告收入主要來源于房地產業(yè)的媒體，一些充當各種董事顧問，每年要從開發(fā)企業(yè)拿幾萬幾十萬元顧問咨詢費的專家學者，以及與房地產商利益相關的建設部等有關部門官員，也大力幫助房地產商制造輿論導向，宣揚房地產沒有泡沫，房價高的合理。被稱為房地產幕后的黑手。
而挾資趁火打劫的炒房者、狂賭人民幣升值的上千億美元海外熱錢，更是對高房價起了煽風點火，火上加油的惡劣作用。建設部住宅與房地產業(yè)司司長謝家瑾透露：除了大家都知道的溫州炒房團，山西炒房團在北京的能量也比較大，山西的一些小煤窯，通過采煤賺了很多錢，這兩年在北京很多地區(qū)炒房，有投資有投機。據調查，北京市商品住宅投資性購房比例在17%左右，其中29%的房屋短期內倒手轉讓，23%用于出租，48%空著留待房價上漲以后再出售。而長江三角洲的主要城市，商品住宅銷售中投資性購房比例更是達到20%左右。
上海市成交單價超過1萬元的預售住宅中外省市居民的買房面在43%，其中溫州人購房占到了72%，在這72%當中又有70%是用銀行的錢。
目前境外資金參與國內房地產市場開發(fā)和炒作的也大幅增加。2004年，房地產開發(fā)利用外資超過全國利用外資總額的1/3，同比增幅高達34.2%.今年1-2月，上海市境外居民購房規(guī)模超過40億人民幣，比去年同期增加了1倍半。
而對于來自社會各界的指責，房地產開發(fā)商們卻不承認，有的開發(fā)商就喊冤，說我們大多數(shù)人不是奸商。他們說：房地產市場是健康的，購銷兩旺的。說成本上升，包括建筑材料、人工費和土地的費用等都漲價了，房子的質量和配套設施比過去好多了，房子當然要漲價。
而開發(fā)商的利潤中，有很大一塊是要按照潛規(guī)則做為灰色支出或者黑色支出交給當?shù)卣鲐暙I，交給審批部門官員尋租的。并沒有全落在開發(fā)商口袋里。所以地方政府官員要GDP，要政績，要形象，要財政收入，要尋租才是房價上漲的根源。而且市場經濟中，價格是由市場決定的。賣得出去的價格才有利潤。市場只能接受5000元/平方米的價格，你想賣1萬元/平方米牟取暴利也做不到。市場接受1萬元/平方米的價格，企業(yè)以謀取最大利潤為原則，我為什么要賣5000元/平方米？政府官員什么風險也不擔就拿走那么多，開發(fā)商承擔了巨大風險當然也要求較高回報。不過是因為土地少了，需求大了，成本高了，所以房價才漲了。
拋出了“地荒論”，說只有加強土地供給量，并給他們更廉價的土地，中國房價才能下降。
都把房價虛高的根源歸結于政府供地不足，而不是開發(fā)商。代表他們利益的的建設部及地方政府也支持他們的看法，并把矛頭指向了國土資源部，認為是土地供應減少，地價上漲造成房價上漲。他們說：
1、房地產價格上漲是市場供需矛盾的結果。目前中國住宅業(yè)需求非常強勁，需求大于供給。是中國的經濟增長發(fā)展到了這樣的一個點，大家過去關注的是吃飯、穿衣問題，到今天絕大多數(shù)城市家庭開始在關注住房問題。從供應來說，供應量相對不足。原因就是土地少了，尤其是城區(qū)土地供應量很少。政府宏觀調控和8.31大限使土地供應量嚴重不足。市場經濟下，供不應求，房價當然要漲。所以只有加強土地供給量，中國房地產市場才能正常。
2、中國的城市化進程是不可阻擋的發(fā)展趨勢。從統(tǒng)計數(shù)字看，1978年的城市化率不到20%，而現(xiàn)在已經超過了40%.城市化進程帶來的必然結果就是造成對城市住房建設的巨大需求。也必然引起房價高漲。
3、成本高了�，F(xiàn)在地價漲了，貸款難了，征地費用、拆遷費用、資金使用費用、配套費用、人工費用、水電費用、鋼材水泥等原材料價格都大幅度上漲了，使開發(fā)成本增加，房價當然要漲。
但是國土資源部門和很多經濟學家批駁了這些觀點，并不承認存在地荒。認為時下流行的“地荒”說并不是真正意義上土地供給量的不足。“現(xiàn)在土地市場只是供應增量減少了，但是現(xiàn)在市場上存量還是很多的�！�
國土資源部說，整體來講，不存在地荒這個問題。2003年和2004年政府供應的房地產用地量是相當大的，目前這一部分地大部分都還沒有變成最終的產品，也就是沒有變成房屋推向市場。盡管2003年起國家開展了土地市場秩序治理整頓工作，2004年又要求嚴把土地“閘門”，但房地產用地的供給是適應需求的。因為，房地產土地供應中，不僅包括新增建設用地，還有存量土地，而且存量土地的數(shù)量還很大。國家統(tǒng)計局公布的近四年關于房地產業(yè)土地購置面積和開發(fā)面積的統(tǒng)計數(shù)字為：
2001年土地購置面積2.166億平方米，開發(fā)面積1.45億平方米；
2002年土地購置面積3.038億平方米，開發(fā)面積1.734億平方米；
2003年土地購置面積3.7億平方米，開發(fā)面積2.09億平方米。
2004年土地購置面積3.98億平方米，開發(fā)面積1.97億平方米
總計：土地購置面積12.884億平方米開發(fā)面積7.244億平方米
累計結存5.64億平方米（84.6萬畝）
從這組數(shù)字可以看出，近幾年開發(fā)商在大量圈地，土地的購置面積不斷大幅度增加，而且都遠高于開發(fā)面積。很大一部分是閑置的。沿海不少地方甚至已無地可拍了。開發(fā)商手里面已經囤積圈占了相當大量的土地貯備。現(xiàn)在各地政府土地儲備中心手中也還儲備有170萬畝土地，開發(fā)商手中至少有70多萬畝存量土地，這些存量土地都需要今后幾年時間才能逐步消化。目前各地用于商品房開發(fā)的土地供量是完全能夠滿足需求的。所謂“地荒”，是不存在的。根據對北京、上海、杭州、寧波、溫州、廣州等6個城市的調查，2004年房地產用地供應總量基本滿足了房地產開發(fā)需求，一些城市還有較大幅度的增加。調查還顯示，房地產開發(fā)用地供應中存量土地的數(shù)量明顯增加。從全國看，2004年土地供應總量中存量土地占56.3％，且呈現(xiàn)逐季提高的態(tài)勢。
針對“土地供應不足”傳聞最多的北京市，國土資源部有關負責人明確表示，北京2000-2004年通過出讓方式批出的可供建設，并且已經在開發(fā)商手里的開發(fā)用地總量為14663公頃，房地產業(yè)完成土地開發(fā)總面積為5253公頃，尚未完成開發(fā)的出讓用地面積還有9410公頃。2004年8月31日后，還有約5000公頃建設用地需通過招拍掛制度進入房地產開發(fā)市場。因此目前北京市尚有14410公頃左右的建設用地用于房地產開發(fā)。按照2000-2004年年均供地1051公頃計算，目前北京未開發(fā)的建設用地仍可滿足10年以上的開發(fā)要求，這些用地可以建設3億到4億平方米的商品房。如果按照現(xiàn)在每年的竣工和銷售面積2000多萬平方米計算，北京現(xiàn)在已經批出的土地也足夠建設10年住宅。所謂“地荒”是根本不存在的。
另外，全國各地圈地數(shù)字觸目驚心。據統(tǒng)計，截至2004年7月，全國已清理出各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）達6866個，僅規(guī)劃用地面積就已達3.86萬平方公里，到2004年底全國開發(fā)區(qū)上報的，以各種名目成立的又上升至7000多個，規(guī)劃的土地面積增為4萬多平方公里。而我國現(xiàn)有的660多個城市加上縣城、建制鎮(zhèn)加在一起才3.15萬平方公里。而已經開發(fā)的僅占規(guī)劃總面積的13.51％，閑置荒蕪土地高達近2600萬畝。很多土地閑置多年，荒草萋萋，破壞嚴重，已經很難恢復耕種了。只能在今后陸續(xù)轉為建設用地，夠用很多年。因此說土地供給量的不足導致房價上漲是無稽之談。這些圈占的土地足夠使我國城市擴大一倍多，居住四五億人，滿足幾十年城市化進程用地。而且從總體上說，城市居民用地是大大少于農民居住生活用地的，因此城市化進程也不會是使我國土地更緊張，而應該是更節(jié)約用地。
國土資源部說：至于地價升高對房價的影響，從全國平均水平看，地價因素只占商品房成本的23%，而北京的比例還稍低，為22.98%.所以要把房價上漲歸結于土地成本大幅提升的說法是站不住的。2004年，全國土地的平均價格為1198元，比2003年上漲了5.4%，但是房產價格出現(xiàn)了相當大幅度的上漲，遠高于地價的上漲幅度。而且正是房價上漲使開發(fā)商在投標土地時愿意出更高的價錢，是開發(fā)商炒高了地價。而地方政府也愿意抬高地價，獲取更多的價差收入，甚至暗中雇開發(fā)商做托抬價，從而拉高了地價。這是先有雞還是先有蛋的爭論，很難說清，所以房價飛漲的責任仍在開發(fā)商的暴利。
有人說：我國地少人多，土地資源稀缺，從長遠看，地價房價上漲的總趨勢是不可避免的。鼓吹中國房價未來仍需要大漲的一個主要論據，就是中國人多地少，土地資源緊張，當然可以有更高的地價和房價。這個口號有很多所謂的經濟學家講了不知多少次了，但如果認真算一算，其實也是站不住腳的。網上有一篇文章指出：
中國每平方公里平均的人口密度為132人，如果和俄羅斯、加拿大相比，可能算人多地少的。但和世界上大部分國家比并不是。日本、韓國、印度、越南、德國和英國的人口密度是每平方公里分別為336人、478人、338人、238人、230人、247人，都比中國高得多。
如果用全國平均的數(shù)據說服力不強，我們只考慮人口最密集我國的東部沿海地區(qū)，我國東部大部分是適合生活的平原地區(qū)，這樣與其他國家的全國平均水平相比應該比較有說服力。從遼寧到海南，我國沿海的13省、市、自治區(qū)的平均人口密度是每平方公里407人。這個數(shù)字與上述幾個國家相比并沒有本質差別，如果按適宜居住的面積計算，我國東部地區(qū)的人口密度低于日本、韓國和印度，比如在日本37.7萬平方公里的國土中，不適合居住的山地和丘陵占去了75%，這樣按適宜居住的面積計算，日本的人口密度超過了1300人每平方公里。另外如果考慮我國城市人口大多居住在多層和高層建筑里，而德國和英國人口大多居住在低層或獨棟住宅里，我國人均居住所占用的土地面積要遠小于德國和英國。在考慮到適宜居住的因素后，我國東部地區(qū)的人口占地密度不會高于德國和英國。
日本人口密度是中國東部地區(qū)的三倍，新加坡、日本都比中國內地土地更匱乏。中國人均占有土地面積7500平米，而新加坡人均只有150平方米，可人家一對年輕人工作三、四年的工資收入，就能買一套100平米左右的房子。現(xiàn)在美國許多城市住宅用地，也不過3～4萬美元1英畝，折合5萬元人民幣左右1畝，每平米只有80元人民幣左右；
而國土資源部公布的2004年末的內地城市平均地價，已達1198元每平方米，是美國地價的10倍以上。我們的地價憑什么要比美國還高10倍呢？所以這個看似“真理”的借口如果深究也是如同肥皂泡般會被擊破
至于開發(fā)商說的現(xiàn)在房子需求大于供給，所以房價要漲，也是一種假像。根據建設部2004年7月發(fā)布的<2003年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計公報>統(tǒng)計資料顯示，我國城鎮(zhèn)居民中已經有80%以上的人擁有了自己的住宅，這一比例大大超過了發(fā)達國家人均國內生產總值10000美元的水平，我國的住宅經濟似乎脫離了國民經濟本體的約束。改革開放以來，經過20多年來的建設，1980-2004年24年間，全國城鎮(zhèn)已建成住宅共68億多平方米，為改革前30年城鎮(zhèn)建成住宅總面積的十幾倍，相當于每個城鎮(zhèn)人口增加了約近20平方米建筑面積住宅。到2003年底，我國城鎮(zhèn)房屋建筑面積已增加到140.91億平方米，其中住宅89.11億平方米，人均23.67平方米（北京為24.77平方米），大體相當于世界上中等收入國家的居住水平。2004年的統(tǒng)計數(shù)字尚未公布，但肯定又有大幅度提高。也就是說我國住房已經基本解決了有無問題，提前實現(xiàn)了預定目標，在還處于低收入國家時住房消費已經超前，而房地產開發(fā)規(guī)模還在不斷擴大，因此各地區(qū)商品房空置量逐年增大。(點擊此處閱讀下一頁)
據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，如果把近8年來的全國商品房竣工面積和銷售面積之差相加，則全國未銷售的商品房已達6億多平方米，已是驚人數(shù)字。
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也就是說，即使這兩年房子熱銷，開發(fā)商手里也仍然還有大量積壓的房子沒賣出去。也許這些房子位置不好，設計落后，不好賣。但世界上只有賣不出去的價格，沒有賣不出去的商品。你降到100元一平方米看賣得出去不？正好解決貧困家庭的住房啊。有這么多沒賣出去的房子，怎么說房子需求大于供給呢？
而已經賣出去的房子，沒有人住的閑置房數(shù)量更大，據了解，晚上到北京城轉一轉，新建的居民區(qū)至少有三分之一是黑著燈的。上海則更多。為什么沒人住啊？這沒人住的房子也算真實需求嗎？現(xiàn)在有些人在商品房空置率上做文章，為了降低空置率，說分母應該改為全社會所有存量住房總量，但分母改了，分子也要再加上全社會的閑置空住房，空置率可能就更高了。
至于開發(fā)商說的成本提高了，所以房價只能升不能降也是謊話。一些經濟學家認為，中國合理的房價至多是目前房價的一半。中國的人工和原材料都比美國便宜，房價為什么超過美國？現(xiàn)在中國的房價中，實際造價只占30-40%，其余都是各種稅費和開發(fā)商的利潤。而稅費很多是不合理的，包括一下征收70年土地出讓金和地方政府額外稅外加費，索取的其他貢獻，加上開發(fā)上的暴利，只要把稅費降到合理水平，去掉地方政府官員尋租腐敗的黑色支出，即使在目前房價的一半，房地產依然是厚利，不是暴利而已�，F(xiàn)在即使在北京，遠郊區(qū)的房價也只有一兩千元，開發(fā)商還有很豐厚的利潤。而三環(huán)路以里房價則高達一萬多元。其實他們的造價是一樣的，征地拆遷費也便宜不了多少，有時遠郊區(qū)運費高，市政條件差，造價還更高一些。差的就是地價，而這個巨大的級差地租就是被地方政府和開發(fā)商分享了。這些都說明房價降低的余地是很大的。而決不能是今后房價只能是平穩(wěn)上漲，不能下降。
綜上所述，各個不同的利益集團站在不同的角度，指出的問題當然都有一定道理。正是這些利益集團集合起來的巨大能量推動了房價的不正常上漲。但是開發(fā)商有一句話說對了：市場經濟下，市場決定價格。房價上漲是因為有旺盛的需求，賣得出去的價格才有人買。如果沒有人買，那無論開發(fā)商、炒房客多么黑心，哄抬房價，牟取暴利，大概最后也只能砸在自己手里，成為爛尾樓。所以房價不正常上漲的后面是不正常的需求。而造成不正常的需求的真正根源是貧富懸殊和對物價不斷攀升引起的對通貨膨脹的恐懼感。
近年來，先富起來的一部分人紛紛購置豪宅，引起社會心理的強烈失衡。僅僅十幾年前，原來從局長處長到一般公務員，從廠長經理到普通職工，大家都住在一個院子里，住同樣標準的房子，差別很小。人們能住上一套六七十平方米的兩三居室就很滿意、很知足。而前幾年，高官大款們紛紛買了豪宅，有了幾套大房子還不滿足，對全社會起了巨大的刺激作用。
2000年之后，購房的主體發(fā)生了變化。一些比較富裕的中產階級，由于受到富裕階層購房的示范效應的影響，開始加入購房的行列。由于這一階層遠較富裕階層人數(shù)為多，因此房價開始上揚。
到了中產階層基本購買完畢，普通有需求的老百姓，即工薪階層，開始意識到住房價格飛漲的時候，他們也加入了購房的行列。于是，剛剛解決了溫飽的普通老百姓也不甘心還住在幾十平方米的小戶型里，忍不住群起效尤，急于改善自己的居住條件了。據說現(xiàn)在80%的城鎮(zhèn)居民有購房欲望，人人見面說買房。由于他們人數(shù)眾多，因此住房價格開始飛漲。加上股市不振，大量資金涌入房地產，投機泡沫開始了。按揭購買房屋的主體，恰恰正是最沒有購買力的工薪階層。用按揭在最高價買房的，也恰恰正是這些工薪階層。這就是問題所在。
雖然中國的國情和他們的經濟能力還遠不能達到這種水平，但是銀行購房按揭貸款又使他們有了可以提前消費，能夠透支自己經濟承受能力的途徑。于是，有了一套六七十平方米的兩三居室，本來住得很好的人們都要貸款幾十萬再買一套大房子，甚至還要在郊區(qū)買一套度假別墅。參加工作不久剛結婚的小兩口，淘空老爸老媽的家底，背上幾十萬債也要一步到位，買一百多平方米的大房子成為“負翁”。中國社科院的一項統(tǒng)計顯示，北京、上海兩大城市的居民，家庭整體負債率已高于歐美家庭。這種超前消費的購房熱必然使房價高漲，使更多的人買不起房子。而沒有買到房子或者買不起房子的人則怨聲載道，大批低收入家庭和弱勢群體在飛漲的房價下，更被陷入在連基本住房條件的改善也遙不可及的境地。使房價問題成為了社會問題甚至政治問題。
而近年來，從2003年10月開始，通貨膨脹就嚴重地威脅著中國經濟的安全。到2005年，雖然經過了一年多的宏觀調控，但通貨膨脹的陰霾并未散去，形勢依舊嚴峻。預計下半年通脹壓力仍將有所抬頭。從物價指數(shù)來說，人民幣其實是應該貶值而不是應該升值的。老百姓對貨幣的貶值預期比升值預期大得多。近幾年來，伴隨著中國外匯儲備的大幅增長，顯性的中央政府內債（央行票據或國債）也急劇增長。據統(tǒng)計，中國的外匯儲備從2000年底的1656億美元，增加到2004年底的6099億美元，增加額達4443億美元。而同期國債余額由13000億元增加到27787億元人民幣，央行票據余額由零增加到11708億元人民幣，相當于3200億美元；
外債也增加了約786億美元。值得注意的是，僅顯性的中央政府內債已經達到GDP 的30%.除此之外，中國政府還需要承擔地方政府及國有企業(yè)的隱性債務，而對于后者的規(guī)模目前還沒有完整和準確的估計。但可以肯定，中國內債近年急速增長，其規(guī)模已經達到了國際上公認的警戒區(qū)域。內債及政府負債率的進一步增長，使財政本息支付任務沉重，年度還本付息額將達到每年5000億元，只能借新債還舊債。沉重的債務會使政府放縱通貨膨脹，用向老百姓征收隱形貨幣稅來減輕債務負擔。并把職工醫(yī)療、教育、住房、養(yǎng)老、公共事業(yè)等原來國家負擔的支出盡量社會化，轉嫁給社會和職工。所以，政府壟斷的公共事業(yè)產品是這些年漲價幅度最大的。從而大大加重了普通職工的生活負擔，使老百姓不得不削減消費，增加儲蓄率，以備養(yǎng)老，看病，孩子上學和不時之需。
2005年，老百姓有句市井俚語，叫：除了工資和股市沒漲，什么都漲了。醫(yī)療改革，看不起病了；
教育改革，孩子上不起學了；
住房改革，買不起房了；
養(yǎng)老改革，老了不知道有沒有退休金了；
國企改革，下崗收入減少了；
對前景的不可預見性使消費欲望減少。而糧食、食品、水電氣熱、醫(yī)療、教育等人民生活必需品的價格都在急劇上漲，更引起老百姓對通貨膨脹的預期感到恐懼，害怕手中的一點積蓄又變成廢紙，急于找到保值增值的手段。而在很少投資手段的中國，現(xiàn)在股市崩盤，郵市低迷，文物90%以上是假貨，而中國老百姓的傳統(tǒng)心理，只有站著的房子躺著的地一直被看作比黃金更可靠的保值品。于是就更加速了了人們買房的熱情。恰逢中央宏觀調控出臺，控制土地，抑制投資，使地價上漲，房子供給減少，反倒刺激了房價上漲，開發(fā)商、炒房客趁機哄抬房價，更加劇了老百姓的恐慌，擔心以后更買不起房了。更多的人涌入買房或炒房市場，刺激房價更加高漲，形成惡性循環(huán)。甚至出現(xiàn)幾天幾夜排隊購買經濟適用房的盛況。所以對通貨膨脹的恐懼成了老百姓搶購房子，又刺激房價更高漲的最主要原因。
因此，從更深層分析，房價上漲的根本原因是貧富差距和對通貨膨脹的恐懼。找對根源才能對癥下藥。
三、如何才能真正平抑房價__真實的欲望不等于真實的需求。治標更要治本
房子是一種特殊商品。
第一，住房是人民生活必需品，與吃飯穿衣一樣沒有人能離得開�！靶】挡恍】担P鍵看住房�！弊》繂栴}關系到千家萬戶的安居樂業(yè)，關系到社會財富的流向和社會公平的實現(xiàn)。
因此保證人們的基本住房需求，讓居者有其屋是每一個社會的責任和義務。普通住宅的價格必須與人民收入水平相適應，讓絕大多數(shù)普通老百姓買得起。政府并有責任讓弱勢群體、貧困階層也能住上房子。居者有其屋的問題不止是一個經濟問題，更是一個政治問題，是一個事關黨和政府是否真正執(zhí)政為民、讓廣大百姓從改革開放偉大實踐中受益的重大問題，房價能否平穩(wěn)降低至社會可以承受并能使房產行業(yè)健康持久發(fā)展，也是市場經濟條件下我國政府執(zhí)政能力的一次重大考驗。房地產問題政治化并不是中國特有的，全世界幾乎所有的政府都把房地產作為政治問題來處理。因為獲得適當?shù)淖》渴枪竦幕救藱�，實現(xiàn)“居者有其屋”是政府對公眾的最起碼的承諾。從發(fā)達國家走過的道路看，完全依靠市場的力量無法實現(xiàn)上述目標，政府必須干預市場，保障公民的基本人權。一些國家把享有住房的權利寫入了憲法。
例如，西班牙、荷蘭、葡萄牙、法國等國家的憲法都明確規(guī)定政府應該確保所有階層都能獲得住房，并規(guī)定政府各部門有責任制定住房計劃，以保證下層人民的住房權利。
我國1998年以前的住房制度屬于高度福利化的住宅制度，1998年出臺的住房制度改革的目標是要把高度福利化的住房制度改革為以市場化為導向的住房分配制度。由于國家財政的壓力，政府希望通過市場化的方式解決城市住房問題。在此過程中，政府為了解決低收入人口的住房問題，也實施了相應的住房保障制度，如采取了實物配租、租賃住房補貼、經濟適用房等政策。但我們更多地將這些政策作為暫時的過渡性措施來對待，沒有對公共住房保障制度給予應有的重視。以2003年為例，我國用于經濟適用房建設的總投資為600億元，只占當年房地產總投資的6%，2004年的經濟適用房的投資占房地產總投資的比例不到5%.因此，經濟適用房政策在我國當前的住房制度中并不占有重要地位，它只是一個配角，它無法從根本上解決數(shù)目眾多的低收入群體的住房問題。
在強調“構建和諧社會”的今天，完善公共住房保障制度已經成為我們迫切的任務，政策上對低收入群體的傾斜是我們的必然選擇。在房地產新政中，這一點反映得十分充分。我們必須調整住房結構，把住宅建設的絕大部分轉移到為普通老百姓建設與他們的經濟承受能力相適應的普通住宅上來。加大經濟適用房和廉租房、民工住房建設，以保證弱勢群體也能改善居住條件。
第二，住宅價值巨大，還是財富的象征。并像黃金一樣具有投資和保值的功能。當面臨惡性通貨膨脹的威脅時，人們會急于將手中的貨幣變成黃金、房子等能保值的物品，造成房價畸形飛漲。從2003年10月開始，新一輪通貨膨脹開始嚴重威脅中國經濟的安全。每日提籃上農貿市埸，發(fā)覺錢不經用了，比去年貶值了近三成，不僅糧食蔬菜魚肉漲，食品也跟著漲，水電氣熱都漲，而工薪者每月的工資不見漲，這是城鎮(zhèn)百姓親身的體會。農村百姓，也有同感�？紤]到醫(yī)療，教育，房產等等，人民幣的購買力實際上一直在下降，引起老百姓對通貨膨脹的預期感到恐懼，害怕手中的一點積蓄又變成廢紙，急于找到保值增值的手段。所以紛紛涌入房市，想用買房子保值，從而刺激了房價大漲。掩藏在“居民投資房地產熱”背后的現(xiàn)實，是不少國人對未來的不確定性。由于市場經濟尚不完善，社會保障體系尚未完全建立，在面臨一個不夠安全的未來，人們往往會選擇最具保值性的投資項目。人們購買第二套房屋，可以賺取一些租金彌補現(xiàn)在收入的不足，萬一人老后缺乏社會保障的支持，起碼可以賣掉其中一套房屋或者出租以供養(yǎng)老。房價上漲，其實是通貨膨脹在房價中的反映，如果國家不對通貨膨脹采取措施，那么房價還會漲，最后是會崩盤的。因此抑制房價上漲必須全面加大對通貨膨脹的調控力度，消除人們對通貨膨脹的預期和恐懼才行。要下大力氣穩(wěn)定物價，特別是與老百姓生活息息相關的生活必需品和醫(yī)療教育等公共服務的價格，不允許壟斷集團任意漲價，以消除老百姓現(xiàn)在對通貨膨脹的巨大恐懼。并提高存款利率，取消利息稅，使人民幣存款不再是負利率。增強人們對人民幣的信心。很多人已經指出：人民幣存款長期保持負利率是不合理的，是變相對老百姓加收貨幣稅，特別是對過熱投資的一種鼓勵。等于老百姓給開發(fā)商和銀行倒付利息。而在征收了企業(yè)所得稅和個人收入調節(jié)稅以后，再征收存款利息稅，是對人民合法收入的多重征稅。在已經是負利率的情況下，就更不合理了。因此應該提高存款利率，取消利息稅，使存款能夠保值，才能真正抑制人們買房的欲望，遏制超出社會承受能力的不合理的住房需求，滿足普通老百姓的合理住房需求，保證供給，才能使房價平穩(wěn)下降。(點擊此處閱讀下一頁)
第三、住宅還是奢侈品，有享樂功能。因此擁有房子的欲望永無止境。房子的需求并不以夠住為標準。高官大款們擁有了多套豪宅也并不滿足。當貧富差距越來越大，富裕階層的府第越來越寬敞，越來越豪華，對其他階層的刺激也就越來越大，攀比效仿心理越嚴重，使買不起房的人越不滿，造成的社會問題也就越來越嚴重。對一個家庭來說，超出自身承受能力，透支負債買房是一種巨大的生活壓力，甚至是災難。而對一個國家來說，超出社會經濟承受能力，透支資源、能源、土地，則會嚴重影響國民經濟的正常運行，引發(fā)社會動蕩，更是一種災難。
根據我國的國情和人民的收入水平，我國現(xiàn)階段的住房標準應該保持在“分得開，住得下，功能合理，設備齊全”的水平上，不能與發(fā)達國家攀比。而遠期標準也只能與日本、韓國、香港、新加坡等土地資源國情相近的國家相比，不能與美國、澳大利亞、加拿大那樣的國家比。本來，按現(xiàn)在的生活的生活水平，人們能住上一套六七十平方米的兩三居室就能滿足住房基本要求，但近年來，先富起來的一部分人紛紛購置豪宅，引起社會心理的強烈失衡。
對全社會起了巨大的刺激作用。因此，降低房價，治標更要治本。要把房價降到絕大多數(shù)人能夠接受的水平，不能只是從表像上找原因，而要從根源上找。
要抑制豪強，不能給有錢人超出國情蓋豪宅，以縮小住房上的貧富差距，消除老百姓的不平衡心理甚至是仇恨心理。一套豪宅，要占用幾十套普通住宅的土地，消耗幾十套住宅的水、電資源，等于剝奪了幾十戶老百姓的住房，還引發(fā)社會矛盾，根本不適合我國國情。應該嚴格限制甚至禁止建設。并且對豪宅要征收高額資源占用稅，以體現(xiàn)公平。我們在分析經濟問題時時刻不能忘記“構建和諧社會”的宗旨，不能夠僅僅用經濟學的眼光去分析房地產市場�，F(xiàn)在我國基尼系數(shù)已經高達0.47，貧富差距甚至超過了美國、西歐等絕大多數(shù)發(fā)達國家，加劇了社會矛盾。而住房是最顯眼的貧富標志，當大多數(shù)老百姓身居陋室，高官大款們擁有的多套豪宅就成為引發(fā)房市動蕩的導火索，還會成為引發(fā)社會動蕩的導火索。無論從平抑房價角度，還是“構建和諧社會”角度，縮小貧富差距都是首要任務。
因此，住房價格不能完全由市場來自發(fā)調節(jié)，政府應該發(fā)揮應有的調控作用。通過從穩(wěn)定物價、縮小貧富差距、建立更有效的公共住房保障制度來保持住房價格的相對穩(wěn)定，才是根本途徑，是維護廣大人民群眾切身利益、構建社會主義和諧社會的一項重要工作，也是各級政府駕馭市場經濟能力的具體體現(xiàn)。當前，房地產市場供求結構性矛盾突出。為了滿足廣大中低收入群眾的住房需求，各地應按照中央新提出的各項調控政策，因地制宜，加大住房供應結構調整力度，在控制高價位商品住宅建設的基礎上，著力增加普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房建設規(guī)模，提高其在市場供應中的比例。要及時調整房地產開發(fā)用地供應結構，增加普通商品住房和經濟適用住房土地供應。同時，抓緊清理閑置土地，促進存量土地的合理利用，提高土地實際供應總量和利用效率。滿足中低收入家庭的住房需求，才能平衡社會心理，從根本上穩(wěn)定房地產市場。而加息加稅等可能增加群眾負擔的做法則應該慎重考慮。
最近，財政稅務部門提出了要開征房地產稅，增加住宅持有階段的稅收，以保持地方政府能夠有穩(wěn)定持久的財政收入的做法。2005年3月20日，財政部副部長肖捷在出席“中國發(fā)展高層論壇”時明確表示，我國目前在房地產保有和交易環(huán)節(jié)稅費偏輕，問題嚴重，今后一段時期將重點推進房地產稅改革。據透露，“明租、正稅、清費”將是房地產稅改革的基本方向。引起了社會的廣泛關注和爭議。即將征收房地產稅的消息迅速在各媒體上流傳開來，大多數(shù)人認為，對中低收入的普通老百姓而言，積攢了多年的血汗錢，欠了銀行一屁股債才買了一套小房子，卻要面臨高稅收，這在情感上是無論如何也過不去的。很多人指出：這是政府在土地受到嚴格控制，賣地收入減少甚至可能無地可賣的情況下，又想出來的增加稅收的新辦法。財政部副部長肖捷說中國住宅持有階段的房地產稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36％，占地方財政收入的比重也僅為8.12％；
而西方國家的房地產稅或財產稅卻是稅收的重要組成，占基層政府財政收入的比重甚至達71％。開征房地產稅可以為政府提供豐富穩(wěn)定的財政收入。這才是問題的關鍵。這些年，我國稅收連續(xù)多年高速增長，2004年已達25718億元，比過去增加了十幾倍，而僅十年前的1993年全國稅收總額還只有4255億元，稅收增長速度遠遠超出了國民經濟的增長幅度和職工收入水平增加的速度，但永遠也滿足不了政府巨大的行政開支，連原來政府承擔的義務教育、公費醫(yī)療、養(yǎng)老金及水電等公共產品補貼都已轉嫁到職工身上了，仍要每年出現(xiàn)幾千億元財政赤字。增加稅收一直是財政稅務部門的主要功績。以聚斂為能。只要別的國家有的稅種我們就要趕快與國際接軌，也要開征。而我國特有別的國家沒有的稅種則是中國國情，不能取消。在全世界都在實行減稅的世界潮流下，中國卻在千方百計增加稅收。
中國的高稅負已經舉世矚目，最近，美國《福布斯》雜志公布的2005年“稅負痛苦指數(shù)”中國內地高達160，居全球第二，僅次于居民享有慷慨的社會福利制度的法國之后。而我國房地產的稅負則格外沉重�，F(xiàn)在國內住宅成本構成中，建筑成本只占40%，地價、稅費和其他占到60%左右。不算開發(fā)企業(yè)必須交納的營業(yè)稅、所得稅、教育稅、城市建設稅等等，目前我國直接將房地產作為征稅對象的共有6個稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、城市房地產稅和契稅。如果加上房地產企業(yè)經營所繳納的全部稅種來看，還包括5個稅種和1個附加。此外還要加上一下子交納70年的土地出讓金，城市市政建設費、城市防洪費、粘土磚使用費等數(shù)不清的稅外加費，還要無償為地方政府修建中小學、幼兒園、派出所、居委會、垃圾樓、變電站等交納實物稅。我國在房地產稅收方面存在的稅種多，稅負重可謂舉世無雙。然而這還不算完。由于我國實行的是累加稅，建安成本中建筑公司得到的建筑費也要再交納營業(yè)稅、所得稅等一大堆稅種。而提供原材料的鋼材、鋁合金、水泥等建材企業(yè)、提供運輸服務的運輸業(yè)；
再往前推的為生產鋼材的礦山、冶煉企業(yè)；
生產建筑機械的制造業(yè)、設計院、勘探隊、監(jiān)理公司等等都要層層交稅，所以有人說，我們買到的房子其實除了屋頂和墻壁，中間包括的空間全是稅。在這種情況下，減稅才是降低房價的正確選擇。而政府選擇的卻是加息加稅，增加房地產保有和交易環(huán)節(jié)稅費，讓人匪夷所思。
房地產稅是財產稅的一種，又稱物業(yè)稅，主要針對土地、房屋等不動產。要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著土地市值的升高而提高。但是人們質疑，在我國，土地屬于國有，老百姓買到的房子只有70年土地使用權，而且一下子就提前預交了70年的使用費，70年后還不知道怎么辦，根本沒有土地所有權。土地并不是房主的財產，為什么要交納財產稅？70年土地出讓金都交給了地方政府，70年后如果土地市值升高，收益也仍然是地方政府的，應該向地方政府征收土地稅才對。至于老百姓擁有的房產權，只能用幾十年，越來越破舊，每年至少要折舊2%，還沒有土地權，只能是越來越不值錢，交房產稅也應該逐年降低，怎么能應繳納的稅值會隨著土地市值的升高而提高呢？道理何在？
更厲害的是，有稅務部門領導指出：當前一個普遍的認識誤區(qū)是，認為即將開征的房地產（物業(yè)）稅是“把幾十年土地出讓費用分年收取”，這顯然是混淆了土地出讓費用的地租性質與國家稅收之間的區(qū)別？？土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權的交易價款，屬于地租范疇；
而房地產稅則是政府對不動產業(yè)主賦予的一種法律義務，兩者性質不同，不能互相替代，開征房地產稅不會也不應該取消土地出讓金。國務院發(fā)展研究中心“房地產稅費改革”課題組成員倪紅日明確表示：“作為土地使用權的價格，土地出讓金和稅是兩回事�！�
即土地出讓金本質上是公有資產的所有者收入，是他們出讓資產使用權的收入，仍然應該單獨繳納，不應該和其他房地產稅費合并為房地產稅。中國社科院財貿所研究員何振一也認為，土地出讓金是地價，并到房地產稅里，根本沒有可操作性。原來一些人幻想的增加了房地產稅，是土地改為年租制，就可以免去交70年土地出讓金了，其實是錯的。增加了房地產稅，土地出讓金還是要交的，跟土地改為年租制是兩碼事。其實開征房地產稅的目的就是為了可以“為政府提供豐富穩(wěn)定的財政收入”，讓你買了房還要年年再交稅，也住不起房。不是就能抑制需求了嗎。
人們認為這種做法只能起到“殺貧濟富”效應，所以，也就不難理解為什么民眾對“房貸利率調高”、“征收房地產稅”產生如此強烈的反應了。一位專業(yè)人士表示，開征房地產稅，是將原來由開發(fā)商承擔的稅費轉嫁給了消費者，增加消費者的住房成本。而且，單靠推行一項稅種根本無法解決房地產行業(yè)現(xiàn)存的稅收問題，開征房地產稅是治標不治本。社科院專家提醒，人們所預期的物業(yè)稅改革帶來的房價下降幅度可能不會出現(xiàn)，其中相當大一部分會被開發(fā)商等各種利益團體截取。房地產稅的征收缺少可操作性。每家都要收，一旦出現(xiàn)拒交或者逃稅的情況，執(zhí)法機關的執(zhí)法成本巨大，而且有可能出現(xiàn)違法難以處罰的情況。畢竟，炒房者只占少數(shù)，而真正想購房自住的市民占了絕大多數(shù)。相關部門在推出這項方案時，應該多考慮大多數(shù)人的利益。房地產稅開征后，很可能會違背政策制定者的初衷，只能起到“劫貧濟富”的作用。開發(fā)商才是最直接的受益者，其利益來源有三：一是房地產開發(fā)成本降低，利于緩解地產企業(yè)初期開發(fā)資金壓力；
二是物業(yè)稅帶來的初期的房價下降會起到刺激需求；
三是房價下降為下一輪價格上漲創(chuàng)造了空間。即使提高了房地產保有環(huán)節(jié)的稅負，在供不應求的局面下，他們就有機會將稅負轉嫁給普通的購房者，購房者得到的依然是較高的價格。把好事變成了壞事。對于在不動產稅改革前已經擁有房地產的業(yè)主們，他們已經一次性地在購房款中支付了地價和相關稅費，如果針對他們也開征不動產稅，那么屬于明顯的重復征稅，這便與國家的有關法規(guī)不相適應。
所以，大部分人對開征房地產稅持保留態(tài)度，認為應該緩行。即使開征，也不應該對老百姓的普通住宅征收，對于在不動產稅改革前已經擁有房地產的業(yè)主們，他們已經一次性地在購房款中支付了地價和相關稅費，就更不能征收了。
總之，降低房價是廣大人民群眾的熱切期盼，但是政府應該從最廣大人民的根本利益出發(fā)，治標更要治本。制訂政策要從更深層次考慮，不能反而成為一些人為本部門謀利益的手段。
對于中央的各項政策，各利益集團肯定還會再進行多方面的“利益博弈”，而房地產新政能否成功，關鍵也在于中央政府與地方政府之間的博弈。地方政府在制定本地房地產政策之時，傾向于最大限度地利用中央政府的鼓勵性政策，而最低限度地遵守中央政府的限制性政策。并且，地方政府經常會利用中央政府政策上的漏洞謀利。過去幾年的調控已經讓人們形成了一種信念：中央的政策未必會被地方認真執(zhí)行，地方政府有可能扛得過去。要使中央政府穩(wěn)定房地產市場的政策真正發(fā)揮效力，就應當嘗試構建一種公開地解決中央與地方有關房地產政策沖突的程序架構，一旦發(fā)生政策沖突，應當通過公開的程序，使地方政策服從于中央政府的考慮。要把地方政府官員的烏紗帽不是與GDP 聯(lián)系，而是與人民的生活、住房改善程度，滿意程度聯(lián)系，針對這些“利益博弈”提高政府的執(zhí)政能力，不被這種“利益博弈”搞得暈頭轉向，有著重要的現(xiàn)實性、嚴重性和急迫性。中央必須給予足夠的重視。
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作者為北京房協(xié)學術委員會委員，東城區(qū)政協(xié)委員，高級工程師
來源：2005年6月14日第23期《香港傳真》
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