丁艾：不要讓舊城保護(hù)成為政府和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的專利

　　保護(hù)能夠來(lái)自民間

　　僅占北京市城區(qū)面積6%的舊城，要堅(jiān)決地保護(hù)下來(lái)已經(jīng)是刻不容緩的工作。這是屬于世界的文化遺產(chǎn)，是不可再生的“資源”，也是北京的“金盆”，保護(hù)好、利用好，它可以為北京的經(jīng)濟(jì)和發(fā)展創(chuàng)造出巨大的財(cái)富。

　　舊的“拆遷式保護(hù)”模式，比如在曾經(jīng)四合院密集的南池子和金寶街，往往政府出面強(qiáng)制性的拆遷老居民，由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以舊城改造的名義制造偽民俗建筑，高價(jià)銷售從中牟取暴利，不管它是否合法，它已經(jīng)形成了一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)鏈，眾多的人依附這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈生存；
它確實(shí)也帶來(lái)了短期的社會(huì)效應(yīng)，如稅收、就業(yè)、推動(dòng)市場(chǎng)、拉動(dòng)內(nèi)需等等還滋養(yǎng)了大量的腐敗和利益群體；
另一方面，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈也制造了大量的社會(huì)矛盾，對(duì)普通百姓的工作、生活產(chǎn)生了巨大的影響，進(jìn)而對(duì)政府的工作帶來(lái)很大壓力。

　　舊城保護(hù)是一個(gè)綜合問(wèn)題。舊的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)窃趷盒匝�環(huán)中，將北京舊城送入死亡陷阱，如果不能將舊城從現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)鏈中解放出來(lái)，任何理論都不能改變它死亡的命運(yùn)。

　　怎么保護(hù)？誰(shuí)來(lái)保護(hù)？如何利用？說(shuō)到根本，就是資金來(lái)源、百姓安排、資源利用三大部分的問(wèn)題。我們?cè)噲D構(gòu)筑一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)鏈代替舊的產(chǎn)業(yè)鏈，以解決舊有的矛盾，這是我們將要闡述的核心實(shí)質(zhì)。

　　現(xiàn)在行動(dòng)還不算太遲

　　對(duì)舊城房屋我們做了大量的市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)果如下：

　　1、舊城四區(qū)：東城、西城、崇文、宣武。崇文、宣武兩區(qū)除小片地區(qū)尚存外，基本已經(jīng)全區(qū)覆沒(méi)了，東西兩城尚有較大范圍的胡同和四合院。

　　2、舊城內(nèi)原有房屋為152萬(wàn)間左右，其中82萬(wàn)間為私產(chǎn)。經(jīng)過(guò)各個(gè)時(shí)期的拆除后，至今現(xiàn)存房屋估算僅有不到50萬(wàn)間，私產(chǎn)占一半左右，但其中約有12萬(wàn)間為原私產(chǎn)（經(jīng)租房）尚未歸還。

　　3、從房屋主體結(jié)構(gòu)看，東西兩城主體結(jié)構(gòu)完好率在80%以上，崇文、宣武兩區(qū)主體結(jié)構(gòu)完好率在60%左右。

　　4、尚未歸還的私產(chǎn)（經(jīng)租房）院落內(nèi)，住房率不足50%。原因：已享受福利分房，或已經(jīng)另購(gòu)住房。

　　國(guó)家責(zé)任和市場(chǎng)規(guī)律可以統(tǒng)一

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一大特點(diǎn)就是自動(dòng)調(diào)節(jié)功能。在中央宏觀調(diào)控政策下，新的產(chǎn)業(yè)鏈形成，為市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移提供了必要條件，它可以使原本依附于舊的產(chǎn)業(yè)鏈上的人們重新找到位置。

　　從北京的整體規(guī)劃看，舊城將更多的承載旅游、文化等功能。深層次發(fā)掘北京乃至中國(guó)的傳統(tǒng)文化，充分利用舊城的現(xiàn)有資源，讓百姓參與其中，是大有文章可做的。

　　北京得天獨(dú)厚的歷史文化條件，吸引著眾多的國(guó)內(nèi)外人們想了解和接近它，這為我們提供了一個(gè)廣闊的市場(chǎng)前景。一個(gè)好的政策，可以拯救一個(gè)城市。北京市政府對(duì)舊城的整體保護(hù)原則為構(gòu)筑新的產(chǎn)業(yè)鏈提供了先決條件。

　　胡同、四合院作為不可再生的資源必須在合法、合理的前提下加以利用，才會(huì)有真正的社會(huì)和諧和市場(chǎng)繁榮。

　　在此前提下，要完成以下幾個(gè)步驟：

　　第一：以保護(hù)舊城的名義，將所有尚未歸還屬于私人的房屋產(chǎn)權(quán)歸還個(gè)人。此舉的目的不僅是落實(shí)憲法“保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)”的綱領(lǐng)，也是為下一步資源整合后市場(chǎng)化運(yùn)作做必要的基礎(chǔ)準(zhǔn)備。（由政府負(fù)責(zé)）

　　第二：由民間與政府一起構(gòu)筑一個(gè)新的項(xiàng)目平臺(tái)（或稱協(xié)會(huì)或機(jī)構(gòu)），負(fù)責(zé)取得世界銀行的低息貸款，用于四合院的保護(hù)修繕（此事項(xiàng)我們已經(jīng)與世界銀行初步接觸過(guò)，我們需要政府的背景和支持）。這個(gè)項(xiàng)目平臺(tái)從貸款取得直至還款結(jié)算為止。（由民間負(fù)責(zé)）

　　第三：由民間企業(yè)負(fù)責(zé)對(duì)歸還后的私有房產(chǎn)進(jìn)行資源整合。對(duì)無(wú)修繕能力的房主，在自愿的基礎(chǔ)上平臺(tái)提供貸款，企業(yè)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)、提供有償服務(wù)等，協(xié)助房主完成還貸過(guò)程。（由民間負(fù)責(zé)）

　　以上三個(gè)步驟完成后，一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)鏈雛形即可構(gòu)成。

　　民間保護(hù)模式的可行性分析

　�。ㄒ唬┵Y金來(lái)源及百姓安置

　　要達(dá)到修繕保護(hù)的目的，就要先疏散人口，民間公司可以承擔(dān)這部分先期資金。

　　鑒于以往的經(jīng)驗(yàn)，我們疏散的原則是：保證百姓的居住用房，而不是將“保證居住用房”變相成為“政府派支票”。

　　我們的資金將用來(lái)建筑經(jīng)濟(jì)適用房，或由被疏散居民集資建廉租房。百姓的居住面積將由原來(lái)的人均5平米左右，達(dá)到現(xiàn)在的人均15-20平米。我們不再提供貨幣安置的辦法，以防止享受了福利分房后再套取貨幣的情況發(fā)生。

　　（二）資源重組

　　政府從保護(hù)舊城的基本出發(fā)，給現(xiàn)存私有經(jīng)租房“松綁”，不僅可以解決這部分百姓自身的住房緊張問(wèn)題，緩解社會(huì)矛盾，同時(shí)可以將歸還后百姓手中的剩余部分房屋進(jìn)行“資源重組”。

　　既以類似管理集團(tuán)的形式，讓無(wú)力修房的百姓通過(guò)“以房養(yǎng)房”來(lái)解決修繕費(fèi)用，也為社會(huì)提供新的就業(yè)機(jī)會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。而這大筆的修繕費(fèi)用，將通過(guò)我們與政府合作，構(gòu)筑一個(gè)新的平臺(tái)，取得世界銀行的低息貸款。

　　“以房養(yǎng)房”意味著有一批房屋資源投入市場(chǎng)運(yùn)做，盡管百姓是單一的個(gè)體，但仍可以整體運(yùn)做。將愿意參與整體運(yùn)做的百姓組織起來(lái)，為每一個(gè)單體找到適合的行業(yè)，后續(xù)服務(wù)將為市場(chǎng)提供一個(gè)龐大的就業(yè)空間。

　　事項(xiàng)一：百姓拿出部分房子加入了四合院家庭旅社，要達(dá)到接待標(biāo)準(zhǔn)就得有人做，客人出去了，房屋總要打理的，一間兩間自己干，多了怎么辦？玻璃總不能象自己家里半年、一年擦一次吧？燈壞了、下水道堵了、馬桶出問(wèn)題了，總不能每家都有全能的師傅預(yù)備著？這就類似酒店的客務(wù)部工作，間間酒店的客務(wù)部都是最龐大的部門。北京現(xiàn)存的待解決私有經(jīng)租房保守估計(jì)有10萬(wàn)間左右，我們按一半5萬(wàn)間計(jì)算，每個(gè)服務(wù)生每天負(fù)責(zé)10間，就需要5000人就業(yè)。

　　事項(xiàng)二：四合院的房屋每年都需要清理屋頂?shù)碾s草，拔了草，瓦就會(huì)有壞損、松動(dòng)，就要修就要有人做，經(jīng)常性的巡查是必不可少的，1000個(gè)人從事這項(xiàng)工作很不輕松。

　　事項(xiàng)三：資源整合后將全部采用系統(tǒng)化管理。管理層人員至少要500人。

　　這里只是列舉了就業(yè)方面的其中一二。在經(jīng)濟(jì)上，入住北京四合院，與普通百姓同享北京文化，也將為北京常規(guī)旅游項(xiàng)目增加一個(gè)新的賣點(diǎn)，可以為北京帶來(lái)更大的旅游收入。

　　所有這些在我們沒(méi)有把資源整合前是看不到的，這是這個(gè)新的產(chǎn)業(yè)鏈形成的源頭，也是基本條件。這為我們下一步深層次挖掘北京四合院文化打下了重要的市場(chǎng)基礎(chǔ)。

　　（三）深層次挖掘北京四合院文化

　　有了這個(gè)新的產(chǎn)業(yè)鏈的平臺(tái)，很多與之相關(guān)的產(chǎn)業(yè)就有了生存的條件。北京的胡同和四合院文化，并不是僅僅是幾間老房子那么簡(jiǎn)單。美國(guó)的迪士尼遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一個(gè)公園的概念，它是一個(gè)龐大的產(chǎn)業(yè)。

　　經(jīng)營(yíng)北京的胡同四合院文化，完全可以借鑒人家走一條產(chǎn)業(yè)化道路。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律和目前中國(guó)的發(fā)展?fàn)顩r看，都為走產(chǎn)業(yè)化道路提供了非常好的契機(jī)。

　　我們把四合院的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展放在一條產(chǎn)業(yè)鏈中所帶來(lái)的效益是不可低估的。

　　事項(xiàng)一：四合院的磚雕非常美，北京牙雕廠瀕臨倒閉，大批技術(shù)工人下崗，為什么不能讓他們從事磚雕生產(chǎn)呢？磚雕有著極強(qiáng)的裝飾性，在許多中國(guó)人家和很多外國(guó)人家里，都有幾件中國(guó)特色的東西作為裝飾，這就是市場(chǎng)。

　　事項(xiàng)二：象眼是北京四合院建筑獨(dú)有的，但很少有人去挖掘。我們可以用繪畫或絲織來(lái)展現(xiàn)給世人，作為一種裝飾。這也是市場(chǎng)。

　　事項(xiàng)三：我們可以專門拍攝一些北京四合院的建筑風(fēng)光片，細(xì)致地介紹北京四合院的美學(xué)文化，象《走遍美國(guó)》一樣，推出國(guó)門，爭(zhēng)取世界更大的市場(chǎng)空間，這就是文化產(chǎn)業(yè)。而文化產(chǎn)業(yè)的滲透，也會(huì)為我們的文化產(chǎn)品創(chuàng)造更大的市場(chǎng)。

　　圍繞文化產(chǎn)業(yè)的挖掘和利用還很多，這里所舉的只是幾個(gè)簡(jiǎn)單的例子。在這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的帶動(dòng)下，不僅可以達(dá)到良性循環(huán)，也將會(huì)帶來(lái)稅收、就業(yè)機(jī)會(huì)、拉動(dòng)內(nèi)需、推動(dòng)市場(chǎng)等等，而且它不會(huì)產(chǎn)生副影響。圍繞著深層次挖掘文化內(nèi)涵的主題，商人們也一定會(huì)找到自己的位置。北京有幾千家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，而全美國(guó)才幾千家，如果不使他們重新為自己定位，恐怕以后北京真的就只見(jiàn)高樓，見(jiàn)不到地皮了。

　　目前北京以單體院落修繕或翻建后出售的方式，局限性太強(qiáng)，不能為社會(huì)創(chuàng)造長(zhǎng)期、廣泛的效益，它只能作為保護(hù)的其中一種形式，而大量的房屋院落以買賣的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)保護(hù)是不現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的。因?yàn)檫@需要通過(guò)無(wú)數(shù)有經(jīng)濟(jì)能力、而且喜歡北京四合院的人來(lái)購(gòu)買，買一個(gè)院子是因?yàn)橄矚g，但買幾個(gè)院子就不僅僅是喜歡了。商人投資是要講回報(bào)的，用什么收回投資成本、多長(zhǎng)時(shí)間收回投資成本，是考慮購(gòu)買的先決條件。在產(chǎn)權(quán)不清、沒(méi)有保障的情況下，投資人的遲疑就在所難免的。

　　我們提出的新模式的產(chǎn)業(yè)鏈，從根本上解決了市場(chǎng)需要的先天不足。不僅可以為房屋買賣市場(chǎng)解除障礙，而且拓寬了市場(chǎng)范圍，為舊城保護(hù)與利用開(kāi)辟新境。

　　中國(guó)文化對(duì)世界的影響和吸引力是巨大的。在這個(gè)前提下，充分利用好我們的文化，打好文化這張牌，以經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的方式達(dá)到“舊城保護(hù)與利用”的目的，是完全具備可操作性的。(作者為北京市民。來(lái)源：學(xué)人推薦)

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