關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險及防范措施

　　【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中占有舉足輕重的地位，近年來，房地產(chǎn)市場日趨完善，國家不斷出臺一些政策規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)走向正軌，但是它仍是新興行業(yè)，具有高風(fēng)險、高收益的特點。如何有效規(guī)避、降低財務(wù)風(fēng)險，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有舉足輕重的意義。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)目前現(xiàn)狀或問題，分析了存在問題的原因，提出了針對這些問題對策，包括多渠道融資，提高財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，加強成本管理，建立和完善內(nèi)審機制；從而我們認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)雖然面臨諸多風(fēng)險，但通過各方面的努力還是可以防范的，未來的房地產(chǎn)業(yè)一定能夠穩(wěn)步快速的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟發(fā)展的中流砥柱。
　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；財務(wù)風(fēng)險；防范策略
　　一、引言
　　房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)今經(jīng)濟中占有不容忽視的地位，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)�？墒�2008年以來國家的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)業(yè)來說并不樂觀。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有投資周期長、投資額巨大、回收期長、變現(xiàn)能力差等特點。由于資金政策的不斷緊縮，有些國有銀行已取消開發(fā)貸款項目，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金缺口的風(fēng)險這也從一方面凸顯房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的隱患。
　　房地產(chǎn)行業(yè)存在數(shù)量多，規(guī)模小的特點。雖然有些房地產(chǎn)企業(yè)已初具規(guī)模，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然處于發(fā)展不完善階段，都在摸索中前進，不斷發(fā)現(xiàn)問題解決問題房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)要經(jīng)過購置土地、前期籌劃、工程設(shè)計、建設(shè)施工、配套設(shè)施建設(shè)、房屋銷售、產(chǎn)權(quán)辦理等過程，建設(shè)周期長、資金鏈循環(huán)周期長，隨時會受到市場變化的影響，導(dǎo)致資金鏈的管理難度及風(fēng)險都相當(dāng)難以把握。
　　二、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理的主要問題分析
　　1.資產(chǎn)負(fù)債率偏高
　　調(diào)查顯示，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率都在80%以上，遠(yuǎn)超一般企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，雖然有可能獲得高收益，但前提是需要有大量的資金投入其中，很多房地產(chǎn)業(yè)一旦有機會面臨項目時，就會不惜高息借貸融資，無形中加大了融資成本，產(chǎn)生了資金鏈斷裂，債務(wù)越來越多的風(fēng)險，許多的爛尾樓就是這樣出現(xiàn)的。
　　房地產(chǎn)行業(yè)在確認(rèn)收入方面也有其特殊性，在取得預(yù)收款到竣工備案之前的收入都是在“預(yù)收賬款”科目中反應(yīng)，并不記入“營業(yè)收入”科目，因此資產(chǎn)負(fù)債率比重過高。
　　2.融資方式過于單一
　　大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資金由股東投資款、銀行貸款和預(yù)售房款組成。股東投資款在購置土地時已經(jīng)用去一大半或者基本用完，而預(yù)售房款要等到開發(fā)企業(yè)從政府部門取得《商品房預(yù)售許可證》后才能銷售房屋，才能取得預(yù)售房款，有的地區(qū)要求項目主體達到四層以上或者正負(fù)零以上，才能辦理預(yù)售證，這需要一段很長的時間，所以在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，絕大多數(shù)都來自銀行貸款資金，對銀行信貸依賴相當(dāng)高，而股權(quán)投資和債權(quán)投資去占的比重很小。一旦出現(xiàn)風(fēng)險壓力都在銀行，對國民經(jīng)濟非常不利。
　　3.財務(wù)管理人員素質(zhì)水平不一
　　由于房地產(chǎn)行業(yè)是新興行業(yè)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)人員并非具有很強的專業(yè)性，大多數(shù)財務(wù)人員來自各行各業(yè)，包括工業(yè)企業(yè)財務(wù)、商業(yè)企業(yè)財務(wù)，所以專業(yè)知識都是套用其他行業(yè)的財務(wù)規(guī)定和制度。雖然具有相通性但仍有不完全相似的地方。由于房地產(chǎn)資金流較大，房地產(chǎn)的領(lǐng)導(dǎo)層多會選用自己的親屬擔(dān)任財務(wù)管理人員，而這些人員有些并不具備財務(wù)知識，只是會簡單的記流水賬，這也是導(dǎo)致財務(wù)人員素質(zhì)參差不齊的原因之一。
　　4.財務(wù)涉及面廣、管理難度較大
　　房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)涉及面比較廣，財務(wù)工作也比較復(fù)雜。從最初的購置土地，然后市場調(diào)查、項目設(shè)計、廣告宣傳、項目施工到小區(qū)配套設(shè)施的施工再到最后的工程驗收，每一環(huán)節(jié)都需要財務(wù)核算。財務(wù)工作都參與進行，都需要財務(wù)人員細(xì)致核算每一個環(huán)節(jié)。在每一個環(huán)節(jié)中都會涉及到現(xiàn)金流，預(yù)收款的回收管理，支付工程款，每個環(huán)節(jié)都需要財務(wù)人員的大量工作，為了平衡現(xiàn)金的收支，確保公司正常運營，財務(wù)人員管理的難度和承擔(dān)的風(fēng)險也是較大的。
　　5.缺乏日常的資金管理觀念
　　房地產(chǎn)企業(yè)受利率、通貨膨脹率的影響也是比較大的。2007年，股市和房地產(chǎn)市場都異�；鸨�，但是2008年的經(jīng)濟危機，使得房地產(chǎn)受到很大的市場抨擊，遭遇了致命的打擊。國家采取加息的政策，抑制通貨膨脹，致使加大了資金成本，使房地產(chǎn)的預(yù)期利益降低。另外，一些企業(yè)的管理層不重視日常的資金管理，時間價值的觀念淡薄，就會造成資金的閑置或不足，無法滿足正常的公司運作。企業(yè)有錢時，不知合理規(guī)劃使用，企業(yè)沒錢時就發(fā)愁，沒有事先預(yù)算的資金管理意識，缺乏協(xié)調(diào)統(tǒng)一運用資金的機制。尤其是在金融危機時，企業(yè)更要加強日常資金的管理，對未來的風(fēng)險合理評估，防范可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險和危機。
　　三、關(guān)于房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的防范措施
　　1.建立多渠道的融資環(huán)境
　　單一渠道的融資環(huán)境已無法滿足現(xiàn)今房地產(chǎn)企業(yè)的資金需要量，為了保證充分的資金流，需要每個房地產(chǎn)企業(yè)擴寬思路，多渠道的融入資金。
　�。�1）加強預(yù)售房款的回收。政府要求開發(fā)商在建筑主體到四層以上方可取得《預(yù)售房許可證》，所以就要求開發(fā)商加快工程進度，盡快達到政府要求。
　　（2）可以通過股權(quán)投資來擴大自有資金。房地產(chǎn)企業(yè)在組建初期為了取得土地使用權(quán)證，要經(jīng)過招拍掛、付拆遷補償款、繳納稅金等許多手續(xù)，同時要支付大筆資金，所以在開發(fā)階段時有可能就出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，這時引入其他投資人注入資扶持開發(fā)企業(yè)不失為是上策。另外，建筑工程承包商墊付工程款。開發(fā)商在投入資金購入土地后，就開始運作各種融資，建筑商墊資是其中一種形式。建筑商先墊付預(yù)付款或部分進度款，施工到一定階段后，再以形象進度款的形式收回已墊付的全部或部分資金。
　　2.加強財務(wù)成本管理
　�。�1）應(yīng)降低建筑安裝成本，這是房地產(chǎn)企業(yè)中的主要成本，也是一個比較難把握的成本。房地產(chǎn)企業(yè)在開始施工建設(shè)之前應(yīng)采取預(yù)算等方法估計建筑安裝成本，制定詳細(xì)的資金預(yù)算計劃，并在建筑施工同時監(jiān)控每一步施工的工程付款進度，以免發(fā)生不必要的財務(wù)風(fēng)險。

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