以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律效力及風(fēng)險分析

　　摘 要：最近幾年，我國經(jīng)濟增長速度有所放緩，房地產(chǎn)市場備受打擊，針對以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為的法律效力及其面臨的風(fēng)險進行研究，能夠最大限度的發(fā)揮這種土地轉(zhuǎn)讓模式優(yōu)化配置土地資源、盤活土地存量的作用。
　　關(guān)鍵詞：房地市場；股權(quán)轉(zhuǎn)讓；土地使用權(quán)
　　中圖分類號：D922.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-4379-（2016）35-0208-02
　　作者簡介：孫亞男（1986-），女，江蘇東恒律師事務(wù)所，研究方向：民商法學(xué)。
　　近年來，房地產(chǎn)市場跌宕起伏，因資金短缺、商業(yè)風(fēng)險等因素，個別房地產(chǎn)為了生存而紛紛將自己名下的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。采用這種模式，無需辦理土地權(quán)屬變更登記等手續(xù)，可以回避獲取土地的限制性條件，且可以規(guī)避相關(guān)稅費。
　　然而，當(dāng)前我國法律、法規(guī)并未就該種模式進行明確規(guī)定，司法實踐中對該模式是否有效尚存爭議，全國各地的做法也不盡相同。筆者認(rèn)為，我國相關(guān)法律并未明確規(guī)定不得以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式轉(zhuǎn)讓土地，因此這種土地轉(zhuǎn)讓形式是具有可操作性的。
　　一、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性分析
　�。ㄒ唬┪覈�現(xiàn)行法律并未明確否定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性
　　1.關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律規(guī)定
　　《公司法》第二十七條股權(quán)轉(zhuǎn)讓作出了明確的規(guī)定，即“有限責(zé)任公司的股東只有在1/2以上股東同意轉(zhuǎn)的情況下，才能將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給股東以外的人；而股東之間則可以相互轉(zhuǎn)讓部分或全部股份�！�…”
　　涉外股權(quán)轉(zhuǎn)讓更為復(fù)雜，需要考慮到現(xiàn)行外商優(yōu)惠政策、企業(yè)當(dāng)前性質(zhì)、外商投資主管部門職責(zé)以及外商投資領(lǐng)域等因素。
　　因此，除涉及國有或外資的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之外，我國法律并未限制股權(quán)在公司股東之間的流轉(zhuǎn)作出相關(guān)規(guī)定；但是若沒有公司1/2以上股東的同意，股權(quán)無法被轉(zhuǎn)讓給股東以外的人。嚴(yán)格來說，這只是一種程序性要求，并非實體限制。
　　2.關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律規(guī)定
　　《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條、三十八條分別就禁止轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的情形，以及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)滿足的條件分別作出了規(guī)定。前者規(guī)定，存在本法第三十八條規(guī)定之情形的，以及土地使用權(quán)通過出讓所獲得的房地產(chǎn)都無法轉(zhuǎn)讓；后者規(guī)定，對房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓時，若土地使用權(quán)是通過出讓獲得的，那么需達(dá)到如下要求：（一）所支付的土地使用權(quán)出讓金金額與出讓合同規(guī)定的金額相符，且獲得了土地使用權(quán)證書；（二）根據(jù)出讓合同規(guī)定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。……”
　　因此，認(rèn)為以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)目的無效的理由通常是：當(dāng)事人的真實意思表示是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，但因法律的強制性規(guī)定而無法以土地使用權(quán)交易的方式實現(xiàn)，因此當(dāng)事雙方以股權(quán)轉(zhuǎn)讓之名行土地轉(zhuǎn)讓之實，屬于《合同法》第五十二條規(guī)定的“以合法形式掩蓋非法目的”，股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)被認(rèn)定為無效。此外，換個角度來看，這種行為本身就違背了稅法和房地產(chǎn)法的立法精神，理應(yīng)視為無效的。
　　3.股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓彼此獨立，以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為應(yīng)當(dāng)有效
　　根據(jù)前述相關(guān)法律的規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)屬兩個不同層面上的法律關(guān)系，受不同的法律規(guī)范調(diào)整。股東以《公司法》相關(guān)條款為依據(jù)，處分股權(quán)，但土地使用權(quán)并不會因股權(quán)的轉(zhuǎn)讓而改變的情形就屬于股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓后，土地使用權(quán)仍歸屬公司；公司以《城市房地產(chǎn)管理法》為依據(jù)處分公司名下土地使用權(quán)（屬于物權(quán)）的情形則屬于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。由此不難看出，二者是兩個截然不同的概念，需加以區(qū)分。此外，我國稅法制度為當(dāng)事人提供了若干“合法避稅”的機會和條件，故而，該行為是有效的。
　　（二）法院判例并未否定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的合法性①
　　1.不能將房地產(chǎn)公司全部股權(quán)的轉(zhuǎn)讓等同于變相轉(zhuǎn)讓，并根據(jù)此判定股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效（最高人民法院〔2012〕民二終字第23號）。
　　裁判要旨：本案爭議雙方股權(quán)前后轉(zhuǎn)讓了兩次，原屬于標(biāo)的公司建設(shè)用地使用權(quán)在出讓方將公司所有股份轉(zhuǎn)讓給受讓方之后依然為公司資產(chǎn)，登記在公司名下，換言之，流轉(zhuǎn)的只是股權(quán)而非建設(shè)用地使用權(quán)。
　　2.當(dāng)事人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)與其通過出讓股權(quán)的方式獲得土地使用權(quán)有著本質(zhì)的區(qū)別，因為股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否具備效力并不能以標(biāo)的公司所擁有的土地使用權(quán)在開發(fā)投資總額中的占比有無達(dá)到25%為判斷標(biāo)準(zhǔn)（最高人民法院〔2011〕民二終字第2號民事調(diào)解書）。
　　調(diào)解要旨：（1）《城市房地產(chǎn)管理法》是典型的管理性規(guī)范，因為本條款要求土地轉(zhuǎn)讓時的投資在開發(fā)投資總額中的占比應(yīng)該達(dá)到25%，這是一種于物權(quán)變動時對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的的物的設(shè)定的限制條件，是合同標(biāo)的的物的瑕疵。（2）當(dāng)事人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)與其通過出讓股權(quán)的方式獲得土地使用權(quán)有著本質(zhì)的區(qū)別，股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是否具備效力并不能以標(biāo)的公司所擁有的土地使用權(quán)在開發(fā)投資總額中的占比有無達(dá)到25%為判斷標(biāo)準(zhǔn)。
　　二、以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的法律風(fēng)險分析
　　以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的操作模式涉及到公司與房地產(chǎn)兩大領(lǐng)域的法律問題，法律風(fēng)險較大。但實際操作中，在這種模式合法的前提下，當(dāng)事雙方面臨的風(fēng)險與普通股權(quán)轉(zhuǎn)讓并無太大的不同。主要包括以下三個方面的問題：
　　（一）股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為是否合法有效？
　　股權(quán)轉(zhuǎn)讓活動中，應(yīng)避免以下導(dǎo)致股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效的因素：轉(zhuǎn)讓主體不適格、違反法定程序或公司章程的約定、未按法律規(guī)定的手續(xù)登記、國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓或涉外股權(quán)轉(zhuǎn)讓未按照相關(guān)特別法律規(guī)定進行等。
　�。ǘ�）標(biāo)的公司債務(wù)如何承擔(dān)？
　　股權(quán)受讓方對于公司原有的債務(wù)不能以股東變更或與公司原股東簽訂的合同對外拒絕債務(wù)的履行。所以，在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時，公司已知或未知的債務(wù)，以及追償債務(wù)失敗就成為了受讓方面臨的最大風(fēng)險。

相關(guān)熱詞搜索：土地使用權(quán) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 法律效力 風(fēng)險 轉(zhuǎn)讓