存量房轉(zhuǎn)租賃房的方式與激勵措施研究

　　[摘 要]我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入了存量房時代，合理處置存量房產(chǎn)資源是企業(yè)和政府亟待解決的一項重大課題。從政府的角度考慮，主要闡述了PPP模式和共享房屋兩種存量房轉(zhuǎn)租賃房的方式同時建議政府采取促進存量房轉(zhuǎn)租賃房的激勵措施，激勵措施涵蓋了鼓勵成立專業(yè)化租賃企業(yè)、現(xiàn)有房地產(chǎn)公司拓寬業(yè)務范圍、個人出租房屋、個人或家庭承租房屋四個方面。在我國存量房過剩的背景與政府“去庫存”政策的引導下，本文所闡述的具體方案對促進房屋租賃市場的迅速發(fā)展具有一定的借鑒意義。
　　[關(guān)鍵詞]存量房；租賃房；PPP模式；共享房屋；激勵措施
　　中圖分類號：S421 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2018）24-0125-01
　　1.存量房轉(zhuǎn)租賃房的方式
　　1.1 PPP模式
　　PPP（Public-Private-Partnership）模式又稱為“政府與社會資本合作”，運作機理為公共非營利組織（政府）與企業(yè)或非盈利組織作為合作伙伴，形成不同的法律關(guān)系，產(chǎn)生不同類型和層次的利益和責任[1]。在PPP模式中，政府提供現(xiàn)有的資源，制定一系列政策支持合作項目的進行，企業(yè)提供項目建設資金、人員及技術(shù)，對項目進行實際的施工建設，通過“使用者付費”及必要的“政府付費”獲得合理的投資回報。目前PPP模式多用于基礎設施建設和公共事業(yè)項目中。
　　存量房轉(zhuǎn)租賃房主要運用PPP模式中的TOT模式，即“轉(zhuǎn)讓—運營—移交”，如圖1所示。具體實施主要分為以下4個步驟。
　　1.1.1 確定合作企業(yè)
　　政府應采用“公開招標”的方式，向社會中發(fā)出合作公告，說明擬建設的項目及具體合作方式，對有意向合作的企業(yè)進行審核，按照招投標的具體流程確定最終中標企業(yè)。政府最終與中標的合作伙伴簽署特許經(jīng)營協(xié)議。
　　1.1.2 房屋改造、運營
　　企業(yè)對房屋進行改造，要求改造后的房屋能夠滿足基本生活需求，水、電、氣齊全，房屋周邊有一定的綠化、具備良好的衛(wèi)生條件與安全條件等。改造完成后，企業(yè)可在特許經(jīng)營期內(nèi)將房屋用于出租，房屋的一切合法所得歸企業(yè)所有。
　　1.1.3 房屋移交
　　特許經(jīng)營期滿后，合作企業(yè)要將房屋的經(jīng)營權(quán)向政府移交。在移交時，政府應檢查房屋是否處于良好運營和維護狀態(tài)，同時，政府和企業(yè)也可以通過協(xié)商的方式，選擇延長特許經(jīng)營期限，但企業(yè)應向政府支付一定數(shù)額的房屋經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓費用。
　　1.1.4 全過程監(jiān)督
　　政府應完善存量房改造、運營監(jiān)督管理制度，定期對項目的運營進行檢查，防止企業(yè)出現(xiàn)改造質(zhì)量不佳、不符合國家標準等違法行為，規(guī)范租賃市場的正常平穩(wěn)運行。
　　1.2 共享房屋模式
　　1.2.1 共享房屋遇到的問題[2]
　�。�1）房屋內(nèi)的財產(chǎn)安全問題（實名認證問題）
　　很多居民在出租自己房屋的時候，會選擇將房屋內(nèi)價值較高的物品移走，防止租客的不良行為，這也是出租方將自己房屋出租時最為擔心的一個問題，在共享房屋中這一問題將升級，共享房屋的住客更迭快，使得房屋內(nèi)一旦產(chǎn)生財產(chǎn)損失很難找出真正的行竊者。
　　（2）出租方房屋的整潔度問題（物業(yè)管理問題）
　　由于共享房屋是單個出租方組成的，所以缺乏有效的物業(yè)管理，這就導致房屋的整潔度成為了一個重要問題.
　�。�3）租客隱私外泄問題因為租住共享房屋時為了避免發(fā)生財產(chǎn)糾紛，所以出租房一般會安置攝像頭以及記錄每位入住人的隱私信息（例如身份證號和電話），那么與前四點不同，這一點則是用來保護租客的權(quán)益[3]。
　　1.2.2 解決辦法
　　為解決以上幾個問題，可采用如下方法：
　�。�1）密切貼合互聯(lián)網(wǎng)主體，財產(chǎn)問題可以通過實名認證得以保障，具體內(nèi)容是在租客入住之前，需要掃描房屋二維碼進行實名注冊登記，只需注冊一次，個人信息便會被儲存起來，同時在房屋外面有一個計時器和與計時器緊密相連的指示燈（指示燈在該共享房屋無人租住時為綠燈，在打掃期間為黃燈，在有人租住時為紅燈），計時器由每一位注冊認證成功的租客入住前輸入確定租住的到期時間，時間確定后將自動生成租金，在完成租金交付后，會以微信（或者專門的APP軟件）二維碼的方式生成虛擬鑰匙，房屋的鎖是由激光掃描二維碼來打開的。這樣大大提高了保密性與方便性。在租客時間截止后的一個小時內(nèi)，房屋的二維碼鑰匙將會自動更換，該租客不能再憑自己的原虛擬鑰匙進出該共享房屋。租客的設定截止日期后，房屋會自動向周圍最近的物業(yè)管理發(fā)送打掃請求，在物業(yè)將房屋打掃完畢后，燈光由黃色變?yōu)榫G色，允許下一個客戶繼續(xù)入住。用這個方法可以消除出租方的財產(chǎn)損失之憂，房間的系統(tǒng)會自動記錄每一位租客的進入與離開信息，若有財產(chǎn)損失則很容易查出行竊者。
　　（2）對于整潔度問題，如果之前就是在小區(qū)里的房屋，則應由原小區(qū)進行打掃管理，如果是工業(yè)廠房或?qū)懽謽歉难b，則可以在互聯(lián)網(wǎng)上采取類似于滴滴打車的軟件，由出租方在收到租客退房后向該APP發(fā)送消息，并通知可以進行打掃。該APP將會根據(jù)地圖功能搜索附近的清潔公司人員進行上門打掃，如果下一個租客入住時發(fā)現(xiàn)有衛(wèi)生問題，向出租方說明，打掃的清潔公司將受到差評。
　　2.存量房轉(zhuǎn)租賃房的激勵措施[4]
　　2.1 鼓勵成立專業(yè)化租賃企業(yè)
　　首先，積極貫徹落實國家鼓勵創(chuàng)業(yè)的政策，國家政府出臺相應的稅收優(yōu)惠政策、鼓勵金融機構(gòu)加大支持、增加租賃用地的供應等措施來鼓勵創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)立專做存量房轉(zhuǎn)租賃房業(yè)務（包括商業(yè)辦公存量房與工業(yè)用房存量房改建，區(qū)別于房地產(chǎn)中介機構(gòu)，防止功能重復）的企業(yè)，如“共享房屋”企業(yè)、各種短租平臺、長期公寓等，企業(yè)經(jīng)營范圍統(tǒng)一規(guī)范為住房租賃經(jīng)營（政府只在初期干預，等到房屋租賃市場進入自覺發(fā)展的狀態(tài)，政府即可退出，有助于市場更好地發(fā)揮“看不見的手”的作用）。采用PPP模式：政府為專業(yè)化租賃企業(yè)免費提供政府、國有企業(yè)手中空置的廠房、商業(yè)用房，專業(yè)化租賃企業(yè)將其改建成住宅后，用于租賃，獲取收益一段時間以后，再將該住房交還給政府。在政府鼓勵方面應從如下幾個方向著手：
　　2.2 鼓勵現(xiàn)有房地產(chǎn)公司拓寬業(yè)務范圍
　　2.2.1 對于將待售商品房轉(zhuǎn)為租賃房屋并在房管部門登記備案的房地產(chǎn)企業(yè)，當租賃房屋達到土地使用年限時，自動續(xù)期30年，相應房產(chǎn)企業(yè)就租賃房屋所在土地重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合同有效年限為30年，企業(yè)無需再次繳納土地出讓金。
　　2.2.2 以上房地產(chǎn)企業(yè)，自登記之日起，5年內(nèi)免收租賃房屋的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅減半征收。
　　2.3 鼓勵個人出租房屋
　　政府應采取一些宏觀激勵措施來促進個人手里存量房的外租比例，從而在個人存量房角度上提高效率，積極響應去庫存的號召。
　　3.鼓勵個人或家庭承租房屋
　　3.1 實行新型房屋租賃模式：租價抵房價（類似于融資租賃，需辦理相應的網(wǎng)上登記手續(xù)）
　　將租客每月租金的80%計入房價抵用額度中，租房一定年限后，租客有能力一次性付清房屋剩余價款時，可一次性將房屋買過來。房價抵用額度僅限于一套房屋，若一定時間后，不選擇購買此房，則房價抵用額度無效。
　　參考文獻
　　[1] 孫德梅，吳豐，康偉.基于演化博弈的基礎設施建設PPP模式穩(wěn)定性分析[J].哈爾濱工程大學學報.2017.
　　[2] 劉盼盼.共享房屋已上線你想住嗎[J].現(xiàn)代青年.2017.
　　[3] 張潔，趙樂.房屋登記檔案信息共享與保護隱私權(quán)問題分析與對策研究[J].信息化建設.2016.
　　[4] 呂列金.共享經(jīng)濟背景下房屋租賃市場新格局分析[J].西部皮革.2017.

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