我國上市房地產公司償債能力分析

　　摘要：房地產業(yè)作為高負債行業(yè)，其償債能力一直倍受關注。2010年樓市宏觀調控政策使信貸趨緊，房企直接融資受阻，償債能力再次成為焦點問題。本文通過系統(tǒng)抽樣，選取我國30家上市房地產企業(yè)作為為樣本，以財務指標為基礎，結合其他因素綜合分析我國上市房地產公司償債能力。為股東、潛在投資者及企業(yè)客戶提供相關信息和趨勢分析；為房產企業(yè)管理者提供建議，以改善和提高地產公司償債能力。?
　　關鍵詞：上市房地產公司、短期償債能力、長期償債能力?
　　中圖分類號：F823文獻標志碼：A文章編號：1671-1009(2011)03-0036-02?
　　
　　2010年，中國的房地產交易額達1971億美元，占全球交易額的34%。房地產企業(yè)正在中國經濟活動中扮演越來越重要的角色，而本身因投資規(guī)模大、資金周轉慢等行業(yè)特點，相較于其他行業(yè)企業(yè)要承擔更多的負債與風險。2010年，為抑制房價過快上漲，政府相繼出臺22條房地產調控政策，使信貸趨緊、預售款監(jiān)管趨嚴。房地產企業(yè)直接融資受阻，其高增長背后的償債能力受到相關利益主體的高度關注。
　　一、房地產企業(yè)償債能力的內涵與評價指標
　�。ㄒ唬┓康禺a企業(yè)償債能力內涵
　　?企業(yè)的償債能力是指企業(yè)用其資產及時、足額償還長期債務與短期債務的能力。企業(yè)有無支付現(xiàn)金的能力和償還到期債務能力，是企業(yè)能否生存和健康發(fā)展的關鍵。房地產企業(yè)舉債融資，其一旨在補充流動資金，其二旨在為擴張籌備資金。其負債類科目主要包括：短期借款、預收賬款、應付賬款等，而其負債主要源于金融機構貸款、預收房款、應付工程款等。
　�。ǘ�）房地產企業(yè)償債能力評價指標
　　?償債能力分短期償債能力和長期償債能力。流動比率、速動比率映企業(yè)用可在短期內轉變?yōu)楝F(xiàn)金的流動資產償還到期的流動負債的能力。利息保障倍數(shù)反映公司負債經營的財務風險程度，該指標值越大，表明公司償付借款利息的能力越強，負債經營的財務風險就�。毁Y產負債率反映債權人發(fā)放貸款的安全程度，該指標較低，說明企業(yè)有較好的償債能力和負債經營能力。本文選以上四個指標衡量量企業(yè)償債能力［1］。
　　二、我國上市房地產公司償債能力現(xiàn)狀
　�。ㄒ唬┪覈�上市房地產公司償債能力數(shù)據(jù)統(tǒng)計
　　?本文以我國上市房地產公司為總體（ST股票除外），進行系統(tǒng)抽樣，選取30家上市公司為行業(yè)樣本。此外，以“招、保、萬、金”四家龍頭企業(yè)指標作為行業(yè)標桿進行參考比對。以下摘錄部分樣本公司的償債能力情況如表1 所示。
　　（二）我國上市房地產公司償債能力評價
　　1.統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析
　　?由表1數(shù)據(jù)可得出，招、保、萬、金四家上市房企年均速動比率都在0.5左右，低于0.8 的安全水平，年均流動比率在2.0左右，低于2009年平均水平；招、保、萬、金資產負債率均在70%左右，遠高于60%的警戒線，且有逐漸遞增趨勢。2010年下半年利息保障倍數(shù)指標有所好轉，但2011年仍走弱。
　　?此外， “招、保、萬、金”四家龍頭房企2010年負債合計高達3718.42億元。其中，萬科負債合計達1610.51億元，同比增長74.68%。
　　?四家龍頭房企負債增加，償債能力整體下降，短期償債壓力增大，長期償債能力并不樂觀［2］。
　　?由表1數(shù)據(jù)可得出，30個樣本中，流動比率呈下降趨勢的房企數(shù)量達15家，基本持平4家，呈上升趨勢11家，年度均值為2.3。速動比率呈下降趨勢的房企數(shù)量達11家，基本持平10家，呈上升趨勢9家，年度均值為0.8。短期償債能力輕微下降。利息保障倍數(shù)呈下降趨勢的房企數(shù)量達17家，基本持平4家，呈上升趨勢9家，年度均值達526倍。資產負債率呈上升趨勢的房企數(shù)量達16家，基本持平5家，呈下降趨勢9家，年度均值為61。
　　?此外，截至2011年3月20日，已公布年報的42家上市房企中，有29家公司的經營性現(xiàn)金流量凈值較2009年同期出現(xiàn)下降，占比近七成。不難看出，上市房企總體長期償債能力下降趨勢較為明顯。
　　2.其他影響因素分析
　　?就短期償債能力而言，房地產行業(yè)相較其他行業(yè)，通常存貨量大、價值高，但多為在建工程，可預售，變現(xiàn)能力相對較強，因而速動比率較低并不意味其短期償債能力弱。此外，企業(yè)聲譽應列入考量因素，同等條件下，良好的聲譽為企業(yè)提供良好的變現(xiàn)基礎，使企業(yè)在短時間內獲取現(xiàn)金能力提升，增強企業(yè)的償債能力［3］。
　　?就長期償債能力而言，單純看房企資產負債率上升并不能充分說明其資金鏈出現(xiàn)問題。房地產行業(yè)預付賬款、預收賬款等比重遠高于其他行業(yè)，從資產負債中剔除其影響后，資產負債率才更具有參考價值。
　　?總體看來，盡管流轉類指標普遍下降，房地產行業(yè)上市公司的盈利水平仍然在創(chuàng)歷年來新高，大多數(shù)企業(yè)仍然在加快囤地和開發(fā)的步伐。綜合以上，房地產企業(yè)的償付能力并未顯著轉差或實質性下降。
　　三、我國上市房地產公司償債能力提升對策
　　（一）調整負債結構調，實施“債務長期化”策略
　　?在負債結構上，和萬科相比，保利的資產負債率較高，但是長期負債與短期負債基本持平， 2010年末，流動負債占總負債59%，2009年末，流動負債占總負債61%；而萬科短期負債比重則較大， 2010年末，流動負債占總負債80%，2009年末，流動負債占總負債74%。
　　?整體看來，企業(yè)負債結構略有調整，減少短期借款比例，增加長期借款的比例，實施“債務長期化”的策略以應對當前形勢。長期負債較為穩(wěn)定，要在將來幾個會計年度之后才償還，公司面臨的流動性不足風險較小，短期內償債壓力不大。因此，企業(yè)應繼續(xù)加強長期負債融資，把長期負債籌得的資金用于增加固定資產，擴大經營規(guī)模。這對需要長期資本的房地產企業(yè)來說，更能保證房地產業(yè)的持續(xù)發(fā)展［4］。
　　（二）穩(wěn)健經營，控制成本
　　?在房市逐漸走高的大背景下，如果地產公司不忙于購買土地和新開工項目，則破產風險較小。而 “招、保、萬、金”這樣的大型房企，擴張速度并不迅速。四大房企中擴張最快的保利地產的主營業(yè)務增長率僅56.15%。而萬科A和招商地產的固定資產投資擴張率均為負值。
　　?因此，當前形勢下，收縮戰(zhàn)線，減開工規(guī)模、放緩擴張步伐，保持現(xiàn)有優(yōu)勢地位的情況下達到降低成本的目的。此外，企業(yè)采取的一系列降價促銷舉措加快流轉，確保經營穩(wěn)健性和安全性，能夠緩解資金緊張的局面，使得資金回籠效果較為明顯，緩解當前債務壓力的有效途徑，達到提升公司短期償債能力的目的［5］。
　　四、結語
　　?總體看來，盡管流轉類指標普遍下降，房地產行業(yè)上市公司的盈利水平仍然在創(chuàng)歷年來新高，多數(shù)房企仍然在加快擴張步伐，房地產企業(yè)的償付能力并未顯著轉差或實質性下降。然而，本文亦存在不足之處，如選取樣本量較小，可能導致樣本代表性不足。如何更深層次分析企業(yè)償債能力不足原因所在，有待繼續(xù)研究。
　　
　　參考文獻
　�。�1］徐曉音.房地產財務管理［J］.華中理工大學，2004，（9）.
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　�。�3］張麗蓉.房地產開發(fā)企業(yè)的短期償債能力分析［J］.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2010，9，92-93.
　�。�4］宋民剛.我國A股上市地產公司財務風險特征研究［D］.河北經貿大學學位論文，2010.
　　［5］章建平.房地產企業(yè)短期償債能力指標評析［J］.中國集體經濟，2007，4，100.
　　

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