試論房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)問題與對策

　　摘要：目前房地產(chǎn)企業(yè)高負(fù)債的資本結(jié)構(gòu)存在很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)要結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策、市場供求、企業(yè)自身發(fā)展規(guī)劃，來統(tǒng)籌安排，拓寬融資渠道，調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，建立良好的資金儲備，建立風(fēng)險(xiǎn)控制與測評體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的相互合作，優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，確立最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)。
　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 資本結(jié)構(gòu) 對策
　　為了抑制房價上漲，近年來國家出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的土地政策和金融政策。2011年是我國房地產(chǎn)調(diào)控最嚴(yán)厲、落實(shí)最到位的一年。在2012年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，政府也明確表示，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價合理回歸健康發(fā)展。隨著我國房地產(chǎn)調(diào)控行政性干預(yù)色彩的繼續(xù)加重，限購、限貸、限價政策逐步細(xì)化升級，房地產(chǎn)商面臨著融資成本和融資難度上升的考驗(yàn)，各類房地產(chǎn)企業(yè)陷入了不同程度的資金鏈緊張，甚至面臨財(cái)務(wù)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)。
　　資金是房地產(chǎn)企業(yè)生存的血液，而我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負(fù)債率偏高、融資渠道單一、負(fù)債結(jié)構(gòu)欠合理等問題，使得房地產(chǎn)資金鏈易出現(xiàn)斷裂，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。尤其自2010年國家采取措施限購限貸以來，銷量的下降、資金鏈的緊張，使房地產(chǎn)企業(yè)的這個弊端逐漸浮現(xiàn)。
　　一、我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀
　　房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展促進(jìn)了房地產(chǎn)融資體制的發(fā)育和成長，目前我國已經(jīng)形成了以商業(yè)銀行信貸為主，資本市場和信托等融資工具為輔的房地產(chǎn)融資體系，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的資金來源。但隨著金融危機(jī)的蔓延及國家宏觀政策的調(diào)控，房地產(chǎn)公司在發(fā)展過程中許多問題和缺陷也逐漸暴露。
　�。ㄒ唬┤谫Y結(jié)構(gòu)不合理
　　按照資本結(jié)構(gòu)理論和企業(yè)經(jīng)營的實(shí)際，企業(yè)應(yīng)以內(nèi)源融資為主。然而，通過對近幾年來我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)多以外源融資結(jié)構(gòu)為主。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有不同于其他行業(yè)的特殊性，一方面從買入土地開始的資金投入，到最后銷售資金回收，需要經(jīng)歷一個漫長的回收期；另一方面初始投入的資金量也很大，房地產(chǎn)行業(yè)在實(shí)現(xiàn)盈利增長的同時并沒有伴隨現(xiàn)金的流入，自身的資金積累能力也沒有獲得進(jìn)一步的提高，企業(yè)自有資金往往達(dá)不到整個項(xiàng)目的資金要求，所以不得不通過對外融資去獲得項(xiàng)目資金。外源融資所占比例大，一方面有利于企業(yè)充分利用財(cái)務(wù)杠桿的優(yōu)勢，獲得迅速的發(fā)展壯大，但另一方面也加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。在國家嚴(yán)厲宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著嚴(yán)峻的外部融資環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)不得不開始依賴銷售回籠資金。
　�。ǘ�）資產(chǎn)負(fù)債率高
　　由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)源融資匱乏，為了取得投資所需資金，絕大多數(shù)企業(yè)都傾向于通過銀行貸款籌集資金，進(jìn)而也導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍較高的現(xiàn)狀（見表1）。
　　從表1可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍高于其他行業(yè)的負(fù)債率水平，且差距較大，整個房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率比其他行業(yè)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率最多要高出20%左右，對于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這具有非常高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。資金鏈中的任何一環(huán)發(fā)生問題，公司都會出現(xiàn)連鎖反應(yīng)，這不僅會引起單個房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)危機(jī)，甚至由小及大，造成整個房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)。而銀行是房地產(chǎn)企業(yè)的最主要債權(quán)人，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，會直接危及銀行。
　　從房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈來說，上下游企業(yè)例如水泥、鋼筋等制造業(yè)也會受到影響。從2011年69家上市房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)中可以看出，負(fù)債占總資產(chǎn)比例超過70%的有23家，超過50%的有57家，負(fù)債同比增加的有46家。2012年500強(qiáng)中房地產(chǎn)企業(yè)凈負(fù)債率已由2010年的50.07%上升到66.59%。開發(fā)商利息支出額度和增長幅度也居高不下，龍頭企業(yè)萬科利息支出額度達(dá)到12.52億元，同比增幅為11.26%。
　　2012年，根據(jù)申銀萬國發(fā)布的一份房地產(chǎn)信托研究報(bào)告顯示，2012年集合類房地產(chǎn)信托本息共到期2 037億元，加上單一委托人認(rèn)購的單一類房地產(chǎn)信托，則共有約3 062億本息到期，從3月起進(jìn)入償付高峰。研究報(bào)告顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況已從2011年的“偏緊”步入“緊張”區(qū)間，可能接近甚至低于2008年水平。隨著國家宏觀調(diào)控的推進(jìn)和深化，房地產(chǎn)公司的融資渠道不斷變窄，融資成本也持續(xù)上升，上市房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況不斷惡化。
　�。ㄈ�）債務(wù)中以短期負(fù)債為主
　　從經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來看，短期負(fù)債占總債務(wù)的比例為50%較為合適。實(shí)際情況下，多數(shù)高負(fù)債房企更傾向短期負(fù)債。短期負(fù)債比重過高，一定程度上會降低融資成本，但也增加了短期償債壓力，從而加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營極為不利。
　　（四）債務(wù)中債券融資比例小
　　我國對企業(yè)發(fā)行債券的資格條件審核控制長期以來一直較為嚴(yán)格，企業(yè)通過債券融資難度較大，所以截至現(xiàn)在，我國債券市場也仍未取得很大發(fā)展；另一方面，由于國家相應(yīng)的政策導(dǎo)向，企業(yè)從銀行貸款相對容易，所以也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)中債券比重極小。從現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資順序中排第一的是銀行貸款，這包括了直接向銀行借貸的款項(xiàng)，向消費(fèi)者的預(yù)售貨款，而預(yù)售貨款又主要來自于銀行的個人按揭貸款；其次是房地產(chǎn)信托，這種方式在房地產(chǎn)企業(yè)的全部融資中僅占約1%的比例；債券融資排在最后，在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中約占不足1%的比例。
　　二、房地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化建議
　�。ㄒ唬﹥�(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，擴(kuò)展多元融資渠道
　　近兩年國家出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的沖擊，房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求大、資金緊張的問題表現(xiàn)更為突出，以往單純依靠銀行借貸的融資方式已不能應(yīng)對現(xiàn)在國家銀根緊縮的難題，在融資環(huán)境日益嚴(yán)峻的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須擴(kuò)展多元化的融資渠道來保證企業(yè)的資金需求，并降低融資成本。比如發(fā)展房地產(chǎn)基金、增大債券融資的比例，利用募集到的社會閑散資金投資于房地產(chǎn)，這樣既降低了銀行的壓力和風(fēng)險(xiǎn)，也充分吸收了社會閑置資金，使資源得到合理的配置，從而推動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

相關(guān)熱詞搜索：房地產(chǎn)企業(yè) 試論 對策 資本 結(jié)構(gòu)