中國房地產(chǎn)泡沫的衡量及對策

　　房子是人們賴以生存和生活的載體，是一個家庭的必備物質(zhì)保障，是國家經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。它的發(fā)展帶動了建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、郵電、家電、家具等多個行業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大了對這些產(chǎn)業(yè)的社會需求。所以房價的變動和日常百姓休戚相關(guān)。
　　1、歷次調(diào)控政策的政策分析及社會效果：
　　1.1、1998年取消“實(shí)物分配福利房”的房屋制度，及深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了完全的市場化、社會化階段。
　　1.2、2001年一2007年，中國的房地產(chǎn)開發(fā)投資總額分別每年比上年增長27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶動了相關(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，每100億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)國民經(jīng)濟(jì)各部門的產(chǎn)出286億元，其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76億元、制造業(yè)（123.61億元）、采礦業(yè)（16.64億元）、電力煤氣自來水供應(yīng)業(yè)（6.59億元）。另外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，離不開金融業(yè)的融資支持，而房地產(chǎn)市場又是金融業(yè)借貸資本的最大出路。
　　1.3、2009年5月21日，為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅收管理，國家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》。2009年10月，營業(yè)稅免征優(yōu)惠政策終止。
　　1.4、2009年10月24日，溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議，國四條出籠：1、增加普通商品住房的有效供給；2要繼續(xù)支持居民自主和改善性住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度；3是要加強(qiáng)市場監(jiān)管；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。
　　1.5、2010年4月份，在國內(nèi)各大城市房價狂飆的情形下，在一季度GDP增長超過11%的前提下，中央終于下定決心，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行史上最嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控《國十條》，限制異地購房、二套房貸標(biāo)準(zhǔn)大幅提高等具體可執(zhí)行性的措施一下子將高溫的房地產(chǎn)市場打入冰窖。
　　1.6、2011年是中國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃的開局之年。經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院辦公廳于1月26日印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》（即國8條）。
　　1.7、2012年住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，住建部啟動的全國40個城市的個人住房信息系統(tǒng)的建設(shè)工作將在年底前完成。
　　1.8、2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺五項(xiàng)調(diào)控政策措施，要求各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。具體措施如下：
　　1.8.1、完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。
　　1.8.2、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
　　1.8.3、增加普通商品住房及用地供應(yīng)。2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。
　　1.8.4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶��?br>　　1.8.5、加強(qiáng)市場監(jiān)管。加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。
　　2、房地產(chǎn)泡沫的衡量、分析及對策
　　2.1、房地產(chǎn)泡沫的含義：房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)價格中背離其實(shí)際價格的部分。房地產(chǎn)泡沫的存在可能導(dǎo)致資源配置的失調(diào)。由于資本的趨利性，過量的資本將涌向房地產(chǎn)市場。按泡沫的發(fā)展演變形式，泡沫可以分為三種形態(tài)，永久擴(kuò)張型、爆炸型和逐漸消失型；按照其產(chǎn)生的原因，可分為內(nèi)生型和外生型。我們現(xiàn)在通常將泡沫簡單地歸為兩大類。一類是理性泡沫，和非理性的。
　　2.2、房地產(chǎn)泡沫的是一種各國經(jīng)濟(jì)一種常態(tài)，有大小之分，有規(guī)律可循，綜合對中國房地產(chǎn)的衡量泡沫的確存在，須緊密關(guān)注：
　　運(yùn)用反映房地產(chǎn)市場和實(shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)系的實(shí)體經(jīng)濟(jì)變量，以及反映房地產(chǎn)市場和虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系的虛擬經(jīng)濟(jì)變量，如房價收入比、房地產(chǎn)價格年增長率、商品房空置率、泡沫系數(shù)等，對房地產(chǎn)泡沫的存在進(jìn)行綜合判斷.最后得出結(jié)論，認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫的存在是一種常態(tài)，只有大小之分，目前我國房地產(chǎn)已經(jīng)存在大量泡沫，須緊密關(guān)注其發(fā)展。
　　房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、發(fā)展和破滅具有規(guī)律性：房地產(chǎn)泡沫發(fā)展過程具有暴漲、暴跌的特點(diǎn)；破滅時產(chǎn)生的影響大而恢復(fù)慢；房地產(chǎn)泡沫主要是區(qū)域性的。房地產(chǎn)泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地產(chǎn)商品的供需矛盾、企業(yè)和私人的過度投機(jī)、金融機(jī)構(gòu)的貸款偏好等因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格無節(jié)制地持續(xù)上揚(yáng)，使房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)而持續(xù)上漲，嚴(yán)重背離與之對應(yīng)的基礎(chǔ)價值的過程和狀態(tài)。造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡，容易引起金融危機(jī)，造成生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)，容易引發(fā)政治和社會危機(jī)。
　　2.3、對房地產(chǎn)泡沫的分析闡述我國房地產(chǎn)價格虛高的基本原因：

相關(guān)熱詞搜索：中國房地產(chǎn) 對策 衡量 泡沫