關(guān)于中國房地產(chǎn)價(jià)格的思考

　　【摘要】本文首先客觀的呈現(xiàn)出2009年以來我國的房價(jià)水平過高的現(xiàn)象，以及此現(xiàn)象帶來的利益輸送，國有資產(chǎn)流失等后果。并分析了新型城鎮(zhèn)化這一大趨勢(shì)給中國房價(jià)帶來的影響。著重分析政府希望平抑房價(jià)但又不希望房價(jià)下跌的心理動(dòng)機(jī)，同時(shí)提出將房價(jià)控制在合理水平的策略。
　　【關(guān)鍵詞】房價(jià)高漲；利益輸送；國有資產(chǎn)流失；新型城鎮(zhèn)化；平抑房價(jià)
　　一、中國房地產(chǎn)價(jià)格水平
　　自2009年下半年以來，全世界的房地產(chǎn)市場處于低迷狀態(tài)，中國房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)了高速增長。2012年8月-10月，部分城市住房成交量有所下滑，但房價(jià)總體仍然上漲，甚至到11月開始加速上漲。2013年初房地產(chǎn)市場仍然延續(xù)2012年末的“暖冬”情形。相比于2012年，2013年全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長10%左右，成交均價(jià)上漲20%左右，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長25%左右，70多個(gè)城市房價(jià)指數(shù)月度環(huán)比以上漲為主。廣州三月房價(jià)同比上漲35%。
　　二、房地產(chǎn)價(jià)格高漲給中國社會(huì)帶來的影響
　　1.房地產(chǎn)價(jià)格高漲導(dǎo)致利益輸送
　　近期司馬南稱任志強(qiáng)在拿到閑置十年的民源大廈項(xiàng)目用地后，轉(zhuǎn)給潘石屹。而潘石屹從這一次交易中獲得約50億的土地利潤。這種利益輸送的行為使任志強(qiáng)，潘石屹這種房地產(chǎn)大亨從中獲利，損失的是國家和部分小股東的利益。真正按照獲取土地合法流程辦事的房地產(chǎn)開發(fā)商無法獲取土地使用權(quán)。房地產(chǎn)價(jià)格畸高是黑幕交易的主要原因之一。
　　2.房地產(chǎn)價(jià)格高漲滋生腐敗現(xiàn)象
　　現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)市場化的背后是一個(gè)依靠權(quán)利的典型壟斷市場，壟斷行業(yè)是通過操縱供求關(guān)系為少數(shù)利益集團(tuán)謀取利益的行業(yè)，當(dāng)中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是通過為社會(huì)提供住房，而是憑借權(quán)力對(duì)供求關(guān)系的操縱來獲取暴利時(shí)，必然滋生腐敗，嚴(yán)重?fù)p害社會(huì)公平。
　　3.房地產(chǎn)價(jià)格高漲導(dǎo)致其他行業(yè)市場占有率萎縮
　　2010年4月底，潘石屹就中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行評(píng)價(jià)，他說“中國房地產(chǎn)得了癌癥，房地產(chǎn)細(xì)胞生長的太快，開始吸收其他細(xì)胞的營養(yǎng)，一個(gè)行業(yè)大量集中全社會(huì)的資金，使其他行業(yè)的市場占有率萎縮�！狈績r(jià)水平居高不下，一方面吸引投資者把大量的資金投入房地產(chǎn)業(yè)，從而影響了注入其他行業(yè)的投資；另一反面居民購房支出在收入中占據(jù)的比例加大，從而影響居民用于其他產(chǎn)品和服務(wù)消費(fèi)的數(shù)量。
　　三、新型城鎮(zhèn)化對(duì)中國房地產(chǎn)價(jià)格的影響
　　1.政策性住房建設(shè)使商品房價(jià)格下降
　　未來城市將呈現(xiàn)一手房、二手房、政策性住房三足鼎立的態(tài)勢(shì)。政策性住房與商品房相比價(jià)格很低，因此政策性住房建設(shè)的區(qū)域，周邊商品房房價(jià)會(huì)受到影響。商品房為主的房地產(chǎn)業(yè)支柱地位將會(huì)動(dòng)搖，開發(fā)商依靠土地增值獲得收益的時(shí)代將會(huì)慢慢過去，對(duì)目前房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位形成影響，對(duì)居高不下的房價(jià)也將形成沖擊。開發(fā)商應(yīng)抓緊謀求轉(zhuǎn)型，適應(yīng)政府調(diào)控。
　　2.新型城鎮(zhèn)化使一線城市市中心房價(jià)有所下降
　　單中心城市向多中心城市的發(fā)展，必然引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商將投資的重點(diǎn)引向城市外圍。隨著人們就業(yè)地點(diǎn)向城市外圍新興核心區(qū)轉(zhuǎn)移，人們的居住需求也會(huì)逐步向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，需求的相對(duì)減少將導(dǎo)致市中心房價(jià)有所下降。
　　3.新型城鎮(zhèn)化使有產(chǎn)業(yè)支撐的地區(qū)房價(jià)開始上升
　　新型城鎮(zhèn)化是未來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)，也是房地產(chǎn)發(fā)展的重要機(jī)遇。在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，是否具有產(chǎn)業(yè)支撐和有效的市場需求，將成為房地產(chǎn)開發(fā)商評(píng)價(jià)區(qū)域投資價(jià)值的首要因素。
　　近些年來，一些沿海發(fā)達(dá)城市由于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移把一些勞動(dòng)力密集型的輕工業(yè)向內(nèi)地欠發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移，使得這些地區(qū)的工業(yè)有所發(fā)展，當(dāng)?shù)厝丝趯?shí)現(xiàn)了就近就業(yè)，工業(yè)的發(fā)展同時(shí)也帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這些地區(qū)更容易發(fā)展成為新興城鎮(zhèn)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)商在這些地區(qū)投資，進(jìn)而提高這些地區(qū)的房價(jià)。
　　四、政府政策對(duì)中國房地產(chǎn)價(jià)格的影響
　　1.住房制度改革給房價(jià)帶來的影響
　　朱镕基總理是為了刺激中國經(jīng)濟(jì)的增長進(jìn)行住房制度改革，刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展，然而房地產(chǎn)市場卻一發(fā)不可收拾，各種調(diào)控政策的出臺(tái)也沒有能很好的調(diào)控房價(jià)。這一方面取決于我國城鎮(zhèn)化發(fā)展階段所帶來的剛性需求，另一方面取決于我國國稅和地稅分開的政策。
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地必須通過招標(biāo)，拍賣，掛牌等方式。地方政府為了提升地方的稅收，通過賣地取得地方財(cái)政收入。而且當(dāng)今中國的土地市場并不明朗，地王不斷出現(xiàn)，地價(jià)并沒有得到有效控制。
　　2.政府希望平抑房價(jià)但不希望房價(jià)下跌
　　“國五條”強(qiáng)調(diào)政府行政干預(yù)政策還不應(yīng)退出市場，但并非強(qiáng)調(diào)行政政策的有效性，遏制房價(jià)依然要依靠信貸和稅收政策。政府出臺(tái)“個(gè)人售房將按轉(zhuǎn)讓所得征收20%個(gè)人所得稅”的政策，從長遠(yuǎn)看將減少二手房的交易量，對(duì)房價(jià)起到一定的抑制作用。
　　政府在控制房價(jià)過快上漲的同時(shí)又不希望房價(jià)下跌。一旦房價(jià)下跌，潛在的購房者就會(huì)持一種觀望的態(tài)度，希望房價(jià)繼續(xù)下跌，住房的需求就會(huì)減少，引起房地產(chǎn)開發(fā)商撤資，出現(xiàn)爛尾樓，導(dǎo)致房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，隨之給建筑，建材等相關(guān)行業(yè)帶來巨大沖擊。
　　五、中國對(duì)待房地產(chǎn)價(jià)格的策略
　　過去幾年的經(jīng)驗(yàn)清晰地表明，各地房價(jià)漲幅控制在5%至8%之間是一個(gè)比較理性的狀態(tài)，將房價(jià)漲幅控制在這一合理水平是短期內(nèi)中國房地產(chǎn)市場價(jià)格的發(fā)展方向。從長遠(yuǎn)來說，在新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中通過財(cái)政政策增加政府建房的供給是一大發(fā)展趨勢(shì)。此外，中國的樓市繁榮存在的危機(jī)在于中國的GDP增長過度依賴房地產(chǎn)市場的帶動(dòng)，造成其他行業(yè)市場占有率萎縮，加深了中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定性，所以中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展目標(biāo)應(yīng)轉(zhuǎn)向通過其他行業(yè)尤其是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，減小房地產(chǎn)市場的波動(dòng)給國民經(jīng)濟(jì)帶來的影響，使國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。
　　參考文獻(xiàn)：
　　[1]《房地產(chǎn)世界》[Z].2013（2）：1-2
　　[2]阿祥.《地產(chǎn)江湖》[M].重慶出版社，2009：12

相關(guān)熱詞搜索：中國 房地產(chǎn)價(jià)格 思考