房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的國際比較

　　摘要：文章基于多國非競爭型投入產(chǎn)出表，運用非完全假設(shè)抽取法計算了房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)和后向關(guān)聯(lián)。首先，房地產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)出商品屬性時與傳統(tǒng)意義上的上下游產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)緊密，表現(xiàn)出資產(chǎn)屬性時與金融等虛擬經(jīng)濟部門聯(lián)系緊密。其次，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度越高與金融業(yè)的關(guān)聯(lián)度越高。再次，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟的關(guān)聯(lián)越來越弱。中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展已經(jīng)在房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域集聚了大量風(fēng)險，建議采取措施疏導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)市場的過剩資金逐步流出，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸，并有效拓展投資渠道，使其為實體經(jīng)濟服務(wù)。
　　關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)；資產(chǎn)屬性；實體經(jīng)濟；軟著陸
　　一、 引言
　　房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的“支柱產(chǎn)業(yè)”曾經(jīng)為經(jīng)濟的增長做了很大的貢獻。然而，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展帶來的正面影響已經(jīng)逐漸被負面影響掩蓋。房地產(chǎn)業(yè)綁架了中國經(jīng)濟，損害了經(jīng)濟增長的潛力，這已經(jīng)是不爭的事實。
　　王國軍、劉水杏（2004）、孔凡文等（2005）、李玉杰（2010）等均對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度進行了測算，部分學(xué)者還對房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應(yīng)進行了國際比較。已有的研究比較了相關(guān)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性的大小，也大多發(fā)現(xiàn)了金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的強關(guān)聯(lián)性，但是都沒有從虛實的角度將產(chǎn)業(yè)分類，也沒有分析關(guān)聯(lián)性強弱的原因。接下來，本文將基于1995年～2011年多國非競爭型投入產(chǎn)出表，測算房地產(chǎn)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性，并從虛擬經(jīng)濟和實體經(jīng)濟分類的角度進行分析。
　　二、 房地產(chǎn)業(yè)特征分析
　　本文對發(fā)達國家與發(fā)展中國家房地產(chǎn)業(yè)進行對比，將房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的異同點總結(jié)為以下幾個方面。
　　1. 房地產(chǎn)價格波動差異大，與經(jīng)濟呈正反饋。房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)尤其是房地產(chǎn)開發(fā)投資往往與經(jīng)濟的景氣度聯(lián)系密切。而房屋銷售價格的升降則是反映一國房地產(chǎn)行業(yè)是否景氣的重要指標之一。數(shù)據(jù)顯示，每個國家的房地產(chǎn)價格都出現(xiàn)一定程度的波動。其中幅度最大、持續(xù)時間最長的當屬日本。自1991年日本房地產(chǎn)泡沫破滅以來，日本的房價持續(xù)下跌，到現(xiàn)在房價整體水平不及原來的50%，雖然已經(jīng)持續(xù)了20多年，仍然沒有止跌的跡象。與此相對應(yīng)的，日本的經(jīng)濟增長速度業(yè)隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅而減慢，在個別年份甚至出現(xiàn)了經(jīng)濟的負增長。另外2008年底由美國次級貸款引起的經(jīng)濟危機使得各國的房價均出現(xiàn)了一定程度的下降，尤其是美國和英國。相應(yīng)的幾乎每個國家的GDP增速在2009年、2010年都有不同程度的下滑。隨著美國幾輪量化寬松的執(zhí)行和各國經(jīng)濟復(fù)蘇計劃的實施，在經(jīng)濟出現(xiàn)好轉(zhuǎn)的同時各國房價也有所上升。
　　中國房地產(chǎn)價格在20世紀90年代房改探索期出現(xiàn)了一定程度的下降，然而整體而言在1995年～2011年中國房價上漲的速度非常快。同時，這接近二十年的時間也是中國經(jīng)濟的快速增長期。與中國的快速增長不同的是，德國房價近二十年處于平穩(wěn)緩慢上升狀態(tài)，而德國的經(jīng)濟同樣也是在穩(wěn)步增長。
　　2. 房地產(chǎn)業(yè)效益水平高于其他行業(yè)。在被考察的國家中，房地產(chǎn)行業(yè)的增加值率（增加值占產(chǎn)出的份額）比其他行業(yè)都高很多。由于房地產(chǎn)屬于資本密集型行業(yè)，資本報酬高，體現(xiàn)為較高的營業(yè)盈余。1995年～2011年幾乎所有國家的增加值率都達到65%以上，大部分國家在70%～90%，巴西房地產(chǎn)業(yè)的增加值率更是高達92%。就變動趨勢而言，巴西、日本、英國三個國家房地產(chǎn)業(yè)的增加值率在這17年的時間內(nèi)幾乎沒變。盡管各國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了大幅度的波動，尤其是日本房價一直處于下跌階段，但是房地產(chǎn)行業(yè)增加值率卻一直很高。美國房地產(chǎn)業(yè)增加率總體而言呈現(xiàn)先下降后上升的趨勢，由于2008年金融危機增加值率又出現(xiàn)了下降。中國和德國房地產(chǎn)業(yè)增加值率在1995年～2011年期間呈現(xiàn)上升趨勢，中國主要是由于資本報酬占總產(chǎn)值的份額越來越大。中國的房地產(chǎn)業(yè)的資本報酬率從1995年的63%上升到2011年74%，這也正反應(yīng)了房產(chǎn)行業(yè)吸收資金能力強的事實。
　　就增加值占GDP的比率而言美國、日本和德國均超過10%，高于本國制造類行業(yè)增加值占GDP的比重。而中國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比率雖然自1995年以來在逐漸上升，但相對而言較低，沒有超過6%。
　　3. 房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)“中間小、兩頭大、高自給”的特征。無論發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，房地產(chǎn)行業(yè)均呈現(xiàn)出“中間小、兩頭大、高自給”的特征。所謂“間小、兩頭大”是指中間投入和中間使用占總產(chǎn)出的比例相對較小，而增加值和最終產(chǎn)品占總產(chǎn)出的比例較大。各國高增加值率則意味著中間投入占比的減小。中間使用在每個國家中占的比例雖然不盡相同，但是比例相對都較小。此外與發(fā)達國家和其他發(fā)展中國家相比，中國消費拉動的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出較小，而投資拉動的比例則較高。而所謂的“高自給”是指房地產(chǎn)行業(yè)無論是中間品進口比例還是出口比例都特別小，由此可見，房地產(chǎn)業(yè)雖然有較高的效益水平，但是對其他行業(yè)的拉動作用不強，對國際貿(mào)易的貢獻也不高。
　　三、 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)測度
　　本文借鑒Dietzenbacher和Van der Linden（1997）構(gòu)建的非完全假設(shè)抽取法來測度房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的關(guān)聯(lián)度。
　　1. 非完全假設(shè)抽取法。非完全假設(shè)抽取法對前向關(guān)聯(lián)測度的原理就是在保持后項關(guān)聯(lián)不變的前提下，抽取掉房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的前向關(guān)聯(lián)，各行業(yè)產(chǎn)出的變動率則表示房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的前向關(guān)聯(lián)度。
　　具體過程如下：
　　采用相同的思路，從投入產(chǎn)出表的橫向關(guān)聯(lián)可以推導(dǎo)出假設(shè)抽法計算的后向關(guān)聯(lián)的計算公式。
　　2. 房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)的國際比較。圖1為根據(jù)公式（4）計算的各行業(yè)產(chǎn)出變動的百分比以測度房地產(chǎn)行業(yè)的前向關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的前向關(guān)聯(lián)反映的是被房地產(chǎn)業(yè)對其他產(chǎn)業(yè)的支撐作用，或者說處于房地產(chǎn)業(yè)下游的產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)的需求程度。在此，僅以中國、巴西、美國和日本四個國家為代表進行說明。圖1為四個國家房地產(chǎn)業(yè)前向關(guān)聯(lián)圖，圖中縱軸數(shù)值為各產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出變動的百分比。

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