我國房地產(chǎn)市場分析及其優(yōu)化的政策取向

　　[摘要]房地產(chǎn)業(yè)對整個國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展表現(xiàn)出極強(qiáng)的帶動作用,對經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。但房價過快上漲也導(dǎo)致投機(jī)需求增加,中低收入者無力購房,加劇地區(qū)之間和居民之間貧富差距,國民經(jīng)濟(jì)比例失衡等一系列問題。本文提出了優(yōu)化房地產(chǎn)市場的政策取向,即改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)銀行監(jiān)管、提高進(jìn)入門檻、激活住房二級市場、規(guī)范土地市場等,并從房價過快上漲引起的問題得到一些啟示,對國家如何更好進(jìn)行宏觀調(diào)控提出幾點建議。
　　[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn);房價;國民經(jīng)濟(jì);對策
　　[中圖分類號]F207[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1672-2426(2010)05-0040-03
　　
　　一、近年來我國房地產(chǎn)開發(fā)所取得的成就
　　
　　1.房地產(chǎn)開發(fā),促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和支柱性產(chǎn)業(yè)的作用。房地產(chǎn)業(yè)是促進(jìn)消費(fèi)、拉動投資、擴(kuò)大內(nèi)需、改善民生的一個多功能產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的重要因素。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系較其他行業(yè)表現(xiàn)得更為明顯。近幾年來,在中國經(jīng)濟(jì)高速增長的背景下,房地產(chǎn)業(yè)以其投入產(chǎn)出周期短、投資額大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)帶動性強(qiáng)迅速成為國民經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)熱點和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)活躍對國民經(jīng)濟(jì)增長的帶動作用更加明顯和突出。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)帶動關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)高關(guān)聯(lián)性、帶動性強(qiáng),已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)能帶動整個建筑業(yè)快速發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)的上游企業(yè)包括鋼材、水泥等,同時房地產(chǎn)業(yè)是耗費(fèi)能源和原材料較多的產(chǎn)業(yè)部門,整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到施工、建材、銷售、交通運(yùn)輸、保險等諸多相關(guān)行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)也有利于家裝市場的興旺和發(fā)展。最近幾年與房地產(chǎn)相關(guān)的建筑投資占我國固定資產(chǎn)投資的20%以上,房地產(chǎn)開發(fā)帶動其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的繁榮,從而拉動我國總需求的增長。
　　3.房地產(chǎn)開發(fā)解決農(nóng)民工就業(yè)問題。隨著農(nóng)村生產(chǎn)技術(shù)的提高,其剩余勞動力會逐漸增多,而這些剩余勞動力的轉(zhuǎn)移就成為一個重要問題。房地產(chǎn)業(yè),由于其涉及的行業(yè)眾多,加之本身就是一個勞動力密集型產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)能吸納大批勞動力就業(yè),可在一定程度上緩解農(nóng)村剩余勞動力所造成的社會壓力。房地產(chǎn)業(yè)繁榮,就能提供更多的就業(yè)崗位,吸納更多的農(nóng)民工,能帶動大量農(nóng)民工外出就業(yè),是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢,擴(kuò)大社會就業(yè)的有效途徑。
　　4.房地產(chǎn)開發(fā)有利于縮小城鄉(xiāng)差距。隨著城鎮(zhèn)建設(shè)的加快發(fā)展,農(nóng)民很難依靠經(jīng)營小塊土地脫貧致富,農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn),可以從總體上重組城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、資本、土地和勞動力資源。城鎮(zhèn)建設(shè)中的房地產(chǎn)開發(fā)可在一定程度上實現(xiàn)資本、土地和勞動力資源的重組,同時為農(nóng)村剩余勞動力提供就業(yè)機(jī)會,增加就業(yè)渠道。[1]農(nóng)村中剩余勞動力不斷從農(nóng)業(yè)中轉(zhuǎn)移出來,優(yōu)化了農(nóng)村資源配置,使農(nóng)業(yè)實行規(guī)�；�經(jīng)營,提高農(nóng)民收入,從而縮小城鄉(xiāng)差距。
　　5.房地產(chǎn)開發(fā)改善城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量。房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)中具有發(fā)展前途的產(chǎn)業(yè),如商業(yè)、貨物運(yùn)輸及倉儲業(yè)、金融保險業(yè)以及社會服務(wù)業(yè)有顯著的帶動作用;房地產(chǎn)業(yè)能夠為城市積累資金,改善城市的投資環(huán)境;房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展使城鎮(zhèn)居民居住更加集中,更容易共享基礎(chǔ)設(shè)施,改善城鎮(zhèn)居民的生活質(zhì)量。促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,是提高城鎮(zhèn)居民住房水平,改善城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量的基本要求。
　　6.房地產(chǎn)開發(fā)吸引外資,促進(jìn)對外開放[2]。中國有巨大的潛在市場,加上不斷改善的投資環(huán)境和較高的投資收益率,中國成為外資競相流入的地區(qū),近幾年外資在中國規(guī)模越來越大。房地產(chǎn)發(fā)展可以促進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)設(shè)施、工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)房、高新技術(shù)智能化辦公用房的建設(shè),從而帶動交通運(yùn)輸?shù)扰涮自O(shè)施的改善,為吸引外資,促進(jìn)對外開放創(chuàng)造優(yōu)良的外部環(huán)境。目前中國已經(jīng)成為世界上吸引外資最多的國家之一,外資在促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)快速增長方面發(fā)揮著重要作用。
　　
　　二、房價過度上漲導(dǎo)致的問題
　　
　　1.投機(jī)程度急劇增加,房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步放大。任何商品都具有使用價值和交換價值的性質(zhì),住房也不例外。住房的使用價值是滿足居民的居住需求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,依據(jù)價值規(guī)律,住房價格應(yīng)圍繞其固有價值上下波動。而住房的交換價值則意味著住房具有投資性質(zhì),可作為資產(chǎn)而帶來利潤。不僅如此,在一定條件下,由于一方面人們投資住房時,其回報不僅有房租,還有房價上漲的收益;另一方面,人們購房的機(jī)會成本通常是按照存款利率而不是貸款利率來計算的。這兩個因素造成,只要人們對房價有上漲預(yù)期,或房租高于長期存款利息,就助長更多炒房者進(jìn)入市場,為“賣”而“買”的投機(jī)性需求就會產(chǎn)生。
　　很多較早進(jìn)入房地產(chǎn)的投資者獲取高額利潤后,引起其他投資者的關(guān)注,意識到投資在房地產(chǎn)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資其他行業(yè)所帶來的收益,于是他們紛紛進(jìn)入這一暴利行業(yè),投機(jī)程度急劇增加。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計,房價高速上漲時期,富人和投機(jī)者加大對房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī),資金較之前流入房地產(chǎn)行業(yè)增加,資金充裕程度不斷上升,“到位資金/投資總額”值一直呈上升趨勢,造成了房價一定程度上的非理性上漲。當(dāng)房價有上漲趨勢時,富人和投機(jī)者對房價的上漲預(yù)期,使得他們對房地產(chǎn)投機(jī)需求不斷增加。
　　市場投機(jī)行為引起的資產(chǎn)價格脫離其固有價值的上漲就是泡沫。從泡沫的定義中看出,過度投機(jī)而導(dǎo)致的房價飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接原因。房地產(chǎn)投機(jī)會產(chǎn)生大量的投機(jī)需求,需求的增加造成房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步繁榮,從而引起進(jìn)一步漲價的預(yù)期,由此形成一個自我強(qiáng)化作用的正反饋過程,最終形成房地產(chǎn)泡沫。凡是從投資或產(chǎn)業(yè)角度看待住房問題的,必然強(qiáng)調(diào)住房的交換價值,通過投資來獲取高額利潤。如果房價持續(xù)走高,其結(jié)果是?熏由于投資、投機(jī)與炒作的作用,商品住房的價格越來越高,越來越多的民眾被隔離在住房市場之外。不僅如此,由于過度投機(jī),住房價格的“泡沫”越積越大,為經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下了隨時可能爆炸的“地雷”。因為靠房價上漲?穴非理性炒作?雪支撐的房地產(chǎn)需求增長不可能長期持續(xù),購買力的瓶頸遲早會到來,這樣一個難以持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢必然會導(dǎo)致泡沫的破裂,進(jìn)而影響到國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展和國家社會的安定。[3]
　　2.中低收入者無力購房,房地產(chǎn)市場更加偏離真實需求。房價過快上漲,特別是對剛畢業(yè)的大學(xué)生、進(jìn)城務(wù)工人員等城市中低收入者帶來巨大壓力,當(dāng)房價增長速度高于人均收入增長速度時,必然造成中低收入者無力進(jìn)入住房市場。按照國際標(biāo)準(zhǔn),衡量房價合理性的指標(biāo)是房價收入比。房價收入比是指一個國家或城市的年平均上市房價與居民家庭年平均收入之比。目前國際上公認(rèn)的“合理的住房價格”的“房價收入比”應(yīng)該為3～6倍,按世界銀行專家的說法為4～6倍。就目前已經(jīng)公開的信息顯示,中國的房價收入比超過7.8倍,許多大城市房價收入比持續(xù)在10倍以上。該指標(biāo)顯示,當(dāng)前中國房價明顯偏高。[4]據(jù)報道,深圳、上海、北京的房價收入比已經(jīng)超過30倍,就連西部省會城市以及二線城市的房價收入比也高出國際標(biāo)準(zhǔn)2倍以上,中國房價畸高。過高的房價已經(jīng)把80%以上的城鎮(zhèn)普通居民推出了商品房市場之外,中低收入者買不起房,更加背離了房地產(chǎn)真實的需求,房地產(chǎn)市場缺乏有效需求的支撐。房價關(guān)系到廣大城鎮(zhèn)居民的切身利益,在中國的國情下?熏住房發(fā)展應(yīng)當(dāng)優(yōu)先強(qiáng)調(diào)其民生性質(zhì),即滿足大多數(shù)人的住房需要。
　　3.房價上漲過快,加劇地區(qū)之間和居民之間貧富差距。目前,我國收入分配的不平等狀況已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重,而房價大幅增長,特別是一些大中城市房價增長過快,意味著財富以貨幣和固定資產(chǎn)的形式向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)集聚。現(xiàn)在住房已成為當(dāng)今最大的社會分化器,借助于住房的價格機(jī)制,社會財富以驚人的速度向少數(shù)高收入者特別是投機(jī)購房者和房地產(chǎn)商手中集聚,住房需求不僅是消費(fèi)需求也可以是投資需求,他們把房地產(chǎn)更多作為一種投機(jī)手段,不斷獲取高額利潤,變得越來越富有;而大部分居民、經(jīng)營者的收入和財富則變相縮水,收入差距進(jìn)一步拉大。中低收入階層居民收入的增長趕不上房價的增長,住房支付能力逐步下降,許多人被排斥在住房市場之外,只能依靠租房來維持生活。

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