“小陽春”是個(gè)假象_小陽春

　　最近，媒體鋪天蓋地的報(bào)道都表示,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)所謂的“小陽春”，房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)周期性的調(diào)整到底了，房地產(chǎn)市場(chǎng)又開始反彈了，房地產(chǎn)市場(chǎng)不久又可能出現(xiàn)2007年的繁榮了。因?yàn)椋�在房地產(chǎn)開發(fā)商看來，銷售量的增加表示購(gòu)買者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而有購(gòu)買者進(jìn)入市場(chǎng),就在于大量銀行信貸增長(zhǎng)增加了房地產(chǎn)的流動(dòng)性，就在于擴(kuò)大內(nèi)需政策有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)，就在于早些時(shí)候的房地產(chǎn)政策效應(yīng)開始起作用。因此,房地產(chǎn)的“小陽春”到來了。
　　但是,這些理由根本是不成立的。因?yàn)?首先,從2007年下半年以來,不僅全球的金融危機(jī)導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)的全面衰退,導(dǎo)致國(guó)際市場(chǎng)的大宗商品價(jià)格全面向下調(diào)整,導(dǎo)致世界經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了嚴(yán)重的周期性調(diào)整,而且導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面下行,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及一些行業(yè)也出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)周期性的重大調(diào)整。比如,石油、鋼鐵、建筑材料等行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格全面下跌,行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格都出現(xiàn)了嚴(yán)重的周期性向下調(diào)整。在這種情況下,當(dāng)全球、全國(guó)各行各業(yè)都出現(xiàn)周期性的調(diào)整時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠置身度外嗎？
　　其次,從2007年下半年以來,國(guó)家房地產(chǎn)政策發(fā)生了根本性的變化。政策要求對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與消費(fèi)購(gòu)買有嚴(yán)格區(qū)分。對(duì)于消費(fèi)者,政府采取各種優(yōu)惠政策幫助他們進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng);對(duì)于投資者,政策要求投資者按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)入。即使在2008年131號(hào)等關(guān)于房地產(chǎn)的文件中,對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)與投資嚴(yán)格區(qū)分的政策也仍然沒有改變。而且在這基礎(chǔ)上,進(jìn)一步把房地產(chǎn)的支柱性與房地產(chǎn)居民住房條件改善性結(jié)合在一起。在這個(gè)文件中,明確界定國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展宗旨,即房地產(chǎn)的支柱性是建立在居民住房條件改善性基礎(chǔ)上的,離開了房地產(chǎn)居民條件的改善性,房地產(chǎn)的支柱性也就無從談起。
　　在這樣的政策中,不僅住房投資者不可能享受買房的各種優(yōu)惠,而且在資產(chǎn)價(jià)格全面下跌的情況下,住房投資者也不會(huì)進(jìn)入這樣的市場(chǎng)。反而是早前進(jìn)入房地產(chǎn)的投資者,還會(huì)逐漸把早前房產(chǎn)賣出,從而退出這個(gè)市場(chǎng)。這就是為什么最近各地銷售增長(zhǎng)主要表現(xiàn)為二手房交易增加的原因所在。政府的各種優(yōu)惠政策會(huì)讓一些住房消費(fèi)需求釋放出來,但當(dāng)房?jī)r(jià)沒有調(diào)整到一定程度時(shí),這種住房消費(fèi)需求釋放總量是十分有限的。
　　再次,銀行信貸的巨額增長(zhǎng)有沒有大量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)？從已經(jīng)掌握的數(shù)據(jù)來看,2009年1-2月銀行信貸流入房地產(chǎn)的資金僅為1674億,增長(zhǎng)幅度快速下降。更為重要的是,個(gè)人住房按揭貸款在2008年全年下降29.7%的基礎(chǔ)上嚴(yán)重萎縮。2009年1-2月份個(gè)人住房按揭貸款僅為532億,與2008年同比仍然是負(fù)增長(zhǎng)。特別是2月份個(gè)人住房按揭貸款減少更多。住房按揭貸款是房地產(chǎn)市場(chǎng)的命脈,現(xiàn)在住房按揭貸款如此蕭條,房地產(chǎn)市場(chǎng)要想發(fā)展與繁榮是不可能的。而當(dāng)個(gè)人住房按揭迅速下降時(shí),房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽春”從何而來？
　　再就是,從目前房地產(chǎn)銷售量的增長(zhǎng)情況來看,主要表現(xiàn)在二手房銷售增長(zhǎng),表現(xiàn)在中小套型住房銷售增長(zhǎng),表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房等保障型住房銷售增長(zhǎng)上。這種現(xiàn)象說明了什么呢？
　　一是早些時(shí)候進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者已經(jīng)看到房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)全面價(jià)格向下調(diào)整,因此他們會(huì)借著這種房地產(chǎn)銷售價(jià)格的反彈以最快方式逃出房地產(chǎn)市場(chǎng),以免深度套牢。因此,這次房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的反彈首先是被套的投資者出逃。
　　二是中小套型的住房銷售都是在價(jià)格全面下調(diào)的情況下增加銷售的。這說明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生根本性變化,以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)開始形成。既然是消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng),那么這種房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售本質(zhì)上的變化,將改變目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品格局及利益格局。而房?jī)r(jià)的調(diào)整深度決定房地產(chǎn)消費(fèi)釋放程度。
　　三是早些時(shí)候房地產(chǎn)開發(fā)商一直在強(qiáng)調(diào),房地產(chǎn)市場(chǎng)歸市場(chǎng),保障歸保障,希望把這兩者全面分開。但實(shí)際上這是不可能的,當(dāng)房地產(chǎn)保障部分快速增長(zhǎng)時(shí),特別是政府安居工程全面落實(shí)時(shí),它對(duì)房地產(chǎn)的沖擊是不可小視的事情。這種沖擊將全面影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全面向下調(diào)整。這就是為什么最近房地產(chǎn)開發(fā)商又在大罵政府不應(yīng)該建太多保障性住房的理由所在。但是實(shí)際上這已經(jīng)沒有什么用了,歷史車輪將滾滾向前。（易憲容）
　�。�4月11日《華夏時(shí)報(bào)》）

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