[經(jīng)濟(jì)適用房出租迷局] 經(jīng)濟(jì)適用房可以出租嗎

　　保守估計，中國有3000萬～8000萬人屬于中產(chǎn)階級。而千萬資產(chǎn)是不是已經(jīng)能躋身中產(chǎn)階級？未必。各種關(guān)于中產(chǎn)階級的調(diào)研都將期權(quán)、房產(chǎn)、車產(chǎn)排除在外。目前擁有兩三套經(jīng)濟(jì)適用房的北京市民家庭不在少數(shù)，坐收出租租金成為部分家庭收入的主要來源，但這正是政府將大力審核、查處的違規(guī)現(xiàn)象。一場政策與需求的糾結(jié)戰(zhàn)恐怕要持續(xù)下去了……
　　
　　歷史回放
　　2007年9月，北京市政府出臺了關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的管理辦法，其中規(guī)定了“三級審批，兩級公示”制度，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)、分配和管理都要向社會公示，都要經(jīng)過街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、區(qū)直至市的層層選批；同時還規(guī)定：經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)登記在購房人名下，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用住房只能自住，不得出租、出借以及從事居住以外的任何活動。
　　
　　不再是良民了
　　張師傅在2000年左右，買了天通苑的1套三居室。那時候，購買經(jīng)濟(jì)適用房沒有現(xiàn)在這么多的限制。張師傅在城里有一套60多平米的小兩居，腦筋活絡(luò)的他打算在北京郊區(qū)買一套大點的房子養(yǎng)老。當(dāng)時五環(huán)以外的天通苑還很偏僻，交通也還暢通。老伴覺得這么一個兔子不拉屎的地方還賣2600元/平方米，太不值了，極力反對。為此，張師傅猶豫再三，先后兩次退掉定金（當(dāng)時的定金是2萬元，15天之內(nèi)，買主反悔，可隨時收回定金），但最終還是買了。足見當(dāng)時購房大環(huán)境的寬松與美好。
　　數(shù)年后，張師傅促成的這件置業(yè)大事成了其家庭投資最成功的范例。老伴從無休止的嘮叨轉(zhuǎn)為無條件的崇拜，逢人就夸她的男人是真男人，有眼光，是辦大事的材料，指點之間就讓家里最大的一筆錢翻了好幾番兒！
　　有了大房子，一家人過起了有品位的“五二制”生活。一周里，五天住在城里，周六日住在城外。開始挺新鮮，后來，天通苑周邊的交通熱鬧了，來一趟天通苑要經(jīng)過許多“堵點”。于是，2002年后，張師傅出租了這套房。開始租2000元出頭兒，后來漲到3000多，現(xiàn)如今已漲到4000元，超過了張師傅一個月的工資。隨著老伴退休，孩子出國，這房租成為張師傅家最大的一筆剛性收入。
　　2007年，北京市政府出臺了一個關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的管理辦法，規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主只具有有限產(chǎn)權(quán)，經(jīng)濟(jì)適用房不允許出租和出借。這以后，經(jīng)濟(jì)適用房的出租問題漸漸演繹成了一場需求和政策的博弈。在這場激烈的博弈中，政府成為了捍衛(wèi)真理、維護(hù)社會公平的一方，而類似張師傅這樣的經(jīng)濟(jì)適用房的出租方則成為了謀利營私的“驚弓之鳥”。盡管他們的出租行為迄今一天也沒有停止過，但他們的心里一天也沒有踏實過，因為他們的出租行為已經(jīng)涉嫌違法，他們已經(jīng)不是一個嚴(yán)格意義上的守法公民了。
　　張師傅是一個循規(guī)蹈矩的老實人，他一輩子信奉“餿了的飯不吃、犯法的事不做”，凡是政府的規(guī)定他一律無條件執(zhí)行。但眼下這項規(guī)定讓他犯了難，不租吧，挺好的房閑著，1個月就是4000多的損失，家里一應(yīng)消費(fèi)立馬兒告急。租吧，聽人議論，政府現(xiàn)在采取的政策叫“引而不發(fā)”，就是現(xiàn)在不馬上收拾你，將來集中整治。也有人說，私自出租經(jīng)濟(jì)適用房的罪過兒屬于“告訴罪”，沒有人舉報你，就沒人答理你，所謂“民不舉、官不究”，一旦有人舉報，立馬兒就會有人封你的門、罰你的款。乖乖！老實的張師傅不敢想，一想，一夜一夜地睡不著，頭發(fā)一把一把地往下掉，就怕哪天一回家，見門上一個大大的“封”字，得！半輩子心血就付諸東流了。
　　怎么辦？其實，日子遠(yuǎn)沒有張師傅想象得那么難過。小區(qū)門口中介公司的業(yè)務(wù)照樣火爆，小區(qū)里的房子照樣供不應(yīng)求，張師傅的房客反而倒過來安慰他：“經(jīng)濟(jì)適用房出租雖然屬于違法，但這種違法很輕，大不了罰點兒款了事。再說，你是租、還是借、還是自住，關(guān)起門來過日子，誰上趕著過來查你，而且也無從查起。退一萬步，一旦有人追究你租房這碼子事，你一口咬定我是你的叔伯侄兒。把房子借給親戚了，礙著誰了？”房客的一番話讓張師傅一顆懸著的心稍稍平復(fù)下來。
　　后來，還是有點不放心的張師傅搜集了政府這些年來關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的有關(guān)規(guī)定，竟發(fā)現(xiàn)了其中的問題。
　　首先，1998年房改的時候，國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(簡稱23號文)，其中明確：“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，按照23號文制定的住房供應(yīng)體系，城市80%以上的家庭應(yīng)該住經(jīng)濟(jì)適用房，而不是開發(fā)商建造的商品房，而開發(fā)商建造的商品房只占大約10%左右的份額。另外，23號文件中說，經(jīng)濟(jì)適用房是面對中低收入家庭的，注意！中低收入家庭，其中包括了“中”。而且，那時候，關(guān)于中等、低等并沒有一個明確的標(biāo)準(zhǔn)來界定，用一句官話說，就是那時對經(jīng)濟(jì)適用房的購買還沒有規(guī)定一個嚴(yán)格、明確的準(zhǔn)入、準(zhǔn)出資格。張師傅那個年頭買進(jìn)的經(jīng)濟(jì)適用房屬于“大眾房”，而不是今天所謂嚴(yán)格意義上的“保障房”。事實上，當(dāng)時，天通苑周圍的商品房也大多在每平方米兩三千元，它旁邊的商品房小區(qū)“回南家園”甚至比天通苑的售價還低，才2000多一點兒。
　　張師傅又查到了2003年8月12日，由建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(簡稱18號文)。他驚異地發(fā)現(xiàn)，這個文件把23號文上的“以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”換成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，其中把中低收入家庭的“中”字抹掉了。好嘛！一個“中”字抹掉容易，可這么多年，那些已經(jīng)入圍的中等收入家庭可咋辦呢？早知如此，張師傅可以用更便宜的價格購買天通苑周邊的商品房，除了2000出頭的 “回南家園”以外，“太平家園”（就在天通苑旁邊）當(dāng)時也就2800多元/平方米，要是再往北走出幾公里，到了“北七家”那塊兒，甚至可以買到1000多元/平方米的商品房，賣也好、租也好，悉隨君便。可現(xiàn)如今，經(jīng)濟(jì)適用房不管購入的時間和背景，一律不許出租，這里面就有了點不分青紅皂白的意思了。
　　這無疑讓張師傅既糾結(jié)又冤枉�？上霘w想，老實巴交的張師傅還是沒有膽量去跟制定政策的人較那個真兒。他采取了以守為攻的策略，按照房客的提醒，提前做足了功課。他把房客的情況寫在一張紙條子上，上面除了姓名、性別、電話、住址一樣不差外，還開列了房客的親戚等一大堆關(guān)系。他不僅自己背，還讓老伴背，為的是萬一被查的時候好有個應(yīng)對。同理，他也把自家的情況盡可能詳細(xì)地提供給了房客。但他的老伴就是不上心，于是就抽查她，好幾次老伴正切菜的時候，他冷不防就說：“提問：×××（房客）的生日是哪一天？陰歷、陽歷？提問：×××的大舅母和你應(yīng)該是什么關(guān)系？”弄得老伴一驚一乍險些切了手。
　　迄今，張師傅的日子照舊過著，經(jīng)濟(jì)適用房仍然租著，沒有人來查，更沒有人來封，張師傅一顆懸著的心已經(jīng)慢慢落了地，“急有什么用，日子還得過，走哪說哪吧。”張師傅暗暗地安慰著自己。
　　
　　賠本兒出租
　　中國有句俗話叫做“傻子過年看街坊”，在自己名下和老公名下各有一套經(jīng)濟(jì)適用房的李阿姨開始注意了……
　　在被她出租的位于潘道廟的經(jīng)濟(jì)適用房的鄰居里，她發(fā)現(xiàn)204號的一對夫妻是靠“三級審批，兩級公示”買的這套經(jīng)濟(jì)適用房，但他們在辦理了購房手續(xù)、裝修完后就沒再出現(xiàn)。幾天后來了一家新住戶，一打聽，是租客。這不禁讓李阿姨心里有了一絲寬慰，中國人喜歡“抱團(tuán)取暖”，特別重視人氣，潛意識里有一種“法不責(zé)眾”的意識�！八麄儾攀菓�(yīng)該受到限制的，他們都不怕，我怕什么！”
　　與李阿姨為鄰的這家男人姓刑，一家三口。男的下崗后一直沒有什么正式工作，到處打油飛，女的是外地人，自從嫁給男人后就沒再工作。她曾經(jīng)賣過幾天鮮花，由于不善經(jīng)營，賠得一敗涂地，這時正巧懷上了孩子，索性不工作�，F(xiàn)在一家人都吃著“低�！�，男的離退休年齡還有五六年，他將早已中斷的勞動關(guān)系弄到人才交流中心續(xù)上，補(bǔ)交了勞動保險、大病統(tǒng)籌等，就等辦退休手續(xù)了。他算計過，到了退休年齡，可以拿到2000多元的退休金。
　　他四處借錢買的這套房子，好是好，就是離城里稍遠(yuǎn)，大人無所謂，在西單上學(xué)的孩子可就苦了。中國有句俗話，“再苦不能苦孩子、再窮不能窮教育”。于是夫妻倆選擇了一條讓自己窮上加窮的路，他們將潘道廟的房子以3000元的價格租出去，然后在西單以3300元租了一間平房。條件差了、價格高了，但是孩子上學(xué)、下學(xué)的時間省出來了，一家人往返奔波的路費(fèi)也省出來了。只要孩子好，什么都好。
　　有一天，小區(qū)里來了一批人進(jìn)行宣傳，又是大標(biāo)語，又是大條幅的，特別懸掛著“經(jīng)濟(jì)適用房禁止出租”的字樣，很是醒目。老刑與一個據(jù)稱是建委的管理人員就有了如下一番對話：
　　刑：我自己的房子為什么就不能出租？
　　建：因為您的經(jīng)濟(jì)適用房不是完全產(chǎn)權(quán)，土地歸國家所有，所以政府還有一部分權(quán)利。如果您的經(jīng)濟(jì)適用房用來出租，就說明你并不是真正的缺房者。
　　刑：誰說我不是（缺房者）我是真正的缺房戶，我除了這套房，一根房毛都沒有。
　　建：那你住哪里？
　　刑：我把我的房租出去，自己再租房住。
　　建：那是一種吃差價的行為，屬于一種不當(dāng)?shù)美��?
　　刑：我吃什么差價，我還得往里搭錢呢！
　　建：不可能的，那不是有病嗎？（哈哈）
　　刑：我們是為了孩子上學(xué)，離學(xué)校太遠(yuǎn)。
　　建：您這是個案，政府制定一個政策不可能達(dá)到每一個的滿意，我們強(qiáng)調(diào)一個政策的總體公允，如果有個別情況，你可以向上反映。但總而言之，你的經(jīng)濟(jì)適用房與商品房不同，國家有一部分土地的權(quán)益已經(jīng)交給您了，1995年批準(zhǔn)的房地產(chǎn)法上有明確規(guī)定，沒有繳納土地出讓金的，不管你是出租或者是轉(zhuǎn)讓，都應(yīng)該向政府繳納土地收益金或土地出讓金，而不應(yīng)該再用國家給你的住房待遇進(jìn)行增值性的獲利。再說，退一萬步，你交稅了嗎？你出租自己的房子是應(yīng)該向國家交稅的。
　　刑：�。课易庾约旱姆孔訛槭裁催�要向國家交稅？
　　建：只要是盈利行為都要交稅，比如企業(yè)要交營業(yè)稅，房產(chǎn)出租當(dāng)然要交房產(chǎn)稅。
　　刑：那我要交了稅，自己還能落下多少？而且我本來是虧著租的。
　　建：那是另外一碼事兒�？偠�言之，不允許您出租是有道理的，好比您取得了經(jīng)濟(jì)適用房的利益，然后您再用它出租去盈利，這對其他的未享受這些待遇的低收入的家庭來說，是一種權(quán)利的侵犯。你等于把別人的權(quán)利變成你的盈利工具了。
　　一番對話后，刑先生仍然迷惑，和對方扯了半天，似乎有點雞同鴨講。
　　
　　對話中介
　　在天通苑這個號稱亞洲最大的社區(qū)里，確實有房產(chǎn)大戶，聽說有一口氣買好幾十套的，他們前些年主要靠出租盈利。近年來，隨著房地產(chǎn)受到越來越嚴(yán)重的打壓，他們紛紛出手自己的房產(chǎn)轉(zhuǎn)而投資其他領(lǐng)域或購買貴金屬。鑒于這些人的房產(chǎn)大多是該地產(chǎn)項目一開盤就大量買進(jìn)的，都是“地板價”，所以他們現(xiàn)在隨便處置就能賺到大錢。他們是最先富裕起來的一批人，也是有能力、有智慧、有超前判斷力進(jìn)而占盡先機(jī)的一部分人。他們大多是名人、明星、大款或者炒房者。
　　當(dāng)時購房沒有任何門檻，多多益善，一個大客戶可以享受很大幅度的購房優(yōu)惠，銷售員像對待活神仙一樣地孝敬你。那段時間，天通苑的好多住戶會津津樂道地告訴你，他的鄰居是某某名人，他下樓打醬油的時候遇見某某名人，還有某某名人就是離奇死在自己的經(jīng)濟(jì)適用房里的傳聞。名人無形中成了這里的形象代言人。殊不知，人家當(dāng)初是瞄著經(jīng)濟(jì)適用房的低投入和高收益來的，跟你偶然住了幾天街坊，根本是彗星撞地球式的一種交集。這些人現(xiàn)如今早就住上了北京最高端的社區(qū)和最高端的別墅，他們出租或出售自己的經(jīng)濟(jì)適用房似乎是一種資產(chǎn)性投資的恰當(dāng)釋放，誰讓人家10年前就有錢有眼光來的。
　　
　　現(xiàn)實中的經(jīng)濟(jì)適用房出租狀況到底是怎樣的呢？
　　作者和天通苑一家中介公司的業(yè)務(wù)員有如下一番對話。
　　作者：你們這里的中介公司真不少。
　　中介：還行吧，有四五十家。
　　作者：有人租房嗎？
　　中介：瞧您這話說的，沒人租，我們喝西北風(fēng)去？
　　作者：不是不讓出租嗎？
　　中介：這么跟您說吧，撐死膽大的，餓死膽小的。再說，這個地方打坐胎的時候就有問題。就說業(yè)主吧，最早2001年買的房，那時候，這里跟商品房沒什么區(qū)別，什么人都能買，愛買多少買多少，買的是“愛國房”，說是拉動社會主義經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為改革開放作貢獻(xiàn)�，F(xiàn)在，不讓人賣，不讓人租，早干嗎去了？再說，那時買房成家的小夫妻，現(xiàn)在的孩子正好上中學(xué)，你說說，這邊有什么像樣的學(xué)校？中國的老百姓都是為了孩子活著，只要能到城里上學(xué)，砸鍋賣鐵也干，所以一部分人，就把這里租了、賣了，然后到城里去租房，為給孩子找一個好一點學(xué)校。還有更復(fù)雜的，兩口子離婚了，房子判給其中一個人，但還在一塊住著，各自又找了對象，算租還是算借？有人沒有生活來源，自己住一間，把余下的租出去，掙點飯錢，你怎么罰他？有的是沒錢的，就靠著出租還按揭，你不讓他出租，咋整？
　　作者：聽說政府鼓勵老百姓舉報私下出租的人？
　　中介：舉報？無怨無仇的干嗎要舉報？這年頭的人都是多一事不如少一事。一舉報，結(jié)了梁子，隔壁住著，還過不過了？
　　作者：聽說，要為舉報人保密的。
　　中介：那可是保不齊的事，不管你信不信，反正我不信。再說了，上哪兒舉報去？派出所、社區(qū)居委會還是公安局？除非給錢。
　　作者：多少錢合適？舉報一次給你100干不干？
　　中介：不干，低于5000元不干。
　　就在作者和中介業(yè)務(wù)員對話的時候，來了一個出租客，他對經(jīng)適房不能出租的政策頗有見地，一番話在某種程度上代表了許多老業(yè)主的看法。
　　“北京最開始賣經(jīng)濟(jì)適用房是2000年左右，當(dāng)時根本賣不出去，為了發(fā)展房地產(chǎn)市場，鼓勵大家購買，貸款首付可以低至10%。我一個同學(xué)看了北京晚報的廣告，買了青年路小區(qū)，當(dāng)時根本就沒人買，3800元/平方米，而當(dāng)時高檔的華堂公寓才5000元/平方米，貸款首付20%，同樣80平方米的房子才多1萬多塊錢。而經(jīng)濟(jì)適用房位置很偏，又沒有公交車，從最近的公交車站坐摩的要十幾分鐘。當(dāng)時很多的經(jīng)濟(jì)適用房都這樣，雖然少了土地出讓金，卻不修配套設(shè)施，好像便宜了，其實政府和開發(fā)商都沒吃虧，因為當(dāng)時的建安成本才幾百元/平方米。而當(dāng)時的政策是經(jīng)濟(jì)適用房5年后才可以出售，出售時按照購買價的10%繳納土地出讓金，別忘了是購買價，對出租沒有限制。而購買條件是什么呢？家庭年收入6萬元以下。很多剛畢業(yè)的大學(xué)生在父母的資助下買了當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)適用房。后來變成了土地出讓金是銷售價的10%，5年的銷售期是按照產(chǎn)權(quán)證滿5年算的，可不是按照購買時間算的，當(dāng)時的開發(fā)商，產(chǎn)權(quán)證能在2～3年內(nèi)辦下來就不錯了。等辦下產(chǎn)權(quán)證到5年的時候，政策已經(jīng)改3次了。
　　“可以說最開始買經(jīng)濟(jì)適用房的情況是：政府的政策在前，鼓勵大家購買，于是人們買了，買后政策就變了�，F(xiàn)在的房子被各級政府通過高地價炒高了，后來的經(jīng)濟(jì)適用房成了投機(jī)客的天下。政府為了轉(zhuǎn)嫁自身炒高土地和監(jiān)管不嚴(yán)的責(zé)任，就拿經(jīng)濟(jì)適用房開刀。而只要是拿有房子的人開刀，沒房子的就會大聲叫好，而不管最開始別人都是在什么條件下買的房。
　　“對于已經(jīng)造成的惡果，政府是應(yīng)該負(fù)有責(zé)任的，總之，社會創(chuàng)造的財富現(xiàn)在已經(jīng)通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移到了少數(shù)人手里，然后這種矛盾又轉(zhuǎn)嫁到了開發(fā)商、投機(jī)客的身上和有幸在房價暴漲前買了所謂‘經(jīng)濟(jì)適用房’的人身上�！�
　　
　　那天經(jīng)過一個新的，有著一個很拗口名字的經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)――北衛(wèi)新園，大老遠(yuǎn)見地下雪白一片，以為七月飛雪，走近了才知道是撒了一地的租房小廣告。與之相對的是小區(qū)的大門上懸掛著的一條大大的橫幅，上書“本小區(qū)屬經(jīng)濟(jì)適用房禁止出租”，橫幅掛得七扭八歪，有點像時下反映經(jīng)濟(jì)適用房禁租的一件社會行為藝術(shù)，要是硬給它起個名字，似乎應(yīng)該叫“糾結(jié)”。
　�。ň庉�  馮嵐）
　　 icarusfeng@126.com

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