樓市盤點(diǎn)刺激2009|會(huì)不會(huì)適當(dāng)刺激樓市

　　相較于2008年的黯淡,2009年樓市的一片紅火完全可以用“風(fēng)生水起”來(lái)形容。雖然經(jīng)濟(jì)危機(jī)仍在潛移默化中影響著中國(guó)乃至全球經(jīng)濟(jì),但2009年房地產(chǎn)市場(chǎng),仿佛早已從漩渦中走了出來(lái),找不到一絲危機(jī)的影子。一方面巨大的市場(chǎng)需求迅速吞噬掉青島一手房的存量,另一方面政策的利好促使二手房交易也出現(xiàn)了“井噴”,一路上揚(yáng)的成交曲線告訴我們:全社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的淡忘比料想得快,年初的顧慮重重,到年中已經(jīng)成為喜上眉梢,年終歲末更是躊躇滿志,2009年讓我們深刻地感受到一個(gè)最完整的地產(chǎn)上升年。
　　縱觀2009年青島樓市,可能沒(méi)有任何一個(gè)年份像2009年這樣令人意外,許多人猜到了開頭,卻沒(méi)有人猜到結(jié)局。年初,觀望情緒占據(jù)市場(chǎng)主流,人們冷眼旁觀猜測(cè)著房?jī)r(jià)還要跌多少;年末,市民買房排隊(duì),房?jī)r(jià)上漲何時(shí)休,無(wú)人知曉……如此天差地別的境遇,讓人們更加聚精會(huì)神地關(guān)注每一個(gè)發(fā)生在身邊的房地產(chǎn)大事件,從中央出臺(tái)的政策、新規(guī)到發(fā)生在我們中間的舊城、舊村改造,城市中的每一處變化都成為人們關(guān)注的重點(diǎn)。
　　 政策是宏觀的,卻無(wú)處不在地影響著我們的生活;居家買房是微觀的,卻是老百姓每家每戶一代甚至幾代人的大事�；厥讋倓傋哌^(guò)的2009年,扳著手指細(xì)數(shù)這一年來(lái)我們共同經(jīng)歷的,期待2010年每一個(gè)購(gòu)房者都能完成購(gòu)房大計(jì),每一個(gè)與房子有關(guān)的話題都能圓滿。
　　
　　 Compared with the depression in 2008, the real estate market in 2009 was hot. Despite the financial crisis exerting a deep negative influence on the economy of China and even of the world, no trace of economic depression can be found in Qingdao"s real estate market in 2009. On the one hand, the enormous market demand rapidly consumed the stock of newly constructed buildings, on the other, the governmental policies promoted the rapid increase of transaction amount of second-hand housing. The increased momentum told us that the whole society had forgotten the real estate problems much faster than we had predicted. So 2009 witnessed a year of overall increase in the real estate market.
　　
　　2009樓市也瘋狂
　　
　　看過(guò)《修女也瘋狂》這部電影的人無(wú)不驚嘆修女迪勞麗絲的所作所為,而如今,作為一名自2001年起便開始從事房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)道的老記者,盡管已經(jīng)經(jīng)歷了青島樓市自2002年以來(lái)的一路上漲,但是,面對(duì)2009年青島市場(chǎng)的驚人表現(xiàn),我還是有些瞠目結(jié)舌,2009,樓市也瘋狂。
　　且不論成交量的一路上揚(yáng),根據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,青島市2009年住宅成交總套數(shù)為77122套,而2008年青島市全年的成交總數(shù)為34369套,還達(dá)不到今年的一半數(shù)量。就連成交價(jià)格,也是憋足了勁兒往上躥。
　　君不見,市內(nèi)四區(qū)動(dòng)輒上百萬(wàn)的房子比比皆是,購(gòu)房者已經(jīng)突破每平方米1萬(wàn)元的心理防線。從區(qū)域上看,市南區(qū)的房子每平方米超過(guò)1萬(wàn)元已經(jīng)是非常普通的事情;而市北區(qū),許多地方的二手房也已經(jīng)達(dá)到了萬(wàn)元的邊界;不僅如此,萬(wàn)元大關(guān)繼續(xù)東移北進(jìn),逐漸向李滄、四方進(jìn)軍。也許,用不了幾年,在李滄和四方,每平方米1萬(wàn)元的房子也難覓蹤影。
　　據(jù)鵬翔智地研發(fā)中心公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,2009年,全市商品房住宅成交均價(jià)為每平方米6505元,比2008年全年的成交均價(jià)每平方米至少漲了1000元,12月份,全市商品房住宅成交均價(jià)為每平方米6772元,1月份的成交均價(jià)僅為每平方米4735元。
　　也就是說(shuō),年初每平方米花6000元就可以買下來(lái)的房子,年底至少每平方米需要多花2000元,而一個(gè)90平方米的房子,就得多花近20萬(wàn)元錢。也難怪購(gòu)房者驚呼“工資的上漲永遠(yuǎn)也趕不上房?jī)r(jià)的漲幅”。
　　在記者看來(lái),2009年讓人驚訝的除了成交量和房?jī)r(jià)的漲幅外,還有樓盤的熱銷程度,“開盤售罄”已經(jīng)成為大多數(shù)樓市的普遍表情。早的不說(shuō),就拿前段時(shí)間剛剛開盤的遼陽(yáng)西路上的某項(xiàng)目來(lái)說(shuō),提前三天排隊(duì),300多套房子,600多號(hào)人等待購(gòu)買,而號(hào)碼僅僅叫到200多號(hào),房子便已經(jīng)銷售一空。如此熱銷的場(chǎng)面,真有種回到2003年“買房像買大白菜”的年代。
　　新房市場(chǎng)表現(xiàn)讓人吃驚,二手房市場(chǎng)表現(xiàn)同樣也不遜色,同2008年相比,成交量和價(jià)格都打了一個(gè)漂亮的翻身仗。市內(nèi)四區(qū)全年36127套的成交量,在數(shù)量上達(dá)到了去年同期的兩倍之多,而且在價(jià)格上也與去年不可同日而語(yǔ),每平方米價(jià)格至少有10%左右的漲幅是非常保守的估算,有些房子價(jià)格的漲幅甚至達(dá)到了30%”。
　　如同2009年市場(chǎng)復(fù)蘇的速度之快,讓業(yè)內(nèi)人士也出乎意料一樣,2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何同樣也是一個(gè)難以破解的難題。對(duì)于2010年的市場(chǎng),業(yè)內(nèi)人士的預(yù)測(cè)是房?jī)r(jià)依然平穩(wěn)上漲,而作為一名媒體工作者,我不敢妄加斷言,只是最近一段時(shí)間,一直在心里嘀咕一句話:上帝欲想使人滅亡,必先使其瘋狂。
　　
　　“不要迷信降價(jià),降價(jià)只是傳說(shuō)”
　　
　　回頭再看看這深V的背后:一方面是房?jī)r(jià)的完美風(fēng)暴,另一方面是房地產(chǎn)政策的一波三折。房?jī)r(jià)從年初的理性回歸,到年中的全面回暖,再到年底的恐慌性搶購(gòu),活脫脫地“不要迷信降價(jià),降價(jià)只是傳說(shuō)”。而房地產(chǎn)政策年初以四大國(guó)有銀行延續(xù)7折利率為號(hào),拉開了房地產(chǎn)振興的大幕;年中則是加大土地供給,房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”;而年末一看松過(guò)了頭,速速回馬一槍,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到5年,遏制炒房現(xiàn)象。不知是政策沒(méi)趕上房?jī)r(jià),還是房地商趕上了政策。
　　作為二線城市的青島集大開發(fā)商萬(wàn)千寵愛(ài)于一身,地產(chǎn)排頭兵保利、萬(wàn)科、綠城、中海齊聚于此,攜手本地企業(yè),將樓市的波瀾壯闊演繹得淋漓盡致。2009年的青島樓市總是與新紀(jì)錄相關(guān)聯(lián):“百合花開,四方人來(lái)”的保利百合花園創(chuàng)下月簽近500套的簽約紀(jì)錄;市區(qū)新建商品房成交達(dá)32888套(數(shù)字挺吉利,挺“開發(fā)商”),月度最高達(dá)9844套;開發(fā)區(qū)環(huán)島路北側(cè)地塊以及13200元/平方米的樓面價(jià)“高調(diào)”刷新青島樓面價(jià);而潛艇學(xué)院地塊“低調(diào)”地成為新地王;萬(wàn)麗海景創(chuàng)售價(jià)最高……而這些紀(jì)錄的背后還有一個(gè)紀(jì)錄,那就是房地產(chǎn)交易中心的排號(hào)人數(shù),而且還提供了新的就業(yè)機(jī)會(huì)――炒號(hào)黃牛。
　　2009年已經(jīng)過(guò)去了,而這些紀(jì)錄可能還要長(zhǎng)時(shí)間存在。不想太多地回顧2009年青島樓市,因?yàn)橐坏┗貞?就會(huì)掀起很多人的很多后悔,也不想太多地預(yù)測(cè)2010年的青島樓市,因?yàn)轭A(yù)測(cè)樓市就跟預(yù)測(cè)某某生男生女一樣,永遠(yuǎn)有人準(zhǔn),有人不準(zhǔn)。
　　但時(shí)光在流逝,青島在發(fā)展,還是有很多美好的事情值得我們期待的,房?jī)r(jià)除外!那就說(shuō)說(shuō)除房?jī)r(jià)外的樓市吧。
　　地鐵2009年來(lái)了,2010年自然更近了,地鐵將城市的時(shí)空距離大大縮短,交通條件的改善必然帶來(lái)縮小區(qū)位造成的價(jià)差,而且還可以讓蝸居一族房子大一點(diǎn),睡眠多一點(diǎn)。
　　海底隧道要通了,開發(fā)區(qū)很快要成為“已開發(fā)區(qū)”了。一橋一隧的連通使開發(fā)區(qū)不再是“一張舊船票,登上老輪渡”,而是成為了青島最有潛力的區(qū)域。
　　保利、萬(wàn)科、中海來(lái)了,而龍湖、華潤(rùn)也來(lái)了,品牌開發(fā)商的到來(lái)證明了青島的吸引力與影響力,同時(shí)也將帶來(lái)更好的產(chǎn)品與更好的服務(wù)……
　　海子曾經(jīng)詩(shī)云“我有一所房子,面朝大海,春暖花開”。海子作此詩(shī)時(shí),可能估計(jì)到青島的海景房他買不起,所以逃離了。而今天,對(duì)于大多數(shù)的青島人而言,“面朝大�！币仓荒苁桥紶柭愤^(guò)時(shí)的驚鴻一瞥,或是駐足沙灘時(shí)的短暫寧?kù)o。但是,我們?nèi)匀幌Ｍ�小小的房子能給我們春暖花開的心情,而不是只有開發(fā)商春暖花開!
　　最后,別忘了,“V”還代表勝利!
　　
　　2009樓市之金木水火土
　　
　　 2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng),我想用五個(gè)字來(lái)概括:金木水火土。當(dāng)然,我不是大仙也不是半仙,不敢從哲學(xué)、中醫(yī)學(xué)、占卜等方面用五行八卦來(lái)解讀世態(tài)。我只是望文生義來(lái)“借讀”一下房地產(chǎn)的2009年。
　　先說(shuō)“金”:房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)最容易引起沖動(dòng)與反動(dòng)的就是這個(gè)字,而2009年尤其“過(guò)分”。11月份,北京的一手房和二手房均價(jià)都已達(dá)到歷史最高點(diǎn),商品住宅的成交均價(jià)達(dá)到了18088元/平方米的高位,新開盤項(xiàng)目的均價(jià)升為17550元/平方米,2009年以來(lái)漲幅高達(dá)29.42%。而乘著北京房?jī)r(jià)飆升的東風(fēng),上海建筑一年房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)177%。綜合一年來(lái)各月的成交統(tǒng)計(jì),青島2009年市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總成交量為6.9萬(wàn)套,其中新建商品房成交32888套,二手住房成交36520套。房?jī)r(jià)的最高漲幅也達(dá)30%左右。2009年,房?jī)r(jià)的含“金”量有點(diǎn)失常了。
　　再說(shuō)“木”:工程�！皬墓�應(yīng)來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)規(guī)模在快速增長(zhǎng),尤其一些上市大企業(yè),年開發(fā)量已過(guò)1000萬(wàn)平米,而且還在擬定翻番計(jì)劃,拼規(guī)模、擴(kuò)地域是目前房企競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)主要趨勢(shì)�！鼻鄭u市的開工面積從數(shù)量上并無(wú)大的變化,但是給人一個(gè)印象是,青島無(wú)處不工地,塔吊林立如電線桿,樓盤冒出如雨后春筍。此情此景,不知是喜是憂。
　　再說(shuō)“土”:土地�！暗赝酢鳖l出的2009年,讓一些城市的賣地收入大幅飆升。最新統(tǒng)計(jì)顯示,杭州、上海、北京奪得2009年土地出讓收入的前三名。按照公開數(shù)據(jù),2009年全國(guó)70個(gè)大中城市的土地出讓收入豐厚。其中,杭州市以創(chuàng)紀(jì)錄的1200億元奪魁。2009年上海創(chuàng)造了約1000億元的土地收入,是2008年的約2.48倍。北京市2009年招拍掛的經(jīng)營(yíng)性用地收入,最終定格在900億元。青島市通過(guò)招拍掛和項(xiàng)目招標(biāo)方式共出讓土地5000畝,土地出讓總額100多億元,土地出讓數(shù)量和總價(jià)都創(chuàng)同期“十年之最”。土地這么個(gè)供法、地價(jià)這么個(gè)漲法,不能不叫人心里直發(fā)毛。
　　再說(shuō)“火”:市場(chǎng)。 10月16日,北京華貿(mào)城開盤,700多套房源,登記排號(hào)量達(dá)到6500號(hào),并隨之被搶購(gòu)一空。10月17日開盤的美立方也出現(xiàn)3000多人排隊(duì)購(gòu)房的情景。青島的熱鬧程度一點(diǎn)也不遜于北京。3月28日,保利百合花園開盤,幾個(gè)小時(shí)就售罄了400套在百姓看來(lái)“不便宜”的房子,被稱作“青島史上最牛的開盤”。全青島市自2009年3月份開始一改此前徘徊在千套左右的頹勢(shì),開始強(qiáng)勢(shì)反彈。3月份銷量突破5000套,此后扶搖直上,銷量最高的11月份近萬(wàn)套。數(shù)據(jù)顯示,2009年僅市區(qū)房地產(chǎn)成交量 6.9萬(wàn)套。而2008年市內(nèi)四區(qū)全年新房與二手房的總成交量?jī)H在2.5萬(wàn)套左右。百姓不堪承受“火”之重啊。
　　最后不得不說(shuō)“水”:水分。房地產(chǎn)到底有沒(méi)有泡沫,十幾年來(lái)爭(zhēng)論個(gè)不休。2009年的這個(gè)勢(shì)態(tài)是不是一種泡沫呢?當(dāng)代行為金融學(xué)主要?jiǎng)?chuàng)始人之一的羅伯特?希勒坦言,“迪拜的房?jī)r(jià)明顯是一個(gè)泡沫,我不能說(shuō)中國(guó)有房地產(chǎn)泡沫,但是很擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)這樣的趨勢(shì)�！蔽也桓易龀鲞@樣的判斷,但是我敢說(shuō)多少還是有“水分”的,房?jī)r(jià)有水分,行情有水分,老百姓的心理也有水分。
　　2010年又會(huì)怎樣?我想用兩個(gè)字可以概括:變數(shù)。什么意思?一,房?jī)r(jià)不可能下降,但是變數(shù)在于供應(yīng)量。二,樓市政策不會(huì)有大的調(diào)整,但是變數(shù)在于房地產(chǎn)商不要“欺人太甚”。
　　重申,我不是大仙也不是半仙,2010年樓市的走勢(shì),只能騎驢看唱本了。

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