奧園集團債務(wù)【深陷長安8號黑洞,債務(wù)壓垮奧園】

　　作為昔日的華南八大金剛之一，中國奧園地產(chǎn)集團股份有限公司（03883.HK，以下簡稱“奧園地產(chǎn)”）早已沒有當(dāng)年之勇：2002年底遭遇奧林匹克花園分家，2003年奧園欲借殼上市卻深陷貸款擔(dān)保黑洞的漩渦，至2007年赴港上市融資40億元，直到2009年奧園地產(chǎn)輾轉(zhuǎn)長安8號無果……
　　因為債務(wù)和糾紛不斷，奧園地產(chǎn)發(fā)展緩慢。
　　
　　長安8號拖垮奧園
　　剪不斷，理還亂。
　　這是奧園地產(chǎn)首個入京項目長安8號的真實寫照。
　　“去年并購的北京長安8號，將會對奧園未來2-3年的業(yè)績起重要作用。”奧園地產(chǎn)于2010年年報中的一語如今看來頗有幾分警示。
　　時過近3年，這一位于北京朝陽區(qū)建國路86號的長安8號，幾度停工停售，令奧園地產(chǎn)苦不堪言。奧園董事長郭梓文怎么也想不到，在收購之初，一度希望在未來3年之內(nèi)長安8號能夠為奧園地產(chǎn)帶來超過130億元的銷售回款，如今竟是黃粱一夢。
　　長安8號最初的案名叫“耀輝國際城”，最早所有者為北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司（下稱“王府世紀(jì)”），由北京耀輝控股80%。2004年，天鴻寶業(yè)（即之后的首開股份）通過股權(quán)收購，持有耀輝國際城62%股權(quán)，王府世紀(jì)持有項目38%的股權(quán)。
　　時至2008年4月，首開股份以4.587億元將持有62%的股份全部轉(zhuǎn)讓給了香港世紀(jì)協(xié)潤，后者與王府世紀(jì)同屬王志才，為此更名為“擎峰閣”。直到2009年7月，奧園接手長安8號，以3.7億元收購世紀(jì)協(xié)潤41.33%股份，獲得該樓盤操盤權(quán)。
　　自此，隨后樓盤案名由“擎峰閣”改為“長安8號”，除購得股份外，奧園還借給世紀(jì)協(xié)潤4.6億元短期貸款，助其還債。
　　2009年9月，奧園繼續(xù)認(rèn)購世紀(jì)協(xié)潤2.9億元可轉(zhuǎn)換票據(jù)，至2010年9月到期后，將增持世紀(jì)協(xié)潤股份至52.69%，獲得控股權(quán)。此外，2009年12月，世紀(jì)協(xié)潤在奧園地產(chǎn)的擔(dān)保下，獲得工銀亞洲貸款6.7億港元。
　　然而，讓奧園地產(chǎn)始料不及的是：長安8號錯綜復(fù)雜的股東和債權(quán)人關(guān)系如同一個黑洞，與長安8號相關(guān)的資產(chǎn)，包括土地使用權(quán)、在建工程、項目公司股權(quán)、世紀(jì)協(xié)潤公司股權(quán)等均已被抵押。
　　據(jù)知情人士透露，長安8號項目所欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款，初略計算總計約30億元。
　　原本希望僅用8.3億元的代價來撬動體量超過130億元的長安8號，無奈卻令奧園地產(chǎn)陷入巨大的資金黑洞。
　　時至8月1日，奧園地產(chǎn)發(fā)布公告稱：其全資附屬公司振富有限公司已于7月28日斥資7.13億港元，從工銀亞洲手中購得世紀(jì)協(xié)潤所欠6.7億港元境外貸款的債權(quán)，即可擁有長安8號接近全部股權(quán)。
　　就在郭梓文于8月15日的中報業(yè)績說明會上表示：“長安8號將轉(zhuǎn)賣為租，擬長期持有，調(diào)整后的長安8號預(yù)計會在明年年底推出”，不過9日，奧園地產(chǎn)因原項目小股東反悔起訴，長安8號再度擱淺。
　　歷時7年之久，案名三度變更，數(shù)度易主停工，一度標(biāo)榜“務(wù)求令該項目成為奧園在北京的旗艦”的奧園地產(chǎn)早已是精疲力盡。
　　即使紛亂錯雜的股權(quán)之爭結(jié)束，長安8號的銷售狀況亦堪憂：根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，2010年全年銷售金額僅有7.925億元，其中退房數(shù)為10套。
　　
　　收入過分依賴廣州和重慶
　　“幾年下來，我們播下種，卻沒有開花，沒有結(jié)果�！鼻皧W園地產(chǎn)副總裁李敏曾對沈陽退地一事作出過如是評論。
　　沈陽地塊其實是奧園地產(chǎn)于2007年10月份以1.584億元投得，后因整個規(guī)劃問題，最終于2010年被政府收回。
　　不過，如果以此“播種論”來詮釋“長安8號”的處境，卻也發(fā)現(xiàn)這兩者驚人的貼合。這，或許也是奧園地產(chǎn)幾番掙扎的一個縮影。
　　作為昔日的華南八大金剛之一，奧園地產(chǎn)早已不復(fù)當(dāng)日：2002年底遭遇奧林匹克花園分家，2003年奧園買下誠成文化欲借殼上市，卻又深陷其貸款擔(dān)保黑洞，至2007年赴港上市融資40億元，直到2009年奧園地產(chǎn)受累于長安8號，收購天譽置業(yè)土地未果等。
　　不難看出，奧園地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)少有的將并購奉為企業(yè)發(fā)展準(zhǔn)則的開發(fā)商，一直在尋求各種低價拿地的方式，通過收購項目公司、收購其他房企股權(quán)、合作開發(fā)等方式來拿地。
　　5月25日，奧園地產(chǎn)與安徽省高速地產(chǎn)集團簽訂協(xié)議，向其旗下安徽省高速地產(chǎn)集團（蘇州）有限公司注資4.5億元，持股60%，其中后者擁有29萬平方米的住宅用地。
　　與此同時，奧園地產(chǎn)在招拍掛市場上也一改以往的低調(diào)。
　　11月1日，奧園地產(chǎn)宣布以底價約6.68億元，成功競得廣州南站兩幅優(yōu)質(zhì)商用地塊，成為首個進軍廣州南站區(qū)域的開發(fā)商。9月23日，奧園地產(chǎn)斥資2.03億元收購江門蓬江區(qū)棠下鎮(zhèn)一幅地塊。今年前6個月，奧園地產(chǎn)已在中山、廣州及江蘇省作出土地收購，總代價為10.73億元。
　　截至目前，奧園地產(chǎn)已斥資近23.94億元購置土地。
　　但是，截至2010年12月31日，其銀行存款余額約為38.39億元，債務(wù)為34億元，也就是說僅有4億元在值現(xiàn)金。奧園地產(chǎn)的資金鏈由此不堪重負(fù)。
　　時至11月17日，中國奧園宣布，今年1-10月，公司錄得39.5億元，銷售面積為42.78萬平方米，銷售均價為9200元/平方米。
　　不難看出，2010年奧園地產(chǎn)的資金狀況基本持平。
　　然而，調(diào)控趨緊之下，銷售或許并不樂觀。對比之下，重慶奧園?康城與南沙奧園為奧園地產(chǎn)的主要收入來源，所占物業(yè)發(fā)展銷售收入比例分別為35.8%、30.8%，過分集中。
　　無獨有偶，2011年3個主要收入來源則是沈陽項目、南沙項目和番禺廣場。其中，根據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，南沙奧園現(xiàn)推山海一號別墅、海云堡組團和譽山海組團洋房，但目前僅售出13套。收入來源過分集中廣州和重慶兩個城市，對于奧園地產(chǎn)而言，無疑亦是風(fēng)險集中。
　　
　　

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