【中國(guó)樓市隱現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)】中國(guó)樓市

　　2007年對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)界沖擊力最大的事件，當(dāng)屬深圳、廣州等地都出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，打破了近年來(lái)中國(guó)房?jī)r(jià)“只漲不落”的神話(huà)；繼知名中介企業(yè)“中天置業(yè)”負(fù)責(zé)人卷款出逃一夜坍塌、長(zhǎng)河地產(chǎn)宣布關(guān)鋪之后，金地置業(yè)、招商置業(yè)等中介也相繼傳出“門(mén)店調(diào)整”傳聞；在土地出讓市場(chǎng)，深圳市政府2007年12月推出的6塊居住用地，竟然罕見(jiàn)地全部流拍。這些現(xiàn)象的出現(xiàn)，是否意味著虛高的房?jī)r(jià)有下降的可能?考慮到市場(chǎng)因素和各種可能實(shí)施的政策因素，中國(guó)樓市是否出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)呢?
　　
　　拐點(diǎn)還是反轉(zhuǎn)?
　　
　　近來(lái)，關(guān)于“樓市拐點(diǎn)”的文章和觀(guān)點(diǎn)已然很多，這嚴(yán)重打擊了各大中城市樓市交易頻繁、價(jià)格不斷上揚(yáng)的狂熱氛圍。地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、炒樓機(jī)構(gòu)和個(gè)人，甚至一些商業(yè)銀行等，作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的重要環(huán)節(jié)，當(dāng)然要竭盡全力撲滅“拐點(diǎn)”論。為給自己打氣和鼓動(dòng)民眾，他們甚至言不由衷地聲稱(chēng)，房?jī)r(jià)還將大漲20多年。
　　不過(guò)，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商內(nèi)部的聲音，讓房地產(chǎn)這個(gè)絲絲入扣的利益鏈條，開(kāi)始出現(xiàn)了松動(dòng)甚至破裂的跡象。2007年12月13日萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石拋出的樓市“拐點(diǎn)論”，震動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。針對(duì)10月以來(lái)，廣州、深圳城市的樓市普遍遇冷，新建商品房的銷(xiāo)售量下降嚴(yán)重，王石認(rèn)為深圳、廣州的樓市確實(shí)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，并且萬(wàn)科公司在廣州和深圳等地的樓盤(pán)已經(jīng)在打折降價(jià)銷(xiāo)售。王石在隨后作客中央電視臺(tái)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》時(shí)說(shuō)：“房?jī)r(jià)這樣的上漲，已經(jīng)上漲到中產(chǎn)階層，就是年收入在6萬(wàn)～20萬(wàn)元這樣一個(gè)階層，他們已經(jīng)感覺(jué)到買(mǎi)房子非常吃力的時(shí)候，這個(gè)房市快要出問(wèn)題了。所以在現(xiàn)在瘋漲的情況下’再不抑制是一定會(huì)出問(wèn)題的�！蓖跏�建議人們?nèi)�四年�?nèi)不要買(mǎi)房。地產(chǎn)股次日因王石的這番表述而重挫。
　　中國(guó)樓市抑或如王石特指的珠三角樓市，是不是真的出現(xiàn)了拐點(diǎn)?研究這個(gè)問(wèn)題，首先要搞清楚何謂拐點(diǎn)。根據(jù)一般字義，“拐點(diǎn)”就是改變運(yùn)行方向的起點(diǎn)。數(shù)學(xué)上對(duì)拐點(diǎn)的解釋是精準(zhǔn)的。樊映川在《高等數(shù)學(xué)講義》中這樣定義拐點(diǎn)：“設(shè)函數(shù)f(x)在區(qū)間(a，b)內(nèi)各點(diǎn)處具有導(dǎo)數(shù)或其導(dǎo)數(shù)為無(wú)窮大，則稱(chēng)曲線(xiàn)y＝f(x)上的向上凹與向下凹部分的分界點(diǎn)為這曲線(xiàn)的拐點(diǎn)。”根據(jù)這個(gè)理解，近年來(lái)全國(guó)各大中城市房?jī)r(jià)總的趨勢(shì)是一直在上漲，但上漲的速度時(shí)高時(shí)低。當(dāng)漲幅連續(xù)上升時(shí)，房?jī)r(jià)曲線(xiàn)就是一個(gè)向上凹的函數(shù)，出現(xiàn)漲幅變緩就出現(xiàn)拐點(diǎn)；或者漲幅變緩又轉(zhuǎn)而增大時(shí)也出現(xiàn)拐點(diǎn)；或者漲幅由遞減到遞增的交界點(diǎn)。由此，近年來(lái)我國(guó)城市房?jī)r(jià)雖然持續(xù)上漲，但漲幅一直在波動(dòng)之中，因此實(shí)際上已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)許多個(gè)拐點(diǎn)。
　　
　　把上述定義對(duì)照“房?jī)r(jià)下跌”、“樓市雪崩”的提法，顯然存在著本質(zhì)上的差別。從字面意義上看，“房?jī)r(jià)下跌”、“樓市雪崩”等說(shuō)法，反映在房?jī)r(jià)曲線(xiàn)上，更像是函數(shù)上的“極點(diǎn)”概念，屬于房?jī)r(jià)走勢(shì)的反轉(zhuǎn)或逆轉(zhuǎn)現(xiàn)象。
　　必須強(qiáng)調(diào)的是，判斷一個(gè)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，需要在一定的考察期內(nèi)，提供可以精確到月、周、日，連續(xù)不斷的房屋成交價(jià)格和數(shù)量數(shù)據(jù)。從這個(gè)意義上說(shuō)，月度房?jī)r(jià)環(huán)比較之年度同比，更能準(zhǔn)確地體現(xiàn)房?jī)r(jià)的變化；或者說(shuō)，越是精準(zhǔn)到短期的計(jì)量，越能準(zhǔn)確地反映住房?jī)r(jià)格的真實(shí)變化。
　　為什么年度價(jià)格的變化不能客觀(guān)地反應(yīng)房?jī)r(jià)走勢(shì)?原因有兩條：一是新開(kāi)盤(pán)房屋在不同年度存在空間錯(cuò)位。由于比較的是不同房屋的價(jià)格，缺少真實(shí)的可比性。二是年度比較適用于相對(duì)平穩(wěn)變化的指標(biāo)，不適用于波動(dòng)劇烈的指標(biāo)。例如物價(jià)變動(dòng)、GDP增長(zhǎng)等，多用年度變化進(jìn)行衡量。波動(dòng)劇烈的指標(biāo)如股價(jià)指數(shù)，盡管較之前幾個(gè)月，已經(jīng)出現(xiàn)了較大幅度的回落，但與去年同期相比，仍有接近100％的增長(zhǎng)。
　　現(xiàn)實(shí)中統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)存在諸多問(wèn)題。例如，2007年12月25日，國(guó)家發(fā)改委公布11月份36個(gè)大中城市商品房集中成交均價(jià)，其中廣州市房?jī)r(jià)漲幅比上月上漲12.27％，位居36個(gè)大中城市之首，成交均價(jià)達(dá)到了16367元／平方米。然而，廣州市國(guó)土房管局此前披露的2007年11月份樓市成交數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月廣州房?jī)r(jià)猛降千元，降幅近10％；同時(shí)，成交量大幅萎縮，同比下降了41.1％。值得注意的是，無(wú)論是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還是地方政府的統(tǒng)計(jì)，兩個(gè)系統(tǒng)的原始數(shù)據(jù)都來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的直報(bào)，與實(shí)際的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，均存在著相當(dāng)大的差距。
　　因此，要正確地統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)，需要確保房?jī)r(jià)比較是建立在可比房屋基礎(chǔ)上，避免出現(xiàn)時(shí)間和空間的全面錯(cuò)位；另一方面，不僅應(yīng)當(dāng)統(tǒng)計(jì)新房(含現(xiàn)房和期房)的銷(xiāo)售價(jià)格和成交量，還應(yīng)該統(tǒng)計(jì)二手房的交易價(jià)格和成交量i此外，應(yīng)采用可以精確到月的成交價(jià)格和數(shù)量，通過(guò)較長(zhǎng)時(shí)期的趨勢(shì)觀(guān)察，分析房?jī)r(jià)變動(dòng)的“拐點(diǎn)”甚至“反轉(zhuǎn)”態(tài)勢(shì)。
　　
　　中介倒閉預(yù)示投機(jī)的末路
　　
　　2007年的冬天，對(duì)于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)中介企業(yè)而言，是一個(gè)嚴(yán)酷的冷冬。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)，11月北京市2000多家房產(chǎn)中介中，二手房(存量房)月簽約數(shù)在一套及以上的僅為31家，絕大多數(shù)房產(chǎn)中介出售業(yè)務(wù)量為零。除了45家可發(fā)布套數(shù)大于或等于1外，其它的連發(fā)布套數(shù)都為零。由于二手房交易是大多數(shù)房產(chǎn)中介的主要收入來(lái)源，去年以來(lái)過(guò)度擴(kuò)張的房地產(chǎn)中介業(yè)目前普遍陷入經(jīng)營(yíng)困境。從一線(xiàn)城市到二線(xiàn)城市，都只顯示出寥寥無(wú)幾的月成交量。在擁有“特區(qū)速度”的深圳房市，房地產(chǎn)中介的命運(yùn)更為慘烈。繼名中介企業(yè)“中天置業(yè)”負(fù)責(zé)人卷款出逃導(dǎo)致一夜坍塌的惡性事件后，長(zhǎng)河地產(chǎn)直接宣布關(guān)鋪，擁有雄厚背景和實(shí)力的金地置業(yè)、招商置業(yè)等中介也相繼傳出“門(mén)店調(diào)整”傳聞等，引起人們對(duì)房地產(chǎn)中介行業(yè)的普遍擔(dān)憂(yōu)和關(guān)注。
　　隨著住房市場(chǎng)化改革的逐步推進(jìn)，房產(chǎn)中介市場(chǎng)也迅猛擴(kuò)大。目前，約50％的新建商品房銷(xiāo)售，和近90％的二手房買(mǎi)賣(mài)，是通過(guò)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)中介為建立和完善社會(huì)服務(wù)體系、保護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)、方便群眾生活等，發(fā)揮了積極的作用。
　　然而，房地產(chǎn)中介組織在發(fā)展中也暴露出不少問(wèn)題。主要表現(xiàn)為：一是制造虛假信息騙取訂金和服務(wù)費(fèi)。由于缺乏必要的監(jiān)管，很多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的收入來(lái)源，主要以制造虛假和不實(shí)信息為手段，達(dá)到騙取訂金和中介服務(wù)費(fèi)的目的，甚至有的中介機(jī)構(gòu)勾結(jié)賣(mài)方欺騙買(mǎi)方騙取傭金和訂金。二是吃差價(jià)。不少中介機(jī)構(gòu)以“包銷(xiāo)”的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬，也就是所謂的“賺差價(jià)”。三是挪用客戶(hù)資金。中介公司從合同簽訂到國(guó)土房管部門(mén)登記生效，通常有1-6月的時(shí)滯。由于沒(méi)有嚴(yán)格的法律限制，導(dǎo)致大量中介公司肆意挪用客戶(hù)房款，用于炒房、炒股、開(kāi)設(shè)門(mén)店等。既損害了消費(fèi)者的利益，擾亂了正常的市場(chǎng)秩序，同時(shí)也容易埋下金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。深圳中天置業(yè)公司董事長(zhǎng)攜款出逃一例，就是形象的說(shuō)明。四是炒房和哄抬房?jī)r(jià)。中介的作用是強(qiáng)化了房屋的流動(dòng)性和 變現(xiàn)性。這個(gè)作用在房?jī)r(jià)上漲、投機(jī)盛行時(shí)更加明顯。在一些大城市，許多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)與開(kāi)發(fā)商“唱雙簧”，通過(guò)勾結(jié)活動(dòng)助推房?jī)r(jià)。一些房產(chǎn)中介通過(guò)非正常手段控制房源、制造市場(chǎng)緊張局面抬升房?jī)r(jià)，“炒號(hào)”、“囤房”、“茶水費(fèi)”(行話(huà))成為房地產(chǎn)中介行業(yè)重要的牟利手段。
　　可以說(shuō)，除了必要的、合法的附加值服務(wù)之外，支持當(dāng)前中介行業(yè)增長(zhǎng)的主要收入來(lái)源，是中介機(jī)構(gòu)不合理地通過(guò)加價(jià)、騙取等手段轉(zhuǎn)移社會(huì)財(cái)富。從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)中介的大量出現(xiàn)，事實(shí)上已成為房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要“推手”。
　　現(xiàn)在，由于二手房市場(chǎng)缺乏成交量，致使這種以“寄生”方式存身的中介機(jī)構(gòu)大量破產(chǎn)、倒閉。這將從根本上摧毀住房投機(jī)者繼續(xù)炒房牟利的信心，促使住房從“囤積”轉(zhuǎn)向消費(fèi)。考慮到當(dāng)前各地商品房?jī)r(jià)都有大約3～5倍的虛高，真正的消費(fèi)者根本買(mǎi)不起房，在投機(jī)市場(chǎng)趨于冷落的市場(chǎng)氣氛下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投機(jī)客要想把手中的房屋轉(zhuǎn)向消費(fèi)，只有降低價(jià)格一條路了。這或?qū)⒁�起各主要城市房�(jī)r(jià)的整體性崩盤(pán)。
　　
　　民生導(dǎo)向的現(xiàn)實(shí)要求
　　
　　當(dāng)前，由于地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、炒樓機(jī)構(gòu)(含中介)和個(gè)人等對(duì)房地產(chǎn)流通的操控，并因此獲得暴利，而商業(yè)銀行的深層介入，更為房?jī)r(jià)高漲提供了充裕的資金保證，由此，全國(guó)各大中城市的房?jī)r(jià)，已如脫韁野馬，完全處于失控狀態(tài)。無(wú)論是房?jī)r(jià)一居民家庭收入比、房?jī)r(jià)一年租金比等，都出現(xiàn)了嚴(yán)重的脫離實(shí)際的情況，房?jī)r(jià)泡沫異常嚴(yán)重。由于相關(guān)政策的失誤，導(dǎo)致房地產(chǎn)商和炒樓者借種種手段牟取暴利，前者甚至壟斷了國(guó)內(nèi)富豪榜的前幾位；而廣大的城鎮(zhèn)居民，則陷入完全買(mǎi)不起房，或買(mǎi)后淪為房奴的悲慘窘境。
　　造成房?jī)r(jià)泡沫的原因，與中央長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的錯(cuò)誤定位有關(guān)。2006年以來(lái)，中央對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)發(fā)生過(guò)幾次轉(zhuǎn)折。從2006年5月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(jiàn)》，明確提出“房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)新的發(fā)展階段的一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)”，到2007年3月5日的《政府工作報(bào)告》開(kāi)始淡化房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)的提法，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和帶動(dòng)民生方面的協(xié)調(diào)作用。但總體而言，由于理論認(rèn)識(shí)上的局限性，政府希望大力發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，還局限于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等營(yíng)利性機(jī)構(gòu)構(gòu)成的市場(chǎng)供給，非營(yíng)利性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)仍未列入政策支持的范圍。
　　
　　然而，由于片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作用，帶來(lái)社會(huì)矛盾日益激化，政府被迫開(kāi)始關(guān)注對(duì)城鎮(zhèn)低收入階層居民住房保障--問(wèn)題�！傲�租房”這個(gè)舶來(lái)品，一度被當(dāng)作平衡經(jīng)濟(jì)發(fā)展和解決人民生活的重要工具�？梢钥隙ǖ氖�，“廉租房”的思路還有很多的片面性。但中央政府也基本明確了不能完全放手由市場(chǎng)解決住房問(wèn)題。無(wú)論如何，相比于單純的“市場(chǎng)主義”，這是一個(gè)重要的認(rèn)識(shí)上的進(jìn)步!
　　在技術(shù)方案上，中央政府的基本解決思路，基本上還是單方面依靠強(qiáng)化住房供給管理：一方面，中央加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)加強(qiáng)土地增值稅清算，限制開(kāi)發(fā)商囤地，強(qiáng)調(diào)調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)以增加小戶(hù)型和中低價(jià)位的住房供給；另一方面，是增加以廉租房為主體的，包括經(jīng)濟(jì)適用房、雙限雙競(jìng)房、小戶(hù)型普通商品房、普通居民能夠買(mǎi)得起的住房供給。
　　對(duì)住房需求的管理，基本上是屬于被動(dòng)的和滯后的。2007年以來(lái)，央行連續(xù)6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。雖然力度前所未有，但基本上屬于央行基于宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控目的，化解超過(guò)預(yù)期水平的消費(fèi)價(jià)格指數(shù)導(dǎo)致的負(fù)存款利率，以及作為根本原因的國(guó)際收支順差嚴(yán)重過(guò)度導(dǎo)致的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題。央行負(fù)責(zé)人甚至在多個(gè)場(chǎng)合宣布，央行的政策工具是中性的，不希望對(duì)資產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生影響。加息對(duì)購(gòu)房者的支出成本將產(chǎn)生直接的影響，但相對(duì)而言對(duì)消費(fèi)者的負(fù)面影響更大；而住房投機(jī)者則由于房?jī)r(jià)上漲幅度較大，有辦法化解加息帶來(lái)的影響。實(shí)際上，加息對(duì)房?jī)r(jià)的影響微乎其微。因?yàn)榧酉⑹且槐�雙刃劍，既可以限制投機(jī)，但更大的作用是限制了真正以居住為目的的消費(fèi)活動(dòng)；并且，由于加息帶來(lái)的國(guó)際利差，這一政策也有可能引入更多的國(guó)際游資，伺機(jī)進(jìn)一步?jīng)_擊中國(guó)的房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)，哄抬價(jià)格。
　　相對(duì)而言，2007年9月29日央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，以及后來(lái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，明確提出要提高購(gòu)買(mǎi)第二套住房的貸款首付比例和貸款利率，同時(shí)嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理和規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理，屬于對(duì)住房需求特別是投機(jī)需求主動(dòng)性的限制措施。這個(gè)措施下達(dá)之初，各地銀行觀(guān)望以及陽(yáng)奉陰違的態(tài)度，說(shuō)明我國(guó)的商業(yè)銀行體系，已基本上把住房信貸當(dāng)成了最有收入保證、最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)；說(shuō)明房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，特別是銀行體系的綁架和影響程度之深，整個(gè)銀行體系為高房?jī)r(jià)保駕護(hù)航，可以說(shuō)到了奮不顧身的地步。這里有“一窩蜂”的認(rèn)識(shí)問(wèn)題，就是建立在房?jī)r(jià)上漲是未來(lái)大趨勢(shì)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)上的。但是，世界上從來(lái)沒(méi)有不破的泡沫，也從來(lái)沒(méi)有只漲不跌的房市。目前全國(guó)過(guò)高的房?jī)r(jià)水平，實(shí)際上給銀行信貸資產(chǎn)構(gòu)成了巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)�；�于對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，來(lái)自央行與銀監(jiān)會(huì)的政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性的影響�？梢哉f(shuō)，這是迄今為止的所有的宏觀(guān)調(diào)控措施中，最具殺傷力的一次了。
　　當(dāng)然，應(yīng)該看到，央行與銀監(jiān)會(huì)的信貸政策調(diào)整，畢竟只是出于對(duì)自己分管的金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)心，不屬全局性和整體性的宏觀(guān)調(diào)控政策。例如，第二套的認(rèn)定盡管是以家庭為單位的，但主要限于未還清貸款的家庭。對(duì)于過(guò)去一次性購(gòu)買(mǎi)一套或多套住房，以及已經(jīng)還清住房貸款因而擁有多套住房的，住房信貸政策則缺乏必要的調(diào)控手段。根據(jù)我們的觀(guān)察，這是央行與銀監(jiān)會(huì)作為商業(yè)銀行的“家長(zhǎng)”，為避免所轄銀行發(fā)生類(lèi)似美國(guó)住房信貸公司的金融危機(jī)，而采取的自保舉措。但是，我們還是要客觀(guān)地說(shuō)，這個(gè)政策確實(shí)起到了規(guī)避銀行風(fēng)險(xiǎn)，和一定程度的調(diào)控房市的作用。
　　值得期待的是，中共十七大報(bào)告提出了“住房民生”的思想。這可以說(shuō)是對(duì)過(guò)去片面強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的徹底“革命”。當(dāng)然，對(duì)“住房民生”的解釋也是非常重要的�！白》棵裆�”一方面要體現(xiàn)居民人均住房(不是囤房)面積的提高；另一方面要體現(xiàn)住房消費(fèi)支出在家庭支出中比例的逐步下降。
　　2007年11月19日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在新加坡國(guó)立大學(xué)發(fā)表演講答問(wèn)時(shí)說(shuō)：“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問(wèn)題�！睂�(duì)改革開(kāi)放以來(lái)居民住房改革的成效，溫總理給予了一分為二的評(píng)價(jià)，他說(shuō)：“應(yīng)該說(shuō)，中國(guó)改革開(kāi)放30年來(lái)居民住房的條件有很大的改善，現(xiàn)在城鄉(xiāng)居民住房面積人均超過(guò)20平方米，但是分布不均，特別是近些年來(lái)房?jī)r(jià)上漲較快，人民有很大的意見(jiàn)。”最后，對(duì)于如何解決中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題，溫 總理認(rèn)為應(yīng)在嚴(yán)守18億畝耕地“紅線(xiàn)”的前提下，采取廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和市場(chǎng)調(diào)節(jié)三種方式擴(kuò)大供給，并特別強(qiáng)調(diào)，“經(jīng)濟(jì)適用房大多數(shù)是面向中產(chǎn)階級(jí)的”。民眾對(duì)此給予了高度評(píng)價(jià)，對(duì)住房新政充滿(mǎn)了希望。
　　
　　2008年房?jī)r(jià)走勢(shì)
　　
　　展望2008年，既有樂(lè)觀(guān)的因素，也有令人不安的因素�！督�(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的匆忙出臺(tái)，既讓溫總理在新加坡的演講承諾落了空，也讓我們認(rèn)識(shí)到，在強(qiáng)大的既得利益集團(tuán)面前，貫徹“住房民生”思想之艱難。
　　2008年1月1日起，對(duì)已有房契在身，或是計(jì)劃購(gòu)房的消費(fèi)者和投資者而言，面臨的最直接影響，是個(gè)人房貸優(yōu)惠利率將由2007年年初的5.81％，提高到6.65％：對(duì)于申請(qǐng)第二套住房按揭貸款的家庭，他們將承擔(dān)5年期以上個(gè)人貸款基準(zhǔn)利率7.83％的1.1倍，即8.61％的年利率水平。
　　物業(yè)稅在一些城市由空轉(zhuǎn)到實(shí)轉(zhuǎn)的試驗(yàn)，將對(duì)投機(jī)主導(dǎo)下的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)成全局性的和實(shí)質(zhì)性的根本影響。據(jù)悉這次物業(yè)稅設(shè)計(jì)的關(guān)鍵，是對(duì)家庭第二套住房征稅。如果沒(méi)有對(duì)多套住房持有者的重稅，放任投機(jī)者持有多套小戶(hù)型住宅牟利，則發(fā)改委和建設(shè)部要求的戶(hù)型結(jié)構(gòu)限制，將完全毫無(wú)意義。預(yù)計(jì)物業(yè)稅的推出，將對(duì)住房投機(jī)和投機(jī)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性打擊。
　　另外，各地推行的“住宅禁商”條款，或者雖無(wú)禁商條款，但要求“業(yè)委會(huì)”審批的，都有利于抑制投資性住房需求。
　　“壞消息”一個(gè)接著一個(gè)，真有些“山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓”的意味。2007年12月17日發(fā)生在深圳市、位于寶安區(qū)的3宗地塊，因?yàn)闊o(wú)人競(jìng)買(mǎi)宣布“流拍”。這個(gè)事件對(duì)地方政府和囤地的開(kāi)發(fā)商可能是“壞消息”，但對(duì)于樓市的理性回歸，以及以居住為目的的廣大城市居民，又是實(shí)實(shí)在在的好消息。
　　最后進(jìn)入我們視野的，是曾將“炒房團(tuán)”待為上賓的泡沫重災(zāi)區(qū)――上海市，開(kāi)始嘗試推廣“以居住證制度為核心的來(lái)滬人員購(gòu)房政策”，說(shuō)明一些地方政府對(duì)外地人“炒房”、“囤房”投機(jī)危害本地居民切身利益的做法，有了清醒而深刻的認(rèn)識(shí)。盡管遭到所謂“有失公允”、“身份歧視”的“帽子”攻擊，但只要堅(jiān)持將住房管理納入民生軌道，所有的中傷、攻擊將無(wú)疾而終、煙消云散。
　　當(dāng)然，房市轉(zhuǎn)折點(diǎn)是不是真的來(lái)臨，最直接的因素，取決于2008年上半年乃至一季度商業(yè)銀行放貸能否把住口子。不僅投資、投機(jī)性購(gòu)房嚴(yán)重依賴(lài)銀行信貸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)囤售，也主要依賴(lài)銀行的信貸資金支撐。所以，一旦商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)“開(kāi)閘放水”，則不僅投機(jī)性買(mǎi)盤(pán)蜂擁而至，開(kāi)發(fā)商也會(huì)挺起捂盤(pán)囤積的腰桿，所謂消除泡沫、房?jī)r(jià)理性回歸的企盼，終將成為“水中撈月”――一場(chǎng)空。

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