【土地國有制,地產調控死結】 土地調控

　　狼真的來了!國內房地產市場猶如沸騰的火鍋，這一切都源于中央對房地產市場調控的一系列組合拳。 　　這些政策在市場中引發(fā)了波動，造成了不小的恐慌心理，一些業(yè)內人士認為，“這次是玩真的了。”讓市場疑惑的是：為何這次調控力度這樣大?中央調控房地產的意圖到底是什么?這會對中國經濟造成什么影響?
　　“房地產新政出臺是意料中的事，只是遲早的區(qū)別。近半年來，房價過快上漲對經濟運行產生了巨大的壓力，更重要的是，社會對高房價已經不堪忍受。人人都在談房價，人人都在抱怨房價高。遏制房價過快上漲再不能等了。”中國社科院金融所易憲容研究員表示。
　　
　　土地壟斷是根源
　　
　　在中國社會科學院工業(yè)經濟研究所曹建海研究員看來，中國房價不斷上漲的根本動力在于過快的城市化進程以及管控的土地制度，幾億人進城，需要住房子，歷史上沒有過，沒有經驗可供借鑒�！皣栏竦母�地政策限制了城市的擴張，農民進城，土地不進城，城市用地緊缺，價格自然高漲。目前商品房只能建立在國有土地上，城市集體土地建房不能出售，這一部分土地不能形成有效供給�！�
　　土地供給受限是房價飛漲的根本原因。住房需求增長確實很快，但是汽車市場這幾年增長的速度也可與之媲美，為什么車價不但沒有飛漲反有下降?為什么汽車制造商面對高漲的購車需求不囤積居奇，不炒高賣高?要知道，汽車廠商的數量要遠少于房地產開發(fā)商的數量，他們更有條件聯(lián)合起來對付消費者。生產汽車的一切資源幾乎都沒有人為的限制，所以雖然汽車制造商的牌照遠比房地產執(zhí)照商的牌照難拿，汽車市場的供給仍然有保障。但是，生產房子的重要資源――土地為政府壟斷，供給受到人為的限制，所以表面看，房地產市場是一個高度競爭的市場(開發(fā)商數量為數眾多，任一開發(fā)商的市場份額都是很少的，最大的開發(fā)商萬科的市場占有率不到3％)，但由于土地只有一個賣家，“中國實際上只有一家房地產開發(fā)商，那就是政府，各房地產公司都是它的分支機構�！�
　　中國目前土地改革的“天花板”是土地公有制度。2004年修訂的《土地管理法》規(guī)定，“城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有�！�
　　這一規(guī)定來源于其上位法――1982年修訂后的《憲法》。少有人知的是，中華人民共和國成立之后，從1949年10月1日到1981年，中國在法理和法律上仍然保留了土地私有制――1953年的《憲法》制訂及1975年、1978年的兩次《憲法》修改，都沒有觸及取消土地私有制的問題。
　　雖然通過農村土改運動和城市的“社會主義改造”運動，事實上剝奪了很多土地私有產權，但當時的《憲法》以及城市的現(xiàn)狀，并未完全取消土地私有制。直到1982年，《憲法》修訂才明確規(guī)定：城市土地屬于國家所有，農村土地、宅基地和自留地等屬于集體所有。
　　“1982年中國的城市土地國有化，并未逐戶通知業(yè)主，更未辦理任何征購、征用手續(xù)，只在修憲時在憲法中加了一句話，于是一夜之間，中國城市的私人土地所有權就被收歸國有�！敝袊�政法大學法與經濟研究中心主任劉紀鵬表示，從土地私有制到土地國有或集體所有制，這個過程中，國家或集體是沒有投入的，即土地不是國家或集體向全國老百姓購買的，那時也沒有那么多錢。而是在這些運動中，經過動員、說服，一步一步變成國有或集體所有。國家和集體是沒有投入一分錢的。這次所有權的轉讓，雙方是不平等的關系。 　不過，從中國的政治形勢來看，在未來相當長時間內，恐怕都不要寄望土地公有制從法理上被改變。土地私有化在很長時間內是不現(xiàn)實的。只能在土地公有制度的約束之下。尋找土地制度改革的空間。
　　“從根本上來說，在不考慮土地私有化這一根本改革的前提下，土地制度層面的改革無非涉及兩類核心問題：一是以法律形式確定土地資源有效配置的規(guī)則，二是在土地資源配置中的權力尊重和利益平衡�！辈芙êＵJ為應該改變畫地為牢的耕地紅線制度，農民進城，土地也要進城；放開小產權房，允許農民集體土地直接進入房地產市場，而不需要經過國有化的中間環(huán)節(jié)；允許單位自建房，允許個人自建房，允許集體集資建房，房地產市場向所有人敞開。
　　劉紀鵬認為土地與地方政府之間一直是“血肉相連”的，沒有從土地轉讓中獲得的天量收入，中國絕大多數地方政府將舉步維艱。正是這樣的利益糾結造成中國的房價異常堅挺，想讓地方政府放棄土地財政，猶如虎口奪食�！罢�府手上沒有了土地，不能通過賣地掙錢，就會盡量使用稅收的方式去找錢。關鍵問題是，敢不敢限制政府的權力，同時給予城市政府以土地征稅的權力�！�
　　事實上，地方政府也看到了這點，無論是上海的保有環(huán)節(jié)增值稅還是重慶的高檔房地產的特別消費稅，都是出于在土地財政走到盡頭前盡快實現(xiàn)轉型。在城市建設初期，主要靠賣地來獲得財政收入；當城市發(fā)展到一定階段，人們手上開始持有大量住宅后，就開始靠類似于物業(yè)稅一類的稅收來獲得收益。現(xiàn)在北京、上海、重慶等一線城市已經處于轉化期了。 劉紀鵬介紹。在1998年停止住房實物分配之前，1985-1997年13年間中國住宅市場竣工35.16億平方米，而從1998年后即以年均6億～7億平方米的速度增長，2009年更以月均24％的速度增加。一線城市樓盤建設讓海外人士感嘆“中國速度”，北京的地圖現(xiàn)在一周更新一次都嫌長，由此可見中國城市建筑住宅保有量的驚人。如此大的房地產資產存量其實就是巨額的財富，剩下的只是如何得到的問題。
　　
　　調結構的重音符
　　
　　2010年是中國經濟結構調整元年，打擊地產，實際上就是中國調整經濟結構的開始。
　　“房地產并不是一個技術領先或對技術進步有明顯推動的行業(yè)。它的過快過猛的發(fā)展，只會增加更多的高耗能產品需求�！币讘椚荼硎�，一味地保房地產，只會延緩整個經濟的結構調整過程，會錯失結構調整的良機。
　　在曹建海的眼中，高房價的危害，使得房地產業(yè)不僅不能成為拉動國民經濟增長的最主要動力，而且將成為中國經濟調結構的最大障礙。
　　實際上，房地產從自身屬性和特點來看，并不適合扮演國民經濟直接命脈的角色。一個大國的經濟肯定不能靠房地產來維持長遠的發(fā)展。在“保增長”的巨大壓力下，發(fā)展房地產就成為拉動經濟增長的一條捷徑。于是，房地產業(yè)就成了國民經濟賴以支撐、須臾難離的“命脈”――這是中國當下的事實，也恰恰是中國經濟的悲哀。
　　“高房價的暴利機制；嚴重打壓了普通居民的收入增長空間。絕大多數居民根本沒有可支付的消費能力。而由于國內消費被高度壓制和阻塞，大規(guī)模投資推動下的產能過剩問題會更加突出�！辈芙ê１硎�，整個社會財富呈現(xiàn)向土地房產集中的局面，加速了社會階層的分化。如果任由房地產業(yè)這樣畸形發(fā)展的話很可能會導致嚴重的社會危機。“房地產業(yè)為地方政府和官員、開發(fā)商營造了一個看似取之不盡、用之不蝸的滾滾財源。在房地產開發(fā)業(yè)為核心的利益機制下，地方政府、房地產開發(fā)商、炒樓機構和個人，甚至商業(yè)銀行，形成了極度強勢的壟斷房屋流通環(huán)節(jié)的利益鏈�！�
　　中國顯然不能在“地產幻影”中沉睡太久，其實，房地產對于經濟的“鴉片”式效果，中國高層從來就不乏警覺者。
　　2002年底，朱?基總理離任前重提“恐高癥”，強調在大好形勢下一定要看到問題，不要被沖昏頭腦。他認為，樓市經濟是靠不住的，“現(xiàn)在投資的增長60％靠房地產，房地產的推動能力很大，建筑材料工業(yè)、鋼鐵工業(yè)都上去了，但將來如果沒有這樣的拉動力怎么辦?難以為繼啊!”他又說，“這個房地產，特別是高級房地產，尤其是在大城市的高檔房地產能不能保證賣掉呢?你不能把這個風險都加在銀行身上，我只是提出一個預測，也不是警告，要小心一點�！�
　　在目前高房價的背景下，再細細品味這段文字，或許能引起人們的某些反思。房地產也許可以在全民共識之下成為中國經濟結構調整的一個最佳出口。

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