股價(jià)與房?jī)r(jià)不是“蹺蹺板”_房?jī)r(jià)和股市蹺蹺板

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為當(dāng)前股市低迷會(huì)導(dǎo)致資金流向樓市，擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)失控。筆者的看法則完全相反，股市下跌不僅不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，而且會(huì)直接拖累樓市。 　　上述兩種不同的結(jié)論背后是兩個(gè)不同的假設(shè)(或判斷)：我國(guó)的股市與樓市之間是正相關(guān)關(guān)系還是負(fù)相關(guān)關(guān)系。
　　國(guó)際經(jīng)驗(yàn)早已表明，股票市場(chǎng)存在財(cái)富效應(yīng)，即股票市值的上漲會(huì)刺激消費(fèi)的增長(zhǎng)。股價(jià)往往成為樓價(jià)的先行指標(biāo)，當(dāng)股價(jià)大幅度上漲一段時(shí)間之后(通常是6個(gè)月左右)，樓價(jià)就會(huì)出現(xiàn)上漲。反之，股價(jià)大幅度下跌之后，樓價(jià)就會(huì)出現(xiàn)下跌。即股市與樓市之間是正相關(guān)關(guān)系。
　　股市與樓市之間呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系是有內(nèi)在的邏輯的，因?yàn)闆Q定股價(jià)走勢(shì)和樓價(jià)走勢(shì)的最基本的因素是完全一致的，都是由經(jīng)濟(jì)的基本面決定的。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好、老百姓就業(yè)和收入穩(wěn)定增長(zhǎng)、物價(jià)水平和貨幣購(gòu)買力基本保持穩(wěn)定時(shí)，股價(jià)走高，樓市繁榮；當(dāng)經(jīng)濟(jì)狀況不好，收入增長(zhǎng)和就業(yè)存在不確定性、物價(jià)飛漲、利率飆升時(shí)，股價(jià)下跌，樓市也不會(huì)景氣。
　　在我國(guó)，之所以有很多人認(rèn)為股市與樓市之間是負(fù)相關(guān)關(guān)系，最主要的原因是一個(gè)曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)的歷史事實(shí)。在2001年至2005年間，我國(guó)曾經(jīng)出現(xiàn)股價(jià)不斷下跌而樓價(jià)不斷上漲的現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，這純粹是一個(gè)特殊歷史時(shí)期的一個(gè)偶然的巧合，它并不足以說(shuō)明，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與股票市場(chǎng)就是“蹺蹺板”的關(guān)系。
　　我國(guó)股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)都是從上世紀(jì)90年代初開(kāi)始起步的，在2001年前后，股票市場(chǎng)的規(guī)模和房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模都比較有限，當(dāng)時(shí)的股市流通市值在1萬(wàn)億元左右，而房地產(chǎn)的投資及銷售規(guī)模為5000億元左右。二者不僅在規(guī)模上比較小，在價(jià)格形成機(jī)制上也沒(méi)有完全實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，因此股市與樓市之間互相影響不明顯。至2001年中，股票市場(chǎng)的價(jià)格已經(jīng)很高，并出現(xiàn)了股價(jià)泡沫的破滅。當(dāng)股票價(jià)格從高位難以為繼而下跌時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)樽》恐贫鹊母母锛耙幌盗写胧┑某雠_(tái)而逐漸走出低谷，于是，我們看到了股價(jià)不斷下跌而房?jī)r(jià)不斷上漲的一幕。
　　但股市與樓市在2005年之后都發(fā)生了巨大的變化。
　　2005年之前的股票市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)及金融的影響可以忽略不計(jì)，因?yàn)楣善笔兄悼偭枯^小。2005年5月，當(dāng)股票指數(shù)在1000點(diǎn)(指上海股票綜合指數(shù))時(shí)，深圳與上海兩個(gè)市場(chǎng)的流通股總市值為12000億元左右，占GDP的比例不到10％，即使是計(jì)算總市值也只有35000億元左右，占GDP的比例為20％左右。但股市在2007年度發(fā)生了巨大變化。至2007年底，上海綜合指數(shù)超過(guò)了5000點(diǎn)，兩市總市值超過(guò)30萬(wàn)億元，占GDP的比例超過(guò)100％。更值得關(guān)注的是，在股權(quán)分置改革之后，以前不能流通的股票逐漸開(kāi)始流通，相當(dāng)于兩年的時(shí)間里中國(guó)的GDP額外地增加了一倍。問(wèn)題的關(guān)鍵還在于，如果這增加的相當(dāng)于一年的GDP的財(cái)富是實(shí)物資產(chǎn)的話，它可以吸收過(guò)多的貨幣，但事實(shí)上，這些增加的財(cái)富全部是金融資產(chǎn)，是流動(dòng)性很高的金融資產(chǎn)!這些資產(chǎn)具有準(zhǔn)貨幣的功能，它極大地提高了社會(huì)的實(shí)際購(gòu)買力。
　　房地產(chǎn)市場(chǎng)在1998年住房制度改革的一系列政策的作用下也出現(xiàn)了根本的變化。個(gè)人購(gòu)房的比重從1998年前的30％左右上升到95％以上，土地的轉(zhuǎn)讓從2003年開(kāi)始也逐步進(jìn)入了市場(chǎng)化的軌道，房地產(chǎn)的規(guī)模也開(kāi)始迅速膨脹。住房不再是單純的消費(fèi)品，其金融功能開(kāi)始逐漸被發(fā)揮出來(lái)。住房占居民存量財(cái)產(chǎn)的比重超過(guò)了銀行儲(chǔ)蓄存款，成為老百姓財(cái)產(chǎn)的最重要的組成部分。
　　所有這些表明，股市不再是從前的股市，樓市也有別于從前的樓市，它們二者的關(guān)系也出現(xiàn)了明顯的變化。股價(jià)的上漲使投資者的賬目資產(chǎn)迅速膨脹，不僅提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買力，而且通過(guò)上市公司的融資為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了大量廉價(jià)的資金，助推了地價(jià)和房?jī)r(jià)。2007年，當(dāng)股價(jià)大幅度飆升時(shí)，深圳、北京等城市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了快速的上漲，房?jī)r(jià)與股價(jià)不再是此消彼長(zhǎng)的關(guān)系了。
　　可見(jiàn)，簡(jiǎn)單地將歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)的現(xiàn)象描述為一般規(guī)律是很容易出現(xiàn)錯(cuò)誤的，必須深刻認(rèn)識(shí)事物和現(xiàn)象之間的內(nèi)在邏輯關(guān)系。
　　股價(jià)已經(jīng)從年初的高位下降了50％多，股市從制造財(cái)富的場(chǎng)所變?yōu)橥淌韶?cái)富的“黑洞”，這成為抑制今年房?jī)r(jià)的最重要因素。

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