5年后買下公租房便宜嗎_不掏錢保障居民住房？

　　 　　實(shí)現(xiàn)“公民住宅土地使用權(quán)制度”,恰恰可以解決全國(guó)人民的住房保障問(wèn)題,還可以打破城鄉(xiāng)二元化體制,解決城市化過(guò)程中的一系列難題｡ 　　
　　“天氣預(yù)報(bào)”比文件還準(zhǔn)
　　
　　不久前結(jié)束的“全國(guó)城市住房工作會(huì)議”就“全國(guó)保障性住房建設(shè)”作了專題討論｡筆者認(rèn)為這是朝著正確的方向前進(jìn)了一大步｡
　　剛剛過(guò)去的2007年上半年房?jī)r(jià)走勢(shì)讓人瞠目結(jié)舌｡在房?jī)r(jià)已經(jīng)兩年呈20%以上漲幅的基礎(chǔ)上,再次全國(guó)性高漲,其中深圳上半年就暴漲了50%,其他地區(qū)上漲30%已經(jīng)成為稀松平常事｡不論是廣州市調(diào)控房?jī)r(jià)的七條政策,還是南京一房一價(jià)的做法,都沒(méi)有束縛住房?jī)r(jià)這一脫韁的野馬｡
　　近三年的房地產(chǎn)調(diào)控?越調(diào)越失控?越調(diào)越飛漲｡房?jī)r(jià)背離大部分人的承受能力,這是不爭(zhēng)的事實(shí)｡人們有理由思考我們的保障方式與保障路徑是不是合理｡
　　筆者認(rèn)為,政府出臺(tái)的有一些辦法確實(shí)能夠抑制房?jī)r(jià),但缺少細(xì)則,執(zhí)行不力｡三年來(lái),從2005年的《國(guó)八條》､2006年的《國(guó)六條》,到2007年的“兵分三路”,出臺(tái)的各項(xiàng)措施幾乎都沒(méi)有發(fā)現(xiàn)管用有效的內(nèi)容｡加之部分地方政府官員公開(kāi)為房?jī)r(jià)高漲張目,房地產(chǎn)開(kāi)房商的對(duì)策化解?因此調(diào)控成效甚少｡更不容忽視的是,確有許多調(diào)控的措施,比如招拍掛政策､控制土地供應(yīng)､打壓小產(chǎn)權(quán)房的政策,不論是從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論､還是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)理論上看,都是推高房?jī)r(jià)的｡無(wú)怪乎房?jī)r(jià)飛漲､猛漲與報(bào)復(fù)性上漲｡任志強(qiáng)先生的“只為富人蓋房”､“房地產(chǎn)就該暴利”､“政府每調(diào)一次就漲一次”､“不買房的都虧了”不幸都一一言中｡某房地產(chǎn)商會(huì)公布有48%的經(jīng)濟(jì)適用房為富人們占有｡潘石屹為此有一名言:“富人搶走窮人的救濟(jì)糧｡”開(kāi)發(fā)商的“房地產(chǎn)天氣預(yù)報(bào)”比文件準(zhǔn)確｡這一現(xiàn)象值得深思｡
　　正像筆者在2006年接受媒體采訪時(shí)曾經(jīng)大聲呼吁的那樣,房?jī)r(jià)不是調(diào)控核心,核心問(wèn)題是居民的住房保障問(wèn)題｡這也是本次“全國(guó)住房工作會(huì)議”的研究重點(diǎn)｡
　　回首今年年初,建設(shè)部汪光燾部長(zhǎng)在全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上指出,“住房是人的一種基本權(quán)利,是一種基本的社會(huì)保障”,他指出:“從十多年探索與改革的實(shí)踐看,僅靠市場(chǎng)機(jī)制無(wú)法解決住房領(lǐng)域的社會(huì)公平問(wèn)題｡”三年的調(diào)控歷程,政府調(diào)控思路從“房?jī)r(jià)調(diào)控”回歸“保障性住房”,也說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控是一個(gè)探索的過(guò)程｡
　　
　　“住房自有率”是個(gè)偽命題
　　
　　宏觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)分為兩大塊,一是保障性住房,二是商品房市場(chǎng)｡我們近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控成效逆動(dòng),問(wèn)題的關(guān)鍵在于混淆兩者的區(qū)別,把保障性住房委托給開(kāi)發(fā)商｡更何況保障性住房從總量上看僅不足2%-3%,而且許多機(jī)關(guān)單位集資建房還占用其額度,加上高收入人群弄虛作假拿走了一部分經(jīng)濟(jì)適用房,因此保障性住房成為點(diǎn)綴,全社會(huì)只有向開(kāi)發(fā)商購(gòu)房一條路｡最近的會(huì)議僅落實(shí)了特困戶的廉租房,占70%以上的中低收入者未進(jìn)入政策保障的范圍,這顯然與民眾的要求相距甚遠(yuǎn)｡
　　近一年來(lái),眾多專家在討論房?jī)r(jià)高漲的成因時(shí)多次引用一個(gè)數(shù)字,就是中國(guó)的城市住房自有率已經(jīng)達(dá)到82%,國(guó)外許多發(fā)達(dá)國(guó)家的住房自有率不足60%,有的甚至低于50%,認(rèn)為中國(guó)人擁有自己的產(chǎn)權(quán)房的意識(shí)太濃,我們住房保障制度做得已經(jīng)很不錯(cuò)了｡我認(rèn)為這其實(shí)是一個(gè)偽命題,中外的情況不具有可比性｡
　　事實(shí)上,近幾年當(dāng)中我們把世界上一些能找到資料的國(guó)家住房制度都進(jìn)行了一些研究｡比如說(shuō)美國(guó)的社會(huì)保障體制比較健全,沒(méi)有戶籍等二元體制,社會(huì)的創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)比較多,那又是一個(gè)汽車上的國(guó)家｡買房對(duì)一部分習(xí)慣于流動(dòng)的人群來(lái)說(shuō),不僅不方便,而且買了也會(huì)賣出去｡
　　在美國(guó)和西歐,與個(gè)人收入的比例折合起來(lái)算,買房和租房相對(duì)都很便宜｡此外,美國(guó)有17%左右,西歐有高于20%的人口居住在政府或企業(yè)提供的廉租房里｡而美國(guó)與西歐的老年人往往到了65歲就出售自己的住房住進(jìn)老年公寓｡
　　但是在中國(guó)的許多城市,“購(gòu)房入戶”叫得很起勁;大城市租房?jī)r(jià)格相當(dāng)貴,與其把錢交了房租,不如貸款購(gòu)房;炒房還可以有巨大的增值｡在這種情況下住房自有率當(dāng)然高｡再說(shuō),住房自有率也不等于平均自有率,有一部分人有多套住房,有許多人一套沒(méi)有｡所以住房自有率說(shuō)明不了任何問(wèn)題｡
　　
　　解決居民住房權(quán)利的現(xiàn)實(shí)途徑
　　
　　
　　筆者認(rèn)為,作為共和國(guó)公民,城市居民實(shí)現(xiàn)住房權(quán)利是憲法賦予的神圣的權(quán)利之一,是一種基本的社會(huì)公平｡但結(jié)合建設(shè)部汪光燾部長(zhǎng)關(guān)于住房權(quán)的觀點(diǎn),城市人民有住房權(quán)實(shí)現(xiàn)途徑嗎?目前沒(méi)有｡
　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》中關(guān)于人民權(quán)利的內(nèi)容,城市人口的住房權(quán)是確保的｡在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,采取分配的方法來(lái)解決｡任何一個(gè)人參加工作,供職的單位有責(zé)任解決其住房｡單位向職工收取極為低廉的房租｡本人參加工作之初,與一地級(jí)市中級(jí)法院院長(zhǎng)鄰居,本人一間20平方住房,院長(zhǎng)全家不過(guò)三間另帶一6平方廚房｡后來(lái)本人分到了一套使用面積40平方的住房,當(dāng)時(shí)月工資收入69元(1985年),房租每月只有3元,相當(dāng)于工資收入1/23,沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)誰(shuí)交不起房租｡這和現(xiàn)在市場(chǎng)混亂價(jià)高､令人發(fā)怵的租房市場(chǎng)完全不一樣｡在當(dāng)時(shí)的條件上,這么便宜的住房誰(shuí)不租是傻子｡同時(shí),人們也沒(méi)有自己建房的土地與資金條件｡
　　進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,政府沒(méi)有找準(zhǔn)解決城市居民住房權(quán)利實(shí)現(xiàn)的途徑｡住房市場(chǎng)化到現(xiàn)在已經(jīng)有10年了｡1998年國(guó)務(wù)院的23號(hào)文件出臺(tái)時(shí),規(guī)定家庭收入低于房?jī)r(jià)4倍的可以申請(qǐng)補(bǔ)貼｡這個(gè)意見(jiàn)是當(dāng)時(shí)一大批專家討論制訂的,也參照國(guó)際上的正常做法,即房?jī)r(jià)為家庭收入的4倍為上限｡所以在這個(gè)精神主導(dǎo)下,住房的價(jià)格沒(méi)有出現(xiàn)大幅度波動(dòng),老百姓是有承受能力的｡但2003年后,這一政策發(fā)生了偏差｡房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把持,政府的經(jīng)濟(jì)適用房的管理線條太粗,數(shù)量太少,根本無(wú)法與開(kāi)發(fā)商抗衡,以至于開(kāi)發(fā)商個(gè)人利益最大化,“富人搶走窮人的救濟(jì)糧”｡
　　
　　將“宅基地制度”引入城市
　　
　　反觀面廣量大的中國(guó)農(nóng)村,政府沒(méi)有花過(guò)一分錢,卻從來(lái)沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)農(nóng)民有太大住房問(wèn)題｡其原因就在于政府用政策確定了農(nóng)民解決住房的途徑,即農(nóng)民實(shí)際擁有住房權(quán),體現(xiàn)方式就是宅基地制度｡農(nóng)民在自家的宅基地上建房,花的是建筑物的成本價(jià)｡套著這一條思路,50年來(lái),中國(guó)農(nóng)村從來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)農(nóng)民的住房問(wèn)題,也沒(méi)有興風(fēng)作浪的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商｡這一例證值得重視,住房土地使用權(quán)問(wèn)題是其中核心｡
　　筆者在前不久中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)的“低收入人群的住房問(wèn)題研討會(huì)”上,提出“轉(zhuǎn)換思路,政府建設(shè)保障性住房可以不花錢”｡
　　按照資源公平占有的原則,城市居民應(yīng)當(dāng)從土地制度上來(lái)解決住房保障問(wèn)題｡在農(nóng)村,戶均可獲得180到400平方米左右的宅基地,那么,我們完全可以把這項(xiàng)制度延伸到城市｡在小城鎮(zhèn),戶均可享有60平方米住宅土地使用權(quán),折合成容積率,大約可以購(gòu)買120-150平方米的住房;在中等城市,為了控制資源,加上容積率提高,每戶可以擁有30平方米的住宅土地使用權(quán)｡按容積率為1:3的比例,可購(gòu)買90平方米的住房;在特大型城市,每戶可擁有20平方米的住宅土地使用權(quán),按照1:4的容積率,可購(gòu)買80平方米的住房｡單人戶可擁有12-15平方米的住宅土地使用權(quán),購(gòu)買容積率1:4以上的住房40-50平方米｡
　　所有以住宅土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的購(gòu)房只應(yīng)當(dāng)包括拆遷費(fèi)､配套費(fèi)與建筑成本,這與農(nóng)民的宅基地是一樣的道理,比商品房少兩大塊,一是土地出讓金,二是暴利｡在北京,三口之家,如果不是位置特別好的地段,在建筑成本通常為1850元左右的前提下,再加上拆遷費(fèi)與配套費(fèi),合計(jì)起來(lái)3000元/平方米可解決問(wèn)題｡
　　一個(gè)人在原住地之外的地方申請(qǐng)住宅土地使用權(quán)住房,就必須放棄原住地的住宅土地使用權(quán)｡新住地的住宅在其合理的扣除面積之外,必須交納土地資源使用稅(叫物業(yè)稅不確切),原住地的住宅當(dāng)然也須交納土地資源使用稅｡一個(gè)家庭(1戶)只能在一個(gè)地方享受住宅土地使用權(quán),這就促進(jìn)了土地的流轉(zhuǎn)與土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)｡可以解決我們近10年無(wú)法解開(kāi)的剪不斷理還亂的住房管理與保障制度的癥結(jié)｡
　　近幾年來(lái),筆者多次參加有關(guān)方面的房地產(chǎn)調(diào)控政策討論｡在一次研討會(huì)上,有的專家不同意我的觀點(diǎn),說(shuō)土地是政府的｡我說(shuō)這個(gè)不錯(cuò),那么政府又是誰(shuí)的呢?今年的政府工作報(bào)告中,溫家寶總理說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房｡什么叫重點(diǎn),就是比例上要大,要超過(guò)那種價(jià)位高的商品房的比例｡所謂面向廣大群眾,就要開(kāi)發(fā)廣大群眾有購(gòu)買能力的價(jià)位合適的住房,地方政府不能通過(guò)保障性住房來(lái)掙廣大中低收入階層的錢,這個(gè)意思再清楚不過(guò)｡
　　有專家又提出,政府財(cái)政沒(méi)有足夠的能力來(lái)實(shí)現(xiàn)廣大中低收入者的住房保障｡
　　城市居民的住房保障是不是非要政府掏錢不可?在中國(guó)的廣大農(nóng)村,在經(jīng)濟(jì)條件遠(yuǎn)不如城市的農(nóng)村,農(nóng)民的住房保障政府并沒(méi)有花錢｡我們只是建立了農(nóng)戶宅基地制度,中國(guó)的9億農(nóng)民就從來(lái)沒(méi)有發(fā)生過(guò)住房問(wèn)題｡我們天天在談住房保障,卻離住房保障越來(lái)越遠(yuǎn),我們?yōu)槭裁床豢梢詫⒃趶V大農(nóng)村行之有效的住房保障方式引入城市呢?
　　炒房作為投資行為,雖然不利于住房市場(chǎng)的調(diào)控,但顯然是合理的市場(chǎng)行為;銀行業(yè)30%以上的貸款集中在房地產(chǎn)上,雖然已經(jīng)成為重大問(wèn)題的雷區(qū),房?jī)r(jià)也已經(jīng)走火入魔,但是光從現(xiàn)有的調(diào)控措施找不到解決問(wèn)題的可行辦法｡實(shí)現(xiàn)“公民住宅土地使用權(quán)制度”,恰恰可以解決全國(guó)人民的住房保障問(wèn)題,還可以打破城鄉(xiāng)二元化體制,解決城市化過(guò)程中的一系列難題,對(duì)城市之間居民遷移提供了體制性解決辦法｡這一課題筆者正組織課題組進(jìn)行研究,預(yù)計(jì)在2008年兩會(huì)前向全國(guó)人大提交研究報(bào)告｡
　　
　　過(guò)渡性措施
　　
　　關(guān)于城市困難戶､新生與外來(lái)就業(yè)群體(含原住地農(nóng)村的公民)需求的廉租房建設(shè),筆者認(rèn)為,廉租房建設(shè)是保障性住房框架內(nèi)的事,并不是像很多專家認(rèn)為的那樣,一定要政府拿出許多錢才能解決這個(gè)問(wèn)題｡
　　我們測(cè)算,組建一個(gè)廉租房基金會(huì),通過(guò)社會(huì)力量籌集資金,這部分資金投資回報(bào)率可以達(dá)到6%左右,比銀行利息高得多｡前提是政府要給政策:一是不收土地出讓金,只征收配套費(fèi)與拆遷費(fèi),二是免征廉租房建設(shè)的各項(xiàng)稅收,三是安排位置在交通與公共配套設(shè)施完備的地段｡政府免除的資金可用來(lái)補(bǔ)助特別困難戶｡
　　廉租房如果建小戶型,以在北京建設(shè)為例,每戶30平方米,有衛(wèi)生間和廚房,用來(lái)出租每月只需700元,外來(lái)打工人群､農(nóng)民工如果4個(gè)人住一間,每月每人不足200元｡由于投資的回報(bào)率可以達(dá)到7%左右,所以錢不是問(wèn)題｡而30平方米的房租600-700元,只相當(dāng)于目前租房租金的50%不到,特困戶可減半收取,流動(dòng)人口､農(nóng)民工也有這個(gè)承受能力,復(fù)雜的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策就可以穩(wěn)妥落實(shí),
　　筆者認(rèn)為,由于多年來(lái)住房制度方面的思路走偏,已經(jīng)導(dǎo)致了一系列嚴(yán)重問(wèn)題,現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)返樸歸真,回歸本位｡作為過(guò)渡,凡自住性的第一套住房,超過(guò)限額的面積,不論大小,在10年內(nèi)不開(kāi)征土地資源占用稅;第二套以上住房,從緩開(kāi)征,可從第一年的房產(chǎn)現(xiàn)值的0.5%征起,每年提高0.5%,最終達(dá)到最高限額3%｡居民擁有第二套以上住房即商品性住房,應(yīng)當(dāng)分清在城市核心區(qū)､城市外圍功能區(qū)､城市遠(yuǎn)郊區(qū)的不同,對(duì)應(yīng)的資源占有稅應(yīng)相對(duì)不同:比如,城市核心區(qū)的是3%,城市外圍功能區(qū)的應(yīng)當(dāng)減半征收,城市遠(yuǎn)郊區(qū)應(yīng)當(dāng)再減半征收｡這樣,根據(jù)占有公共資源的多寡開(kāi)征不同的資源占用稅,既可以滿足富裕階層的豐富性住房需求,也體現(xiàn)了不同資源占有的效率,符合資源社會(huì)化平等共享的原則｡
　　政府應(yīng)當(dāng)確定城市核心區(qū)主要滿足住宅使用權(quán)的住房購(gòu)買需求,居民申請(qǐng)面積超過(guò)住宅土地使用權(quán)的部分可按商品房對(duì)待隨行就市｡商品性住房主要在城市功能區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)建設(shè)｡參照新加坡做法,對(duì)外國(guó)人投資購(gòu)買中國(guó)住宅與開(kāi)發(fā)商品性住房進(jìn)行必要的限制｡這樣的住宅土地使用權(quán)制度一落實(shí),城市化進(jìn)程中眾多矛盾將會(huì)迎刃而解｡政府只出政策即可有效解決保障性住房問(wèn)題｡
　　(作者為《中國(guó)經(jīng)濟(jì)名家講壇》副理事長(zhǎng),中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員｡對(duì)于本文觀點(diǎn),歡迎討論)

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