劉春雷：六問中國房地產(chǎn)泡沫

　　房地產(chǎn)泡沫并不是房價本身決定的。不僅房地產(chǎn)價格的絕對值說明不了問題，一段時期的價格增幅或消費者心理感受也同樣不能作為判斷是否存在泡沫的主要依據(jù)�；剡^頭來看，至少一兩年前的價格水平不是泡沫。暴跌之前的瘋狂炒高的價格才算是泡沫

　　1?暴利源于不規(guī)范的土地制度

　　中國原生代開發(fā)商是幸運的，因為他們曾經(jīng)幾乎可以無償使用國有土地。國有土地的上帝是全體人民。

　　泡沫論者對房地產(chǎn)開發(fā)商的“暴利”耿耿于懷。房地產(chǎn)遠高于其他行業(yè)的一般利潤，難道不是泡沫的表現(xiàn)？需要指出的是，房地產(chǎn)領(lǐng)域曾經(jīng)的暴利并不代表永遠的暴利。

　　近來已經(jīng)出現(xiàn)開發(fā)規(guī)模增大與毛利率降低的現(xiàn)象。當然，產(chǎn)品開發(fā)周期較長、投資風險較大的房地產(chǎn)行業(yè)利潤，適當高于一般工業(yè)利潤，也是正常的。目前房地產(chǎn)領(lǐng)域的所謂暴利主要不是作為買方的消費者支付額外的溢價所帶來的，而是源于不規(guī)范的土地產(chǎn)權(quán)制度。這些開發(fā)商的“第一桶金”及后來的超額利潤都來自廉價的土地儲備。

　　中國土地資源的“硬約束”決定了房地產(chǎn)市場價格走勢既不同于一般商品市場，也不同于虛擬資本市場。地產(chǎn)供給，尤其是宜居地產(chǎn)供給的嚴重短缺使價格長期背離所謂“價值”成為可能。

　　在土地資源保護與利用上，中央政府與地方政府、土地使用者的利益存在較大差異。在追逐政績的短期行為模式下，地方政府更傾向于靚女先嫁，廉價出讓優(yōu)質(zhì)土地。如同被掠奪性開采的礦產(chǎn)資源一樣，上乘宜居地產(chǎn)，開發(fā)一塊，減少一塊，沒有再生的可能。有學者拿西方發(fā)達國家的房價與中國類比，以為開發(fā)商的暴利來自過高的房價。但他們忘記了，不同國家的土地宜居性不一樣，宜居性不同的土地被開發(fā)的序列也不一樣。中國現(xiàn)階段的土地出讓金根本不是真實的市場價格。當前以所謂的“招標、拍賣、掛牌”方式取得的土地價格也沒有反映真實的地產(chǎn)稀缺程度和供求關(guān)系。

　　2?不動產(chǎn)的“國際慣例”就是沒有慣例

　　是否存在一個能夠測量泡沫化程度的所謂“比較理想”的房價與收入比例？答案是否定的。

　　全球化并不改變不動產(chǎn)的屬性。中國剛剛起步的房地產(chǎn)市場還沒有經(jīng)歷一個比較完整的波動周期。處于嬰兒期的中國房地產(chǎn)市場習性與發(fā)達的市場經(jīng)濟國家不一樣。不同國度、不同地區(qū)的資源稟賦、土地產(chǎn)權(quán)制度以及生活方式不同。硬要拿人均土地面積不及世界水平的三分之一、資源分布極不均衡的中國，套用那些國土資源豐富的發(fā)達國家的所謂慣例，是極為不恰當?shù)摹?/p>

　　在北京、上海，房價與家庭收入的比例早已大大高出所謂的3－6倍“國際慣例”。其實居民可支配收入中的房地產(chǎn)負荷程度，各國、各地區(qū)差異極大，有的用3－4年收入，有的用10年收入，有的用30年收入購買一套住宅。退一步講，即使房價收入比有一定參考意義，若要以此衡量房價的高低或者泡沫化程度，房價收入比中的“收入”，也不應該只是本地居民的收入，還要把外來投資者的購買力納入進來。在北京、上海等地，外來投資者比例早就上升到不能忽略不計的水平，已經(jīng)成為影響高端房產(chǎn)價位的重要因素。

　　3?房地產(chǎn)市場既要有“小吃”，又要有“大餐”

　　有人提出結(jié)構(gòu)性泡沫概念，認為中國房地產(chǎn)之過在泡沫，泡沫之過在豪宅多、價格高。住宅價格高、閑置與低收入階層買不起商品房的現(xiàn)象就是結(jié)構(gòu)失衡，屬于結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)泡沫。

　　豪宅永遠是稀缺品，如果多數(shù)人擁有了豪宅，豪宅就不成其為豪宅了。既然豪宅為少數(shù)人占有，城市里多數(shù)的住宅還是被多數(shù)人使用。那么，只要豪宅的合法性沒有問題，就不必給予太多的批評之聲。開發(fā)商開發(fā)什么類型的房子，為誰造房子，市場說了算。一些跨國大型倉儲超市，實施低價格策略，并不是照顧弱勢群體，而是提高市場占有率，增加銷售額的需要。同樣道理，開發(fā)商開發(fā)高端住宅，是因為手里的地塊不適于做低端產(chǎn)品；
愿意做低價位住宅的開發(fā)商，不必貼上社會公益的標簽，因為他們那樣做也是要實現(xiàn)更大的利潤。

　　“豪宅”本無事，庸人自擾之。今天的所謂豪宅，多數(shù)不過是價格較高的公寓。

　　我們不妨站在那些對房地產(chǎn)泡沫憂心忡忡者的角度，看看購買高價房或者“豪宅”行為之“危害”。假如房子的真實價值是100萬人民幣，投機客或者投資人在市場營銷氛圍的籠罩下，愿意出150萬人民幣買下這套房子。這與以高于一般市場價格50％購買自己喜愛的衣服、首飾或其他消費品的行為有什么兩樣？不過是財富的再分配罷了。既然我們選擇了市場經(jīng)濟，我們就必須接受出于奢侈心理的購買行為，接受富人財產(chǎn)(主要是實物財產(chǎn))的閑置。

　　隨著中國房地產(chǎn)市場的成熟與健全，產(chǎn)品種類、價格層次越來越分明、越來越豐富。高、中、低端產(chǎn)品檔次分明，價格差距拉大，將不再被視為泡沫。豪華的勞斯萊斯轎車價格百倍于普通轎車，大家習以為常，為什么對還算不上真正豪宅的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)價格數(shù)倍于普通房產(chǎn)，就大驚小怪，擔心泡沫破裂？

　　在中國，發(fā)達與欠發(fā)達城市之間、同一城市優(yōu)劣地段之間的房地產(chǎn)價格的結(jié)構(gòu)分化已經(jīng)初露端倪，未來將更為明顯。江景房、海景房的價格將數(shù)倍于普通住宅。因為優(yōu)質(zhì)地段的級差地租遠遠高于一般地段，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)價格自然遠遠高于一般房地產(chǎn)價格。只要人們的生活方式不發(fā)生明顯變化，在少量土地上投入大量資本的集約性特點就不會變化。由于城市建筑地段的邊際效益遞減的臨界點遠遠高于農(nóng)地，巨額資本集約投入少數(shù)城市的少量土地，勢必導致房地產(chǎn)價格的進一步結(jié)構(gòu)性分化。

　　房價指數(shù)一定程度上混淆了這種結(jié)構(gòu)分化。北京四環(huán)以外、上海外環(huán)以外新開樓盤面積權(quán)重較大，總體均價增幅掩蓋了中心地段的價格增幅。如果將中心地段高端住宅的實際交易價格增幅單獨統(tǒng)計，這種分化就會顯現(xiàn)出來�？梢哉f，結(jié)構(gòu)分化是城市發(fā)展與土地集約利用的必然結(jié)果，也是衡量城市發(fā)達程度的一個尺度。

　　如果說當前中國房地產(chǎn)市場有什么不健康因素的話，那就是這種結(jié)構(gòu)分化仍不充分。

　　在房地產(chǎn)市場發(fā)育初期，泥沙俱下，好的不夠更好，差的不夠更差�？梢哉f，如果未來中國房地產(chǎn)市場真的產(chǎn)生泡沫，也將始于低端市場。遺憾的是，在過去的2004年，部分中西部城市地價增幅反而高于大部分經(jīng)濟發(fā)達城市。成都、貴陽、西安、呼和浩特，綜合地價增長率均在10％以上，而北京、上海、杭州、廣州、深圳的地價增長率多在2％左右(《2004年度我國重點地區(qū)和主要城市的地價動態(tài)監(jiān)測報告》，《中國房地產(chǎn)報》2005年2月23日)。經(jīng)過若干年的價格波動，市場會對不同層次的房地產(chǎn)加以篩選，并在校正溢價過程中發(fā)現(xiàn)價值。當然，這一結(jié)構(gòu)優(yōu)化過程可能以部分地區(qū)或地段的泡沫破裂為代價。

　　4?“經(jīng)濟適用房”應退出市場

　　“經(jīng)濟適用房”政策頗受泡沫威脅論者的青睞。而依筆者之見，“經(jīng)濟適用房”并不經(jīng)濟，應當退出房地產(chǎn)市場。

　　“經(jīng)濟適用房”政策的設計初衷與現(xiàn)實南轅北轍�！敖�(jīng)濟適用房”的出發(fā)點是讓低收入群體買得起房子，但現(xiàn)實情況是真正的低收入者仍然買不起房子，大量的“經(jīng)濟適用房”被中等以上收入者購買。特別是在城市高品質(zhì)地段建造“經(jīng)濟適用房”，更讓低收入者望而卻步。即使管理部門限制開盤價格，代表購買權(quán)利的“房號”也照樣會抬高低收入者的實際購買價格。

　　在所謂“經(jīng)濟適用房”的制度安排下，政府通過優(yōu)惠政策補貼開發(fā)商，指望降低了開發(fā)成本的開發(fā)商能夠低價銷售住宅，又規(guī)定這類住宅一段時間內(nèi)(如5年)不能再轉(zhuǎn)讓。從市場經(jīng)濟的法則及道德精神看，不可轉(zhuǎn)讓，意味著人為降低資產(chǎn)流動性，降低資源配置效率，增加私下交易的法律風險；
政策優(yōu)惠，意味著不平等競爭，有悖社會正義。

　　“經(jīng)濟適用房”政策的具體操作過程中，尋租、設租現(xiàn)象在所難免。實施優(yōu)惠政策的部門和有關(guān)人員，極易出現(xiàn)權(quán)力與責任的錯位。無關(guān)痛癢的事后監(jiān)督與處罰無法杜絕這種違規(guī)行為。如，某市主管部門和開發(fā)商不對“經(jīng)濟適用房”項目進行有效公示，業(yè)主誤以為自己購買的是可轉(zhuǎn)讓的一般商品房，從而引發(fā)糾紛、訴訟。按照中國建設部的規(guī)定，“經(jīng)濟適用房”的銷售價格必須經(jīng)過當?shù)匚飪r部門核準。而有的開發(fā)商甚至以高于核準價格近一倍的價格銷售。那種以為優(yōu)惠補貼會不折不扣傳遞到低收入消費者手中的想法是幼稚的�，F(xiàn)有的管理水平與人員素質(zhì)加上一系列反市場的做法，導致的直接后果就是，要么開發(fā)商以正常的商品房價格銷售“經(jīng)濟適用房”，牟取不當暴利；
要么本該低收入群體享有的補貼被錯誤地投向富人。

　　在城市土地國家所有制的中國，政府更要小心呵護幼稚的房地產(chǎn)市場，不過分行政干預，要“無為”；
而對于市場機制力所不能及的領(lǐng)域，政府又要“有為”。如，政府可以為低收入階層制定優(yōu)惠的房地產(chǎn)交易稅收政策，或者采取有條件退稅政策。再如，營造適宜低收入階層居住的大型社區(qū)，通過增加滿足一般居住要求的、中低價住宅的有效供給，以市場手段拉開與高價住宅的價格差距。此外，貨幣化補貼或者住房券等方式也是解決低收入者居住問題的有效之道。低收入者可憑券購買住宅，并能夠分享不動產(chǎn)增值，不存在產(chǎn)權(quán)流動性方面的限制。

　　只要政府不亂伸出“看得見的手”，市場這只“看不見的手”會替低收入者找到一個相對合理的房價或房租。取消“經(jīng)濟適用房”，恰恰是要低收入階層居住得更合適、更適用，進而更經(jīng)濟。

　　5?此建筑非彼建筑

　　現(xiàn)代健康住宅已不再僅僅是棲身之所，從居住空間、空氣、聲、光、熱、水、綠化等硬件環(huán)境因素，到社區(qū)、人文等軟件環(huán)境因素，都遠非傳統(tǒng)住宅所能比擬。人們在爭論房地產(chǎn)泡沫的同時，卻忽略了建筑本身的技術(shù)進步與創(chuàng)新。住宅不升級，消費者不買賬；
升級了的住宅不漲價，就意味著降價。居住環(huán)境的健康性與社會環(huán)境的健康性，最終都要反映到房產(chǎn)價格上。同樣的地段，由于有效投資不同，建筑品質(zhì)就不一樣。物有所值，不單指地塊，還包含與之匹配的地上建筑。昔日居住生活的奢侈品，如今有的已成為必需品。不能簡單地拿現(xiàn)代住宅與傳統(tǒng)住宅相比較，要看價格，更要看性價比。如果房產(chǎn)價格的增長并未導致性價比的降低，我們就不能輕言房地產(chǎn)泡沫。

　　6　房地產(chǎn)正在成為中國的“硬通貨”

　　中國房地產(chǎn)正在成為“硬通貨”，并作為保值手段與財富標志。一個中長期穩(wěn)步增長的房地產(chǎn)市場將有利于消化金融泡沫、緩解金融危機。土地資本賦予建筑物及其所占空間特殊的表現(xiàn)形式。由于不動產(chǎn)的不可復制性，經(jīng)濟增長與通貨膨脹會逐步或階段地作用到不動產(chǎn)市場上，推動價格中長期走高。房地產(chǎn)價格高，換一個角度看，是不是可以說，“貨幣相對價格”低。經(jīng)濟高速增長與體制轉(zhuǎn)軌階段，幣值被稀釋、通貨逐步膨脹的同時，房地產(chǎn)則處于相對保值或升值狀態(tài)。具有良好收益性與穩(wěn)定性的房地產(chǎn)投資理所當然地充當居民個人投資組合中的重要品種。

　　計劃經(jīng)濟的中國長期實施的土地行政劃撥、單位福利分配住房制度，直接導致經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期土地產(chǎn)權(quán)界定不清、保護不力，掠奪性使用土地資源。如同水資源一樣，由于政府實施低價用水政策，水資源極度匱乏的城市卻存在大量浪費水的現(xiàn)象，節(jié)水用具難以推廣。毫無疑問，對于原來近乎免費的公共資源，在初期產(chǎn)權(quán)界定及市場價格尋找過程中，基本上是以漲價為主。房地產(chǎn)市場也是如此，高地價、高房價對抑止掠奪性使用土地資源十分有效。

　　中國房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，還有一個不可忽略的推動因素，即審美的要求。城市中大量堪稱視覺污染的建筑與其占有的黃金地段極不相稱。低品質(zhì)的房產(chǎn)實現(xiàn)不了高品質(zhì)的地產(chǎn)的價值，市場機制會形成修復“木桶短板”的需求，即拆除或改造視覺意義上的劣質(zhì)建筑，盡管它的工程質(zhì)量完全達標。中國十年前的建筑，如今有的已是“建筑垃圾”。不遠的將來，拆遷或改造未到使用期限的丑陋建筑，如同勸說一個不想整容的人去整容一樣難。因為在一個尊重人權(quán)、保護產(chǎn)權(quán)的社會幾乎很難進行傳統(tǒng)方式的拆遷。一對一談判帶來交易費用升高，“釘子戶”有權(quán)漫天要價或拒絕交易(注意！經(jīng)濟意義的“釘子戶”沒有貶義，公平的交易來自雙方自愿，作為賣方抬高售價天經(jīng)地義)�？磥�，政府把“整容”的精力用于“優(yōu)生”更為必要。

　　(本文作者為北京某房地產(chǎn)集團博士，南方周末)

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