巫繼學(xué)：房地產(chǎn)擊鼓傳花花刺誰(shuí)手？

　　中國(guó)的房地產(chǎn)，多年來(lái)有如一場(chǎng)擊鼓傳花的游戲，一旦鼓點(diǎn)響起，花就開(kāi)始從地主方傳向地產(chǎn)商，再?gòu)牡禺a(chǎn)商傳入置業(yè)開(kāi)發(fā)商，再由開(kāi)發(fā)商傳入炒手商或者直接到住戶(hù)。在暴起暴落的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境中，誰(shuí)都很難猜出這朵帶刺的玫瑰最后落到那個(gè)背運(yùn)者手中。在房?jī)r(jià)高企的今天，面對(duì)旺盛的購(gòu)買(mǎi)熱情，我倒是想提請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)者歸于理性，因?yàn)檫@朵刺玫握在誰(shuí)手，誰(shuí)將承擔(dān)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈中的風(fēng)險(xiǎn)。同樣，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，必須對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)行全程營(yíng)銷(xiāo)策劃，務(wù)必不可追漲而強(qiáng)力開(kāi)發(fā)，油水快流。

　　由于房地產(chǎn)在中國(guó)驟然崛起成為支柱產(chǎn)業(yè)，與同樣驟然來(lái)到的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一道，“摸著石頭過(guò)河”式地進(jìn)行發(fā)展，房地產(chǎn)界一時(shí)間成為制造中國(guó)富豪的主要基地。胡潤(rùn)中國(guó)富豪榜上，房地產(chǎn)商無(wú)疑是主體。雖然在政府各項(xiàng)政策的打壓下，“空手套白狼”的潛規(guī)則已經(jīng)聲名狼藉，但高額利潤(rùn)（俗稱(chēng)暴利）仍然是這個(gè)行業(yè)的明規(guī)則。正因?yàn)檫@樣，銀行、開(kāi)發(fā)商、建筑商、炒手商與最終業(yè)主各方，都在進(jìn)行著一場(chǎng)極為復(fù)雜的博弈。房地產(chǎn)，一朵十分美麗香艷的玫瑰，但它卻有刺，它的風(fēng)險(xiǎn)與它的暴利是一個(gè)硬幣的兩面，無(wú)法分離。

　　房地產(chǎn)這朵“刺玫”究竟會(huì)刺到誰(shuí)？這是難以說(shuō)清的。短短的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史經(jīng)歷了這種風(fēng)險(xiǎn)“刺玫“的傳遞過(guò)程：上一世紀(jì)90年代初，面對(duì)房地產(chǎn)第一波熱潮，地產(chǎn)商幾乎是全天候地奔跑于各地圈地。政府的宏觀調(diào)節(jié)同樣來(lái)得突然，沒(méi)來(lái)得及喘口氣的商家，一下子握住了這朵風(fēng)險(xiǎn)“刺玫”，而且一握就是好幾年。其間成批的地產(chǎn)公司倒閉，連帶也拖垮了一個(gè)又一個(gè)的金融機(jī)構(gòu)。眾多染指投機(jī)的投資公司，就是在那場(chǎng)多米諾骨牌效應(yīng)中臭名昭著的。珠海沿海的沙灘地，海南、北海的休耕地，以及內(nèi)地的成片農(nóng)田，在短短的一兩年間，搖身由土變金，再由金變回土。第二波接手風(fēng)險(xiǎn)“剌玫”的背時(shí)者，輪上了樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商。本世紀(jì)初前后的若干年，是樓房銷(xiāo)售的艱難年代，許多置業(yè)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，多半變成了剩余樓房，許多房地產(chǎn)商的投資沉淀在一個(gè)又一個(gè)的爛尾樓盤(pán)上。幾乎是全國(guó)最大最冤的爛尾樓盤(pán)廣州市天河北路的“中誠(chéng)廣場(chǎng)”，至今還背負(fù)著一次又一次重復(fù)巨額投資的包袱，滄桑地灰蒙蒙地挺在那里。接下來(lái)，房地產(chǎn)界春風(fēng)得意，自去年以來(lái)，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升，樓盤(pán)供不應(yīng)求。一再攀升的房?jī)r(jià)成為人們關(guān)注而又憂慮的焦點(diǎn)，也進(jìn)入政府管理部門(mén)的嚴(yán)正視野。如果“昨夜雨疏風(fēng)驟”，政府采取有效措施打壓過(guò)分高企的樓房?jī)r(jià)格，我十分擔(dān)心這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)“刺玫”會(huì)落在剛剛搶購(gòu)到手的購(gòu)買(mǎi)者手中。這些新業(yè)主可能是一次置業(yè)的最終消費(fèi)者，更大可能是一些炒樓的投資者。

　　如果你是一次置業(yè)，買(mǎi)房就是為了自己居住，那就不存在所謂投資風(fēng)險(xiǎn)，更多的只是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、位置風(fēng)險(xiǎn)。管它日后漲與跌，我自巋然不動(dòng)。但是眼下的購(gòu)房者，多是再次置業(yè)者，或者說(shuō)是投資者，那就大不相同，他要算計(jì)成本與回報(bào)，他要考慮下一次接手者。應(yīng)該說(shuō)，最近一波的房產(chǎn)價(jià)，是近年來(lái)的新高，如果房地產(chǎn)的價(jià)格走勢(shì)猶如華山的登山云梯一樣，直奔云霄，你買(mǎi)到了房就是買(mǎi)到了利潤(rùn)。但從大量業(yè)內(nèi)人事報(bào)料所知，近兩年的樓房定價(jià)過(guò)于離譜，質(zhì)疑房?jī)r(jià)聲浪此起彼伏。這里引述一則：“一家銀行的行長(zhǎng)面對(duì)媒體，痛批房地產(chǎn)‘暴利黑幕’。據(jù)他說(shuō)，綜合成本僅僅每平方米1.2萬(wàn)元的商品房，開(kāi)發(fā)商定的售價(jià)居然高達(dá)每平方米3.8萬(wàn)元�！� 由此可見(jiàn)一斑。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的種種亂象，購(gòu)房者應(yīng)該提升自身的理性，從而能盡可能多地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

　　有一種跡象值得大家注意：據(jù)最近一些研究成果表明，房市與股市走勢(shì)正好相反，你漲我跌，我紅你綠�！爸�否知否，應(yīng)是綠肥紅瘦。就是說(shuō)，當(dāng)股市走紅時(shí)，往往房市可能背運(yùn)。反之，當(dāng)房市暴熱時(shí)，股時(shí)正逢陰冷。流行的說(shuō)法是，在一定時(shí)期，在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的環(huán)境內(nèi)，貨幣供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定，流向房市的貨幣多了，流向股市的就少了。雖然這不能說(shuō)是一種經(jīng)濟(jì)學(xué)的科學(xué)認(rèn)知，但對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，多一種思路，可能會(huì)校正自己的一些看法。

　　為了抑制過(guò)于火爆的房?jī)r(jià)，政府管理部門(mén)也算是費(fèi)盡心機(jī)。通常都認(rèn)為，房?jī)r(jià)高企源于房地產(chǎn)過(guò)熱，為了降溫房地產(chǎn)，就要緊縮房地產(chǎn)的源頭：一是土地供應(yīng)量，二是貨幣供應(yīng)量。然而，緊縮“銀根”與“地根”的結(jié)果是，房地產(chǎn)樓盤(pán)供應(yīng)量減少，或者有減少的預(yù)期與信息，面對(duì)被暴利激發(fā)起的購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，需求并沒(méi)有因此收縮，反而刺激了購(gòu)買(mǎi)者需求緊迫度。于是，出現(xiàn)的結(jié)果就是，高層管理本想進(jìn)入降低房?jī)r(jià)的理想“房間”，卻神使鬼差地出現(xiàn)在房?jī)r(jià)火上加油的“房間”。一項(xiàng)乍看起來(lái)十分有效的舉措，卻引來(lái)了相反的后果。其實(shí)，經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)現(xiàn)，歷來(lái)都是不同利益而是主體博弈的過(guò)程。政府管理部門(mén)一要定要審時(shí)度勢(shì)，深謀遠(yuǎn)慮，并及時(shí)修改、補(bǔ)充、調(diào)整措施。

近來(lái)，自國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》后，不斷傳出政府管理部門(mén)擬出臺(tái)利率、按揭、土地、稅收政策等方面的綜合治理措施，想必會(huì)對(duì)瘋漲的房?jī)r(jià)有一個(gè)有效的遏制。

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，價(jià)值規(guī)律本身也有內(nèi)在的調(diào)節(jié)功能，看不見(jiàn)的手任你瘋，任你狂，瘋狂到頭自衰亡。

　�。�2005-4-15）

相關(guān)熱詞搜索：擊鼓 花花 房地產(chǎn) 巫繼學(xué) 刺誰(shuí)手