巫繼學：房市治理新主張：政府管安居，安逸、投資給市場

　　《新京報》新近載文《滬市暴跌已成定局，中小盤自動降價15%-20%》（2005年7月5日）稱，業(yè)內認為，同地段樓盤降價可能成為市場價格戰(zhàn)導火索，如果政府不救市，房價百分之百下跌。文中援引多位業(yè)內人士的分析，重彈政府救房市話題。同時，也有人撰文呼應這一觀點：“上海房市如履薄冰，政府過早救市為政策松綁”（《財經時報》2005年07月05日）。剎時間，政府介入房市，營救被業(yè)界稱之為的“房市暴跌”，成為一個有相當沖擊力的話題。

　　我必須鄭重申明，我與大多數(shù)經濟學人的態(tài)度一樣，不贊同政府在房地產問題上的任何救市舉措。政府應該在自己必須負責任的領域有作為，而決不應當在市場運行的領域有任何作為。

　　我們被房市的起伏糾纏已經太久，政府也為此付出了相當?shù)年P注與政策介入。要我說，雖然政府的一連串舉措可圈可點，也值得人們期待，然而，從近來房地產市場的實際變化來看，政策的有效性是有限的。我在前文《房市攪局“三劍客”：聯(lián)手與爭斗》（紅網，2005年7月1日）中指出，房市由于房地產商、炒房商與地方政府的聯(lián)手而變得十分復雜，“房市水很深，房市霧很大，房市手很雜”。今天我想說，如果我們換一個思路，真正站在以人為本的立場上，從窮人的經濟學角度來考慮當前房價治理，也許會能找到一條通向柳暗花明的清新路徑。

　　只要具體分析一下購房需求，我們發(fā)現(xiàn)復雜的需求集合其實可以作如下梳理：一是居民為居住購房；
二是投資購房。居民購房中，又分兩大類，一是安居需求，二是安逸需求。投資購房中，也分兩大類，一是商用投資購房（寫字樓、辦公樓、其它商業(yè)建筑產品），二是住宅投資購房。住宅投資購房中，既有職業(yè)炒手（有如“溫州炒房團”），也有居民散戶投資行為。需求形成的市場只要經過條分縷析，我們可以將需求集合最終分為三類：一是“安居”需求，二是“安逸”需求，三是投資需求。對這三類市場需求中，政府只要出面扶持低價房供應，滿足居民中的安居需求，必將出現(xiàn)令人意想不到的效果。居民的安逸需求不用管，國外需求也不用理，為了追求高標準，他們可與房地產商去進行價格拉鋸戰(zhàn)。房地產老板的“高價情結”不用去解，他們想賣多高就賣多高，只要有冤大頭買。炒房商、散房投資者，政府也不用管、不用勸，免落妨礙別人發(fā)財?shù)脑挵选＿@樣的區(qū)分，是一種窮人經濟學的視角，政府只關心窮人階層，只關心安居需求，而把安逸與發(fā)財交由市場去處理。我們驚喜地在“國八條”、“新八條”以及國務院一系列關于治理房價的注意到以下表述：“著力增加普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房供給，提高其在市場供應中的比例”。這無疑是一條十分重要的政策信息，如果各級政府能提升對滿足安居需求的認識，并進一步抓緊落實，真正“把滿足安居需求進行到底！”完全可以顛覆目前房價高企的混亂局面。

　　政府以市場機制從安居需求入手，應該有充足理由。第一，扶持低收入居民，為他們提供安身之處，是政府的職責，更何況我們有“為人民服務”的傳統(tǒng)和與時俱進“執(zhí)政為民”的宗旨高懸。第二，由此入手是最小成本選擇，不僅是所有房地產成本最小的板塊，而且調控范圍也只限制在需求底層上，所以經濟代價與調控風險都最小。第三，安居層面是政府最容易掌控的領域，其政策界限清楚，扶持階層明晰，完全可以做到收放自如。第四，需要安居者，均為社會中下收入階層，這個階層對貧富差距最為敏感，也是產生貧富對立的基本人群，同時也是這一矛盾的的最大受害者。贏得這部分人群也就是贏得最大的民意，這對于緩和社會矛盾具有重大意義。第五，由此入手，平抑房價，很可能為股市恢復信心注入新的活力，在平衡股市與房市上收到意相不到的效果。

　　我再次重申我過去的預測：如果政府出面滿足市場中的安居需求，比如在地級以下城市推出“五萬元公寓”，在二級城市推出“八萬元公寓”，由此對樓市產生的影響將會如何，人們幾乎不需要想象力都會看到它的 “以小搏大”的喜劇后果。政府可以有兩種方式入手：一是直接入手，即以國營房地產公司為基本隊伍組織介入；
二是以招標方式向市場開放，吸收志同道合的房地產公司介入。

　　記憶猶新的董建華的平民房“八萬五”新政，向我們幾乎提供了一個可資借鑒的典型案例。在香港這樣一個寸土寸金的風水寶地，八萬五千港元的平民公寓，真宛如大排檔收費的鮑魚翅盛宴，超廉價的滿漢全席！毫不夸張地說，“八萬五”新政對于香港當時的房地產來說，產生的影響具有革命性意義。盡管這一舉措遭遇重大狙擊，正反雙方分歧很大，但以我對房地產的觀察與思考來看，這是一個值得高度重視的嘗試。一位偉大的歷史學家說過，歷史往往會重演，第一次是悲劇，第二次是喜劇。對香港的董建華那一次可能是悲劇，但對中國大陸，這一次一定是喜劇！

　　就目前的現(xiàn)狀而言，地方政府與大房地產商私下一直相關聯(lián)。問題的復雜性在于，房地產商的建房利益與地方政府的政績利益是一致的。這樣為地方政府與房地產商結成利益共同體提供了基礎。這可能成為政府扶持安居工程，為低收入層造房的一大障礙。解決的辦法似乎也可以有些創(chuàng)新，一味打壓未必有成效，用疏導的辦法，充分考慮房地產公司與地方政府的利益，曉之以理，誘之以利，也許會最終效果會使人大獲意外。認準了這個路徑，解決問題的通道是可以用智慧來打造的。比如，可以將滿足安居需求作為地方政府的一個政績來考核，將這個“標的”設得高于房地產商的誘惑。又如，也可以將其作為共產黨“保先”工程的一個實踐“三個代表”成果來考核，號召黨的一把手抓安居。對房地產公司來講，也是一個與平民接近距離的商業(yè)機會。

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