巫繼學(xué)：給房地產(chǎn)商講那過去“為窮人蓋房”的故事

　　在時下房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)云變幻令人撲朔迷離的形勢下，當(dāng)今中國房地產(chǎn)界的頂級巨頭聚首熱帶風(fēng)暴正登陸的海南，研討如何通過改革找到突破口，自救自強(qiáng)走向輝煌。對于本屆博鰲會，國人給予了嚴(yán)重關(guān)注。（《變革中的中國房地產(chǎn)：2005博鰲房地產(chǎn)論壇》新浪網(wǎng)2005年07月30日）。在這樣一個難得的群英會上，我想給房地產(chǎn)商們一道思考題：你想為中國安居需求提供住房從而成為“平民房之父”嗎？

　　現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)來到中國，如果從改革開放算起，沒有多少時間。中國企業(yè)家的成長與歷練年代也屈指可數(shù)。企業(yè)家是理性經(jīng)濟(jì)人的人格化者，但他同時也是血肉之軀，也有他的喜怒哀樂與酸甜苦辣，也會犯錯，也會干蠢事。由于他們有錢有勢，犯了錯還可能有人出來喝彩。從這個意義上講，確實(shí)也應(yīng)該寬容那些渾然不覺的企業(yè)家。本來已經(jīng)煙消云散的“只給富人蓋房”奇談，正是有人喝彩，前不久又以“不再為窮人蓋房”怪論再現(xiàn)，并漸行漸寬。近來房地產(chǎn)商的種種表現(xiàn)，無不打上了這種觀念的烙印。為什么市場上樓房結(jié)構(gòu)中安居層次總是短檔，低價房又總是缺貨？為什么房地產(chǎn)商總是念念不忘暴利？難道不能從這種奇談怪論中找到根源嗎？

　　只愿給富人蓋房而不愿給窮人造屋，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來看，這是一個十分不理性的言論。企業(yè)的目的就在于追求利潤最大化，只要有利可圖，作為房地產(chǎn)商，給誰蓋房都是可以的。給富人蓋別墅，給犯人蓋牢房，給平民造居屋，都是可以的。說句不中聽的話，只要有需求，只要賺錢，為什么不可以去建雞屋豬圈？錢無仇氣，錢無臭味。其實(shí)，今年初由任志強(qiáng)挑起的有關(guān)“給富人蓋房”的爭論，是一個偽問題。我實(shí)在看不出，這種爭論與“針尖上究竟能站幾個天使”之類的問題有什么兩樣？

　　追根溯源，這種言論是一種非歷史的商業(yè)觀點(diǎn)。中國商人在文化層次上，缺乏歷史觀，缺乏一種從長遠(yuǎn)的觀點(diǎn)來透視經(jīng)濟(jì)利益的方法論。

　　房地產(chǎn)在中國，從來都是以給普天下的老百姓提供住宅為己任的。在中國漫長幾千年的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)社會，廣袤大地上的住宅沒有商品化，農(nóng)民蓋房只請工匠，建房一概是自給自足。就是在都市，稽閱二十四史中的食貨志與方志，幾乎也未見有成氣候的房地產(chǎn)商人。不過，歷朝歷代，“安居樂業(yè)”都是執(zhí)政的重要理念，都是執(zhí)政者追求的目標(biāo)。大約從宋以來，由于都市化發(fā)展，城鎮(zhèn)居民增加，市民住宅成為經(jīng)常性的社會問題。后來的歷朝歷代，在私建住宅不能滿足社會需求的情況下，官府通常也會蓋房租給私人居住，收取一定房租。所以，中國幾千年來的居住文化，大約可以用“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”來概括。

　　清未民初以來，房地產(chǎn)商業(yè)化有了一定發(fā)展，特別是在上海、天津、廣州、武漢與北京，都漸成氣候。這段時間的房地產(chǎn)發(fā)展，倒確實(shí)是主要給富人與洋人造房，建別墅。新中國成立以后，世人皆知，是一個計劃經(jīng)濟(jì)的年代。具有現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)意義上的房地產(chǎn)商品化、市場化、產(chǎn)業(yè)化，是改革開放以來的事。這一發(fā)展過程可以解讀為三個歷史階段：第一是學(xué)習(xí)起步階段，主要解決長期城市居民住宅的歷史欠賬，即為城市人口提供安居住所與最為迫切的商業(yè)用房，大體持續(xù)了十年時間，于1995年以前基本完成。第二是規(guī)范發(fā)展階段，完整克隆境外成熟房地產(chǎn)發(fā)展的模式，并與中國居住文化相結(jié)合，規(guī)范地、大規(guī)模地進(jìn)行商品房開發(fā)，這一時期為真正意義上的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，為城市人口提供能與市場接軌的商品房。這種一時期這大體也持續(xù)了十個年頭；
第三是推廣提高階段，這一階段的特點(diǎn)有兩個：一是在一切都市為一切有能力進(jìn)入都市生活的居民提供商品房；
二是隨著市場細(xì)分而出現(xiàn)專為富人造房的趨勢，即住房的高檔化、精品化。這一任務(wù)剛剛展開，可謂方興未艾。其實(shí)，這一過程可以簡化表述為，從給“城里人”蓋樓房到給鄉(xiāng)下人進(jìn)城蓋樓房的過程，從在大城市蓋樓房到在中小城市蓋樓房過程。但是，作為一種商業(yè)行為，房地產(chǎn)公司始終以利潤最大化為目標(biāo)，在哪里蓋，給誰蓋，這些都不是問題，掙錢多少才是關(guān)鍵。

　　所以我想說，當(dāng)前流行的給富人蓋房的商家偏好，是一個嚴(yán)重的認(rèn)識誤區(qū)。以訛傳訛，可能誤導(dǎo)更多的房地產(chǎn)老板。都瞄準(zhǔn)了富人的錢袋，卻未必多手?jǐn)D掏你能得手。手疾眼快者得，跟在后面邯鄲學(xué)步者可能垂手而返。這個時候，如果目光敏銳的商家能看到中國房地產(chǎn)界中巨大的安居需求的缺口，而專心為老百姓蓋房造屋，老天爺恐怕一定會眷顧他的。

　　中國的房地產(chǎn)是從外國學(xué)來的。在美國的房地產(chǎn)發(fā)展史上，有一個老掉大牙卻廣為傳誦的真實(shí)故事，一個由于專為窮人蓋房而發(fā)了大財?shù)钠孥E，即“平民房之父”的威廉•萊維特的佳話。據(jù)美國一部有相當(dāng)可信度的著名口述史《光榮與夢想》記載，二戰(zhàn)以后，美國出現(xiàn)了空前的房荒，空前的對于安居需求的房荒。房荒是由于嬰孩出生多和“我們要回家”運(yùn)動帶來的迅速復(fù)員所引起的。1946年，美國出生人口接近400萬。大批的復(fù)員軍人，“靠著士兵權(quán)利法案，馬上就可結(jié)婚�！边@樣住房就成了大問題。那時美國最低限度要有500萬戶房子，而且要馬上解決。顯然，要求傳統(tǒng)建筑業(yè)解決是不可能的。從戰(zhàn)勝日本到圣誕節(jié)這段期間，破土動工的房子只有3.7萬幢。于是，美國歷史上空前嚴(yán)峻的安居供求脫節(jié)現(xiàn)象出現(xiàn)了。杜魯門總統(tǒng)要求國會通過法令，規(guī)定房屋最高限價和授權(quán)他將全國建筑物資的半數(shù)用在營建廉價房子上去(每幢1萬美元或不到1萬美元)。這一提案遭到建筑業(yè)的極力反對而未能通過。

　　“時勢造英雄”，一個叫威廉•萊維特的商人嗅到了一種特殊的商機(jī)，他創(chuàng)造了住宅建設(shè)史上的奇跡。1949年初，萊維特購買了長島納索縣一塊1500英畝的馬鈴薯地。今天我們所謂郊區(qū)的概念，追溯起來，大約就是從這塊土地開始的。萊維特蓋房子，就像凱澤造船一樣，以在工廠預(yù)制構(gòu)件、用生產(chǎn)線流水作業(yè)的方式大規(guī)模建造廉價房。第一批一下子就是1.75萬家，每家都是同一個式樣。一聲號令，一排接一排的推土機(jī)就向前推進(jìn)，紅旗一揮，它們就拐彎。后面接踵而來的就負(fù)責(zé)鋪上混凝土地面，跟著電工就來豎街燈柱，工人就來掛上路牌。接著，就把每個屋子地段劃分好。一隊隊的汽車就在已經(jīng)凝固的混凝土路面上滾滾而來。就是這樣流水作業(yè)，房子很快就蓋好了。這就是第一座萊維特鎮(zhèn)。盡管這種營房式的住宅遭到美學(xué)家、社會學(xué)家以及建筑設(shè)計師的猛烈抨擊，但通宵排隊等待購房的人對萊維特感激涕零，低價購買的房子，總比拖車和鐵皮營房要好。很快，有了第二個鎮(zhèn)，第三個鎮(zhèn)……萊維特不僅成為神話式人物，還成為美國首屈一指的富翁。美國的建筑商開始到處模仿萊維特的建筑方法，房荒問題順利解決。

　　毫無疑義，萊維特的理想遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同時代的美國房地產(chǎn)商。他說，“但我不只是營造和出賣房子而已。坦白地說，我也想獲得點(diǎn)聲譽(yù)，這是人的天性。我想建一個我能以此為榮的市鎮(zhèn)。”顯然，他所說的聲譽(yù)，就是社會責(zé)任感的收獲。

　　面對中國如此巨大的安居需求，面對經(jīng)濟(jì)效益與社會效益雙料構(gòu)成的安居需求，經(jīng)濟(jì)社會呼喚中國式的平民房之父！那些有理念的有社會責(zé)任感房地產(chǎn)商，你不想成為中國房地產(chǎn)發(fā)展史上的“威廉•萊維特”嗎？

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