長租公寓何去何從

　　中央政府積極推動租賃住房發(fā)展
　　發(fā)展長租公寓是解決目前大中型城市住房難題的一大策略。2015年到2017年，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門多次發(fā)布關(guān)于發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)政策，鼓勵各方參與住房租賃市場。盈石集團研究中心認為，當(dāng)前中央住房租賃政策主要從三方面著力，包括增加租賃住房供應(yīng)、提供財稅政策支持、完善租賃住房市場。針對長租公寓的行業(yè)窘境，前兩個方面成為中央政策的著力點，分別從增加供應(yīng)和降低運營財務(wù)成本的角度出發(fā)，提升地方政府、開發(fā)商和中介的參與意愿。
　　租賃住房或?qū)⒂绊戦L租公寓市場格局
　　在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》一年半之后， 2016年下半年，地方政府才紛紛頒布相關(guān)政策。截至2017年11月初，全國已有約28個省、自治區(qū)、直轄市發(fā)布了住房租賃具體政策。
　　2017年7月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部等9個部門在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中，提出開展試點工作。目前，住建部已會同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門等人口凈流入較大、房價較高的12個城市開展住房租賃試點，各個試點城市也陸續(xù)發(fā)布了住房租賃政策。盈石集團研究中心認為，各地住宅市場表現(xiàn)不一，通過開展試點來觀察政策執(zhí)行的效果，未來中央可能會據(jù)此調(diào)整部分政策，從而影響長租公寓的市場格局。
　　此外，土地出讓成為政策落地的另一突破方向。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有北京、東莞、佛山、上海、天津、廣州、深圳、成都8個城市，在土地出讓合同中明確規(guī)定自持商品住房面積比例。同時，北京、杭州、成都還頒布相關(guān)政策，嚴格規(guī)定企業(yè)自持商品住房的持有年限、產(chǎn)權(quán)不可分割性等。
　　就長租公寓本身來說，前期獲取房源以及裝修會需要大量資金，再加上國內(nèi)畸形的租售比，現(xiàn)階段想要通過長租公寓迅速獲利顯然是不現(xiàn)實的。那么，為什么依然有一些資本，包括開發(fā)商、中介、酒店等，對長租公寓市場保持熱情？
　　為什么長租公寓不賺錢？
　　在當(dāng)前畸形的租售比下，市場各方對長租公寓保持熱情，是因為長租公寓具備較大的想象空間。
　　想象空間到底在哪兒？
　　國內(nèi)長租公寓市場投資回報率低，主要是因為租金差的盈利模式很難彌補高昂的經(jīng)營成本。盈石集團研究中心認為，從國外的行業(yè)經(jīng)驗來看，國內(nèi)長租公寓市場將經(jīng)歷行業(yè)洗牌，有經(jīng)營實力的企業(yè)將發(fā)揮規(guī)模和品質(zhì)優(yōu)勢，贏得最終勝利。
　　降低成本是當(dāng)務(wù)之急
　　目前國內(nèi)長租公寓行業(yè)的運營方，分成輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)種類型。作為主流的輕資產(chǎn)型，以中介、非房地產(chǎn)資本、酒店品牌為代表，重資產(chǎn)型則是傳統(tǒng)住宅開發(fā)商。以輕資產(chǎn)型為例，其運營模式是以“二房東”模式賺取租金差價。然而，這種模式的底租成本約占總成本60%，再加上20%左右的裝修和運營成本，目前回報率在1%—2%，甚至更低。而新興的重資產(chǎn)型雖然以較低的出讓金獲得只租不售的住宅用地，但是以當(dāng)前租金的增長速度，這種模式的回報周期被拉長至10年甚至更長，開發(fā)商的資金壓力不言而喻。
　　盈石集團研究中心認為，國內(nèi)長租公寓若要提升利潤空間，首先要進一步降低房源成本和財務(wù)成本。房源成本的降低很大程度上依賴中央及地方政府的房地產(chǎn)管理政策。譬如，未來商改住、工改住的政策如果能大范圍推廣，對長租公寓來說將是長期利好。各地商改住、工改住規(guī)管政策逐步統(tǒng)一，企業(yè)將可以獲得低廉的房源進行規(guī)�；�拓展，統(tǒng)一改造、統(tǒng)一管理。
　　而財務(wù)成本的下降主要從兩方面體現(xiàn)，一是政策直接賦予出租方和中介稅收減免的優(yōu)惠。二是資金獲取成本的降低：中央政府提出鼓勵金融機構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供資金支持，將減少企業(yè)獲取貸款的成本。此外，未來國內(nèi)資產(chǎn)支持證券化發(fā)展，或?qū)⒆罱K實現(xiàn)REITs形式的退出渠道，將大幅緩解企業(yè)的資金壓力。
　　長租公寓將朝著細分市場發(fā)展
　　目前國內(nèi)長租公寓行業(yè)處于發(fā)展初級階段，面向普通大眾的中低端長租公寓是市場主流，表現(xiàn)為經(jīng)營模式單一、競爭激烈。
　　盈石集團研究中心認為，從國外長租公寓的發(fā)展路徑來看，產(chǎn)品細分是長租公寓未來發(fā)展的方向。未來，高端公寓、養(yǎng)老公寓等溢價能力較強的產(chǎn)品將越來越多。如凱德旗下的雅詩閣公寓，通過為客戶提供更多高附加值服務(wù)來提升租金，從而提高了整體投資回報率。同時，隨著市場規(guī)范的逐步建立與完善，長租公寓將逐步進入規(guī)�；�、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展階段，進而降低行業(yè)成本，提升行業(yè)利潤率。

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