樓市調(diào)控待解之局

　　5月以來，處在“限價+搖號”調(diào)控中的一些地方樓市躁動不安。
　　據(jù)媒體報道，在成都，7萬人排隊搶1000套商品房，一手房出現(xiàn)房荒；在西安，以人為操作搖號結(jié)果方式違規(guī)銷售106套商品房，涉事區(qū)長已辭職，35名公職人員受到處分；在深圳，一個新開樓盤要先交500萬元“誠意金”才允許搖號……
　　此前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部分別約談了西安、成都、�？诘�12個城市，強(qiáng)調(diào)堅持調(diào)控力度不放松，同時要求各地有針對性地增加有效供給，抓緊調(diào)整土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
　　為何在“因城施策、持續(xù)調(diào)控”的政策基調(diào)下，一些地方的樓市仍然躁動不安？其背后究竟存在怎樣的樓市調(diào)控困局？

限價令之下

　　近期的樓市躁動緣于一道簡單的算術(shù)題。
　　5月下旬，杭州某樓盤開始搖號，預(yù)售證均價不到每平米1.9萬元，而周邊二手房的價格已經(jīng)在每平米2.7萬-2.8萬元。如此巨額的價格剪刀差，吸引接近1.2萬人通過審核參與搶房大戰(zhàn)。
　　這樣的算術(shù)題不僅出現(xiàn)在杭州市眾多熱點(diǎn)樓盤所在區(qū)域，此前也曾在惠州、無錫、南京、西安等多個城市上演。
　　有媒體認(rèn)為，正是這些城市對新房的限價令，使得市場上一、二手房價倒掛，從而誘發(fā)了人們的投資熱情，形成了某種“套利”。
　　盡管住建部一再強(qiáng)調(diào)中央對房地產(chǎn)市場“房住不炒”的定位，但一些地方的調(diào)控措施顯然與這個治理目標(biāo)之間出現(xiàn)了不一致。
　　一方面，限價令形成了事實(shí)上的房價“雙軌”：新房由政府限價，二手房卻是市場價。這既是對“買新房必賺”這種不合理的投資心態(tài)的變相鼓勵，由此所造成的“套利”也扭曲了供求關(guān)系。
　　另一方面，限價與限貸同時出現(xiàn)的副作用也很明顯。限價令使開發(fā)商只能以快速回款來�，F(xiàn)金流，本意在于穩(wěn)定房價；但限貸卻客觀上提高了購房成本和資金量，因此而來的高首付甚至全款購房，使得能調(diào)動大量資金的人獲得先機(jī)，對剛需者造成事實(shí)上的歧視和擠壓。
　　這些現(xiàn)象的深層次原因在于，面對中央的樓市調(diào)控要求，出于各種原因，一些地方開始試圖博弈。此前樓市調(diào)控的鐘擺式、運(yùn)動式、治標(biāo)不治本的弊病仍沒有完全消除。
　　可以說，樓市調(diào)控的深度困局在于，主動調(diào)控有時演化為被動調(diào)控，宏觀和中觀調(diào)控被迫成為微觀調(diào)控；調(diào)控的非市場化手段日盛，長效機(jī)制的出臺任重道遠(yuǎn)。
　　以杭州為例，城市房價上漲既得益于共性常規(guī)要素，如省會和著名旅游城市的地位；也得益于個性突發(fā)利好，如成為G20峰會的舉辦地。而城市價值的成長勢必反映在地價和房價上，因此當(dāng)下出現(xiàn)“搶房”的城市大都是長短利好兼?zhèn)�、補(bǔ)課效應(yīng)明顯的城市，其最有力的判斷標(biāo)準(zhǔn)，就是新房周邊長期企穩(wěn)的二手房價。
　　以“堵”為特色的地方限價令與此相悖。由于輿論基本很少承認(rèn)中國城市房價上漲的正當(dāng)性，而是對房價上漲“談虎色變”，也就缺乏適當(dāng)?shù)膽?yīng)對房價上漲的策略，甚至相對“正確”的說法。
　　對中國樓市，人們總有“高房價”是炒上來的印象，認(rèn)為這是“政策市”和“貨幣市”導(dǎo)致；卻忽視了中國作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和成就驚人的大國，其樓市同時也是“價值市”。
　　如果按某種方式排序，恐怕更有可能是，價值市第一，貨幣市第二，政策市第三。但人們往往只承認(rèn)和強(qiáng)調(diào)后兩點(diǎn)，而忽視前一點(diǎn)，限價令的出臺也多多少少與這種心理認(rèn)知有關(guān)。
　　在強(qiáng)大的心理補(bǔ)償作用下，輿論既不承認(rèn)房價上漲有一定的合理性，有時也以偏概全地將房價上漲看作是一個全局問題。實(shí)際上，從數(shù)據(jù)看十多年來房價真正實(shí)現(xiàn)大幅上漲的，更多是一線城市，少數(shù)二三線城市房價上漲，則是在最近幾年才有的現(xiàn)象。但在心理上，普遍漲價的印象容易被無限放大。

多目標(biāo)管理的樓市調(diào)控

　　中國房地產(chǎn)和城市成長之間，有一個“補(bǔ)課”原理。即住宅開發(fā)先行，城市配套一般后補(bǔ)。在項目之初，開發(fā)商難免借重概念抬高價格，但房價只能托一時不能托一世，如果該城市沒有支撐房價的長期、實(shí)質(zhì)利好，那房價會被打回原形。也就是說，這課有補(bǔ)得上的，也有補(bǔ)不上的。
　　其實(shí)，絕大多數(shù)中國城市，要么房價多年不漲，如將通脹因素考慮在內(nèi)，還可能是下跌的；要么是試圖炒作上漲，但最終不成功；還有炒作之后，不成功打回原形，后來又有了實(shí)質(zhì)支撐，又成功補(bǔ)漲者，如北京的通州，當(dāng)然最典型的例子是鄭州的鄭東新城。
　　從開發(fā)商角度看，他們或是認(rèn)為其他城市都可以復(fù)制在一線城市的成功經(jīng)驗，或是認(rèn)為一線城市房價太高，風(fēng)險太大，于是下沉到全國其他城市。但如上所述，總體上是失敗的。只不過失敗分兩種，一是“溫水煮青蛙”式的失敗，這也是大多數(shù)開發(fā)商的結(jié)局；二是“崩塌式失敗”。
　　以我的家鄉(xiāng)，一個三線半的東北工業(yè)老城為例。大約10年前，現(xiàn)今全國排名前三的房企就已進(jìn)入，他們當(dāng)初認(rèn)為房價也是會上去的，所以開盤就奔每平米六七千元，但事實(shí)證明這是一廂情愿，后來不得不實(shí)質(zhì)性降價。直到10年后的今天，房價才勉強(qiáng)達(dá)到他們當(dāng)年的期望值。
　　但現(xiàn)在情況有了新變化。一方面，一線城市受到了嚴(yán)厲的調(diào)控，使得購房人的目標(biāo)區(qū)域下移。另一方面，部分秉賦優(yōu)異的二三線城市，其本身價值亦有了長足進(jìn)步；也就是說，能基本成功復(fù)制北上廣深成功路徑，能撐得住每平米數(shù)萬元的房價。
　　從社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，這是正常的，但卻很難做到“正確”，也給樓市調(diào)控出了更大的難題。
　　因為隨著房價基準(zhǔn)值不可避免地提高，調(diào)控也進(jìn)入了多目標(biāo)管理階段。不僅是經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的管理，還是社會情緒的管理。調(diào)控目標(biāo)之間出現(xiàn)了某種微妙關(guān)系：樓市不能大漲，亦不能大跌；銀行和大型企業(yè)需要去杠桿，但整體又不能出系統(tǒng)性金融風(fēng)險；城市的價值不斷提升，應(yīng)該用更高的房價反映，但又不符合中低收入群體的訴求；而中等收入群體的訴求也不僅是居者有其屋，更希望在資產(chǎn)升值的游戲中分一杯羹，或者至少資產(chǎn)不貶值。

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