某市城區(qū)高層、小高層電梯樓盤(pán)調(diào)研報(bào)告

　綿陽(yáng)市城區(qū)的高層、小高層電梯樓盤(pán)的調(diào)研報(bào)告

　在闡述分析本次調(diào)查得來(lái)數(shù)據(jù)之前, , 首先我們對(duì)綿陽(yáng)的相關(guān)情況作一個(gè)簡(jiǎn)單的介紹，分析的有關(guān)資料來(lái)源于市建委、國(guó)土局、房管局、統(tǒng)計(jì)局等部門(mén)，相關(guān)信息對(duì)我們的分析具有參考價(jià)值。

　綿陽(yáng)是我國(guó)西部的一座新興工業(yè)城市，因擁有中國(guó)工程物理研究院等一批國(guó)家級(jí)科研機(jī)構(gòu)和以長(zhǎng)虹集團(tuán)為代表的電子產(chǎn)業(yè)群而被譽(yù)為“中國(guó)科學(xué)電子城”。綿陽(yáng)從 從 5 1985 年撤銷(xiāo)地區(qū)成立省轄市的十幾年來(lái)，綿陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展取得了令人矚目的成就，在眾多行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)已成為綿陽(yáng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的要素產(chǎn)業(yè)之一 。

　我部人員針對(duì)綿陽(yáng)市城區(qū)內(nèi)的高層、小高層電梯樓盤(pán)作了較為詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研。在調(diào)研中，我部人員以不同的人員身份探索性地調(diào)查了解到各項(xiàng)目的基本情況，同時(shí)對(duì)各樓盤(pán)的消費(fèi)者進(jìn)行了詢(xún)問(wèn)調(diào)查。由于信息要求，預(yù)算限制以及應(yīng)答者性格特征和被調(diào)查對(duì)象（項(xiàng)目企業(yè)）態(tài)度等多種因素的影響，故很少采用設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷大樣本以及樣本調(diào)查計(jì)劃等調(diào)研方法。而是通過(guò)調(diào)研人員在調(diào)研過(guò)程中對(duì)新的思路和發(fā)現(xiàn)的敏感度來(lái)搜集分析，整理相關(guān)資料，現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果摘要如下：

　一、高層、小高層電梯樓盤(pán)是土地成本和城市現(xiàn)代文化的產(chǎn)物，城市現(xiàn)代化進(jìn)程滯后的地域不宜建造 。

　從人口分布情況看，綿陽(yáng)中部地區(qū)（涪城、游仙、高新、江油、安縣）7 1997 年總?cè)丝跒?2 235.22 萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?46% ，人均國(guó)民生產(chǎn)總值得 7 8487 元是綿陽(yáng)為 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高的經(jīng)濟(jì)區(qū)，僅涪城區(qū)人口密度就為 2 892 人/ / 平方公里。人口密度

　高、購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，導(dǎo)致了這一帶的商業(yè)繁榮、商場(chǎng)、鋪面、寫(xiě)子樓理所當(dāng)然地成了人們經(jīng)營(yíng)服務(wù)的主要場(chǎng)所。

　分析認(rèn)為：從各樓盤(pán)的地理位置來(lái)看各樓盤(pán)都處于涪城區(qū)鬧市、圍繞綿陽(yáng)傳統(tǒng)形成的商業(yè)文化中心而矗立具有都市風(fēng)貌的特征，標(biāo)志著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，這說(shuō)明，高層、小高層電梯樓盤(pán)是現(xiàn)代城市文化的產(chǎn)物 。故城市化程度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的地域適合建造具有商用多功能的高層、小高層電梯公寓樓。

　二、綿陽(yáng)屬初步現(xiàn)代化城市，城市現(xiàn)代化小平發(fā)展緩慢，但因綿陽(yáng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和特殊性，目前城市內(nèi)的高層、小高層電梯住宅的規(guī)模小于目標(biāo)市場(chǎng)。

　根據(jù)資料顯示，綿陽(yáng)地處中國(guó)西部地區(qū)，由于特殊的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)即發(fā)達(dá)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)與落后的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)兼存，導(dǎo)致了城市經(jīng)濟(jì)不平衡，綿陽(yáng)的城市現(xiàn)代化水平嚴(yán)重滯后工業(yè)化水平。

　單

　位

　權(quán)

　重

　目標(biāo)值

　實(shí)際值

　得

　分

　一、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)現(xiàn)代化指標(biāo)

　36

　15.7

　1. 人均 CDP

　元/ / 人

　15

　3200

　12706

　5.9

　2.占 第三產(chǎn)業(yè)增加值占 P CDP 比重

　% %

　10

　65

　32

　4.9

　3. 第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比重

　% %

　8 8

　60

　29

　3.8

　4. 對(duì)外開(kāi)放度

　% %

　3 3

　20

　7 7

　1.1

　二、基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)代化指標(biāo)

　33

　8.51

　5. 自來(lái)水普及率

　% %

　2 2

　95

　85

　1.8

　6. 人均道路鋪裝面積

　平方米

　8 8

　8 8

　2.21

　2.21

　7. 萬(wàn)人擁有電話(huà)機(jī)數(shù)

　部

　10

　50

　7.1

　1.4

　8. 萬(wàn)人擁有公共汽生

　輛

　6 6

　20

　3.32

　1 1

　9. 萬(wàn)人擁有醫(yī)生

　人

　7 7

　80

　24

　2.1

　三、人現(xiàn)代指標(biāo)

　31

　17.6

　10. 人均居住面積

　平方米

　10

　12

　7.84

　6.5

　11. 萬(wàn)人擁有在校大學(xué)人數(shù)

　人

　8 8

　150

　96

　5.12

　12. 人均擁有公共圖書(shū)館藏書(shū)

　冊(cè)

　7 7

　2.8

　1.5

　3.75

　13. 人均綠地面積

　平方米

　6 6

　10.95

　4.12

　2.26

　14. 綿陽(yáng)城市得分

　41.8

　分 因素分析法表明，綿陽(yáng)城市現(xiàn)代化水平得分 8 41.8 分，屬于初步現(xiàn)代化城市, ,比全國(guó) 1 15 995 年中等城市平均水平高出 8 7.18 分，但與全國(guó)大城市和特大城市平均水平比，則到 差距達(dá)到 2 10.42 積 分，從“表”第三項(xiàng)人口現(xiàn)代化指標(biāo)的人均居住面積 12平方米來(lái)看，對(duì)比國(guó)際標(biāo)準(zhǔn), , 已基本達(dá)到小康水平( (均 世界下中等收入國(guó)家人均 0 10 平方米) ) 這 說(shuō) 明 住 宅 業(yè) 以 由 “ 安 置 型 ” 向 “ 小 康 型 ” 轉(zhuǎn) 變 ， 相 對(duì) 電 梯 住 宅 而 言 ， 已 形成 了 具 大 的 潛 在 市 場(chǎng) 。

　三、對(duì)現(xiàn)存的電梯公寓進(jìn)行剖析

　對(duì)現(xiàn)存的電梯公寓（電梯公寓下簡(jiǎn)稱(chēng)住宅）進(jìn)行分析的目的在于：了解購(gòu)買(mǎi)住宅的消費(fèi)分布群體以及消費(fèi)者對(duì)住宅物業(yè)的具體需求和觀念，了解消費(fèi)特征并進(jìn)行消費(fèi)者細(xì)分。

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　現(xiàn)有和需求住房對(duì)比分析

　在本次調(diào)查中，我們接觸了 0 50 位現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)了住宅的消費(fèi)者和 8 58 位打算在未 來(lái)幾年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房消費(fèi)者，下面我們分別對(duì)這兩類(lèi)消費(fèi)者的相關(guān)情況進(jìn)行分析。從分析中我們可以看出購(gòu)房者的需求和設(shè)想。

　1 1． ． 購(gòu)住宅群體的分布

　051015202530已購(gòu)住宅分布八二七科研單位外地公司及商賈外資技術(shù)人員其它

　圖 圖 1

　 基數(shù)：所有被訪者 0 50 個(gè)

　注：其它國(guó)家重點(diǎn)科研單位（指：中物院、九院、一二六）

　高技術(shù)人員（指：長(zhǎng)虹集團(tuán)、中天電子）

　因?yàn)楸辉L人數(shù)限制，上述數(shù)據(jù)可能有 2% 左右的差距。

　上圖：表示了所被訪者在購(gòu)買(mǎi)群體中所占比重，其中國(guó)家干部和高科技人員所占比例最高。

　他們的年收入達(dá)到 到 20 萬(wàn)元以上的占所有購(gòu)房者中的 45% 。

　2. 現(xiàn)已購(gòu)者和潛在購(gòu)買(mǎi)的對(duì)比分析

　01020304050已購(gòu)買(mǎi)者 潛在購(gòu)買(mǎi)者第一次置業(yè)第二次置業(yè)第三次置業(yè)其它

　圖 圖 2 2 基數(shù)

　所被訪者已購(gòu)買(mǎi)者 0 50 人

　所被訪者潛在購(gòu)買(mǎi)者 8 58 人

　圖 圖 2 2 ：表示這次購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)置次數(shù)，其中以第二次購(gòu)置為主，占所有購(gòu)房者的45% ，且都是為自己置業(yè)。除此以外，上圖還列出了潛在購(gòu)買(mǎi)者的置業(yè)次數(shù)，與之前比較第二、三次置業(yè)者有所增加。

　根據(jù)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)資料估算：

　①

　涪城區(qū) 8 38 萬(wàn)職工人員中，約 6 6 萬(wàn)人 年均收入在 5 5 萬(wàn)元，2 5912 人年均收入競(jìng)達(dá) 0 30 萬(wàn)元，其它個(gè)體、外地公司級(jí)高級(jí)職員以及外地賈商的共計(jì)約 7 7 萬(wàn)余人。

　②

　目前電梯住宅戶(hù)數(shù)為 2 1472 套，每套平均 0 160 平方米計(jì)算，共0 235520 平方米，其中已售出的電梯公寓面積約 0 11580.80 平方米，只占綿陽(yáng)住宅（所有住宅）1 1 月至 7 7 月銷(xiāo)售面積 4 492743.94 平方米的 的 2.3% 。雖然如此，征對(duì)目標(biāo)客戶(hù) 3 3萬(wàn)人而言，平均每人不到 4 4 平方米。據(jù)我部走訪的人數(shù)共 2 112 人， 80% 以上有確定的置業(yè)意向。

　注：上述數(shù)據(jù)由于一些客觀原因，會(huì)有 1 1 ％的誤差。

　分析認(rèn)為：根據(jù)上述圖表以及有關(guān) 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，除去現(xiàn)有的電梯住宅，綿陽(yáng)目前至少還有 0 2000 套住宅消化潛力，且隨著綿陽(yáng)的發(fā)展，估計(jì)未來(lái)五年內(nèi)需求量至少會(huì)以每年 0 50 套遞增。

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　對(duì)綿陽(yáng)電梯公寓進(jìn)行數(shù)據(jù)分析

　綿陽(yáng)典型的電梯公寓數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

　注：面積以平方米計(jì)

　綜合分析

　1 1 ．住房地段

　0246810金陽(yáng) 臨園 紅寶石 濱江 三鵬 宇隆 星聯(lián) 富樂(lè) 亨利 豐谷 稅務(wù) 望園 碧水已購(gòu)者潛在購(gòu)買(mǎi)者

　圖

　4

　現(xiàn)已購(gòu)買(mǎi)者被訪人數(shù) 0 50 人

　潛在購(gòu)買(mǎi)者被訪人數(shù) 8 58 人

　分析認(rèn)為：住房地段是購(gòu)買(mǎi)者和潛在購(gòu)買(mǎi)者考慮的主要因素之一，從圖 3 3 、圖 4 4開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

　定位

　建面

　總套

　現(xiàn)存

　戶(hù) 戶(hù)

　型 型

　面積M M

　價(jià)格( (元 元 /M)

　亨利大廈

　中高檔

　21600

　93

　30

　三室二廳

　二室二廳

　118- - 176

　1550- - 2000

　三鵬廣場(chǎng)

　中高檔

　73594

　524

　400

　四室二廳

　三室二廳

　二室二廳

　二室一廳

　一室二廳

　54- - 263

　1580- - 2680

　金陽(yáng)公寓

　中高檔

　27800

　126

　56

　三室二廳

　149- - 187

　2250- - 2950

　宇隆大廈

　中高檔

　20000

　28

　14

　四室二廳

　三室二廳

　121- - 152

　1620- - 1780

　紅寶石

　中高檔

　22000

　50

　28

　四室二廳

　三室二廳

　172- - 198

　1600

　臨園大廈

　中高檔

　3 38 8 320

　48

　15

　四室二廳

　三室二廳

　161- - 208

　2 2 328

　望園大廈

　中高檔

　21000

　40

　26

　四室二廳

　三室二廳

　128- - 176

　1600

　濱江大廈

　中高檔

　17745

　72

　50

　三室二廳

　二室二廳

　95- - 171

　1580

　星聯(lián)廣場(chǎng)

　中高檔

　30287

　69

　1 1

　四室二廳

　三室二廳

　二室二廳

　128- - 182

　1500

　碧水公寓

　中高檔

　60000

　250

　170

　四室二廳

　三室二廳

　二室二廳

　89- - 172

　1360- - 1630

　中國(guó)稅務(wù)

　中高檔

　不詳

　51

　51

　四室二廳

　三室二廳

　富臨廣場(chǎng)

　中高檔

　不詳

　69

　0 0

　三室二廳

　二室二廳

　豐谷大廈

　中高檔

　不詳

　52

　46

　三室二廳

　二室二廳

　110- - 225

　1600

　綜合數(shù)據(jù)

　39972

　1472

　981

　20%

　75%

　5%

　140- - 260

　1846

　中可以看出臨園、紅寶石、星聯(lián)、富臨、三鵬、濱江、亨利等電梯公寓都是處在商業(yè)、文化發(fā)達(dá)；交通、醫(yī)療方便；人氣旺盛的文化廣場(chǎng)四周。從已購(gòu)房的被訪者中統(tǒng)計(jì)得出：

　31% 的都是從考慮地段購(gòu)置物業(yè)（單純考慮一方面），其中星聯(lián)、臨園最為明顯。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，從考慮地段購(gòu)房的今后有所增加。

　2 2． ． 住房的戶(hù)型

　01020304050已購(gòu)者 潛在購(gòu)買(mǎi)者五室三廳四室二廳三室二廳二室二廳二室一廳一室二廳

　圖

　5 已購(gòu)房者 0 50 人

　潛在購(gòu)房者 8 58 人

　如圖 5 5 所示，購(gòu)房者已購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)型以三室二廳最多（占 44.4% ），四室二廳、二室二廳分別占 31.7%和 和 20.2% 。

　分析認(rèn)為：現(xiàn)在三室二廳、四室二廳且面積集中在 120- -8 198 平方米的戶(hù)型是購(gòu)買(mǎi)者的理想戶(hù)型，而且三室二廳、四室二廳以及更大的戶(hù)型在所有電梯公寓戶(hù)型中占80% 。在我們的走訪的未購(gòu)買(mǎi)者中， 70% 都愿意選擇三室二廳及更大的戶(hù)型（如：亨利房地產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)的亨利大廈有兩種戶(hù)：三室二廳和二室二廳，至今二室二廳的戶(hù)型尚未售完）。

　從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，潛在購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的戶(hù)型三室二廳、四室二廳以及更大的都有所上升，分別占 36.2%和 和 48% ，相反二室二廳的接受程度大幅度下降，下降幅度達(dá) 7.2%。

　。

　3 3． ． 住房的結(jié)構(gòu)

　從現(xiàn)有的電梯公寓調(diào)研情況來(lái)看， 100% 的電梯公寓都采用全框架結(jié)構(gòu)。從購(gòu)房者和潛在購(gòu)者中的總體情況來(lái)看，他們都希望自己購(gòu)買(mǎi)的住宅是采用全框架結(jié)構(gòu)的，因?yàn)樗麄兛紤]自己今后在裝修的時(shí)候可以重新考慮自己的戶(hù)型布置。

　4 4． ． 住房的面積

　01020304050已購(gòu)者 潛在購(gòu)買(mǎi)者89~120121~150151~170171~190190~210211~263

　圖

　6

　 購(gòu)買(mǎi)者 0 50 人

　潛在購(gòu) 買(mǎi)者 8 68 人

　如圖

　6 6 所示，已購(gòu)房者的面積最多以 0 121~150 平方米占 占 43% ，然后就是 150~170平方米 占有 21% 之多，再其次就是 0 171~190 平方米和 和 0 89~120 平方米 ，它們分別占 10%和 和 14% 。

　分析認(rèn)為：

　從上圖可以看出大面積的住房在消費(fèi)者接受程序上，會(huì)隨時(shí)間的推移而增長(zhǎng)，圖 6 6 中 0 121~150 平方米 購(gòu)買(mǎi)者所占份額較 大，購(gòu)買(mǎi)百分比達(dá)到了 45% 之多；

　1 151~171 平方米也隨之增長(zhǎng)到了 22% ；最大戶(hù)型也出現(xiàn)了增長(zhǎng)勢(shì)頭。

　5 5． ． 住房的價(jià)格（總價(jià)）

　圖 圖 7 購(gòu)買(mǎi)者 0 50 人

　潛在購(gòu)買(mǎi)者 8 58 人

　注：上述單位為：元

　上述潛在購(gòu)買(mǎi)者因在調(diào)研中存在一些客觀的因素，故數(shù)據(jù)上有一些誤差，相對(duì)已購(gòu)者來(lái)說(shuō)誤差要大 1%- - 3% 。

　有 上述已購(gòu)者中有 50 ％－ 70 ％是采用按揭方式，其它分別采用現(xiàn)付和分期付款，從我們調(diào)查的情況來(lái)看，大家的想法都愿意一次性付款。

　圖 圖 7 7 中所表示的數(shù)據(jù)是根據(jù)房地產(chǎn)商所出售的住宅的具體情況來(lái)進(jìn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的。

　分析認(rèn)為：

　從現(xiàn)在住宅的情況來(lái)看，消費(fèi)者所要的理想價(jià)位（其中就包括購(gòu)買(mǎi)者對(duì)戶(hù)型、面積、以及地段在 等的要求）主要集中在 0 20 萬(wàn)元－5 35 中 萬(wàn)元之間，其中 25萬(wàn)元－0 30 萬(wàn)元占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，占所有購(gòu)房者的 54 ％之多。

　從電梯公寓的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，今后電梯公寓價(jià)格的走勢(shì)會(huì)逐年上漲，但是上漲的幅度在近期內(nèi)不會(huì)太大。上圖中，潛在購(gòu)買(mǎi)者今后在高價(jià)位的購(gòu)買(mǎi)會(huì)逐年上升，因0510152025已購(gòu)者 潛在購(gòu)買(mǎi)者151000~180000181000~200000210000~250000260000~280000290000~310000320000~350000350000~400000410000~700000

　為根據(jù)現(xiàn)在的電梯公寓市場(chǎng)的情況來(lái)看（銷(xiāo)售面積占綿陽(yáng)的所有住宅銷(xiāo)售面積的2 2 .3% % ），高價(jià)位的購(gòu)買(mǎi)也不會(huì)有太快的上漲趨勢(shì)。

　6 6． ． 住房的綠化

　經(jīng)我部調(diào)研的情況看來(lái)，綿陽(yáng)現(xiàn)有的電梯公寓對(duì)綠化的培植非常的少，達(dá)到幾乎沒(méi)有的情況。

　分析認(rèn)為：造成這種結(jié)果的原因可能有以下幾種：

�、�

　它們所處的地理位置；

　②

　它們的總體建筑；

　③

　資金投入。

　但是從顧客反映回來(lái)的情況來(lái)看，他們都強(qiáng)列要求要有綠化培植。

　7 7． ． 物業(yè)管理

　現(xiàn)在隨著消費(fèi)水平的增加，顧客對(duì)物業(yè)管理的要求也越來(lái)越高，住戶(hù)和未購(gòu)買(mǎi)者表示，他們?cè)敢饨邮芏喙δ�、智能化的管理。這樣顧客對(duì)住宅更感方便、安全。

　通過(guò)我部調(diào)研和走訪，總結(jié)以上各部分的分析，我們總結(jié)得到各開(kāi)發(fā)公司的賣(mài)點(diǎn)，綜合起來(lái)，結(jié)果如下：

　第一：有較好的地段環(huán)境；（如在商業(yè)、文化發(fā)達(dá)；交通、醫(yī)療方便的文化廣場(chǎng)四周）

　例如：臨園大廈、紅寶石大廈、星聯(lián)廣場(chǎng)、富臨廣場(chǎng)、三鵬廣場(chǎng)、濱江大廈、宇隆大廈 、亨利大廈、望園大廈

　第二：有較好的戶(hù)型；（如三室二廳、四室二廳或更大）

　例如：臨園大廈、三鵬廣場(chǎng)、金陽(yáng)公寓、宇隆大廈

　第三：有較好的物業(yè)管理

　例如：臨園大廈、富臨廣場(chǎng)、金陽(yáng)公寓

　第四：有理想的價(jià)位

　例如：望園大廈、亨利大廈、濱江大廈、星聯(lián)廣場(chǎng)、宇隆大廈、三鵬廣場(chǎng)等

　第五：有較好的采光能力

　例如：臨園大廈、金陽(yáng)公寓

　第六：具有多媒體智能化工程

　例如：臨園大廈、金陽(yáng)公寓、三鵬廣場(chǎng)

　第七：采用酒店式管理與服務(wù)

　例如：臨園大廈

　綜上所述， 綿陽(yáng)市電梯公寓將會(huì)是今后房產(chǎn)公司的一個(gè)開(kāi)發(fā)亮點(diǎn)。隨著綿陽(yáng)經(jīng)濟(jì)

　的不 斷發(fā)展，加之西部大開(kāi)發(fā)這一機(jī)遇，相信高層、小高層電梯公寓會(huì)給綿陽(yáng)房地產(chǎn)公司帶來(lái)更大的發(fā)展。

　 結(jié)

　論：根據(jù)上述各電梯公寓的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，我部以公司小高層電梯公寓為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。下面我部把 花園地段小高層 的相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)算和優(yōu)、劣勢(shì)總結(jié)如下：

　一、

　項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)

　花園地段小高層地處于綿陽(yáng)市涪城區(qū)臨園干道 5 5 號(hào)，位于一環(huán)路右側(cè)。背后緊靠人氣旺盛的花園小區(qū)，隔路相望的是綿陽(yáng)市教育委員會(huì)，該地段正處綿陽(yáng)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，交通便利，橋路通闊�；�礎(chǔ)設(shè)施條件較好，該地段周?chē)?0 500 米內(nèi)有學(xué)校、醫(yī)院、娛樂(lè)中心．商易市場(chǎng)、休閑廣場(chǎng)等配套齊備 。今后花園小高層還要設(shè)計(jì)更大規(guī)模的購(gòu)物中心（例如：像百盛購(gòu)物中心），以滿(mǎn)足花園小區(qū)內(nèi)的購(gòu)物要求。

　二、

　市場(chǎng)環(huán)境

　從我部市場(chǎng)調(diào)查情況看，綿陽(yáng)的電梯公寓主要有兩種：第一、高層電梯公寓（ 15層以上）；第二、小高層電梯公寓（5 15 層以下）。從現(xiàn)有的電梯公寓來(lái)看，高層電梯公寓占據(jù)了 93 ％，而小高層只占有 7 7 ％。雖然現(xiàn)有電梯公寓中小高層只占 7 7 ％，但是從另一方面看：

�、伲�

　綿陽(yáng)經(jīng)濟(jì)處在一個(gè)發(fā)展的時(shí)期；

　②．

　高層、小高層電梯公寓在綿陽(yáng)還未形成良好的市場(chǎng)；

　③．

　相對(duì)綿陽(yáng)現(xiàn)有的電梯公寓而言，高層電梯住宅現(xiàn)在基本已達(dá)到相對(duì)飽和

　狀態(tài)；

　④．

　小高層 住宅還沒(méi)有達(dá)到它的市場(chǎng)份額；

�、荩�

　綿陽(yáng)的住宅業(yè)現(xiàn)在正從“ 安置型” 向“ 小康型” 轉(zhuǎn)變。

　因此小高層電梯公寓可作為一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　三、

　項(xiàng)目基本情況

　1 1 ．項(xiàng)目規(guī)劃基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

　該項(xiàng)目用地 26 ．8 8 畝，規(guī)劃總建筑面積為 6 45836 平方米

　，其中住房 8 27408 平方米，營(yíng)業(yè)房 8 11628 平方米，車(chē)庫(kù) 0 9500 平方米，全部建成小高層電梯公寓。

　2 2． ． 小高層電梯公寓的功能和設(shè)計(jì)：

　①

　外形設(shè)計(jì)

　根據(jù)我部調(diào)研整個(gè)綿陽(yáng)的高層、小高層電梯公寓的外形設(shè)計(jì)看花園小高層應(yīng)采用一流的設(shè)計(jì)方案：一要體現(xiàn)花園房地產(chǎn)的品牌；二設(shè)計(jì)要以人設(shè)計(jì)中心和 根本；三設(shè)計(jì)要在所有的電梯公寓中別具一格；四要讓消費(fèi)者感受高科技術(shù)住宅的消費(fèi)趨勢(shì)。

�、�

　戶(hù)型設(shè)計(jì)和面積規(guī)劃

　從上述分析數(shù)據(jù)可以看出，花園小高層應(yīng)采用的主要戶(hù)型有：

　三室二廳占總套數(shù)的 33 ％且面積應(yīng)集中在 130 －0 150 平方米之間。

　四室二廳占總套數(shù)的 42 ％且面積應(yīng)集中在 140 －0 180 平方米之間。

　五室三廳普通型占總套數(shù)的 14 ％且面積應(yīng)集中在 180 －0 250 平方米之間，層高 高 6 6 米，客廳鏤空。

　五室三廳躍層式占總套數(shù)的 11 ％且面積應(yīng)集中在 180 －0 250 平方米之間，層高 高 6 6 米，客廳鏤空。

　注：上述戶(hù)型中臥室、客廳、 主臥從整體面積上都應(yīng)較大，且公攤面積盡可能降低，這也可以是我們的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。

�、�

　綠化環(huán)境

　從已購(gòu)者和潛在購(gòu)賣(mài)者的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，他們都愿意購(gòu)買(mǎi)有綠化培植的住宅，如果我們能適當(dāng)進(jìn)行環(huán)境綠化，相信這也是我們的一個(gè)買(mǎi)點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)（從現(xiàn)有的電梯公寓來(lái)看，他們的幾乎沒(méi)有綠化）。

　④

　物業(yè)管理

　我們應(yīng)采用智能化物業(yè)管理，因?yàn)橹悄芑�管理能更好的為用�?hù)服務(wù)，它能及時(shí)地準(zhǔn)確地反映用戶(hù)對(duì)我公司的建議，以便我公司進(jìn)行改進(jìn)。這樣就為用戶(hù)造就了一個(gè)更安全的住宅環(huán)境，除此以外還可以提高我公司的聲譽(yù)。

　⑤

　配套設(shè)施

　除了配備最基本的配套設(shè)施以處 ，還應(yīng)該：

　一、

　要進(jìn)行結(jié)構(gòu)化布線，實(shí)現(xiàn)光纖到樓，雙絞線到戶(hù)；

　二、

　要建立高效計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；

　三、

　提供公寓 T INTERNET 接入服務(wù)；

　四、

　提供公寓信息服務(wù)。

　最基本的配套設(shè)施中電梯也是消費(fèi)者的一個(gè)買(mǎi)點(diǎn)。據(jù)我們走訪，電梯好壞也決定了消費(fèi)者是否進(jìn)行消費(fèi)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。我們應(yīng)采用較穩(wěn)定的電梯。

�、�

　外墻裝飾

　為了達(dá)到美觀的效果, , 我們應(yīng)使用價(jià)格適中且效果較佳外墻裝飾涂料，以此來(lái)進(jìn)行外墻裝飾。

　四、

　項(xiàng)目效益測(cè)算

�。ǎ�）成本投入分析：

　成本投入：以 0 1720 元／平方米進(jìn)行計(jì)算：

　1 1 ．土

　建：0 900 元／平方米

　2 2 ．土地成本 ：5 365 元／平方米

　3 3 ．配

　套

　費(fèi)：5 135 元／平方米

　4 4 水電裝飾：0 300 元／平方米

�、�. . 市政建設(shè)配套費(fèi)：

�、�. .的 建設(shè)交易綜合費(fèi)：以總投資的 0 0 .08%方 計(jì)，其中建設(shè)方 30% 、施

　工方 70%

　⑶. . 質(zhì)檢費(fèi)：以總投資 0 0. .2 2 8% 計(jì)

　⑷. . 人防費(fèi)：

�、�. . 排污費(fèi)：

�、�. . 合同簽證費(fèi)：以總投資 0 0. . 03% % 計(jì)，其中建設(shè)方 50% 、施工方 50%

�、�. . 門(mén)牌費(fèi)：以總投資 0 0. . 05% % 計(jì)

�、�. . 改善中小學(xué)辦學(xué)條件費(fèi)：以總投資 1 1% % 計(jì)

　⑼. . 施工圖審核咨詢(xún)費(fèi)：以設(shè)計(jì)費(fèi)的 7 7% % 計(jì)

�、�. . 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：以銷(xiāo)售額的 0 0 .25% 計(jì)

　⑾. . 房屋登記費(fèi)：以銷(xiāo)售額的 0 0 .25% 計(jì)

�、�. . 公用設(shè)施維修基金：以建安造價(jià)的 1 1 .5% 計(jì)

　以上 1 1 －4 4 項(xiàng)目合計(jì) 0 1720 元／平方米

　合計(jì)：0 1720 元／平方米＊6 45836 平方米 ＝ 7883. .8 8 萬(wàn)元

　5 5 ．電梯配套費(fèi)：

　0 40 萬(wàn)元／部＊4 4 ＝0 160 萬(wàn)元

　總計(jì)：

　7883. .8 8 萬(wàn)元＋0 160 萬(wàn)元＝ 8043. .8 8 萬(wàn)元

�。ǘ�）銷(xiāo)售收入測(cè)算

　1 1 ．住宅：若均價(jià)按 0 1800 元／平方米算：

　0 1800 元／平方米＊8 27408 平方米＝ 4933. .4 44 萬(wàn)元

　2 2 ．營(yíng)業(yè)房：按 0 4000 元／平方米計(jì)算：

　0 4000 元／平方米＊ 11628 ＝ 4651. .2 2 萬(wàn)元

　3 3 ．車(chē)庫(kù)：按 0 50000 元／個(gè)計(jì)算、車(chē)庫(kù)按 0 190 計(jì)算（0 50 平方米／個(gè)）：

　0 50000 元／個(gè)＊ 190 ＝0 950 萬(wàn)元

　以上合計(jì) 1 1 －3 3 項(xiàng)共計(jì) 10534. .4 64 萬(wàn)元

�。ㄈ�）

　稅費(fèi)估算：

　a. 銷(xiāo)售費(fèi)：以銷(xiāo)售額的 2 2 .5% 計(jì)，

　10534. . 64 *2.5%=2 63. .6 366 萬(wàn)元

　b. 管理費(fèi)：以銷(xiāo)售額的 5 5% % 計(jì)，

　10534. .4 64 萬(wàn)元＊5 5% % ＝ 526. .2 732 萬(wàn)元

　c. 財(cái)務(wù)費(fèi)：以工程平均占用資金 3000 萬(wàn)元，占用兩年，年利率 7 7. . 12% % 計(jì)，

　0 3000 萬(wàn)元＊7 7. . 128% % ＊2 2 ＝8 428 萬(wàn)元

　d. 營(yíng)業(yè)稅金及附加：以銷(xiāo)售額的 5 5 .7% 計(jì)，

　10534. . 64 ＊5 5. .7 7% % ＝ 600. .8 47448 萬(wàn)元

　a+b+c+d= 1818. .6 6 萬(wàn)元

　（四）利潤(rùn) 估算：利潤(rùn)總額= = 銷(xiāo)售額 成本 稅費(fèi)

�。� 其中成本包括建安造價(jià)、地勘設(shè)計(jì)等）

　所以，利潤(rùn)總額 =

　即：

　＝ 10534. . 64 －( ( 8043. .8 8 ＋ 1818. .6 6 ）

�。� 672. .3 23 萬(wàn)元

　所得稅以利潤(rùn)總額 33% % 計(jì)，

　則凈利潤(rùn)為 672. .3 23 萬(wàn)元＊（1 1 － 33% % ）＝ 450. .4 4 萬(wàn)元

　凈利潤(rùn)占銷(xiāo)售收入的 4 4. .3 3 ％

　（四）可行性分析

　從最初的市場(chǎng)調(diào)研以及數(shù)據(jù)分析看，高層、小高層還有一定的市場(chǎng)，故對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)定位是正確的，但從上述項(xiàng)目效益測(cè)算：我們開(kāi)發(fā)小高層的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益相對(duì)較低，出現(xiàn)這種原因主要是：

　1 1 ．土地 利用率不高；

　2 2 ．總體建筑面積比例不高（建筑面積和占地面積之比）；

　3 3 ．整個(gè)銷(xiāo)售價(jià)相對(duì)較低，但比起竟?fàn)庬?xiàng)目相對(duì)較高。

　4 4 ．整個(gè)建筑成本相對(duì)較高。

　Y HY 市場(chǎng)企劃部

　綿

　陽(yáng)

　電

　梯

　市

　 住

　調(diào)

　宅

　初

　步

　報(bào)

　告

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