【戰(zhàn)狼3作業(yè)】對(duì)于“自持地塊主導(dǎo)趨勢(shì)下，政府會(huì)如何作為”思考

　關(guān)于“在自持地塊主導(dǎo)的趨勢(shì)下，政府會(huì)如何作為”的思考 第一部分

　針對(duì)租賃市場(chǎng)目前已有相關(guān)政策：

　4 月 14 日住建委發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 第 3、9 條：?jiǎn)未巫馄诓坏贸�過(guò) 10 年，明令禁止“以租代售”或其他變相銷售行為 第 4 條：企業(yè)清算、合并重組等自持商品住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后，得不改變租賃用途 第 5、6 條：租賃價(jià)格需按照市場(chǎng)水平，租賃合同應(yīng)網(wǎng)上簽約并辦理登記備案 5 月 19 日住建部最新出臺(tái)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》 按月支付租金 第十條 承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金，當(dāng)事人另有約定的除外。住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場(chǎng)租金水平等信息。

　租期不低于三年 第十一條 鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。

　押金返還約定 出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時(shí)間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。

　第二部分

　 政策解讀 ? 政策背景：

　北京房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，導(dǎo)致了原有調(diào)控政策是失效，激發(fā)一系列潛在的社會(huì)問(wèn)題。在此形式下，政府務(wù)必會(huì)出臺(tái)一系列短期和長(zhǎng)期的疊加的政策，以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快的增長(zhǎng)，維持社會(huì)穩(wěn)定。

　政府作為一個(gè)整體局面的操控者，既要考慮市場(chǎng)穩(wěn)定也要為開發(fā)商考慮，保持兩者之間的平衡。但所有政策出臺(tái)的目的只有兩個(gè)：1.抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，2.解決民生問(wèn)題。租賃市場(chǎng)作為一個(gè)可以緩解房?jī)r(jià)上漲，并解決民眾住房問(wèn)題重要的手段，是現(xiàn)在和未來(lái)發(fā)展的方向和趨勢(shì)。今年已經(jīng)出臺(tái)的租賃相關(guān)政策已經(jīng)表明了政府的態(tài)度，希望發(fā)展租賃市場(chǎng)，嚴(yán)禁各種名義的“以租代售”等。

　因此我們認(rèn)為政策會(huì)堅(jiān)持租賃為主，不管是開發(fā)商自己做打造租賃平臺(tái)還是委托第三方公司做來(lái)實(shí)現(xiàn)提前收益，未來(lái)政府可能從以下幾個(gè)方面出臺(tái)政策來(lái)發(fā)展租賃市場(chǎng)：

　第三部分

　 政策預(yù)判 一、 堅(jiān)持租賃市場(chǎng)擴(kuò)大化，因此針對(duì)開發(fā)商意圖變相以各種形式以租代售的模式，政府出臺(tái)細(xì)則將這條路堵死：

　1.明確自持物業(yè)的規(guī)劃用途必須為出租； 2.明確租賃主體雙方，出租方為開發(fā)商或其他運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)（第三方平臺(tái)），承租方為自然人。

　二、 為降低開發(fā)商或其他運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)自持物業(yè)的難度，鼓勵(lì)長(zhǎng)期租賃：

　1.鼓勵(lì)長(zhǎng)期租賃，放寬目前最長(zhǎng)租期 10 年的規(guī)定，客戶可以與開發(fā)商/其他機(jī)構(gòu)簽訂長(zhǎng)期租賃合同，合同中需明確提前退租情況的說(shuō)明； 2.鼓勵(lì)支持發(fā)展長(zhǎng)租企業(yè)，給予一定的以抵扣營(yíng)業(yè)稅或者稅收返還政策等，收益免稅等政策。

　三、 未來(lái)租房平臺(tái)的打造是非常重要的一環(huán)，提前招攬租賃客戶成為開發(fā)商的下一步目標(biāo)，因此政策會(huì)從這方面制定一系列的規(guī)定，保護(hù)客戶的權(quán)益。

　四、 目前的“競(jìng)地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的土地政策會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持下去，直到自持地塊入市后使得整個(gè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生一定的變化，出現(xiàn)新的潛在問(wèn)題的時(shí)候，這個(gè)土地政策才會(huì)出現(xiàn)較大的改變。

　以上是戰(zhàn)狼 3 組的關(guān)于自持地塊的主導(dǎo)的趨勢(shì)下，政府可能會(huì)如何作為的看法和政策判斷，因時(shí)間和專業(yè)能力問(wèn)題，可能分析的稍顯片面，請(qǐng)老師保函，非常感謝老師的授課和付出！

　 戰(zhàn)狼 3 2017 年 8 月 12 日

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