某區(qū)高檔公寓調(diào)研報告
發(fā)布時間:2020-07-15 來源: 疫情防控 點(diǎn)擊： 
朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶高檔公寓調(diào)研報告
第一部分 調(diào)研概況 一、 調(diào)查范圍 此次調(diào)研的重點(diǎn)為朝陽公園周邊及亮馬河、燕莎一帶的高檔公寓。因?yàn)榇藚^(qū)域是北京最早一批外銷房聚集之地，之后相繼有不少新盤推出，所以我們將調(diào)研的項(xiàng)目分為兩個部分，一個為 95-99 年推出的項(xiàng)目，我們稱為第一代公寓，99 年以后推出的項(xiàng)目我們稱為第二代公寓，這兩代公寓都極富特色，在其銷售的時代里不乏在京城房地產(chǎn)市場領(lǐng)軍的項(xiàng)目，但隨著市場的發(fā)展，第二代公寓雖與第一代公寓一脈相承，卻也不斷適應(yīng)時代的發(fā)展具有了新的特色，這些變化也代表了北京高檔公寓市場的發(fā)展特點(diǎn)。我們將調(diào)研的重點(diǎn)放在新項(xiàng)目上，將老項(xiàng)目的分析只是作為一個參照系，兩相比照，我們會更清晰地看出其發(fā)展的趨勢。
二、 調(diào)研目的 因?yàn)槌柟珗@周邊為京城最有代表性的外銷項(xiàng)目聚集地，在人們的印象中這里一直是高檔公寓的天下，我們想通過此次的調(diào)查探尋出北京高檔公寓發(fā)展的脈搏及趨勢，從而給我們在以后的項(xiàng)目開發(fā)中以啟示與參考，并吸取其中的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，運(yùn)用到今后的項(xiàng)目操作之中。
第二部分 區(qū)域狀況分析
要對一個區(qū)域的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行研究，首先必須對此區(qū)域的狀況進(jìn)行深入的了解，所以在我們開始調(diào)研之前，先對該區(qū)域作一個清晰的認(rèn)識與分析。
朝陽公園地區(qū)作為一個新興的區(qū)域，目前已集中了相當(dāng)數(shù)量的現(xiàn)代化綜合大廈、寫字樓、酒店、外銷公寓以及商業(yè)文化設(shè)施，既有居住區(qū)的生活便利性，又有環(huán)境相對安靜、交通方便的辦公條件，已經(jīng)發(fā)展成為京城東北地區(qū)一個較為繁華的現(xiàn)代化商務(wù)活動區(qū)。隨著 CBD 高地價擠出效應(yīng)的影響，這一地區(qū)的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)必將與日俱增。
一、 文化 亮馬橋北側(cè)正在興建中的第三使館區(qū)，目前德、日使館已經(jīng)入住，未來美國使館和日本使館也將興建于此，這種使館區(qū)的密集也帶來了文化的聚集。除此之外德國學(xué)校、法國學(xué)校、世紀(jì)劇院、中日青年友好交流中心、東方歌舞團(tuán)使中外文化交流融合。2003 年底還將建成一所集幼兒園、小學(xué)合成的初級教育學(xué)校和擁有教學(xué)、研究、展示三位一體的高等藝術(shù)劇院。
二、 餐飲 這里匯集了世界各地的餐飲，各種富有特色的主題餐廳與酒吧，帶給人不同飲食文化的美麗與享受，如普拉納啤酒坊純正的德國黑啤、“Friday”“Hard rock”等美式餐廳、21 世紀(jì)飯店旁邊的日式消費(fèi)區(qū)提供了享受不同風(fēng)格異國風(fēng)情的空間。
三、商務(wù) 這里有長城、昆侖、凱賓斯基、希爾頓、兆龍、21 世紀(jì)飯店、亮馬、燕莎等大型高級飯店，還有亮馬大廈、京城大廈、鵬潤大廈、現(xiàn)代盛世大廈、華鵬大廈、幸福大廈、發(fā)展大廈等高中檔寫字樓，為此區(qū)域營造了一種現(xiàn)代、高效的商務(wù)氛圍，吸引了科勒、韓國現(xiàn)代、LG、東洋株式會社、愛普生、豐田、西門子、夏普、日立、戴姆勒.克萊斯勒等跨國公司，使其更
具有國際商務(wù)吸引力。
四、購物娛樂 燕莎購物中心、萊太花卉市場等購物場所，堪稱京城最有潛力的黃金消費(fèi)區(qū)。滾石、三里屯、朝陽公園及大大小小富有特色的名店構(gòu)成了此區(qū)域富有特色的娛樂氛圍。
五、自然環(huán)境 此區(qū)域以自然環(huán)境優(yōu)越而著稱。朝陽公園是北京規(guī)劃面積最大的城市公園，面積 320 公頃，有 2100 畝的廣闊湖面。市區(qū)內(nèi)唯一的高爾夫球場——朝陽國際高爾夫俱樂部，占地 300 余畝，郁郁蔥蔥。亮馬河蜿蜒而過，平添幾許浪漫與寧靜。從 2001 年底，四環(huán)路兩側(cè)將建成各 100 米寬的景觀綠化帶，東四環(huán)段以秋色為特點(diǎn)，又為朝陽公園地區(qū)平添了幾分自然的情趣。
六、交通便捷 朝陽公園地區(qū)擁有發(fā)達(dá)的交通運(yùn)動線，東三環(huán)、東四環(huán)貫穿其中，路網(wǎng)方便快捷，建設(shè)中的東直門立體交通樞紐和與之毗鄰的機(jī)場高速路使國際大都市空港效應(yīng)發(fā)揮得淋漓盡致，快捷的交通是此區(qū)域發(fā)展真正的原動力。由三四環(huán)共同組合解決交通問題，不會形成困擾其他區(qū)域的交通擁堵的狀況。而離首都機(jī)場 20 分鐘的距離，更提升了這一區(qū)域的交通便利性。擁有多條放射性道路與之相連接，道路交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)比較好，與市中心區(qū)聯(lián)系也很方便，已成為市區(qū)東部地區(qū)發(fā)展的區(qū)位節(jié)點(diǎn)。
第三部分 調(diào)研分析 一、 價格分析 朝陽公園地區(qū)給人的感覺是一個高檔的、神秘的地方，但這具體到這一地區(qū)卻也象其他地方一樣房價有高有低，它們之間既相互依存，又相互競爭。通過對各項(xiàng)目價格的分析，可以得出此區(qū)域項(xiàng)目的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
1 1 、第一代公寓
物業(yè) 名稱 物業(yè)地址 售價 (USD/m2) 外銷證號 入住時間 碧湖居 農(nóng)展館南路 1338 起，1850 均 外 98 95.12 景園大廈 農(nóng)展館南路 2800 外 031 96.5 龍寶花園 麥子店小區(qū) 2200 外 042 96.1 京達(dá)花園 農(nóng)展館南路 1800 外 065 96.10 伯寧花園 朝陽區(qū)麥子店 1800 外 123 96.3 清靜明湖 農(nóng)展館路南 1860 起 外 154 97.11 三全公寓 朝陽區(qū)麥子店北街 只租不售 外 160 97.8 上表所列是各項(xiàng)目當(dāng)時最早推出市場時的價格。景園大廈在 95 年推出時價格達(dá)到 2800 USD/m2，這在當(dāng)時整個北京市場中都是比較高的價位。而僅一墻之隔的京達(dá)花園、碧湖居單價格卻相差近 USD1000，這兩個項(xiàng)目均采取了低價策略來爭奪客戶。在這三個項(xiàng)目中，景園大廈雖然售價最高，銷售業(yè)績卻最好，所以可以看出在此區(qū)域購房的客戶都非常有實(shí)力，不很在意價格而注重物業(yè)內(nèi)在的品質(zhì)。我們從當(dāng)時的付款方式也可以證實(shí)這一點(diǎn)。以當(dāng)年的房價如此之高，購買者的付款方式選擇卻非常有限，或者采取一次性付款，或者采取銀行按揭，
而當(dāng)時的銀行按揭只有 5 成 5 年，最高的也只有 6 成 7 年，當(dāng)時 8 成 30 年的銀行按揭形式還未推出，所以可以說最初的這一批購房者屬于高端客戶。
2 2 、第二代公寓
物業(yè) 名稱 物業(yè)地址 售價 (USD/m2) 性質(zhì) 入住時間 福景苑 朝陽區(qū)亮馬橋路 USD2400 外銷 2001.7 京達(dá)國際公寓 農(nóng)展館南路 13000 外銷 2003.3 亮馬名居 亮馬橋路 11000 內(nèi)銷 2002.8 博雅園 農(nóng)展館南路 10000 內(nèi)銷 2002.5 棕櫚泉 朝陽公園南側(cè) 11000 外銷 2003.12 瑞城中心 小亮馬橋路 48 號 USD2800 外銷 2002.6 富麗華園 朝陽區(qū)農(nóng)展南路 3 號 9000 均價 內(nèi)銷 2001.3 由上表可以看出朝陽公園區(qū)域的外銷房市場已經(jīng)被打破。在新推出的項(xiàng)目中，內(nèi)銷房的比例大幅度提高，占到總數(shù)的 43%，這個區(qū)域不再由外銷房獨(dú)步天下，內(nèi)銷項(xiàng)目的入市使該區(qū)域的物業(yè)檔次有所降低。隨著內(nèi)銷房的入市，房價的降低也在必然，11000 元/m2 左右的價格已成為這個區(qū)域的主流。
博雅園在 2000 年 9 月份推出市場時，起價只有 7 千多，而只有到 2002 年 5 月入住時價格才升到了 10000，少數(shù)的板樓單元單價可達(dá) 12000，均價為 8800，這樣的價格可以說是顛覆了此區(qū)域的高價傳統(tǒng)。由于幾個內(nèi)銷房都申請了外租權(quán)，所以客戶定位仍然為周邊外企的白領(lǐng)，但客戶的檔次相應(yīng)也稍微有所下降。
福景苑和瑞城中心雖仍采取高價路線，堅守這塊陣營，但瑞城中心的銷售情況并不樂觀，如此高價的項(xiàng)目風(fēng)光不再，與幾年前不可同日可語。當(dāng)然瑞城中心的滯銷一個方面有其銷售策略不當(dāng)?shù)脑�，但也客觀地反映出了此區(qū)域的需求也在發(fā)生著變化。
二、 物業(yè)管理費(fèi)分析 一個項(xiàng)目的檔次除了應(yīng)考慮其硬件配套以外，另一個最重要的方面應(yīng)該是物業(yè)管理的水平，其直觀的反映就是物業(yè)管理費(fèi)的高低。
1 1 、第一代公寓
物業(yè) 名稱 管理費(fèi) (USD/m2. 月) ) 物業(yè)管理公司 碧湖居 0.7 怡高物業(yè)管理公司 景園大廈 2.04 怡高物業(yè)服務(wù)有限公司 龍寶花園 1.1 成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部 京達(dá)花園 1.32 / 伯寧花園 1.3 成基房地產(chǎn)物業(yè)管理部 三全公寓 4.2（含會所費(fèi)、空調(diào)費(fèi)）
仲量聯(lián)行 作為京城外銷公寓的發(fā)軔之地，當(dāng)然會吸取國外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與觀念，不會忽略物業(yè)管理在項(xiàng)目中的重要作用，所以當(dāng)時此區(qū)域的外銷公寓的物業(yè)管理費(fèi)都采取了高路線，均在USD1/m2.月以上，低于 USD1/m2.月的項(xiàng)目占總項(xiàng)目數(shù)的 17%，這在當(dāng)時還沒有物業(yè)管理概念的內(nèi)地，可以算是開風(fēng)氣之先。而當(dāng)時的碧湖居因?yàn)椴扇〉牡蛢r策略，所以物業(yè)管理費(fèi)也定
在一個較低的水平。但通過 5-6 年的運(yùn)營可以看出物業(yè)管理費(fèi)高的項(xiàng)目因?yàn)榫S護(hù)得當(dāng)，所以物業(yè)各方面狀況良好，所以租售情況也較好。例如三全公寓，無論是硬件的保養(yǎng)和維護(hù)還是軟件的服務(wù)都使其處在一個較高的檔次，所以租金幾年來一直保持在同一水平，沒有大的起伏。而一些物業(yè)管理費(fèi)低的項(xiàng)目租金卻出現(xiàn)了明顯的下滑。
2 2 、第二代公寓
物業(yè) 名稱 管理費(fèi) (USD/m2. 月) ) 物業(yè)管理公司 福景苑 USD2 新加坡穎士格 京達(dá)國際公寓 USD1 美國物業(yè)管理公司 亮馬名居 3.8 中海物業(yè)管理公司 博雅園 3.5 開發(fā)商組建的物業(yè)公司 棕櫚泉 5 香港物業(yè)管理公司 在第二代公寓中，除了較早入市的福景苑物業(yè)管理費(fèi)為 USD2/m2.月，由新加坡物管公司管理，京達(dá)國際公寓為 USD1/m2.月，由美國物業(yè)管理公司管理之外，其他三個項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)都大大低于 USD1/m2.月，占到總項(xiàng)目數(shù)量的 60%。而且這些項(xiàng)目均啟用國內(nèi)的物業(yè)管理公司。除了亮馬名居和博雅園為內(nèi)銷相應(yīng)采取低物業(yè)管理費(fèi)外，外銷的棕櫚泉的物業(yè)管理費(fèi)也只有 5 元/m2.月。所以此區(qū)域新推出項(xiàng)目除了價位下降外，物業(yè)管理費(fèi)水平也有向下的趨勢。
三、 租金分析 一個項(xiàng)目的市場情況從其價格可以反映出來，也可以由其入市以后的租金水平反映出來，所以分析一個項(xiàng)目的租金情況，也可以得出其投資的價值是否體現(xiàn)出來。
1 1 、第一代公寓
物業(yè) 名稱 最初租金( ( 建筑面積 )(USD/m2. 月) ) 目前租金( ( 建筑面積 )(USD/m2. 月) ) 碧湖居 24 6-8 景園大廈 33 11-15 龍寶花園 27 6-7 京達(dá)花園 27 10 伯寧花園 27 6-7 清靜明湖 21 10 三全公寓 21-30
以上各項(xiàng)目在京城都是非常有名氣的高檔公寓，具有廣泛的影響力，租務(wù)市場相當(dāng)活躍。以景園大廈為例，164 平米的 2 居租金達(dá)到 USD5000/月，毛收益率高達(dá) 21%。造就這一現(xiàn)象的原因是當(dāng)時外資在華投資逐年上漲，外籍人士在北京的數(shù)量越來越多，而適合這些人士居住的公寓卻有限，所以市場需求與供應(yīng)之間出現(xiàn)矛盾，造成這些公寓供不應(yīng)求。
如此誘人的回報率吸引了越來越多的人購置外銷公寓作為投資。而當(dāng)時的供應(yīng)量不能滿足需要量，所以價格高也在所難免。但是到了現(xiàn)在除了三全公寓還保持著當(dāng)年的水平外，景園大廈勉強(qiáng)維持在 USD 10 /m2.月以上外，其他項(xiàng)目都跌到了 USD 10 /m2.月以下。這其中的一
個重要原因在于由于供應(yīng)量增大，新項(xiàng)目越來越多，客戶可選擇的余地大，所以整體租金下滑。再加之這些項(xiàng)目推出時間較早，各方面的功能出現(xiàn)老化，已越來越無法與新項(xiàng)目競爭，只得降低租金。
2 2 、第二代公寓
物業(yè) 名稱 目前租金 (USD/m2. 月) ) 福景苑 24 京達(dá)國際公寓 未入住 亮馬名居 未入住 博雅園 12 棕櫚泉 未入住 瑞城中心 / 富麗華園 / 第二代公寓較多的還未入住，但它們的投資概念與第一代公寓相比有所減弱，而自住的概念加強(qiáng)，棕櫚泉就是這方面的代表。
兩個入住的項(xiàng)目是福景苑和博雅園，按目前的租金計算，福景苑的毛收益在 12%左右；而博雅園的毛收益在 14%左右，從這兩個例子可以看出內(nèi)銷房的收益略高于外銷房。
五、 戶型分析 1 1 、第一代公寓
項(xiàng)目名稱 標(biāo)準(zhǔn)層 1 1 居 (m2) 2 2 居 (m2) 3 3 居 (m2) 4 4 居 (m2) 備注 碧湖居 / / 67/101-142 161-177 242 14 種戶型 景園大廈 2 梯 4 / / 201/193 / / 龍寶花園 / 104/119 109/168 162/154/241 296/236 / 京達(dá)花園 / 98 / 124 156 / 伯寧花園 / 79.8/97.5 97.5/124.8/112.2 135.2 151.5 二室和三室為主力戶型 清靜明湖 2 梯 4 戶 60-180 / / / 二十余種戶型 三全公寓 2 梯 2 戶 / 112/120 / / / 由于投資概念盛行，第一代公寓的戶型設(shè)計及戶型比例結(jié)構(gòu)都與此概念相適應(yīng)，如面積偏小，多居室的戶型比例少等，但在戶型設(shè)計方面卻有很多超前之外，有的設(shè)計到目前都不落伍，如三全公寓面向亮馬河的大落地窗、景園大廈中套內(nèi)工人房帶衛(wèi)生間等都體現(xiàn)了當(dāng)時很高的設(shè)計水平，這是因?yàn)楫?dāng)時的客戶都是有海外生活經(jīng)驗(yàn)的，對生活品質(zhì)要求很高，這些設(shè)計很
好地契合了這些客戶的生活特點(diǎn)。
2 2 、第二代公寓
物業(yè)名稱 標(biāo)準(zhǔn)層 1 1 居(m2) 2 2 居 (m2) 3 3 居 (m2) 4 4 居(m2) 其他 (m2) 備注 福景苑 3 梯6 戶 / 177/179/194/190 193/272/263/218 263/354 躍層 5 居381 共 238套，主打?yàn)?2 居 京達(dá)國際公寓 2 梯6 戶 83 108 177/180/182/184 218/266 5 居 365、躍層 354 / 亮馬名居 3 梯8 戶 93/94 143/136 197/163/161/229/246/340 / / 主 打 戶型為 2 居和 3 居 博雅園 3 梯8 戶 / / 123/135 171/170 / 276 主 打 戶型為 2 居和 3 居 棕櫚泉 2 梯4 戶 / 130、140 175-186 330 復(fù)式 330 戶 型 標(biāo)準(zhǔn)偏大，適 合 純居住 瑞城中心 2 梯2-3戶 / / 276 249-300 復(fù)式500-800 / 富麗華園 2 梯6 戶 / 156 174 211 躍層 4 居273 / 在最新推出的項(xiàng)目中，除了京達(dá)國際公寓外都沒有設(shè)計一居室，而且戶型面積普遍偏大，這一方面說明這些項(xiàng)目仍然將實(shí)力雄厚的高級管理層作為自己的目標(biāo)客戶，另一方面也說明了自住概念在這些項(xiàng)目中有所增強(qiáng)。第一批外銷項(xiàng)目推出時吸引了大批客戶，但隨著這些物業(yè)功能逐漸老化，再加上其他區(qū)域不斷有新項(xiàng)目推出，所以分流了一批客戶，例如有一些客戶遷向嘉里中心等地，所以此地區(qū)新項(xiàng)目的推出對于留住這些客戶起到了關(guān)鍵作用。
在這些新項(xiàng)目中，更加注重了品質(zhì)的提高，例如在層高方面來說，京達(dá)、博雅園、亮馬名居的層高都達(dá)到了 3 米，在博雅園、亮馬名居、京達(dá)、瑞城中心都設(shè)計了落地大玻璃窗，對第
一代公寓中的陽臺進(jìn)行了升級換代，因?yàn)閷τ诙囡L(fēng)沙的北京來說，陽臺并不實(shí)用。
在戶型設(shè)計的其他細(xì)節(jié)方面第二代公寓也有所突破，例如更加注重功能的完備性，在寬大衛(wèi)生間的設(shè)計之外更有步入式衣櫥、廚房帶獨(dú)立過道不穿過客廳、設(shè)計有儲藏間、衛(wèi)生間做到干濕分離（洗手、如廁與淋浴分一）、客廳與餐廳分離各自獨(dú)立、不但衛(wèi)生間帶飄窗而且浴缸鑲嵌在飄窗里，這些細(xì)節(jié)的處理，更加提升了居住者的生活品質(zhì)。
五、配套設(shè)施分析 1 1 、第一代公寓
物業(yè) 名稱 會所面積 會所設(shè)施 碧湖居 / 小區(qū)內(nèi)有小型配套商場，有健身俱樂部、泳池、壁球、網(wǎng)球場、商務(wù)中心及酒吧等，噴泉廣場、花園步道、網(wǎng)球場、兒童游戲場以及室內(nèi)游泳池 景園大廈 2000 游泳池、健身、娛樂、餐飲 龍寶花園 / 中西食肆、商務(wù)中心，酒吧、桑拿及健身房 京達(dá)花園
伯寧花園
清靜明湖 1500 游泳池、娛樂設(shè)施、洗衣房 三全公寓 3000 游泳池、健身、壁球、餐飲、高爾夫練習(xí)場、卡拉 OK 廳、商務(wù)中心 在這些項(xiàng)目中都比較重視會所的建設(shè)。會所的設(shè)施可根據(jù)情況分為面向住戶免費(fèi)開放和對住戶以一定幅度的優(yōu)惠兩種。雖然在朝陽公園地區(qū)各種生活服務(wù)配套齊全，但這些項(xiàng)目仍然建有規(guī)模不小的會所，這也是高檔房之所以高檔的標(biāo)志。
2 2 、第二代公寓
物業(yè) 名稱 會所面積 會所設(shè)施 福景苑 2000 游泳池、健身房、臺球、乒乓球、橋牌室、餐飲、閱覽室 京達(dá)國際公寓 6500 恒溫泳池、兒童戲水池、健身房、超市、中西餐廳、咖啡廳、商務(wù)中心、桑拿洗浴、美容美發(fā)、診所、高爾夫果嶺、棋牌室、兒童活動室、客房、臺球室、閱覽室、小劇場、洗衣房 亮馬名居 2000 游泳池、健身 博雅園 3000 游泳池、健身房、美容美發(fā)、餐飲、娛樂 棕櫚泉 10000 五十米長溫泉游泳池、兒童池、酒吧、健身、中西餐廳、大型多功能會議中心及各種消閑設(shè)施，包括桌球室、壁球、乒乓球、SPA、桑拿按摩室、游
藝室、閱覽室、美容美發(fā)室等 第二代公寓沿襲了第一代公寓注重提高生活內(nèi)容的配套設(shè)施，但除此之外它們更加注重了對社區(qū)自然環(huán)境的打造，例如棕櫚泉在社區(qū)中心設(shè)計有大面積的歐式園林，園林中不但有起伏，而且有流水飛瀑，為社區(qū)環(huán)境增添了不少的清新自然的氣息；博雅園的園林目前已投入使用，也注重了水景與綠色的結(jié)合，與第一代公寓純平面的園林造型相比，有了不小的突破。
六、 配套設(shè)施分析 1 1 、第一代公寓
物業(yè)名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)備配置 碧湖居 主體：鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系。屋面為波形瓦檐口，外墻樓裙采用細(xì)蘑菇花崗巖貼面，配亞光鈾面磚。門窗外門：雕花實(shí)心木門； 內(nèi)門：木門； 窗戶：中空保溫玻璃窗配靜電噴涂鋁合金框架； 地面：條形企口木地板加衛(wèi)生間、廚房防滑地磚。
消防安全配套設(shè)施：每單元配有煙感及可視對講器，走廊、地下車庫均有自動消防報警系統(tǒng)； 衛(wèi)星電視系統(tǒng)：CNN、NHK、亞洲衛(wèi)視及國內(nèi)頻道及歐洲部分頻道； 車庫出入門：電動車閘保險鑒別系統(tǒng)； 通訊系統(tǒng)：兩部電話預(yù)留線孔。雙路供電，24 小時循環(huán)熱水，集中供暖。
電梯：三菱電梯。
龍寶花園 外墻：外墻裝飾材料，裙房采用石材幕墻，外露柱包不銹鋼飾面； 內(nèi)墻：多彩噴涂； 天花板：噴涂； 浴室：內(nèi)墻采用鈾面磚，天花板噴乳膠漆，地面鋪砌防滑地磚，全部瓷盆潔具均采用進(jìn)口產(chǎn)品； 門窗：采用鋁合金窗框； 地面：臥室鋪砌木地板，客廳餐廳鋪砌大理石地面； 廚房：地面為防滑地磚，墻身為鈾面磚，廚房采用管道天然氣，裝設(shè)全套廚柜及潔具 陽臺：地面鋪砌防滑地磚 電話：IDD 國際直撥電話系統(tǒng)； 保安系統(tǒng)：先進(jìn)電子閉路監(jiān)查系統(tǒng)，專職保安人員二十四小時全日管理； 公共電視天線系統(tǒng)：每戶客廳及臥室均設(shè)公共天線插座，可接收衛(wèi)星電視節(jié)目； 電梯：OTIS 電梯。
伯寧外墻：面磚配鋁合金門窗； 入口大堂：地面為地磚； 防盜系統(tǒng)：底層入口設(shè)電動鎖防盜門，各戶設(shè)有防盜對講系統(tǒng)；供水系統(tǒng)：每戶有獨(dú)立水表，送獨(dú)立煤氣熱水器；
花園 廳房：內(nèi)墻粉刷乳膠漆，飾以木質(zhì)陰角線及墻腳線。戶門采用木門，內(nèi)門采用夾板門，硬木地板； 衛(wèi)生間：地面為防滑地磚，天花采用鋁扣板，墻身鋪砌彩色釉面磁片到頂，全套進(jìn)口衛(wèi)生潔具及五金配件； 廚房：地面為防滑地磚，墻身為彩色釉面磁片鋪砌到頂，天花采用鋁扣板，采用管道煤氣，送抽油煙機(jī)，灶臺、調(diào)理臺、吊柜及洗滌池。
空調(diào)：冬天由中央供熱，臥室送窗口式冷氣機(jī)，客廳預(yù)留分體式冷氣機(jī)位；電話：每戶設(shè) IDD 電話線；公共電視天線：每戶起居室及臥室均預(yù)留天線插座，可接收衛(wèi)星電視節(jié)目；電梯：奧迪斯電梯。
2 2 、第二代公寓
物業(yè)名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn)
設(shè)備配置 博 雅 園 公共部分 外墻：外墻涂料； 大堂：墻面中空保溫玻璃幕墻，大理石貼面；地面花崗巖，天棚藝術(shù)吊頂； 公寓單元內(nèi)部 外窗：鋁合金中空玻璃保溫窗，裝設(shè)紗窗； 戶門：霍曼門； 戶內(nèi)門：鑲板門； 客餐廳、臥室：墻面多爾士乳膠漆，地面實(shí)木復(fù)合地板； 客廳頂棚：同墻面，設(shè)置環(huán)繞音響預(yù)埋管道； 廚房：地面墻面羅馬瓷磚，馬可波羅櫥柜，摩恩冷熱水龍頭，海爾燃?xì)庠�、抽油煙機(jī)； 衛(wèi)生間：地面墻面為羅馬瓷磚，科勒潔具，主衛(wèi)設(shè)有背景音樂預(yù)留口、懸掛式電視架及插口。
通訊系統(tǒng)：每戶預(yù)留 IDD 電話線 2 門，電話插孔及局域網(wǎng)插孔，寬帶網(wǎng)絡(luò)接入，與 INTERNET 高速連接，每戶設(shè)有信報箱； 電視系統(tǒng)：“亞洲 3S”衛(wèi)星節(jié)目（鳳凰衛(wèi)視中文臺、衛(wèi)視體育臺、衛(wèi)視音樂臺、衛(wèi)視合家歡臺、衛(wèi)視國際電影臺、CNN 有線電視新聞網(wǎng)）；“亞太2R”美國 HBO 等； 空調(diào)、供熱：約克、雷諾士空調(diào)，分戶制冷，集中供暖均通過末端風(fēng)機(jī)盤管吹送，廚房、衛(wèi)生間裝設(shè)森德散熱器； 供水系統(tǒng)：變頻調(diào)速穩(wěn)壓衛(wèi)生供水，24 小時熱水； 保安系統(tǒng)：可視對講系統(tǒng)，公共區(qū)域監(jiān)控、周界防范等智能系統(tǒng)，24 小時保安巡更； 消防系統(tǒng)：自動消防報警聯(lián)動系統(tǒng)，公共區(qū)域配備煙感報警、自動噴淋裝置； 四表：電表、水表、燃?xì)獗�、熱表四表戶外遠(yuǎn)程抄送； 電梯：三部三菱高速電梯。
亮 馬 名 居 公共部分 外墻：亞光愛和陶面磚及進(jìn)口涂料； 窗戶：粉末靜電噴涂鋁合金窗，配進(jìn)口五金件及雙層中空玻璃； 供水系統(tǒng)：變頻調(diào)速穩(wěn)壓供水，24 小時熱水； 供電系統(tǒng)：雙回路供電，各級過載保護(hù)，雙插座回路漏電保護(hù)； 電視系統(tǒng)：每戶均設(shè)有線電視插座兩個以上；
大堂玻璃：落地鋼化玻璃； 大堂地面：大理石、拋光磚、復(fù)合鋁板、壁燈、裝飾面或雕塑； 天花：輕鋼龍骨石膏板吊頂，環(huán)保涂料 信箱：不銹鋼信箱； 電梯廳地面：拋光磚，花崗巖收邊； 電梯廳墻面：拋光磚及壁燈、大理石電梯門套； 電梯廳天花板：乳膠漆； 樓梯間地面：防滑條處理； 樓梯間墻面及天花：涂料； 照明：聲控延時燈； 走廊地面及墻面：拋光磚； 走廊天花：乳膠漆； 公寓單元內(nèi)部 地面：玄關(guān)為石材，廳及臥室為實(shí)木地板連踢腳線，廚房及衛(wèi)生間為防滑地磚及石材門檻，工人間為地磚，觀景陽臺為巖板石，工作陽臺為防滑地磚連去水位； 墻面：玄關(guān)、廳及臥室為乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間為墻磚，觀景陽臺及工作陽臺為乳膠漆； 天花：玄關(guān)及臥室為造型天花涂立邦漆，廳為乳膠漆，廚房及衛(wèi)生間為鋁扣板吊頂，觀景陽臺及工作陽臺為乳膠漆； 入戶門：三防實(shí)心木飾面子母門，內(nèi)置鋼板連保險型門鎖，配防盜眼； 分室門：實(shí)心木飾面門，配小五金配件； 窗臺：石材。
通訊系統(tǒng)：兩條外線入戶，每戶起居室、臥室、主衛(wèi)均設(shè)預(yù)留電話終端； 信息系統(tǒng)：采用進(jìn)口綜合布線系統(tǒng)，設(shè)小區(qū)局域網(wǎng)，寬帶入戶，專線接駁 INTERNET，支持遠(yuǎn)程教育、交互式游戲、VOD 視頻點(diǎn)播、網(wǎng)上交易、物業(yè)管理信息化、遠(yuǎn)程醫(yī)療等； 安全保障：首層大堂、電梯轎廂內(nèi)、地下停車場、首層電梯前室設(shè)閉路電視監(jiān)控，各小區(qū)出入口設(shè)置門禁系統(tǒng)，各戶設(shè)置可視對講系統(tǒng)、家庭防盜報警系統(tǒng)、天然氣泄露自動報警系統(tǒng)，24 小時保安、巡更系統(tǒng)、周界防范報警系統(tǒng)，一卡通系統(tǒng)； 停車系統(tǒng)：智能化地下停車場管理系統(tǒng)，電梯直達(dá)地下，設(shè)有消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)，自動水噴淋滅火系統(tǒng)，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； 消防系統(tǒng)：設(shè)排煙系統(tǒng)、送風(fēng)系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)，消防專用電話系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)、緊急照明系統(tǒng)、消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)； 燃?xì)猓汗艿捞烊粴猓?供暖及制冷：中央空調(diào)； 背景音樂系統(tǒng)：大堂、小區(qū)花園、公共走廊、地下停車場設(shè)有背景音樂廣播系統(tǒng)； 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)：電度表、冷水表、熱水表、熱能表、燃?xì)獗矸謶暨h(yuǎn)程抄送； 電梯：通力（KONG）智能化高速電梯，設(shè)隱蔽式閉路電視監(jiān)控。
京 達(dá) 花 園 公共部分 外墻：底部花崗巖石材，墻面臺灣“三榮”通體磁磚及玻璃幕墻； 大堂：落地玻璃門，地面鋪設(shè)大理石拼花圖案，墻面大理石貼面，吊頂?shù)鯚艏巴矡簦?樓梯及前室：墻面、地面及門套均為進(jìn)口大理石。
公寓單元內(nèi)部 外窗：德國諾托氟碳噴涂鋁合金窗及原裝配件，中空熱彎玻璃； 電話：每戶兩條 IDD 線路，客廳、臥室及主衛(wèi)均預(yù)設(shè)電話線入戶； 供水：雙路供水系統(tǒng)，并自備中水處理設(shè)備，提供中水沖洗座便器和綠化； 排水：螺旋 PVC 管； 熱水：24 小時熱水； 空調(diào)系統(tǒng)：冬季由市政熱網(wǎng)集中供熱風(fēng)機(jī)盤管采暖，夏季由美國約克戶式中央空調(diào)切換制冷，無線遙控青云牌立式明裝風(fēng)機(jī)盤管； 智能化系統(tǒng)：視頻、網(wǎng)絡(luò)雙向傳輸系統(tǒng)，可收看美國 HBO、CNN、ESPN 等 60 余套國內(nèi)外電視節(jié)目，
戶門：鐘馗牌實(shí)木加鋼子母門，韓國進(jìn)口“凱特曼”電子密碼鎖； 客廳及臥室：紅檀實(shí)木地板，墻面和天花板為進(jìn)口環(huán)保涂料，配“太平洋”石膏藝術(shù)造型陰角線； 內(nèi)門：鐘馗牌歐式黑胡桃、沙比利或白色實(shí)木門； 廚房：諾貝爾防滑地磚及墻面磚，金屬扣板吊頂，整體廚柜，意大利阿里斯頓燃?xì)庠罹�，科寶抽油煙機(jī)； 衛(wèi)生間：諾貝爾防滑地磚及墻面磚，防水石膏板吊頂，防霧燈，美國科勒潔具，松下排風(fēng)扇，其中主衛(wèi)配科勒按摩浴缸、淋浴及復(fù)洗器； 電氣：澳洲奇勝開關(guān)插座，德國 ABB戶箱，威克瑞電纜電線。
寬頻上網(wǎng)。樓內(nèi)建立微蜂窩宣傳基站，保證手機(jī)信號傳送； 四表出戶遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng) 保安系統(tǒng)：24 小時全方位保安監(jiān)控系統(tǒng)，門禁管理系統(tǒng)，樓宇可視對講系統(tǒng)（附報警功能）、電梯、大堂、前室、地下車庫、圍墻均有監(jiān)控探頭，實(shí)行集中監(jiān)控與保安值勤巡檢結(jié)合的保安措施； 消防系統(tǒng)：24 小時消防監(jiān)控系統(tǒng)，戶內(nèi)居室、客廳均采用光電煙感探頭，公共部位自動噴淋，并有煤氣泄漏、自動報警裝置； 電梯：日本原裝東芝電梯。
瑞 城 中 心 公共部分 結(jié)構(gòu)：板式框架剪力墻結(jié)構(gòu)； 外墻：花崗巖貼面到頂； 大堂：挑高 6.9 米的四季園林大堂 ； 公共通道：防滑磁磚地面、磁磚到頂，天花板采用法國雅都牌乳膠漆。
公寓單元內(nèi)部
戶門：四防實(shí)木防盜門，配進(jìn)口防盜門鎖 ； 內(nèi)門：復(fù)合造型實(shí)木門； 外窗：鋁合金窗，雙層真空玻璃，高檔進(jìn)口大理石窗臺面； 餐廳：進(jìn)口大理石拼花地面，墻面為壁紙到頂，造型天花板涂法國雅都牌高級乳膠漆； 廚房：防滑磚地面，墻面貼內(nèi)墻磚到頂；天棚為鋁合金吊頂；內(nèi)裝意大利ARAU CUCINE 廚柜及配套五金件。
起居室：地面鋪裝臺灣佳樂芙美軌道式實(shí)木地板；局部鑲拼進(jìn)口大理石；墻面為環(huán)保壁紙到頂；天花板涂法國雅都牌乳膠漆； 衛(wèi)生間：主衛(wèi)進(jìn)口大理石地面及裙檣，墻面貼內(nèi)墻磚；天棚為鋁板吊頂。次衛(wèi)地面鋪裝防滑地磚；配澳大利亞進(jìn)口科馬節(jié)水型高級潔具及配套五金件，進(jìn)口大理石洗面臺； 臥室：地面鋪裝加拿大產(chǎn)杜邦認(rèn)證地空調(diào)系統(tǒng)：進(jìn)口日產(chǎn)大金 VRV 分體式變頻空調(diào)； 供暖系統(tǒng)：市政供暖，德國森德牌可調(diào)式散熱片； 供電系統(tǒng)：市政雙路供電，并附設(shè)應(yīng)急發(fā)電機(jī)組、供電母線為美國 square D 品牌產(chǎn)品，電器設(shè)備為 ABB 品牌或同級產(chǎn)品；開關(guān)為法國羅格即品牌產(chǎn)品； 通訊系統(tǒng)：光纜人戶，綜合布線，預(yù)留電話數(shù)據(jù)接口，并提供局域網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，可專線高速上網(wǎng)； 飲水系統(tǒng)：采用澳大利亞克蘭銅管經(jīng)三級過濾輸至每戶，達(dá)到歐洲飲水標(biāo)準(zhǔn)；
熱水：24 小時生活熱水供應(yīng)； 電視系統(tǒng)：以光纜連接的有線電視系統(tǒng)，并預(yù)留多處插座； 保安、消防系統(tǒng)：多重防范預(yù)警系統(tǒng)，連接中央監(jiān)控中心，24 小時監(jiān)控； 室氣過濾系統(tǒng)：每戶配有多個德國產(chǎn) LUNAS 新風(fēng)過濾器； 電梯：每座設(shè)五部日產(chǎn)富士達(dá)電梯。
毯；墻面為進(jìn)口壁紙到頂；天花板為法國雅都牌乳膠漆； 陽臺：地面鋪裝防滑地磚，鐵藝護(hù)欄，噴塑鋁合金封裝陽臺。
富 麗 華 園 公共部分 外墻：合資面墻磚
大堂地面：西班牙仿石地磚
墻面：立邦漆
照明：聲、光控感應(yīng)燈
單元門：可視對講防盜門
公寓單元內(nèi)部
入戶門：實(shí)木子母門
房門：實(shí)木造型門
單元窗：噴塑中空玻璃保溫節(jié)能窗
地面：木地板、進(jìn)口羊毛地毯、地磚 廚房：每戶均采用通風(fēng)豎井管道排氣 廚具：整體櫥柜
潔具：全套 TOTO 潔具
開關(guān)：澳洲奇勝電器
瓷磚：羅馬或冠軍瓷磚
空調(diào)：客廳、臥室均設(shè)置空調(diào)主機(jī)位及預(yù)留空調(diào)管道口
基礎(chǔ)設(shè)施 水：水表出戶，室內(nèi)暗管
電：電表出戶
煤氣：管道天然氣
電話：每戶預(yù)留兩部 IDD 插孔
電視：衛(wèi)星電視
熱水：24 小時熱水
社區(qū)智能化設(shè)施
可視對講系統(tǒng)
閉路監(jiān)控系統(tǒng)
呼叫中心系統(tǒng)
綜合布線系統(tǒng) 電梯 塔樓為日立牌、多層為芬蘭通力 KONE 在室內(nèi)的裝修標(biāo)準(zhǔn)中，第二代公寓與第一代公寓的檔次相差不多，只是在某些方面采用了新的產(chǎn)品，最突出的差別在于新產(chǎn)品在設(shè)備配套方面的投入，特別是智能化方面的投入，使第二代公寓與第一代公寓相比科技含量更高。
六、 配套設(shè)施分析 1 1 、第一代公寓
物業(yè)名稱 建
筑
規(guī)
模 建
筑
形
態(tài) 社區(qū)性質(zhì) 總套數(shù) 外銷公寓面積( ( 萬m2) 碧湖居 360 4.2 八幢 6-8 層公寓（單復(fù)式），每四棟樓圍合成一個內(nèi)庭院 純居住公寓 景園大廈 300 4.24 三座 20 層的塔樓組成 商住公寓 龍寶花園 300 / 三棟十八層高的大樓組成 純居住公寓 京達(dá)花園 158 1.9 四幢八層高的板式建筑 純居住公寓 伯寧花園 192
高層板式結(jié)構(gòu) 純居住公寓
清靜明湖 196 2.97 圍合式建筑 純居住公寓 三全公寓 318 3.5 三棟 26 層連體塔樓 純居住公寓 第一代公寓除景園大廈為商住以外，其他項(xiàng)目均為純居住公寓，這也是因?yàn)榇藚^(qū)域的環(huán)境與氛圍適合于居住。最早推出的這些項(xiàng)目規(guī)模都不是很大，對于高檔外銷公寓來說較小的居住人數(shù)也是檔次的體現(xiàn)。在這些項(xiàng)目中較多采用的是當(dāng)時北京還很少見的塔式結(jié)構(gòu)，這在當(dāng)時也是高檔與現(xiàn)代的標(biāo)志，而碧湖居和清靜明湖采用的板式圍合式建筑，體現(xiàn)出北京四合院的風(fēng)情。
2 2 、第二代公寓
物業(yè)名稱 建
筑
規(guī)
模（萬 m2）
�。�
建
筑
形
態(tài) 社區(qū)性質(zhì) 福景苑 5 3 棟連體塔樓 純居住社區(qū) 京達(dá)國際公寓 9 4 棟歐際風(fēng)格的塔樓 純居住社區(qū) 亮馬名居 8.2 5 棟板、塔結(jié)合的公寓樓
純居住社區(qū) 博雅園 9 2 棟塔樓與 1 棟板樓連體 純居住社區(qū) 棕櫚泉 35 多棟塔板式結(jié)構(gòu)建筑 純居住社區(qū) 瑞城中心公寓 206 套單元 2 棟板樓 綜合性項(xiàng)目 富麗華園 3 一棟高層塔樓和一棟全躍層式多層連體 純居住社區(qū) 在第二代公寓中采用更多的仍為塔式結(jié)構(gòu)，同時也出現(xiàn)了板式結(jié)構(gòu)的建筑形式，向著更加舒適、更加人性化的方向發(fā)展。所有的公寓仍然保持了純居住性質(zhì)，沒有其他區(qū)域中的高檔公寓可以用來作辦公場所的情況，可以看出此區(qū)域仍然是用來居住與生活的區(qū)域。同第一代公寓相比，第二代公寓的規(guī)模普通有所增加，棕櫚泉的總規(guī)模更達(dá)到了 35 萬平方米，所以此區(qū)域的供應(yīng)量在不斷的增加。
八、 租金分析 因?yàn)槌柟珗@地區(qū)的項(xiàng)目在推出市場時，有相當(dāng)一部分是在港、澳甚至境外宣傳的，所以在這些地區(qū)影響比較廣泛，吸引了一批對北京房地產(chǎn)市場報有信心的投資者，這些投資者有個人也有公司企業(yè)甚至基金組織。例如當(dāng)時的景園大廈由瑞士酒店管理，所以一家銀行機(jī)構(gòu)購買了不少單元。這些購房者在北京投資物業(yè)一部分用來自住，但大部分是用來出租，而周邊為數(shù)不少的大型高檔寫字樓則提供了豐富的客源。當(dāng)時入住這里的不乏國際跨國大企業(yè)的總裁、首席代表還有高級經(jīng)理，這里也就形成了北京最高檔次的涉外公寓區(qū)，當(dāng)時住在此區(qū)域也是一種身份的向征。
隨著北京房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，高檔外銷公寓的供應(yīng)量越來越大，在其他區(qū)域也推出了不少的外銷公寓，而且產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，對于這里的租客吸引力越來越大。而朝陽公園地區(qū)的項(xiàng)目卻沒有適時推出仍代表北京最高水平的高級公寓，所以導(dǎo)致一部分客戶遷出此地另覓新地。例如根據(jù)了解，此區(qū)域相當(dāng)一部分客戶遷至嘉里中心等離商務(wù)區(qū)更近、項(xiàng)目形象更加高檔的公寓居住。
而當(dāng)朝陽公寓區(qū)域一批新項(xiàng)目推出來后，價格趨于回歸，規(guī)劃設(shè)計更合理，它們吸引了一批伴隨著中國經(jīng)濟(jì)體制改革成長起來的私營企業(yè)主、IT經(jīng)濟(jì)催生的IT精英以及回國創(chuàng)業(yè)的“海歸”、自由職業(yè)者及文體人士等，他們是中國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展所產(chǎn)生出來的“中國富人”。在
經(jīng)過艱辛的創(chuàng)業(yè)之后，他們需要有一個犒賞自己回饋家人的住所，更重要的一點(diǎn)是要匹配自己的身份。這里優(yōu)美的自然環(huán)境，更重要的是此區(qū)域長期以來所形成的高貴、現(xiàn)代的區(qū)域形象正是這類客戶所要追捧的。這種趨勢的發(fā)展就形成了國內(nèi)的客戶漸漸成了此區(qū)域購房者的主流與中堅。
第四部分 調(diào)研結(jié)論 通過本次調(diào)研得出以下結(jié)論：
1 1 、供應(yīng)量加大 棕櫚泉是此區(qū)域迄今為目規(guī)模最大的項(xiàng)目，而且入市較晚，在最近的兩三年內(nèi)此區(qū)域的競爭態(tài)勢都會因?yàn)橛兴拇嬖诙鵁狒[非凡。
2 2 、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較豐富 除了象福景苑、瑞城中心這樣的高價外銷房外，還有京達(dá)國際公寓、棕櫚泉等中高價的外銷公寓及亮馬名居、博雅園、富麗華園此類的內(nèi)銷公寓。
3 3 、主流產(chǎn)品為 0 11000 元2 /m2 的項(xiàng)目 目前此區(qū)域主流的項(xiàng)目價位都保持在 10000-13000 元/ m2 之間，這與以前的項(xiàng)目動輒都在USD1800/m2 的房價相比，下降了很多。
4 4 、產(chǎn)品品質(zhì)不斷提高 由于市場的不斷發(fā)展，產(chǎn)品的品質(zhì)不斷得到提高，居住環(huán)境更加舒適，性能價格比也不斷攀升。
5 5 、購房用途由投資轉(zhuǎn)向自住
由于最早期的置業(yè)者購置房產(chǎn)的一個重要目的就是為了投資，起到保值增值的作用，但從目前的市場情況看，最早的這批購房者用作投資的房產(chǎn)都出現(xiàn)不同程度的縮水。而新推出的項(xiàng)目中加強(qiáng)了自住的概念，表現(xiàn)就在于戶型偏大，更加注重營造社區(qū)的綠色環(huán)境、增強(qiáng)生活設(shè)施的配套等。
6 6 、市場空檔 作為北京地區(qū)少有的幾個高檔住宅區(qū)，目前朝陽公園區(qū)域已樹立了其獨(dú)特的區(qū)域形象和深遠(yuǎn)的區(qū)域影響力。但到目前為止此區(qū)域還未推出真正能代表北京最高水平的頂級公寓。在目前生態(tài)、科技、人性化的趨勢下，低密度、高舒適度、高科技含量的新型公寓會越來越受到購房者的青睞。
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