建立科學(xué)的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式的探討

　　摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，管理科學(xué)的細(xì)分，房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理作為獨(dú)立的研究領(lǐng)域在我國(guó)企業(yè)界和學(xué)術(shù)界越來(lái)越受到重視。在房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式不斷完善化的進(jìn)程中，呈現(xiàn)出了區(qū)別于傳統(tǒng)管理模式的新趨勢(shì)、新特征，需要我們認(rèn)真思考。
　　關(guān)鍵詞：科學(xué) 房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理 模式
　　隨著經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，管理科學(xué)的細(xì)分，房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理作為獨(dú)立的研究領(lǐng)域在我國(guó)企業(yè)界和學(xué)術(shù)界越來(lái)越受到重視。在房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式不斷完善化的進(jìn)程中，呈現(xiàn)出了區(qū)別于傳統(tǒng)管理模式的新趨勢(shì)、新特征。傳統(tǒng)的公司不動(dòng)產(chǎn)管理主要組成因素是成本和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用支出，管理的重點(diǎn)是為了保值增值。現(xiàn)代房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理則從戰(zhàn)略視角，除了考慮企業(yè)在不同地域的經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張需要外，更立足企業(yè)的戰(zhàn)略層面，從風(fēng)險(xiǎn)控制、組合經(jīng)營(yíng)與經(jīng)營(yíng)價(jià)值最大化的原則來(lái)管理房產(chǎn)。
　　一、建立科學(xué)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式的必要性
　　房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作，只有通過(guò)建立科學(xué)的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式，才能實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的保值增值、才能充分挖掘和實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的最大潛力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的最大化。這主要體現(xiàn)在以下幾方面：
　　（一）有了科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理，吸引優(yōu)質(zhì)客戶，才能實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)出租市場(chǎng)的不斷開(kāi)拓
　　房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有收益型物業(yè)的特性，高的出租率是其獲得良好穩(wěn)定收益的保證。沒(méi)有科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理理念就不到能吸引優(yōu)質(zhì)客戶，甚至?xí)�馬上失去已有的客戶，造成出租率下降的不利局面，而當(dāng)期空置即意味著當(dāng)期損失。由于公司管理的不動(dòng)產(chǎn)本身規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜，加之進(jìn)駐的多為大型優(yōu)質(zhì)客戶，自然各方面的管理要求都比較高。我們只有加強(qiáng)精細(xì)化的經(jīng)營(yíng)管理，做好不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)，逐一細(xì)化分解，乃至量化各項(xiàng)工作，使各項(xiàng)工作有序、順利進(jìn)行；同時(shí)加強(qiáng)管理人員的服務(wù)意識(shí)、對(duì)用戶的重視程度、對(duì)用戶權(quán)利和利益的重視程度、提高用戶辦事的便利程度，在日常管理中滿足業(yè)主的舒適性需求，才能吸引客戶，留住客戶，保住市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)。
　　（二）有了科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理，才能保障保證房產(chǎn)與資金的安全
　　安全是國(guó)家和政府賦予企業(yè)的責(zé)任；是社會(huì)和員工的要求；是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的準(zhǔn)入條件；是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的要素；是持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)；是利潤(rùn)的組成部分。保證不動(dòng)產(chǎn)安全，減少事故損失，是提高不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的直接經(jīng)濟(jì)效益的保障。安全問(wèn)題必須貫穿于企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，安全管理是一項(xiàng)至關(guān)重要的工作任務(wù)。
　　這就要求我們首先要建立科學(xué)的安全管理制度體系，預(yù)防租賃房產(chǎn)內(nèi)發(fā)生刑事案件和治安案件，提高消防安全，保證不動(dòng)產(chǎn)的安全，為客戶樹(shù)立房產(chǎn)的安全意識(shí)。另外，科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理制度及流程，可以切實(shí)化解和消化房產(chǎn)租賃管理風(fēng)險(xiǎn)，最大限度的預(yù)防房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作中存在的不確定性負(fù)面因素，確保按時(shí)、足額收取房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入。
　　二、現(xiàn)階段房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題
　　市場(chǎng)預(yù)測(cè)是為了預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)變化趨勢(shì)而進(jìn)行的調(diào)查，它著眼于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的調(diào)查研究。市場(chǎng)預(yù)測(cè)是預(yù)測(cè)價(jià)格的一個(gè)重要步驟，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，可以有效避免企業(yè)房產(chǎn)出租定價(jià)決策失誤。如當(dāng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)出租價(jià)格將快速增長(zhǎng)時(shí)，與客戶簽訂合同時(shí)，如在合同中規(guī)定租金年增長(zhǎng)幅度較高時(shí)，可能會(huì)使客戶難以接受，造成客戶的流失，所以可以簽訂短期合同，待合同到期后，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，簽訂新的合同，適時(shí)增加租金。當(dāng)預(yù)測(cè)市場(chǎng)出租價(jià)格將降低時(shí)，可與客戶簽訂長(zhǎng)期合同，利用合同的法律效力更好的保持較高房產(chǎn)租金收入。因此，更好地適應(yīng)市場(chǎng)需要，提高競(jìng)爭(zhēng)能力與應(yīng)變能力，市場(chǎng)調(diào)查和分析是不可缺少的。公司現(xiàn)在對(duì)調(diào)查報(bào)告的分析方式比較簡(jiǎn)單，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的變化及走向把握的不準(zhǔn)確，不利于長(zhǎng)期合同的定價(jià)決策。
　　三、完善房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式的對(duì)策與建議
　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，進(jìn)一步完善出租定價(jià)機(jī)制
　　公司要在描述性調(diào)查的基礎(chǔ)上，安排專(zhuān)人進(jìn)行調(diào)查數(shù)據(jù)的梳理，保證調(diào)查數(shù)據(jù)匯總的準(zhǔn)確性；借助專(zhuān)業(yè)工具、方法對(duì)調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行分析；召集相關(guān)人員對(duì)調(diào)查情況進(jìn)行分析與處理，并加強(qiáng)員工房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，并將成功的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的案例作為日常學(xué)習(xí)的模板，使我們?cè)诜慨a(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中更加專(zhuān)業(yè)化，使我們對(duì)房產(chǎn)出租市場(chǎng)變化的預(yù)測(cè)更準(zhǔn)確、對(duì)出租市場(chǎng)的理解更深刻、在合同的談判中更專(zhuān)業(yè)，保證在合同談判中占有主導(dǎo)地位，保證房產(chǎn)的保值增值。
　�。ǘ�）突出管理制度化，科學(xué)完善管理制度內(nèi)容
　　管理制度內(nèi)容的針對(duì)性、規(guī)則的合理化，是企業(yè)實(shí)現(xiàn)管理有效性的基礎(chǔ)，更是合理規(guī)范管理行為，及時(shí)制止管理問(wèn)題擴(kuò)大化，不斷完善房產(chǎn)管理模式的重要支撐，現(xiàn)在公司房產(chǎn)管理體系已從招租工作的啟動(dòng)招標(biāo)、與客戶的談判、租賃價(jià)格的確定、租賃的合同簽訂、租金和代收費(fèi)的收取、租賃房產(chǎn)的交接、房產(chǎn)的日常管理、房產(chǎn)租賃管理風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制等環(huán)節(jié)建立起總體的框架，但還有一些流程、環(huán)節(jié)需要進(jìn)一步細(xì)化和規(guī)范，要進(jìn)一步做好公司管理制度體系的完善工作。
　�。ㄈ�）加強(qiáng)精細(xì)操作，促進(jìn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理制度的落實(shí)
　　現(xiàn)在各項(xiàng)制度已經(jīng)比較完備，但在具體操作、執(zhí)行過(guò)程中，還要進(jìn)一步加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的銜接工作，各有關(guān)職能部門(mén)按照分工，制定推行制度的配套措施，嚴(yán)格貫徹落實(shí)各項(xiàng)規(guī)章制度。用制度激勵(lì)員工，用制度約束員工，用制度團(tuán)結(jié)員工，用制度統(tǒng)一員工。要求公司每個(gè)部門(mén)明確自己的職責(zé)，每個(gè)部門(mén)在不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的每一個(gè)行為都要做到，基礎(chǔ)管理標(biāo)準(zhǔn)化、過(guò)程管理精細(xì)化、把容易做得事做精，手上的事做細(xì)，精細(xì)做成規(guī)范，規(guī)范形成制度。
　�。ㄋ模┳龊梅慨a(chǎn)的日常維修工作，保證不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)工作的正常運(yùn)轉(zhuǎn)
　　加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)日常維護(hù)維修、減少事故損失，是完善不動(dòng)產(chǎn)使用功能、方便客戶、確保安全、便于管理、延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命周期，降低使用管理成本，提高不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)直接經(jīng)濟(jì)效益的重要保障。因此要對(duì)房產(chǎn)共用部位和公共設(shè)施安排專(zhuān)人定期的進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，做到有問(wèn)題，早發(fā)現(xiàn)，早處理，保證設(shè)施安全和正常使用，減緩設(shè)施的老化，降低提前進(jìn)行大修的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)確實(shí)需要大修的項(xiàng)目，提前做出計(jì)劃預(yù)算，進(jìn)行維修項(xiàng)目招標(biāo)，在保證維修質(zhì)量的前提下，達(dá)到既合理控制材料費(fèi)、工程費(fèi)和人工費(fèi)支出，又達(dá)到維修質(zhì)量的目的。
　　作者簡(jiǎn)介：張樂(lè)（1979--）；性別：男，山東省濟(jì)南人，民族：漢族，學(xué)歷：本科；
　　畢業(yè)于中央廣播電視大學(xué)；現(xiàn)有職稱(chēng)：中級(jí)經(jīng)濟(jì)師；研究方向：經(jīng)濟(jì)類(lèi)。

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