地產(chǎn)酒店開發(fā)問題探析

　　中圖分類號:F719 文獻標識碼:A
　　內(nèi)容摘要:目前,傳統(tǒng)的酒店產(chǎn)業(yè)正在從主要依靠產(chǎn)品市場的服務交易尋求投資回報,轉(zhuǎn)向主要依靠以土地、建筑物、設施設備、品牌等有形和無形資產(chǎn)的產(chǎn)權交易來尋求投資回報。地產(chǎn)資本大規(guī)模進入酒店產(chǎn)業(yè),促成了地產(chǎn)與酒店的產(chǎn)業(yè)融合,形成了以“地產(chǎn)+酒店”形式出現(xiàn)的新型酒店經(jīng)營模式。本文探討了地產(chǎn)酒店開發(fā)中存在的問題并提出相應建議。
　　關鍵詞:地產(chǎn)酒店 旅游管理 酒店管理 開發(fā)
　　
　　地產(chǎn)酒店開發(fā)模式的形成
　　
　　在國際地產(chǎn)經(jīng)濟高速發(fā)展和國內(nèi)地產(chǎn)經(jīng)濟快速擴張的進程中,越來越多的行業(yè)同地產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來。隨著我國旅游業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展,旅游地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)也在全國各地迅猛發(fā)展。地產(chǎn)與酒店業(yè)的結(jié)合形成了多種不同的酒店業(yè)界形式,地產(chǎn)酒店就是其中一種。具體來說,它是指地產(chǎn)投資商以地產(chǎn)資本投入物業(yè)為基礎,并以業(yè)主身份委托酒店管理公司對酒店進行經(jīng)營管理的合作方式,即一種“地產(chǎn)投資+酒店經(jīng)營”的開發(fā)模式。地產(chǎn)酒店投資熱潮的出現(xiàn),是國家政策走向、行業(yè)發(fā)展趨勢以及地產(chǎn)投資商的經(jīng)營戰(zhàn)略等多種因素共同作用的結(jié)果。
　　首先,地產(chǎn)投資商在土地緊縮的客觀狀況下,資產(chǎn)轉(zhuǎn)向酒店。全球地產(chǎn)經(jīng)濟的萎縮,導致我國地產(chǎn)投資商向擁有長期回報率的酒店業(yè)發(fā)展。2006年國家出臺《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》,即“國六條”,對住宅開發(fā)用地有了明確的限制。至今,國家對土地的管制呈現(xiàn)出從緊的趨勢。在此背景下,眾多已經(jīng)完成了原始資本積累的開發(fā)商,不得不開始嘗試改變趨同的粗放模式,在房地產(chǎn)開發(fā)的主業(yè)之外尋求穩(wěn)定的長線經(jīng)營回報。
　　其次,地產(chǎn)酒店形式可成為地產(chǎn)投資商的資本后盾。進行酒店開發(fā)的地產(chǎn)商大多為實力雄厚、品牌卓著的資本巨頭。他們有資金與實力做長線投入,在追求長線收益的同時,他們同樣看重酒店物業(yè)給企業(yè)帶來的品牌以及資本后盾效應。這種資本后盾效應主要體現(xiàn)在兩方面:一是以持有酒店為其他項目開發(fā)獲得更多資本護航。地產(chǎn)資本在做酒店的同時一般也在進行住宅或其他形態(tài)的物業(yè)開發(fā),假如市場受挫,企業(yè)資金鏈遇險,那么他們手中所持有的高級酒店就是優(yōu)質(zhì)的抵押物業(yè),憑此可獲得大量銀行貸款,幫助企業(yè)渡過難關;二是酒店的商業(yè)性質(zhì)可避免高額的土地增值稅,一定程度上節(jié)約成本。根據(jù)政策規(guī)定,用于銷售的商業(yè)地產(chǎn)將被征收高額的土地增值稅。因此,地產(chǎn)投資商只要保持對酒店的持有而不產(chǎn)生交易,那么該項目自然也就規(guī)避了土地增值稅的征收,這對于企業(yè)而言當然節(jié)約了大量成本。
　　第三,地產(chǎn)酒店可以帶動相關集群物業(yè)升值。地產(chǎn)資本進入酒店業(yè),除了開發(fā)單體酒店外,還會采取群落開發(fā)的形式。這樣開發(fā)出來的酒店,周圍有物業(yè)小區(qū)、寫字樓和商廈,形成一個建筑群落,它們之間能夠形成良性互動,酒店為周圍建筑提升了物業(yè)的價值,周圍建筑則向酒店輸送穩(wěn)定的客源,兩個群體共生共榮。而經(jīng)過知名酒店管理公司所管理的酒店周圍的地價一般都能得到一定的增值。
　　簡言之,地產(chǎn)和酒店的結(jié)合,可以為地產(chǎn)投資商帶來可觀的酒店經(jīng)營的經(jīng)濟效益,同時持有地產(chǎn)可以作為地產(chǎn)開發(fā)商的資本后盾,也可以帶來良好的社會效益,提高企業(yè)知名度。因此,地產(chǎn)與酒店的開發(fā)模式已成為當今眾多地產(chǎn)投資商看好的投資方向。
　　
　　地產(chǎn)酒店開發(fā)中存在的問題
　　
　　(一)豪華、高檔酒店無序擴張
　　一般來說,投資酒店的數(shù)量從高端到低端應呈現(xiàn)金字塔結(jié)構(gòu),而我國目前投資酒店的數(shù)量結(jié)構(gòu)卻與之相反,呈現(xiàn)出極其不合理的結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀。據(jù)統(tǒng)計,截至2007年年底,我國擁有旅游飯店數(shù)量14327家,其中,五星級飯店361家。五星級飯店數(shù)量增長明顯,2007年新評定五星級飯店65家,比2006年增長30家,同比增長幅度超過20%。2008年新開業(yè)的飯店有330家,其中通過公示并掛牌的5星級飯店就有97家,可見高星級酒店擴張迅速。
　　究其原因,地產(chǎn)酒店投資商無疑是這一現(xiàn)象最有力的推動者。從投資商的角度來看,他們關注的是投資回報率,而投資回報率一般會從短期和長期兩個方面進行考察。短期投資回報,即經(jīng)營利潤與業(yè)主成本之差,在我國酒店業(yè)現(xiàn)狀下不樂觀。長期投資回報是短期利潤、土地和資產(chǎn)增值。于是,長期投資回報就成為地產(chǎn)開發(fā)商地產(chǎn)資本進入酒店業(yè)的主要考量目標。而地產(chǎn)投資商正是看準了高星級酒店的短期利潤和長期資產(chǎn)增值特征,因此,以“高標準、高檔次”理念建造的地產(chǎn)酒店也就隨處可見了。
　　(二)對酒店行業(yè)認知不足導致盲目投入
　　筆者根據(jù)主要經(jīng)營項目,將目前市場上地產(chǎn)酒店投資商分為兩大類:一類是擁有很強實力的以地產(chǎn)投資為主要經(jīng)營業(yè)務的地產(chǎn)投資商,如富力集團、金茂(集團)有限公司等。他們擁有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的實踐經(jīng)驗,同時也擁有巨大的經(jīng)濟和經(jīng)營實力。另一類則是從事地產(chǎn)投資業(yè)界之外的其他行業(yè)的投資者,是在其他行業(yè)中完成了原始資本積累的投資商,由于種種原因看好酒店業(yè),投資地產(chǎn)酒店。
　　由于擁有強大的資金和建設酒店的經(jīng)驗,專業(yè)的地產(chǎn)投資商對地產(chǎn)酒店的投資總體情況良好。同時,一些中小型地產(chǎn)投資商,建酒店是不得已而為之,因為當?shù)卣�府要求所拿項目必須配建酒店。特別是目前二、三線城市對引進高檔次酒店的熱情更高,希望引進有實力的開發(fā)商修建高檔酒店,提升城市形象。作為招商引資的優(yōu)惠條件,可能會附贈一些土地讓開發(fā)商做住宅,也有一些開發(fā)商建酒店是出于提升該地塊住宅價格的目的。因此,在這一政府“打包”地產(chǎn)政策之下,一些投資商在商住地產(chǎn)的誘惑下,被動盲目地進入地產(chǎn)酒店業(yè)。
　　從事地產(chǎn)投資業(yè)界之外的其他行業(yè)的投資商則是主動盲目投資酒店。在其他行業(yè)獲得成功的投資商在決定投資地產(chǎn)酒店之前會考慮:除了自己擅長的、已經(jīng)獲得成功的行業(yè)之外還能從事什么行業(yè)?當找不到合適的、沒有把握的項目時,大多數(shù)投資商就決定做地產(chǎn)酒店。他們單純地認為地產(chǎn)酒店的入門門檻較低,只要資金到位,酒店建成之后再聘請專門的酒店管理公司就可以輕松盈利。對目前旅游業(yè)現(xiàn)狀的無視,對酒店建造、經(jīng)營的無知,對眼前高檔酒店收益的高估,導致了非專業(yè)地產(chǎn)投資商在地產(chǎn)酒店上的盲目投入。
　　(三)對酒店管理公司的商業(yè)運營模式缺乏正確認識
　　目前,絕大部分的“地產(chǎn)+酒店”模式的運作方式是,在地產(chǎn)投資商投資的酒店建成之際,聘請專業(yè)酒店管理公司來為其進行管理。而投資商在高星級酒店這一目標的驅(qū)使下,一般則傾向于選擇知名的國際品牌管理公司。對管理公司或者酒店品牌的理解不深刻則會導致酒店開業(yè)、運營的難度增加,同時也不可避免的預算失控,投入增加。
　　一般來說,國際上知名酒店管理公司都經(jīng)過數(shù)十年甚至上百年的積累,對于所要經(jīng)營管理的酒店都制定了嚴格的品牌標準。該標準對其管理的酒店給出了全方位細致的規(guī)定,甚至包括對飯店潔具的品牌要求、地毯的質(zhì)地等等都有明確的規(guī)定,一旦硬件上達不到管理公司的要求,開業(yè)時間就要無限期延后,只有業(yè)主經(jīng)過改造達到了管理公司的開業(yè)標準才能正式營業(yè)。而由于投資商自身的原因,對酒店的認知缺陷,不了解酒店的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和運作規(guī)范,不明晰酒店管理公司對于選擇管理酒店的明細要求,在酒店建設之際,裝飾、配套無法達到管理公司的要求,必將導致開業(yè)時間被推遲。與此同時,為了能夠開業(yè),開發(fā)商不得不繼續(xù)投入資金對酒店的硬件設施進行改進,以達到管理公司的開業(yè)標準,最終導致開發(fā)商超額投入。

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