辯物業(yè)稅開征 征辯

　　“中國政府網(wǎng)”公布了國務(wù)院5月底批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見，再次提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，并要求由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部具體負(fù)責(zé)。類似的“研究開征物業(yè)稅”的通知已不是第一次發(fā)出，此次通知再次顯示出國家對(duì)于開征物業(yè)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。
　　從微觀上講，一個(gè)普通家庭，一輩子積累的財(cái)產(chǎn)可能就是一套自己住的房子，開征物業(yè)稅直接跟自己的房產(chǎn)掛鉤，因此，關(guān)注物業(yè)稅自然可以理解;從宏觀上看，國家出臺(tái)一項(xiàng)稅收政策，不僅關(guān)系到政府的財(cái)政收入，更涉及到房地產(chǎn)的命運(yùn)，因此，物業(yè)稅可謂觸動(dòng)了那根敏感的神經(jīng)。
　　
　　什么是物業(yè)稅？
　　
　　討論物業(yè)稅的前提，是我們首先要明確什么是物業(yè)稅。
　　“物業(yè)”一詞，源于我國香港的用法，意指房地產(chǎn)，往往成為房地產(chǎn)的別稱或同義詞�！侗本┩韴�(bào)》文章解釋說：物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)要求承租人或所有人繳納相應(yīng)的稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。
　　2003年10月，十六屆三中全會(huì)通過的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決定》中指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！庇纱�，物業(yè)稅一詞進(jìn)入百姓視線。
　　物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對(duì)地方政府、消費(fèi)者、投機(jī)者的經(jīng)濟(jì)行為產(chǎn)生不小的沖擊。
　　
　　會(huì)平抑房?jī)r(jià)嗎？
　　
　　一種較為普遍的看法是，物業(yè)稅開征后，將抑制房?jī)r(jià)的上漲甚至?xí)�讓房�(jī)r(jià)下跌。《燕趙都市報(bào)》的文章《公眾不要因研究開征物業(yè)稅而恐慌》指出:開征物業(yè)稅，對(duì)處于中低收入階層的絕大多數(shù)城市居民也是十分有利的。如果開征物業(yè)稅，就必須取消政府征收的土地出讓金，并且取消或降低、整合在房地產(chǎn)方面征收的房產(chǎn)稅、土地增值稅等一些稅費(fèi)，避免重復(fù)征稅。也就是說，物業(yè)稅把原來必須一次性交清的70年的“土地出讓金”，分解成在70年內(nèi)按年度分別征收，同時(shí)還會(huì)減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中的其他一些稅費(fèi)。這將會(huì)大大降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而帶來房?jī)r(jià)的下降。此外，開征物業(yè)稅還可以擠出房地產(chǎn)交易中的一些“虛幻需求”，那些炒房者、圈地者就會(huì)考慮到自己投資的房地產(chǎn)要繳納物業(yè)稅而增加成本，因而放棄囤房、炒房和圈地，這也有利于使房?jī)r(jià)逐步回歸理性價(jià)位。
　　另一種說法則是武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博導(dǎo)曾國安在《湖北日?qǐng)?bào)》的觀點(diǎn)：按照目前國家對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想，中國人房子消費(fèi)的模式，將由原來的“高成本購買，低成本消費(fèi)”，變成“較低成本購買，較高成本使用”。買房投資行為，成本大大提高，受益大大降低，房地產(chǎn)供需關(guān)系將得到改善。
　　對(duì)此，《中國青年報(bào)》的分析文章指出：我國人口眾多，土地資源有限，而且多數(shù)人都有購房置地的傳統(tǒng)思想，除非遭遇重大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷于蕭條，否則大量購房者持幣待購的力量難免不對(duì)房?jī)r(jià)的不斷上漲起推波助瀾的作用。在購房需求持續(xù)剛性的情況下，高房?jī)r(jià)將在一定時(shí)期內(nèi)是常態(tài)。
　　《新聞晨報(bào)》的時(shí)評(píng)《開征物業(yè)稅確需多加“研究”》中指出：事實(shí)（物業(yè)稅替代了一次性繳納的土地出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)商的成本是降低了，房?jī)r(jià)就會(huì)下降）未必能如大家的意，而在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在泡沫、價(jià)格居高不下時(shí)，這（開征物業(yè)稅）會(huì)成為開發(fā)商再次謀取超額利潤的絕好機(jī)會(huì)。
　　再者，房地產(chǎn)投資者的驅(qū)動(dòng)力是房?jī)r(jià)趨勢(shì)，與房?jī)r(jià)絕對(duì)值的高低或擁有房產(chǎn)（在此即投資品）的成本無關(guān)。只要投資者看到房?jī)r(jià)上升的明顯趨勢(shì)，就會(huì)入場(chǎng)。只要市場(chǎng)向好，有人接盤，持有物業(yè)的成本再高，將來都可以全部轉(zhuǎn)嫁給下家。稅收對(duì)房?jī)r(jià)和投資性需求的無效性早已被各式各樣對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施及其效果所證明。
　　《文匯報(bào)》文章也指出：人們不應(yīng)天真地以為，政府不向開發(fā)商收取土地使用權(quán)出讓金，房屋的售價(jià)就不會(huì)包括由土地級(jí)差效益決定的地價(jià)。事實(shí)是，開發(fā)商一定仍會(huì)通過“無形之手”最大限度地攫取土地級(jí)差效益。房?jī)r(jià)高低，仍主要由土地位置與環(huán)境決定。這時(shí)人們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，開征物業(yè)稅，不僅難以抑制房?jī)r(jià)過快上漲，反而有可能加重購房者的負(fù)擔(dān)。
　　《上海證券報(bào)》則理性地分析說:征物業(yè)稅，對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常不確定。希望物業(yè)稅降低房?jī)r(jià)，打擊房地產(chǎn)投機(jī)，從長(zhǎng)期看，可能只是一相情愿的幻想。
　　一向出語驚人的房地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)在博客中明確寫道：物業(yè)稅一定會(huì)提高房?jī)r(jià)。當(dāng)開征物業(yè)稅之后，地方政府為了讓稅收保持增長(zhǎng)，同樣會(huì)讓房?jī)r(jià)越高越好。
　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院院長(zhǎng)計(jì)金標(biāo)在接受《人民日?qǐng)?bào)?海外版》專訪時(shí)表示:由于我國房?jī)r(jià)形成過程過于復(fù)雜，征物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響可能會(huì)呈現(xiàn)出復(fù)雜現(xiàn)象。但有一點(diǎn)可以肯定，單靠物業(yè)稅是難以承擔(dān)抑制房?jī)r(jià)重任的。抑制房?jī)r(jià)要靠大量的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)。
　　
　　時(shí)機(jī)是否成熟？
　　
　　稅收政策是調(diào)節(jié)社會(huì)分配的杠桿，用得好，會(huì)優(yōu)化資源配置、推進(jìn)社會(huì)公平。而任何一項(xiàng)稅收政策，都是一把“雙刃劍”，必須在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)推出才是明智之舉。
　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常在“鳳凰網(wǎng)”表達(dá)了自己的觀點(diǎn)《開征物業(yè)稅的條件要達(dá)成恐怕不容易》，文章指出：嚴(yán)格來說，如果物業(yè)稅夠低，夠簡(jiǎn)單，夠清楚了當(dāng)，是一個(gè)很好的稅制。因?yàn)榉孔硬粫?huì)走動(dòng)，不會(huì)消失，其市價(jià)通常不難估計(jì)，所以物業(yè)稅是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的稅制。然而目前在中國，物業(yè)的相對(duì)價(jià)格是相當(dāng)高的，這是因?yàn)槿丝诘拿芏雀�。每�?.5%的物業(yè)稅可以替政府帶來很多的稅收，可以協(xié)助政府把稅制大幅簡(jiǎn)化，甚至可以取消物業(yè)之外的好多其他稅項(xiàng)。問題是，增加稅收政府當(dāng)然高興，但要他們?yōu)橹�而取消其他稅�?xiàng)，恐怕不容易。
　　中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容也撰文指出，征收物業(yè)稅的好處很多，但征收政策遲遲無法出臺(tái)的根本原因在于目前中國還沒有征收物業(yè)稅的條件。
　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞在接受《光明日?qǐng)?bào)》專訪時(shí)具體分析了要考慮執(zhí)行條件和政策負(fù)效應(yīng)等多個(gè)方面：從執(zhí)行條件看，一要有產(chǎn)權(quán)認(rèn)證，二要有成熟的強(qiáng)大的可信度高的評(píng)估隊(duì)伍和力量，三是要有配套的法律規(guī)章制度支撐，從立法的層面平衡過大的占有差距。此外，還要考慮一系列技術(shù)層面的問題：是不是每一戶都要征收？比例多少？是否要確定各個(gè)層次的稅率？應(yīng)看到，一項(xiàng)稅收政策要達(dá)到多個(gè)目標(biāo)比較難，平衡多方利益需求不是短時(shí)間內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)的。
　　從可能出現(xiàn)的負(fù)面效應(yīng)來看, 牛鳳瑞指出具體到房地產(chǎn)市場(chǎng)，首要的是增加供給，提高居民購買能力，而用稅收杠桿調(diào)節(jié)再分配應(yīng)該是屬于下一個(gè)層次的問題。因此，征收物業(yè)稅應(yīng)有一個(gè)合理的銜接，如果房地產(chǎn)領(lǐng)域的其他稅費(fèi)不減免，只是增加物業(yè)稅，無疑將增加房屋持有者負(fù)擔(dān)。
　　此外，我國是一次性征收房屋70年的土地出讓金。這部分資金為地方城市的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和短時(shí)期的強(qiáng)度開發(fā)提供了可能，然而，一旦將一次性交納的稅收變成分年度交納，則會(huì)減少城市建設(shè)的資金渠道。這也會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。如果城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)放緩，則房地產(chǎn)供給也受影響。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展。稅制上如何權(quán)衡利弊，這給決策者提出了考題。
　　國家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部高級(jí)經(jīng)濟(jì)師王遠(yuǎn)鴻則從其他角度分析指出：我國目前仍是轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)，土地不是市場(chǎng)化、房子本身也不是市場(chǎng)化，很難高效透明操作；另外，城市房地產(chǎn)如果征收物業(yè)稅，那么，農(nóng)村怎么辦？還有，小產(chǎn)權(quán)房怎么辦？盡管政策的設(shè)計(jì)存在許多歷史遺留的難點(diǎn)，但稅制改革的方向還是十分明確的，公平稅負(fù)，利用稅收杠桿調(diào)節(jié)分配差距的工作還將繼續(xù)。這就要求決策者下定決心，在多個(gè)目標(biāo)無法兼達(dá)的情況下，權(quán)衡利弊，選擇一個(gè)主要目標(biāo)。
　　國務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)外經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)隆國強(qiáng)則認(rèn)為開征物業(yè)稅的兩大難點(diǎn)是：一是要有房屋建筑、交易的資料，二是要有專業(yè)人士來評(píng)估，但這兩個(gè)方面我們都有欠缺，沒有完善的統(tǒng)計(jì)資料，缺乏一大批有專業(yè)能力的評(píng)估人才。
　　
　　循序漸進(jìn)地合理開征
　　
　　當(dāng)前由于相關(guān)因素比較復(fù)雜，為平穩(wěn)推進(jìn)，可沿用我國改革的“漸進(jìn)”方式。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康在接受《光明日?qǐng)?bào)》專訪時(shí)表示：如果物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”的條件成熟了，最初階段上除了營業(yè)性的不動(dòng)產(chǎn)都應(yīng)被物業(yè)稅覆蓋之外，首先被考慮覆蓋的應(yīng)該是高檔豪華住宅，比如獨(dú)立別墅。建議當(dāng)這個(gè)稅種出臺(tái)的時(shí)候，可暫不實(shí)際覆蓋老百姓自用的一般消費(fèi)性住宅。
　　對(duì)此中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓也做出了相同的預(yù)測(cè)：開征物業(yè)稅可能先期針對(duì)企業(yè)征收，中期針對(duì)個(gè)人購買的豪宅征收，最后才會(huì)對(duì)個(gè)人購買的普通住宅征收。
　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在《北京晨報(bào)》上表達(dá)了觀點(diǎn)：住宅物業(yè)稅10年內(nèi)推出還有難度。
　　在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀的情況下重提物業(yè)稅，在中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院院長(zhǎng)計(jì)金標(biāo)看來這是調(diào)節(jié)收入分配籌集地方財(cái)政收入的一個(gè)可能途徑，并且使房地產(chǎn)開發(fā)過程的成本更加透明，避免地方政府過度依賴土地出讓金來取得城市建設(shè)資金。
　　至于如何做到公平合理的征收，北京科技大學(xué)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系主任何維達(dá)在接受《人民日?qǐng)?bào)?海外版》專訪時(shí)表示：第一必須要全國統(tǒng)籌，無論城市還是農(nóng)村；第二必須按照套而不是按面積計(jì)算，原則上第一套住房不征收；第三必須區(qū)分經(jīng)濟(jì)適用房和商品房，原則上超過兩套都要征收。
　　不管現(xiàn)階段如何爭(zhēng)辯物業(yè)稅的開征，但正如學(xué)者李繼峰在《法制日?qǐng)?bào)》上表達(dá)的觀點(diǎn)：物業(yè)稅是一種調(diào)節(jié)貧富差距的經(jīng)濟(jì)手段。對(duì)一種經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，不能簡(jiǎn)單地說它是好是壞，說它該不該存在，而是應(yīng)該為它設(shè)計(jì)未來：應(yīng)如何存在，如何調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)。（作者為本刊編輯）
　　
　　國外物業(yè)稅一覽
　　美國：歸在財(cái)產(chǎn)稅項(xiàng)下，稅基是房地產(chǎn)評(píng)估值的一定比例。目前美國的50個(gè)州都征收這項(xiàng)稅收，各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同，大約平均1%到3%。
　　瑞典:物業(yè)稅征收額度為不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)評(píng)估價(jià)值的0.5%-1%。自2001年起,對(duì)于單棟獨(dú)立家庭住房,稅率為1%,對(duì)共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅,稅率為0.5%。商業(yè)物產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)稅率為1%,工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5%。
　　芬蘭：不動(dòng)產(chǎn)稅稅率不同地區(qū)不同，稅率在0.5%-3%之間。根據(jù)稅務(wù)機(jī)構(gòu)的評(píng)定值納稅。農(nóng)田和森林免稅。房地產(chǎn)投資收益稅：參照芬蘭公司稅，按扣除合理費(fèi)用后的收益的26%納稅。
　　法國：持有不動(dòng)產(chǎn)者，每年按3%的公平市場(chǎng)價(jià)值納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租，按稅基的84%繳納15%-30%的營業(yè)稅。稅基包括：公司房產(chǎn)的出租價(jià)值，或16%的公司所付出租金。
　　（摘自6月14日《光明日?qǐng)?bào)》

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