利息覆蓋率計算 [書摘:高房價緣由,是存款利息過低]

　　房地產(chǎn)問題實(shí)質(zhì)是社會財富分配的矛盾 　　 　　近幾年的“兩會”期間,住房問題一直是中國老百姓最重要、最關(guān)心的話題。房價高就意味著如果你現(xiàn)在買房子,以后花錢會比較困難,因為你付出得太多。這牽涉到社會財富分配的闖題,所以很敏感。房價高的主要原因就是存款利息過低。
　　曾?漪:2010年“兩會”期間。人大代表與政協(xié)委員在各個大小會議上都熱烈談?wù)撊ツ暌詠碛植粩嗌系さ姆績r,批評高房價之聲成為主流,您怎么看大家對房地產(chǎn)價格的討論?
　　謝國忠:中國經(jīng)濟(jì)投入最重要的部分是房地產(chǎn)。因為房地產(chǎn)在家庭資產(chǎn)當(dāng)中是最主要的。房價商就意味著如果你現(xiàn)在買房子,以后花錢會比較困難,因為你付出得太多。這牽涉到社會財富分配的問題,所以很敏感。房價高的主要原因就是存款利息過低。
　　中國經(jīng)濟(jì)這幾年增長是很快的,前幾年GDP的增加達(dá)到百分之十幾,但是存款利息卻非常低,短期的儲蓄利息接近于零,所以大家把錢拿出去炒股炒房的意愿比較強(qiáng)烈。但是,由于中國人口老化是不可避免的,最終房子的需求是會下降的,所以從長遠(yuǎn)來說炒房子不會成功。問題在于這10年怎么辦?如果還是那么多人炒,利息又那么低,會不會引起社會不穩(wěn)定。
　　
　　海南樓市是泡沫的樣本
　　
　　20世紀(jì)90年代海南房產(chǎn)泡沫破滅后,海南樓市長期低迷。2010年1月6日,國務(wù)院宣布《海南國際旅游島規(guī)劃綱要》獲中央批準(zhǔn)。令人震驚的是,這個消息公布之后,海南島內(nèi)一時出現(xiàn)搶購商品房的“狂熱”局面。據(jù)媒體報道,2010年以來,海南的新房八成以上被外地人買走。
　　曾?漪:海南作為中國少有的海島旅游避暑勝地,在2010年第一季度房價達(dá)到每平方米均價2萬元的價格,到底算不算泡沫?能不能有一個樣本式的分析,讓投資者看清楚里面的虛實(shí)?
　　謝國忠:我覺得海南樓市是一個很大的泡沫。度假房地產(chǎn)價格很高,不太可能是真實(shí)的。海南并不是量少,現(xiàn)在到處說海南地方有限,你看它造的量,一個公司就造幾百萬平方米。度假房地產(chǎn)市場是世界性的市場,不是個人的市場,中國人可以到國外去買度假房子,但是三亞的房子貴好多。我覺得有問題。
　　
　　高稅收、高房價讓中產(chǎn)階層不堪重負(fù)
　　
　　謝國忠:中國目前最大的問題,是中產(chǎn)階層的壓力比較大。整個國家的負(fù)擔(dān),落在誰的手里?就是落在中產(chǎn)階層的手里。落在他們手里主要是通過什么形式?一個是高稅收,一個是高房價。在中產(chǎn)階層剛剛起來的情況下,這樣去打擊,對長遠(yuǎn)來說是有壞處的。
　　曾?漪:我們談到房價問題,大家也許會思考另外一個問題:戶籍改革。目前中國實(shí)行的戶籍改革,有人說它可能會推進(jìn)城鎮(zhèn)化和城市化,也可能會推高房價,或者是說加大房地產(chǎn)的剛性需求。我們到底該怎么看戶籍改革在中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的作用?
　　謝國忠:房價跟城鎮(zhèn)化沒有什么關(guān)系。如果你說城鎮(zhèn)化引起房價上升,有多少民工買了房子?幾乎沒有。你看買房子的都是原來城市里的玫瑰石顧問公司董事,財新網(wǎng)專欄作家,1987年獲麻省理工學(xué)院土木工程學(xué)碩士學(xué)位,1990年獲麻省理工學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。1990年加入世界銀行,擔(dān)任經(jīng)濟(jì)分析員。1995年加入新加坡Macquarie Bank,任企業(yè)財務(wù)部聯(lián)席董事。1997年加入摩根士丹利,任亞太區(qū)經(jīng)濟(jì)學(xué)家,2006年9月辭去該職務(wù)。曾任《財經(jīng)》雜志特約經(jīng)濟(jì)學(xué)家。著有《再危機(jī)》、《謝國忠的忠告》等。人,或者是有灰色收入的人和一些暴發(fā)戶。這跟中國的城市化沒什么關(guān)系�，F(xiàn)在說戶口不公平,主要是說社會待遇不一樣。
　　曾?漪:中國應(yīng)該怎么樣啟動戶籍改革?
　　謝國忠:現(xiàn)在中國戶籍制度要徹底改革幾乎是不可能的。因為戶籍政策是地方政府承擔(dān)的,戶口主要跟福利有關(guān),主要的問題是地方政府要承擔(dān)福利問題。福利比較高的地方,如果沒有戶籍來限制,它不可能維持現(xiàn)在的福利水平,因為大量的人都會涌過來。所以體制的改革,需要我們整個國家的財政政策發(fā)生變化。
　　美國的社會福利主要由聯(lián)邦政府承擔(dān),包括社保、醫(yī)療、失業(yè)救濟(jì)金,都是跟著人走的,不是地方政府承擔(dān)。沒有這個改革,戶口制度要完全取消,即使名義上取消了戶口制度,這種福和也不會改變,因為地方政府只能讓現(xiàn)有的人享受這樣的福利。
　　
　　(摘編自《謝國忠的忠告》謝國忠　曾?漪著湖南文藝出版社)

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