【中國最貴“釘子戶”：１２００萬元天價補償背后】 最貴釘子戶

　　站在深圳地王大廈第69層的觀光臺上，能清晰看到一座赭色小樓，像顆頑固的釘子，深深楔在遍布黃土和施工設備的“蔡屋圍金融中心”工地上。這里要建深圳的新地標――高400米的蔡屋圍金融中心，以此為中心投入30億元，打造“深圳的華爾街”。
　　一度妨礙了“華爾街計劃”的這顆“釘子”，終于在2007年10月底徹底消失。10月22日上午，開發(fā)商京基公司開始動手拆除這座六層高的民房。它付出的代價是，與僵持了一年多的業(yè)主蔡珠祥、張好蓮夫婦簽訂了補償總額逾1200萬元的協(xié)議。
　　這幢民房建筑面積779.81平方米，補償標準達1.6萬元／平方米，1997年時的建造成本120萬元，補償價翻了10倍。有人認為這是物權法下保障私人物權的勝利，有人認為這是濫用權利的漫天要價。
　　
　　“賣我的東西，卻不讓我知道”
　　
　　蔡珠祥、張好蓮和村里的多數家庭一樣，1997年在宅基地上建起了自住加出租的六層小洋房。120萬元的建造費用，有相當一部分是向同村人借的。此后，每月一萬多元的租金成了這個家庭的主要收入。
　　與其他村民不同的是，蔡珠祥1972年赴港謀生，獲得香港居民身份，卻失去了股民資格，沒有了村集體經濟的分紅，出租房子成了唯一依靠。
　　2005年11月11日，蔡珠祥從《深圳特區(qū)報》看到了政府核發(fā)蔡屋圍金融中心區(qū)改造項目《房屋拆遷許可證》的公告。村里一片嘩然。此時村人才得知，早在2004年10月15日，蔡屋圍集團公司董事長蔡洪亮和京基公司簽了房地產開發(fā)合同，近4.6萬平方米土地(包括宅基地)已全部被賣掉。
　　蔡珠祥和多數村人被激怒了：“賣我的東西，卻不讓我知道，這是哪門子道理？”在村人看來，這也是刺激蔡珠祥向“釘子戶”一路狂奔的首因。蔡洪亮在接受記者采訪時解釋：“這涉及到城市規(guī)劃大局，不可能一個一個商量好再去簽。一定要把大局定好了，再一個個和村民去商量�！�
　　拆遷方京基公司提出的拆遷安置補償方案是可以按“一比一”選擇回遷，其中的120平方米可以現(xiàn)房安置，現(xiàn)房安置可補償6500元／平方米。此時，蔡屋圍一帶的二手物業(yè)每平方米均超過萬元。村人和蔡珠祥一樣，都認為補償不公。
　　
　　僵持與妥協(xié)
　　
　　雙方一直僵持。直到2006年8月，深圳市市長許宗衡調研蔡屋圍拆遷難。
　　村里的退休老干部蔡柏榮向市長報告“四個不通”造成了拆遷難：其一是法理不通，賣村民的祖宅和集體資產，村民事先卻不知道；其二是保障不通，開發(fā)商的回遷承諾能不能實現(xiàn)沒有保障；其三是價格不夠公平，周圍的房價那么高，給村民的補償太低；第四是布局不通，給村民的回遷房結構設計、布局都有問題。
　　政府與開發(fā)商接受這一意見。2006年8月24日，蔡屋圍金融中心區(qū)拆遷工作組發(fā)布了“拆遷補償優(yōu)惠政策”。只要在2006年9月15日前與開發(fā)商簽下補償協(xié)議，京基公司對每棟再補30萬元，深圳市羅湖區(qū)政府再給予每棟業(yè)主一次性補貼36萬元。并且過渡期將月租金從25元／平方米提高到30元／平方米。如未在規(guī)定期內簽下拆遷協(xié)議，將不再享受上述優(yōu)惠政府，并嚴格執(zhí)行裁決結果。
　　村民擔心回遷房爛尾，深圳市政府就要求京基公司將4.5億元存入深圳市國土局專用監(jiān)管賬戶，在國土局監(jiān)督下使用。蔡屋圍金融中心區(qū)拆遷工作組還以政府公文的形式向每家每戶作出承諾：“如果該項目回遷房出現(xiàn)爛尾，(羅湖)區(qū)政府負責組織建設回遷安置房�！�
　　村民擔憂回遷房布局設計，政府就充許回遷村民公選自己的監(jiān)管小組，監(jiān)控開發(fā)商建造回遷房的布局與質量問題。后該民選監(jiān)管小組有八次監(jiān)督開發(fā)商修改了回遷房設計圖紙。
　　政府的努力、開發(fā)商的妥協(xié)，使大多數村民改變了主意。到2006年10月23日，蔡屋圍386戶業(yè)主中，已有95％以上簽訂了拆遷補償安置協(xié)議，未簽訂協(xié)議的有16戶。
　　其中蔡珠祥、張蓮好夫婦不愿簽的原因是：“我沒有村里的股權，只有這塊宅基地。如果房子得不到公平補償，那拆了就拆了，我什么都沒有了�！彼�要求按1.2萬／平方米進行現(xiàn)金補償，遭到了京基公司的拒絕。
　　京基公司在同年9月，請中介機構對蔡氏夫婦的樓房進行評估，評估價為3998元／平方米，那時周邊的房價為1.2萬元／平方米�！霸u估時，他們連屋都沒進。評估后，他們說，按公司的補償，可以每平方米給6500元，否則強制拆遷后只按評估價補償。還不算陽臺和花園的面積�！辈讨橄榉Q，這進一步激怒了他。
　　此后，開發(fā)商作了讓步，把補償價提至9000元／平方米。但蔡珠祥、張蓮好夫婦還是不同意。
　　京基公司訴至國土局。2007年3月22日，國土局裁決：在裁決書生效后20天內搬出房子。
　　蔡珠祥幾下就把裁決書撕了。消了氣后，他又把這些紙張粘了起來，“要相信法律”。
　　
　　陽光下的拆遷
　　
　　“那時我們已經作好了誓死不搬的準備�！辈讨橄檎f，他和妻兒，準備死守空樓。
　　同是3月，重慶“最牛釘子戶”事件爆發(fā)�！爸貞c的事最早是從網上看到的，我們也想學他們，叫人幫忙寫了篇文章發(fā)到網上�！辈讨橄樘寡浴�3月29日，張蓮好以“阿香婆”的網名在奧一網上發(fā)帖《南方第一高樓之征地拆遷令我感到弱勢》，立即引來媒體對“釘子戶”新一輪的關注。因為蔡珠祥是香港居民，香港大小媒體更是蜂擁而至。
　　深圳市政府甚感壓力。4月13日，深圳市政府在線發(fā)布了《蔡屋圍金融中心改造項目依法拆遷情況》的新聞通稿。表態(tài)稱：“我辦(拆遷辦)希望拆遷當事人在法律規(guī)定的框架內，參照其他已簽訂協(xié)議的幾百戶業(yè)主的補償標準，充分進行溝通協(xié)商，力爭達成一致。若最終仍達不成協(xié)議，只能循法律途徑解決，以維護已簽訂補償安置協(xié)議的絕大多數被拆遷人的利益�！�
　　蔡珠祥則把剛在3月15日通過的物權法作為尚方寶劍：“新頒布的物權法明確說明保護居民私有房產，我們這是在捍衛(wèi)法律尊嚴�！�
　　也在這一期間，深圳房價不斷飆升，蔡屋圍周邊房價已漲至2萬元／平方米左右。蔡珠祥、張蓮好夫婦提出，由于周邊房價上漲，補償應在1.8萬元／平方米。網友驚呼，按這一要價，開發(fā)商補償款將達1400萬元！蔡珠祥理直氣壯：“我買的不只是房子，更是房產宅基地的永久使用權，是深圳最金貴的地段，物權法可以支持我的理由。”
　　傳媒的報道也變得更細致入微，蔡氏小樓周圍有人惡意灑尿或者恐嚇，還有人偷走小樓必經之路上的88個窨井蓋等等，都能隨時見諸報章。拆遷方的一位負責人笑稱：“你看，這是陽光下的拆遷。”
　　
　　天價協(xié)議的達成
　　
　　各方沒有喪失對法律的耐心。
　　2007年5月13日，深圳市政府沒有支持蔡氏夫婦的行政復議，維持了國土局的行政裁決。
　　6月18日，蔡珠祥把深圳市國土局告上法院。要求撤銷房屋拆遷補償行政裁決書。
　　蔡珠祥在訴狀中稱，按6500元／平方米的方案，市場價已漲至2.5萬元平方米，買不到原來三分之一的房子，是極不公平合理的。
　　這場官司蔡珠祥沒有勝訴。相反，8月中旬，深圳市羅湖區(qū)法院受理了深圳市國土局的強制執(zhí)行申請書。國土局的理由是“以避免公共利益及其他被拆遷人合法權益所受損失進一步擴大”�！澳菚r，我聽說有村干部準備了上百個盒飯(意味著有上百人參與)，要對我的房子強制拆遷�！辈讨橄榛貞洝�
　　但很不湊巧，8月18日，國土部要求各地禁止行政命令強制拆遷。
　　對蔡氏小樓強制拆遷一事就沒了下文，其時包括蔡珠祥尚有三戶釘子在工地中。形勢開始反轉，“物權法將要實施，誰敢拍板強拆這里？他們的錢還押著，除了要付利息，每月還要給其他拆遷戶補貼租房費數十萬。越拖對他們越不利�！辈讨橄檎f。
　　9月21日，羅湖區(qū)法院和拆遷雙方調解了四次。當晚七點，雙方簽下了那份天價拆遷補償協(xié)議。9月22日，1200余萬元補償款打入蔡家賬上。9月29日，蔡珠祥在《感謝信》中寫道：“一年過去了。在這一年里，我非常感謝境內外的各界媒體、熱心人士和網友支持，感謝國家法律逐步完善，也感謝深圳市政府、市人大重視�！�
　　網上有人稱他為刁民，有人認為這樣的天價賠償會阻礙城市建設。蔡珠祥辯解：“我認為，我所做的，只會讓政府在以后的拆遷中做得更規(guī)范，更好地保護各方的利益�！�
　　同在蔡屋圍拆遷區(qū)，另兩幢“釘子戶”，至今還沒得到補償，雙方仍在談判。
　　
　　權利會否被濫用
　　
　　“蔡屋圍金融中心”兩戶尚未拆遷的“釘子戶”繼續(xù)影響著深圳市的“華爾街計劃”。
　　事實上，深圳的土地越來越少，城中村正在成為政府發(fā)展城區(qū)的重要資源。但要“改造城中村”，就繞不開這樣的不愿拆遷者。
　　據深圳市國土局2007年4月份統(tǒng)計，深圳35.8萬原住民差不多一人“種”下了一幢房子――城中村自建房共有35萬棟，總建筑面積約1.2億平方米。在城中村改造中，只要出現(xiàn)一個蔡珠祥，就夠地方政府忙乎了。
　　羅湖區(qū)委宣傳部在給記者的回函中稱：“其他城中村和公共服務設施的改造與它有著千差萬別的不可比因素。因屬個案，個案有個案的做法，它對其他的改造拆遷沒有普遍性和可以借鑒的意義。”
　　已經對物權法頗為熟絡的蔡珠祥說：“建金融中心是商業(yè)利益，所以我根據物權法可以和他們自由談判。但如果是像建地鐵、政府機構這樣涉及公共利益的項目，根據物權法個人利益要服從公共利益。所以不用擔心遵守物權法會增加城市公共建設的成本�！�
　　如何防止地方政府與開發(fā)商可能濫用“公共利益”侵犯私人物權，或者個人濫用“私人利益”妨礙公共利益，是此間關注的焦點。深圳律師張茂榮律師認為，為防止權利濫用，開發(fā)商與地方政府應全面改變原來簡單、粗暴的拆遷方式，“為什么非要等到釘子戶出現(xiàn)后才給予高額補償？政府的補償標準為什么對于釘子戶就失效了？這不是明擺著鼓勵全體拆遷戶去做‘生命不息、戰(zhàn)斗不止’的釘子戶嗎？”

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