土地頻繁底價(jià)成交,萬科帶頭百億購地|萬科a32底價(jià)

        發(fā)布時(shí)間:2020-03-12 來源: 幽默笑話 點(diǎn)擊:

          編者按:   今年以來,全國土地市場(chǎng)變了天,與以往“高地價(jià)”、“天價(jià)”、“地王”形成鮮明對(duì)比的是,“底價(jià)成交”、“流標(biāo)”成為了關(guān)鍵詞。      面對(duì)土地市場(chǎng)的低迷,大多數(shù)開發(fā)商趨于謹(jǐn)慎,而一些具備資金實(shí)力的標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè),甚至是一些商業(yè)嗅覺極為靈敏的溫州商人都開始出沒土地市場(chǎng)。在他們認(rèn)為,目前可以用底價(jià)、低價(jià)拿更優(yōu)質(zhì)的地,將可以獲得更大的收益,土地市場(chǎng)將迎來拿地好時(shí)機(jī)。
          
          9月18日,在2011年廣州房博會(huì)的最后一輪土地拍賣中,三宗地塊的拍讓均沒有讓市場(chǎng)看到以往“金九銀十”的火爆場(chǎng)面。
          
          當(dāng)萬科以一家之勢(shì),并以底價(jià)直接拿下廣州白云新城白云大道的一住宅用地后,“底價(jià)成交”與地產(chǎn)商“逆市拿地”成為今年“金九銀十”土地市場(chǎng)的最佳代名詞。
          
          而不久前的9月2日,在被譽(yù)為今年廣州最大規(guī)模的賣地會(huì)現(xiàn)場(chǎng),9分鐘內(nèi)總面積約18萬平方米的9塊地迅速被售出,9幅地塊中8塊均以底價(jià)成交。而截至今年上半年,廣州成交的13宗商業(yè)用地及8宗住宅用地幾乎都以底價(jià)拍出。
          
          宏觀調(diào)控的大背景下,樓市趨于平穩(wěn),與此直接掛鉤的地價(jià)有所波動(dòng)并不為奇。據(jù)中原地產(chǎn)近期數(shù)據(jù)顯示:近期,龍湖、保利、富力等開發(fā)商在今年以來均在積極拿地,截至今年7月,仍有4家標(biāo)桿房企逆市拿地,總金額超過100億元。
          
          隨著近期國土部新增22個(gè)國務(wù)院上收城市建設(shè)用地審批權(quán)城市名單,地根再度收緊,地產(chǎn)調(diào)控力度繼續(xù)加大。萬唐置業(yè)總經(jīng)理周斌表示:個(gè)人預(yù)測(cè),今年年底到明年上半年,將是土地市場(chǎng)抄底的好時(shí)機(jī)。
          
          底價(jià)出現(xiàn)
          
          “之所以出現(xiàn)大量底價(jià)成交,原因有三:一是,最近的房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和價(jià)格都相對(duì)比較低,樓價(jià)和地價(jià)是相互作用的;二是,目前大部分開發(fā)商的資金都相對(duì)比較緊張,所以就沒有那么容易去買一些大型的地塊;三是,開發(fā)商對(duì)于接下來的樓市判斷,都認(rèn)為今年和明年總體市場(chǎng)有穩(wěn)中略降的可能。這就是目前底價(jià)成交和沒有太多溢價(jià)出現(xiàn)的原因!敝性禺a(chǎn)項(xiàng)目副總經(jīng)理黃韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。
          
          據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示:2011年上半年,全國130個(gè)城市土地出讓收入總額為7524億元,同比下跌5.5%,土地出讓收入排名前十的城市中,出現(xiàn)下跌的5個(gè)城市全部為一、二線發(fā)達(dá)城市,北京降幅則高達(dá)48.32%。
          
          8月,全國133個(gè)城市,平均樓面地價(jià)為1203元/平方米,環(huán)比下降了6%,其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為1619元/平方米,環(huán)比下降了9%,而平均溢價(jià)率持續(xù)維持在8%的低水平,較7月減少了5個(gè)百分點(diǎn)。
          
          在此情況下,8月份,全國133個(gè)城市單位住宅類用地成交量達(dá)到最低,成交面積為2018萬平方米,同比減少14%,且多個(gè)地區(qū)地塊出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。“底價(jià)總比流拍好”,合富輝煌首席分析師黎文江向時(shí)代周報(bào)記者戲稱。
          
          房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”期間,全國土地市場(chǎng)也似乎邁向了底價(jià)時(shí)代:8月31日,上海出讓4宗地塊,均以底價(jià)成交,金額僅為20億元。
          
          對(duì)此,中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示:“房地產(chǎn)底價(jià)時(shí)代的決定性因素在于市場(chǎng)的供求平衡,以當(dāng)前形勢(shì)來看,土地出讓金總額雖然下降,但我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的低房價(jià)時(shí)代還并沒有到來,供求很難平衡,現(xiàn)在只是暫時(shí)被抑制。”
          
          招商去年購地13億今年108億
          
          2011年8月26日,曾在2006年樓市熊市中拿下抄底良機(jī)的香港恒隆地產(chǎn)再次出征內(nèi)地,斥資40億元打造當(dāng)?shù)睾懵V場(chǎng)。其董事長陳啟宗曾表示:恒隆目前拿地的價(jià)格只占投資成本的18%,而在過去,商業(yè)地產(chǎn)的土地成本一般會(huì)占1/3,甚至達(dá)到40%-50%。
          
          對(duì)此,市場(chǎng)傳出:“房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳,種種跡象表明,到該抄底的時(shí)候了!睂(duì)此,黃韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示:“目前抄底的可能性是越來越大了,如果樓市走勢(shì)還是持續(xù)走低或者平穩(wěn),那么土地底價(jià)有可能將會(huì)形成!
          
          “抄底的機(jī)遇正在形成,當(dāng)前部分城市由于限購,導(dǎo)致大量中小房地產(chǎn)企業(yè)選擇離場(chǎng),部分土地出讓金溢價(jià)繼續(xù)降低,但我國城市化過程中房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)依舊沒有改變,形成‘抄底’現(xiàn)象!表n長吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。
          
          據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示:1-8月,全國10個(gè)重點(diǎn)城市累計(jì)供應(yīng)量均超過100萬平方米,深圳、廣州、南京、上海、重慶五地住宅用地累計(jì)供應(yīng)量均超過去年同期。此前,萬科董秘譚華杰曾表示:萬科之所以謹(jǐn)慎拿地,是因?yàn)樯习肽甑耐恋爻鲎尩變r(jià)還在高位。萬科總裁郁亮則稱:“我們認(rèn)為下半年市場(chǎng)機(jī)會(huì)將更好一些。”在今年7月以前,萬科顆粒無收。而在近期,卻接連拿下三塊地。
          
          “萬科的這個(gè)理論是準(zhǔn)確的,現(xiàn)在大部分開發(fā)商的資金還是相對(duì)比較緊缺,在這種情況下,拿地競(jìng)爭(zhēng)小一些,開發(fā)商還能相對(duì)拿到一些比較便宜的地塊!秉S韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
          
          與此同時(shí),其他房地產(chǎn)大鱷也并未因?yàn)檎{(diào)控而放慢自己的擴(kuò)張,據(jù)中原地產(chǎn)近期監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示:近期,萬科、保利、富力分別以3.24億元、6761萬元及2.08億元在北京、沈陽和海南競(jìng)得相關(guān)地塊,而在9月1日的北京土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)中,除萬科外,還有其余3家上市企業(yè),最為引人注目的則為招商地產(chǎn),去年購地金額僅為13億元,今年的購地金額已高達(dá)108億元。
          
          底價(jià)不低
          
          9月18日,當(dāng)萬科以底價(jià)在廣州房博會(huì)中拿下白云新城住宅用地后,底價(jià)是否觸及底部,卻也成為業(yè)內(nèi)探討的內(nèi)容之一。
          
          據(jù)悉,萬科此舉拿下的土地面積為24052平方米,建筑面積達(dá)93803平方米,掛牌起始價(jià)為12.697億元,折合樓面地價(jià)為1.35萬元/平方米,堪稱歷來底價(jià)最高的地塊。
          
          對(duì)此,合富輝煌首席分析師黎文江向時(shí)代周報(bào)記者表示:“底價(jià)不低,還比以前高多了,那塊地周邊的房價(jià)目前才2萬多元/平方米,就已經(jīng)是1.35萬元/平方米的底價(jià)了。政府提高了底價(jià),起拍價(jià)很高了,現(xiàn)在的底價(jià)已經(jīng)基本等于當(dāng)初的成交價(jià)格。”
          
          今年年初,綠地于嘉定區(qū)以3.13億元取得土地,成交樓板價(jià)僅為4533元/平方米,有人士認(rèn)為,此起拍樓板價(jià)已較半年前的成交樓板價(jià)高出了15%左右。同時(shí)近期內(nèi)浙江嘉興出讓的兩塊底價(jià)土地起始樓板價(jià)分別為4890元/平方米及4932元/平方米,而最終成交樓板價(jià)格將只比底價(jià)高出5元/平方米。
          
          9月5日,蘇州13宗地塊進(jìn)行了公開拍賣,其中8宗地塊均因只有一家參與競(jìng)拍而底價(jià)成交,總土地面積約為60.46萬平方米,成交總額為12.5058億元。而當(dāng)?shù)刂闃I(yè)內(nèi)人士則對(duì)媒體表示:“這個(gè)價(jià)格并不便宜!
          
          “土地價(jià)格底部有可能會(huì)形成,但這個(gè)底部要打引號(hào)的,因?yàn)槿鐝V州的很多土地采取的都是勾地制,這是不會(huì)公布價(jià)格的,它只是開發(fā)商和政府談的結(jié)果,所以這個(gè)‘底’到底是多少,現(xiàn)在沒人能判斷,現(xiàn)在還不能說完全是底價(jià),有些項(xiàng)目只是談的結(jié)果,并不一定是底價(jià),但是底部在年底出現(xiàn)。”黃韜對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。

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